12月23日，全國最大商業地產服務機構RET睿意德發布2015年北京商業地產發展趨勢。RET睿意德董事索珊表示，隨著北京商業地產的發展，北京商業地產減法時代來臨。在市場主體、項目自身、業態、運營等層面都呈現“返璞歸真、精耕新作”的走勢。

　　根據RET睿意德研究中心統計，2014年北京集中商業供應達125萬平方米，預計2015年有14個集中商業開業，總供應量將達130萬平方米，相當于7個西單大悅城。

　　“在供應量少的時候，項目大、全、豐富就是優勢，贏得交易即獲利。但是，一旦進入移動互聯時代，如果項目運營黏性差，人們選擇眾多，往往很難達成交易。”索珊表示，“也就是說，原來實體商業開門就可以獲利，然而在現今這個年代，客人即使來了也不一定能夠達成交易。”所謂商業進入減法時代，即在移動互聯時代，實體商業應回歸商業的本質，即讓人們愿意為在實體項目中形成交易，且能為實體商業提供的服務付費。

　　睿教授就根據當天的內容總結北京商業地產市場呈現的6大趨勢，以饗讀者。

　　
　　RET睿意德董事索珊

　　開發商：成熟地產開發商試水減負

　　隨著北京這樣的一線城市土地出售越來越多地附加商業配套的硬性要求，開發商不得不面對向商業地產的轉型，為了解決商業物業的資金沉淀問題，開發商正在嘗試資本化運作。在一線城市能夠拿到土地的開發企業已經多為實力成熟房企，它們不僅看重單個項目的獲利，而是更加看重商業資產化的價值，在嘗試通過與基金公司等金融機構合作，嘗試建立融資與退出機制，專注于運營，實現小股操盤的輕資產模式。

　　其中，最引人關注的就是萬科與金融機構的合作，通過引入基金，萬科可以實現快速回籠資金、擴張;在各合作項目中保留和發揚萬科商業品牌，且萬科擁有絕對的經營管理權。比如，北京昌平區的金隅萬科廣場就率先與麥格理合作實現了輕資產的運作模式，而隨后萬科更是打包了9個持有項目，擬與凱雷成立資產平臺公司，加速了萬科商業模塊輕資產的轉型步伐。

　　購物中心：從交易平臺，變身各類場所

　　在移動互聯時代，購物中心將不僅僅承載購買功能，更強調業態和貨品的豐富。北京的購物中心將慢慢融入到目標消費群的生活，成為生活場所，滿足人們社交、聚會、教育乃至鑒賞等多維度的復合需求。

　　在現今時代，人們已擁有多維度的身份標簽，對于到達場所的預期將更為明確，而購物中心提升場所感之后，才能有效地解決匯聚和停留的問題，讓實體商業這個場所更感人更讓人有所觸動，從而刺激消費。

　　運營手段：從促進交易，到玩轉價值觀

　　針對鋼筋水泥和品牌的運營引流將不再是購物中心關注的唯一運營手段，精準客群的目標營銷，方才是基于人的維護。基于價值觀的運營將更有效地促進項目與客群的溝通，從而解決交易轉換的問題。

　　全球某知名調研公司研究就顯示，“泛90后”，即1985年之后的新青年，正更多地依賴于選擇擁有志同道合，并有共同價值觀的朋友和特定的圈子組建自己的社交圈來標簽化自己。這意味著，廠商需要做的不僅是在社交媒體上進行宣傳，還應有針對性地選擇合適的渠道和途徑，在“泛90后”消費者特定的圈子和團體中找到他們，從而進行更為有效的溝通，找到適合他們的標簽。 項目若契合了泛90后的價值觀，按照他們的邏輯去提供場所、業態、服務以及運營活動時，會較為容易有效吸引到這些客群。

