一、新開業(yè)項(xiàng)目總數(shù)維持歷年高位，外來軍團(tuán)將帶來變革與創(chuàng)新
搜鋪網(wǎng)消息：縱觀2015年，上海計(jì)劃新開業(yè)的各類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目多達(dá)50個(gè)，另有約50個(gè)項(xiàng)目力爭在2015年年底或2016年年初沖刺局部試營業(yè)。其中，包括多個(gè)改造項(xiàng)目及大量原定于2013-2014年開業(yè)但因工程或招商進(jìn)度延期至2015年開業(yè)的項(xiàng)目(包括多個(gè)已拖延多年的老大難項(xiàng)目)，再加上各種錯(cuò)綜復(fù)雜的因素，正所謂計(jì)劃趕不上變化，預(yù)計(jì)最終勢必有30-40個(gè)左右的項(xiàng)目延期至2016年之后開業(yè)，例如原定于2014開業(yè)的悅合國際廣場由于資金鏈斷裂一度停工導(dǎo)致開業(yè)日期無法準(zhǔn)確預(yù)測。故此，預(yù)計(jì)真正能在2015年度順利開業(yè)或局部試營業(yè)的商業(yè)設(shè)施數(shù)量雖將超過2014年的47家，達(dá)到50多家的高位水平，但新增項(xiàng)目商業(yè)總面積將進(jìn)一步走高。然而，必須指出的是，處于籌備期的100來個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，真正完全符合購物中心定義的項(xiàng)目不足1/3。
作為中國最成熟的購物中心市場，匯集國內(nèi)最多資源的上海無疑是各大優(yōu)勢實(shí)力集團(tuán)測試自身綜合實(shí)力的試金石或一較高下的商業(yè)練兵場，所以海內(nèi)外的商業(yè)地產(chǎn)巨頭源源不斷地涌入上海安營扎寨。其中將于2015年新加入戰(zhàn)局的購物中心巨頭企業(yè)包括：意大利RDM集團(tuán)佛羅倫薩小鎮(zhèn)奧萊、英國唯泰集團(tuán)奕歐來精品旅游購物村奧萊、美國迪士尼小鎮(zhèn)商業(yè)中心、臺灣國泰集團(tuán)南翔太茂、臺灣太平洋建設(shè)集團(tuán)森活廣場五角場地下商城、重慶協(xié)信集團(tuán)中環(huán)星光時(shí)代廣場、北京光耀東方集團(tuán)收購改造豫城時(shí)尚廣場為老上海風(fēng)情的城隍廟廣場、廣州合生集團(tuán)五角場合生國際廣場、廣州海印集團(tuán)周浦濱水新天地、廣州合景泰富與富力地產(chǎn)合作的嘉譽(yù)國際廣場和天匯廣場、保利集團(tuán)嘉定臺北風(fēng)情街、蘇寧集團(tuán)的南橋蘇寧生活廣場、光大集團(tuán)與同昌盛業(yè)合作的嘉定大融城、日本丸紅及住友商事的嘉定馬陸好世商業(yè)廣場、日本大丸與上海新世界合作的南京東路新世界大丸、龍盛集團(tuán)閔行龍盛國際廣場、杭州嘉凱城名鎮(zhèn)天下旗下新普薈……
據(jù)搜鋪網(wǎng)記者統(tǒng)計(jì)，外來軍團(tuán)中項(xiàng)目數(shù)量最多的嶺南廣州兵團(tuán)占據(jù)了4個(gè)席位，緊隨其后的歐美系兵團(tuán)則擁有3個(gè)新項(xiàng)目，而央企兵團(tuán)、重慶兵團(tuán)、深圳兵團(tuán)、浙商兵團(tuán)和福建兵團(tuán)都正在厲兵秣馬蓄勢待發(fā)。已在上海確立商業(yè)地產(chǎn)界江湖地位的十大龍頭集團(tuán)同樣不甘示弱，百聯(lián)、瑞安、萬達(dá)都將開出新項(xiàng)目，盈石還將新推出旗下新社區(qū)購物中心品牌陸家浜路STATION新鄰生活站，于2013年首次在上海開出曹路寶龍城市廣場的寶龍集團(tuán)更是力爭在2015年末同步在上海多個(gè)郊區(qū)開出多個(gè)新項(xiàng)目。