營業額測算有哪四大角度?其中涉及到哪些公式?測算方法是怎樣的?租金測算可以通過哪些途徑實現?各業態的基本承租水平是怎樣的?來吧，都在這里。

　　一、營業額測算的4大角度

　　營業額，是指為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。營業額的測算一般有四個角度：

　　1)一方面，可以以“產品單價”為依托的測算;

　　營業額=產品平均單價*銷售數量

　　2)另一方面可以以“客單價”為依托的測算方法。

　　營業額 =平均交易單價(即客單價)*交易次數

　　3)如果可獲知對方營業稅額度，亦可推算出營業額;

　　4)上市公司可通過年度財報查詢相關門店營業額。

　　業態不同，營業額測算的方法不同，難度不同

　　1、餐飲、影院、娛樂等固定座位數量的業態營業額測算方法相對較為簡便：

　　基本公式為：
　　

　　2、影院票房測算：

　　年票房=月票房*12

　　月票房=每日放映場次*上座率*平均票價*座位數*30

　　上座率=估算人流/放映場次/座位數

　　估算人流：需現場調研，選定樣本分時段進行調研;

　　上座率開始較低，最高不超過35%;

　　目前每日影院放映場次在5.6-6之間。

　　3、針對百貨、超市、購物中心等大型賣場：

　　除了上市公司可以查詢年度財務報表以外，測算難度較大，需要調研的數據項較多，一般需要客流量、交易率、客單價等實地調研數據。

　　營業額=客流量*交易率*客單價

　　4、超市營業額測算：

　　利用得到的相關基礎數據，開始計算銷售額預估需要的三要素：

　　1、入店購買率%=-160.523+1.149*10-5*人流量-0.472居民比例-5.463過路人比例+0.866交通系數+45.674家庭人口+3.175*10*-3*家庭收入

　　2、門前人流量=∑N天人流量÷N　。

　　3、客單價=∑N人購買金額÷N。

　　預估月銷售額=30*人流量*入店購買率*客單價

　　年銷售額=月銷售額*12

　　*公式中數據引自《連鎖超市銷售額預估模型》

　　二、租金測算的5種途徑

　　租金測算的方法多種多樣，角度不同采用的方法也不盡相同。常用的租金測算方法有幾個途徑：

　　1、實地調研

　　2、網絡查詢

　　3、與第三方公司合作

　　4、通過營業額進行反推(此方法較為準確，適用于調研難度較大的大型商場租金估測)

　　5、經驗數據

　　針對沿街商鋪、小型商業的租金調研難度相對較小，且調研數據相對真實、準確，可采用1、2種途徑進行調研。

　　針對大型商場或大型餐飲娛樂業態，租金調研相對較為困難，可考慮選用與第三方公司合作，或通過營業額反推，或憑借經驗數據來進行判斷。

　　以下以KTV租金測算為例：
　　

　　三、簡單介紹常見的幾種業態的承租水平

　　餐飲類：快餐承租水平較高，一般為營業額的8%-12%;大型餐飲承租水平略低于快餐類，約為營業額的7%-8%。

　　娛樂類：影院，依據影院的營業額分配，一般毛利水平在30%左右，承租水平約占影院票房的15%;KTV的承租水平一般較低，租金占營業額比例約在3%-5%左右。

　　超市：賣場中，超市的租金水平幾乎是最低的，僅為營業額的2%-3%左右，因超市毛利較低。

　　電器賣場：依據我司開店的要求，電器賣場的承租水平一般為營業額的2%-3.5%左右。

　　百貨：百貨賣場屬高毛利業態，毛利水平一般在20%-30%，因此承租水平也較高，約為營業額的12%-17%。
　　（來源：商業地產學院）