最近有消息稱，新天地商業(yè)公司有意在淮海路上的太平洋百貨租約到期后，將其物業(yè)收回，由自己開設(shè)購物中心;無獨有偶，淮海路上的東方商廈目前也正在進行新一輪的調(diào)整及招商，由百貨業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型為購物中心。商報記者發(fā)現(xiàn)，由于業(yè)態(tài)單一、商品雷同等原因，大型百貨商場轉(zhuǎn)型購物中心已成為趨勢。如今，面積在兩三萬平方米的中小型百貨商場也開始向購物中心轉(zhuǎn)型。
太平洋百貨：還想繼續(xù)經(jīng)營
日前，上海新天地商業(yè)公司總經(jīng)理劉夢潔在談及新天地太平橋項目時表示，該項目推進尚未進入深入階段，最早可能在2020年完成全部開發(fā)。她透露，淮海路太平洋百貨所在物業(yè)未來將會發(fā)生較大變化。
“市場變化實在太快了，可能兩三年又會呈現(xiàn)出不同的東西來。”劉夢潔向商報記者透露說，“去年，新天地北里已經(jīng)開始調(diào)整。今年，新天地南里也會啟動改造升級。未來，淮海路太平洋百貨這一塊會有很大的變化。等瑞安廣場里面太平洋百貨租約到期之后，我們就會把這部分的零售商業(yè)面積收回來，由我們自己來做。”
據(jù)商報記者了解，太平洋百貨在瑞安廣場占據(jù)了地下兩層和地上6層共計8個樓面，一直以來就是淮海路商圈的老牌百貨商店。如今看來，這一曾經(jīng)的地標項目或?qū)Ⅶ鋈浑x場。
至于出于何種原因要將太平洋百貨的經(jīng)營面積收回，劉夢潔表示，目前太平洋百貨仍在運營中，因此不方便透露過多，她只是表示，這是為了擴大整個新天地商圈的商業(yè)規(guī)模。
商報記者了解到，瑞安廣場內(nèi)這2.5萬平方米的零售商業(yè)面積將會歸入上海新天地旗下，由新天地自己來操盤，今后可能不會再考慮面向百貨類租戶了，估計主要傾向于開設(shè)主題型特色商場。
對于可能撤離淮海路的消息，太平洋百貨方面對商報記者作出了回應。上海太平洋百貨有限公司總經(jīng)理蘇伯勳表示，淮海路太平洋百貨1997年開業(yè)，租約為20年，2017年將到期。“關(guān)于淮海路太平洋的續(xù)租問題，我們還在和對方談判。新天地方面問我們，租約到期后是否還想租下去?如果要租的話，租金要重新談;如果不租的話，他們不會再另覓下家，而是打算將物業(yè)收回，自己做商業(yè)。對我們太平洋來說，肯定還是想繼續(xù)開下去的。”
東方商廈淮海店：將撤百貨專柜
如果說淮海路太平洋百貨未來的方向目前尚不明確，那么，這條路上的另一家面積達兩萬多平方米的百貨商場——東方商廈淮海店已經(jīng)踏出了轉(zhuǎn)型的第一步。
商報記者日前從東方商廈淮海店了解到，繼在一樓沿街鋪面引進Wagas休閑餐飲連鎖店后，商廈近期又在五樓引進了4家餐飲品牌入駐，分別是外婆家旗下的Uncle 5與爐魚、薩瓦迪卡泰國菜餐廳及香天下火鍋，其中3家已經(jīng)開業(yè)。商場四樓整層則引進了旺卡兒童主題樂園，目前正在裝修中。此外，商場還在與無印良品接洽，未來將有望開出無印良品全球旗艦店，占據(jù)商場的3個樓層。
東方商廈淮海店相關(guān)人士向記者坦言，這兩年，市場大環(huán)境對東方商廈的銷售沖擊很大，迫使商場不得不重新定位，尋找更合適的出路。“目前調(diào)整正在一步步進行，引入餐飲及兒童主題樂園是希望帶動商場的人氣。當然，我們的百貨專柜未來可能會逐步撤離，商場的名字也有可能隨之改變。調(diào)整大概會在今年年底完成，屆時將會有一個全新的面貌。”上述人士透露說。