如此大量新晉過江龍兵團(tuán)的涌入，是否會打破上海購物中心業(yè)目前以香港和上海本土企業(yè)及東南亞發(fā)展商占據(jù)優(yōu)勢的格局尚待觀察。但可以肯定的是，藏龍臥虎的多方龍頭企業(yè)強(qiáng)勢進(jìn)軍上海購物中心產(chǎn)業(yè)，在帶來更多資金、項(xiàng)目的同時(shí)，勢必帶來人才的大流動(dòng)、思維及技術(shù)的創(chuàng)新與交流，新定位新模式的項(xiàng)目將不斷出現(xiàn)，城市面貌日新月異，上海購物中心業(yè)在競爭日趨激烈的同時(shí)必將越來越豐富多彩。群雄逐鹿大上海，叱咤風(fēng)云的購物中心大商戰(zhàn)正在拉開帷幕，各大集團(tuán)將施展什么絕招且待搜鋪網(wǎng)連續(xù)報(bào)道。
二、大量項(xiàng)目將填補(bǔ)市場空白點(diǎn)，項(xiàng)目類型趨于細(xì)分和多元化
從區(qū)域板塊和商圈填補(bǔ)購物中心空白來看，上海唯一一個(gè)尚無大型購物中心進(jìn)駐的區(qū)縣——崇明將喜迎百聯(lián)崇明購物中心，兩大新規(guī)劃的市級商業(yè)中心——大虹橋和真如的開山之作分別由瑞安集團(tuán)的大型體驗(yàn)式綜合體虹橋天地和中型購物中心天匯廣場擔(dān)當(dāng)，寶山吳淞首個(gè)一站式購物中心寶樂匯即將開幕，楊浦控江路商圈引入第一個(gè)社區(qū)購物中心紫荊廣場，江灣新城則將有嘉譽(yù)國際廣場開業(yè)，虹口涼城導(dǎo)入首個(gè)大型復(fù)合式商業(yè)中心SOLO TOWN搜樂城……郊區(qū)購物中心網(wǎng)絡(luò)進(jìn)一步加密，將新增金山萬達(dá)廣場、奉賢南橋蘇寧生活廣場、嘉定馬陸的大融城和好世商業(yè)廣場、臨港寶龍廣場和百潤時(shí)代等等。就成熟商圈看來，南京東路迎來百貨購物中心新世界大丸，五角場五個(gè)角中最后空白的一角將由高端定位的合生國際廣場填上，大寧商圈繼大寧國際商業(yè)廣場之后的第二個(gè)購物中心——大寧中心廣場1期有望開門納客，八佰伴附近的世紀(jì)大道站世紀(jì)大都匯綜合體項(xiàng)目將迎開百聯(lián)世紀(jì)購物中心的率先啟用，聯(lián)洋商圈將再增一家購物中心丁香路778廣場……就項(xiàng)目后期擴(kuò)建來看，蘇河灣大悅城2期將由5萬平方米的中型購物中心蛻變升級為11萬平方米的大型購物中心，瑞安集團(tuán)新天地板塊企業(yè)天地2期即將啟幕，浦東森宏廣場2期和農(nóng)工商118廣場的3期威尼斯水城或有望啟用。
由于上海購物中心項(xiàng)目布點(diǎn)漸趨飽和導(dǎo)致競爭激烈，滿城購物中心遍地開花的情況下，對開發(fā)商的運(yùn)營能力和資金實(shí)力要求不斷攀高，導(dǎo)致近3年來上海被收購整體改造并更名的存量資產(chǎn)項(xiàng)目層出不窮，2015年豫園商圈中被多次轉(zhuǎn)手的豫城時(shí)尚廣場在徹底大改造后更名為城隍廟廣場實(shí)現(xiàn)第三次變臉(由時(shí)尚購物中心恢復(fù)為老上海風(fēng)情文旅商業(yè)中心);陽光新業(yè)集團(tuán)則將其輕資產(chǎn)模式導(dǎo)入上海，正在整體翻新改造的淮海中路錦江國際購物中心將易名為新業(yè)中心527;長壽路亞新生活廣場被大業(yè)主收回后將耗資8億進(jìn)行徹底改造。就奧特萊斯來看，受迪斯尼樂園的輻射影響，浦東明年將同時(shí)增加2家正宗的歐式奧特萊斯——迪斯尼樂園附近的奕歐來精品購物村和浦東機(jī)場附近的佛羅倫薩小鎮(zhèn)奧特萊斯，上海奧萊業(yè)由之前的青浦百聯(lián)奧萊一家獨(dú)大，楊浦上海國際時(shí)尚中心名品倉、青浦米格天地奮力追趕的格局有望變?yōu)槲逍蹱幇裕嗥众w巷與浦東迪斯尼則成為上海兩大奧萊集中地。而最特殊最具特色的三大項(xiàng)目當(dāng)屬全國最高樓上海中心配套購物中心、全國最大的會展中心上海國家會展中心配套購物中心、楊樹浦的東方漁人碼頭休閑娛樂中心。