　　這些新青年消費者對于過去富有煽動性的廣告口號不再感冒，而那些點擊率超過千萬次的視頻、具有品牌個性的“自己的故事”以及擁有“自嘲文化”的品牌則能與他們進行更好地溝通和互動，更容易博得他們的認同感。2014年，北京眾多項目推出了哆啦A夢、小黃人、變形金剛等運營活動，就正在嘗試在價值觀方面的運營。這些卡通人物伴隨80、90后成長，它們必將觸動這些客群，并促進交易轉換。

　　品牌商戶：走向瘦身之旅

　　在北京無論是零售品牌、還是餐飲和超市以及影院品牌，都在走瘦身的道路。

　　從零售業態的瘦身看，原來購物中心次主力店都是1+N的模式，比如ZARA會帶很多附牌，很多其他時尚品牌也有自己的附牌;而未來，集合店會成為潛在的次主力店，集合店不同于“1+N”的模式，它是“a∈A” 的模式，即很多品牌通過某種合作方式通過集合店來實現零售，比如i.t、新光天地的10 Corso Como及銀泰網的線下店等;

　　餐飲品牌的瘦身，除了與政府反腐的政策相關之外，還與人們生活更加碎片化相關。人們的時間更加碎片化，會促進更多聚會朝小規模方向發展，因此，餐飲品牌會提供更多“精細小餐”，以增加翻臺率;同時通過中央廚房集體配送，提升標準化，以擴大營利空間;

　　超市的瘦則是表現為大型超市難落，精品店、便利店部署擴張。比如家樂福的EASY家樂福便利店、大潤發的喜士多云便利店、麥德龍的合麥家便利店以及華潤萬家的Vango便利店，都是這些商超開設更小面積店鋪的嘗試;

　　影院則也將戰略性布局逐步轉變為理性布局，在北京，它們目前更趨向開設6~7屏幕的中小型規模影院。

　　O2O：BAT不再是唯一聯合首選，線上線下自主自助

　　近幾年，實體商業嘗試與BAT一類的平臺合作的嘗試并不少見。而在今年，出現的新變化則是，BAT不再是實體商業唯一聯合首選，線下在嘗試自建平臺，線上則尋求線下標桿。

　　實體商業與線上合作，不僅體現在促銷層面的商業公眾號關注、移動社交圈的共享等方面，而且開始嘗試商品組合、日常營運、付款退貨、物流配送和顧客服務等方面合作的可能性，因此，北京各大商業項目紛紛試水移動支付體系、打通線上線下會員體系(比如，朝北大悅城推出的APP)、甚至將導航系統引入商場內部(比如，金隅萬科在推行的V-in系統)，通過整合分析消費群體的消費行為偏好，助力整個商業的運營管理體系。

　　線上品牌和電商則通過對線上品牌資源的整合及憑借對線上大數據的應用，正嘗試發展其線下的品牌實體店(如銀泰網的IM、聚美優品在王府井前門商圈開設了實體店)。除此之外，還有網絡零售平臺在集聚大部分粉絲之后，嘗試開設實地店鋪。比如，開在北京五道口華聯開店的裂帛;百武西則通過加盟的方式在北京開了兩家實體店(入駐通州羅斯福廣場和華聯亦莊)，全國布局共有60余家實體店鋪。

　　社區商業：進入部落化運營時代

　　2014年，北京推出五環內禁建令措施，促使新建商業向周邊區域分散，商業項目更加外圍化;同時，由于核心區的供應地的減少，消費在郊區量級的增長，核心區交通擁堵狀況也促使郊區化商業產品及商業品牌升級。在此背景下，社區商業在北京正加速發展。

　　在移動互聯時代，社區商業便利化購買將不再是唯一功能，運營將朝著“部落化”方向發展，它增加公共社交的機會點、氛圍和諧的穩定劑。社區商業將會承擔社區的會所、課堂、餐廳、博物館、管家以及安全員等角色，與電商結合、業態生活化漸成趨勢，社區商業將成為區域居住人員的專屬特權場所。
　　（RET睿意德）