三、2016-2018展望未來篇
搜鋪網(wǎng)盤點(diǎn)上海近年出讓的大中型商業(yè)綜合體地塊，及目前在建的數(shù)十家購物中心項(xiàng)目，可以發(fā)現(xiàn)國內(nèi)外的知名商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商正源源不斷地涌入龍盤虎踞的上海購物中心及商業(yè)綜合體產(chǎn)業(yè)，熠熠生輝的新軍團(tuán)名單中包括：香港太古、新加坡豐樹集團(tuán)怡豐城、日本三井集團(tuán)拉拉寶都、美國鐵獅門、美國塔伯曼、方興、重慶龍湖、紅星、萬科、旭輝、華潤萬象城、廣州海印、深圳招商地產(chǎn)、金地、蘇寧、泛海、星光耀、福州正榮、福州中庚、福建中駿、福建融信、深圳卓越、中海、中建、中鐵、天安、廈門禹州、建滔、北京金融街控股、北京SOHO、新華聯(lián)、佳兆業(yè)、經(jīng)緯置業(yè)、青島新地、億豐、立天唐人、福建明發(fā)、銀億、香港蘭桂坊、臺灣泛太平洋……而復(fù)地集團(tuán)BFC外灘金融中心等一大批項(xiàng)目也計(jì)劃于2016——2018年間開業(yè)。
雖還未在上海布局項(xiàng)目，但對上海購物中心業(yè)躍躍欲試或曾經(jīng)考量過上海商機(jī)的企業(yè)中不乏瑞典英特宜家薈聚、日本永旺夢樂城、美國西蒙、法國歐尚高鑫廣場、韓國樂天集團(tuán)、泰國中央集團(tuán)、土耳其菲巴特科莫、香港置地、臺灣冠德環(huán)球GlobalMall、臺灣遠(yuǎn)東、臺灣新光、馬來西亞柏威年、馬來西亞百盛、菲律賓SM、新加坡豐隆、深圳深國投印象城、深圳寶能、深圳海岸城、深圳京基、鵬欣水游城、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、銀泰、茂業(yè)、王府井、首創(chuàng)等大鱷。
展望2015年至2018年，上海購物中心發(fā)展將進(jìn)入第四階段——伴隨著井噴的項(xiàng)目增量和慘烈的混戰(zhàn)，真正步入成熟期;局部區(qū)域呈超飽和布點(diǎn)，并形成總量結(jié)構(gòu)性過剩，初級購物中心和原始/偽購物中心總量過剩，勢必消化不良，但優(yōu)質(zhì)購物中心項(xiàng)目由于無可替代的魅力依然維持供不應(yīng)求排長隊(duì)求租狀態(tài);群雄紛爭弱肉強(qiáng)食，適者生存剩者為王，慘烈的競爭分流，必然導(dǎo)致部分體質(zhì)差的新項(xiàng)目直接淘汰出局，老化項(xiàng)目不進(jìn)則退也將面臨淘汰降級或在加時(shí)賽中落敗的嚴(yán)峻考驗(yàn)。
四、高手齊聚各顯神通，上海購物中心百家爭艷
據(jù)搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，上海目前在建及規(guī)劃中的大中型購物中心新項(xiàng)目達(dá)到100多個(gè)，幾乎平均每2個(gè)地鐵站，中環(huán)外每個(gè)鎮(zhèn)，每個(gè)園區(qū)都有規(guī)劃的購物中心項(xiàng)目。但在建及規(guī)劃項(xiàng)目由于動(dòng)遷、資金、團(tuán)隊(duì)、招商、運(yùn)營等各種原因，估計(jì)最終能在未來4年內(nèi)順利建成的僅占項(xiàng)目總數(shù)的70%左右，最終成功如期開業(yè)的項(xiàng)目預(yù)計(jì)僅占這70%中的60%左右，而其中真正能造成較大商業(yè)影響力的項(xiàng)目又不足20%。
江湖數(shù)十個(gè)不同門派的高手齊聚大上海，華山論劍各顯神通，各宗各派眾多不同模式孰優(yōu)孰劣在未來5年即可初見端倪。由于每個(gè)國家每個(gè)地區(qū)每個(gè)城市都擁有其不同的文化特征，每位零售商都采取不同的戰(zhàn)略，每位消費(fèi)者都具有不同的偏好，故不同國家地區(qū)不同省份的購物中心發(fā)展商在大都市上海的角斗將十分考驗(yàn)各家的國際化和本地化水平。
日趨激烈的近距離廝殺，匯率差和稅收差引發(fā)機(jī)場免稅店和海外購物持續(xù)升溫，逼迫上海的購物中心業(yè)不斷創(chuàng)新細(xì)分，新定位新特色的新型體驗(yàn)購物中心將層出不窮百花齊放，除了目前已有的辦公綜合體配套商業(yè)中心(如上海商城和環(huán)球金融中心)、鄰里中心(如正大生活館天山店和揚(yáng)高中路店、歐尚長陽店)、社區(qū)購物中心(如瑞虹坊和浦東嘉里城)、街區(qū)型商業(yè)廣場(如大拇指廣場、大寧國際商業(yè)廣場和金橋國際廣場)、家庭定位的區(qū)域型生活廣場(如寶山萬達(dá)廣場和百聯(lián)西郊)、歷史文化商業(yè)街區(qū)(如豫園商城和龍華旅游商城)、休閑文化商業(yè)街區(qū)(如新天地、武康庭、永嘉庭和思南公館)、創(chuàng)意文化商業(yè)園區(qū)(如田子坊、老場坊和老碼頭)、年輕潮流時(shí)尚購物中心(如大悅城和來福士廣場)、都會型購物中心(如新鴻基IAPM和靜安嘉里中心)、奢侈品高端購物中心(如新鴻基IFC國金中心和恒隆廣場)、巨型家庭娛樂消費(fèi)中心(如正大廣場和仲盛商城)、奧特萊斯(如百聯(lián)奧特萊斯和米格天地)、時(shí)尚生活中心(如96廣場、聯(lián)洋廣場、上海灣、353廣場和芳匯廣場)，地下購物中心(如迪美廣場和香港名店街)、地鐵站內(nèi)通勤商業(yè)體METRO MORE生活館(虹口體育場站、赤峰路站、人民廣場站、南站站內(nèi))、大百貨準(zhǔn)摩爾(如八佰伴和新世界城)、交通樞紐商業(yè)中心(如虹口龍之夢和長寧路龍之夢)、年輕潮流主題購物中心(大悅城1期)、涉外主題購物中心(如浦東嘉里城)、運(yùn)動(dòng)主題商業(yè)中心(如碧云體育休閑中心)、演藝主題商業(yè)中心(世博奔馳文化中心)、機(jī)場購物中心(如虹橋國際機(jī)場T2)、特色主題商街(創(chuàng)智天地創(chuàng)智坊大學(xué)路商業(yè)街、吳江路四季坊、徐匯濱江東方夢工廠夢中心蘭桂坊)、高端賓館配套購物中心(半島酒店)，以及泛購物中心類的特色商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目(如寶山汽車夢工場、虹口運(yùn)動(dòng)LOFT創(chuàng)意基地、藝術(shù)園區(qū)紅坊和M50、1933老場坊、音樂谷、田子坊)。
此外，特色主題購物中心(如迪斯尼小鎮(zhèn)休閑商業(yè)中心)、親子主題購物中心(趙巷元祖夢世界)、生態(tài)化休閑旅游主題購物中心(如松江佘山世茂新體驗(yàn)?zāi)Щ贸恰⒌纤鼓嵝℃?zhèn)、蘇河灣華僑城)、美式郊區(qū)超級大盒子購物中心(如英特宜家和永旺夢樂城)、文化藝術(shù)主題購物中心(如新世界K11和天安陽光廣場)、田園生態(tài)型商業(yè)中心(如松江青浦項(xiàng)目)、巨型百貨購物中心(大寧利福久光城)、日式生態(tài)購物中心(金橋拉拉寶都)、機(jī)場外獨(dú)立免稅購物中心、漁人碼頭等新型主題購物中心有望紛紛破土而出各顯神通。甚至連定期巡航上海的皇家加勒比、歌詩達(dá)等巨型郵輪本身也是一個(gè)集免稅精品店、劇院、酒吧、餐廳、咖啡館、影院、康體俱樂部、游藝機(jī)、夜總會、游泳池、住宿于一體的大型商旅文綜合體，相當(dāng)于可移動(dòng)的大型休閑購物中心。
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