滬上百貨業(yè)轉(zhuǎn)向負增長期
近幾年來，百貨業(yè)的日子普遍不太好過，無奈之下，不少企業(yè)只能選擇關(guān)店。來自聯(lián)商網(wǎng)的一項統(tǒng)計顯示，2014年，我國百貨類門店共計關(guān)閉23家，其中百盛百貨4家，成為去年關(guān)店最多的百貨企業(yè)。據(jù)悉，自2013年6月起，百盛已經(jīng)在貴陽、上海、石家莊和北京等地先后關(guān)閉7家門店。去年關(guān)閉門店的百貨企業(yè)還涉及華堂商場與中都百貨(各3家)，尚泰百貨、NOVO百貨、寶萊百貨(各2家)，以及王府井百貨、天虹商場、新光百貨、摩登百貨、春天百貨、瑞富奧萊、南寧百貨(各1家)。
同時，百貨企業(yè)的經(jīng)營狀況也不甚理想。上海市商業(yè)信息中心的抽樣監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，本市58家大中型百貨店2014年共計銷售319.6億元，同比下降1.9%。繼2012年出現(xiàn)1.1%的負增長后又一次出現(xiàn)銷售下滑。從趨勢上看，滬上百貨業(yè)已經(jīng)由早些年的快速增長轉(zhuǎn)入低速增長甚至負增長期。
統(tǒng)計顯示，上海市區(qū)百貨業(yè)業(yè)績增長不容樂觀。各種促銷難掩銷售乏力跡象。全市各商圈中，除中環(huán)真北商圈外，市級商圈銷售業(yè)績均同比下降。市區(qū)百貨業(yè)累計銷售額同比下降3.4%，低于郊區(qū)10個百分點。郊區(qū)百貨業(yè)業(yè)績雖然好于市區(qū)，但增速趨于放緩，除少數(shù)區(qū)縣外，均出現(xiàn)不同程度的下降，降幅最大的達到14.7%。
在上海擁有巴黎春天百貨的香港新世界百貨中國日前公布了截至2014年12月31日的財年中期業(yè)績。數(shù)據(jù)顯示，公司銷售總收益由去年同期的84.65億港元減少至79.28億港元，降幅達6.3%;期內(nèi)利潤由去年同期的3.5億港元降至2.06億港元，降幅高達41.1%。
商報記者注意到，目前，香港新世界百貨的收益以專柜銷售傭金收入為主，占比達63.7%，自營貨品銷售和租金收入分別占據(jù)18.4%和15.7%，管理及顧問費則占2.2%。
新世界百貨董事局主席鄭家純表示，在市場不景氣、消費低迷的情況下，龐大的租金支出及員工成本上升成為集團利潤下滑的主要原因。
多方原因?qū)е掳儇洏I(yè)衰落
當商報記者問及當前上海百貨業(yè)為何落寞時，劉夢潔認為，這是由多方面綜合性因素所導致。
“一方面，從消費者體驗來說，大而全的商場顯然選擇性更多，餐飲、娛樂、休閑等設(shè)施齊全，消費者可以得到更多體驗;另一方面，百貨公司自身運營模式?jīng)]有充分發(fā)揮優(yōu)勢，反而參照購物中心模式來運營。同時，沒有做好客戶服務(wù)。”劉夢潔指出，國外有許多很成功的百貨公司，他們具有很好的運營模式，“國外的百貨公司往往有很多自有品牌，其中不乏非常獨特的商業(yè)品牌。有的百貨公司旗下還有很多全新的設(shè)計師品牌，他們會專門扶持其中的一些，以做到人無我有。比如英國的liberty 百貨，他們的家居類商品、女式飾品和圍巾類商品都非常吸引人，既有一部分買手，也有一部分特購，還同時將VIP的客服做得很好，贏得了很多消費者。”
劉夢潔認為，在VIP客服方面，擁有自身優(yōu)勢的百貨公司可以做得很好，因為它的經(jīng)營格局不像購物中心那樣分散，可惜的是，它們沒有把握和發(fā)揮好，而且經(jīng)營業(yè)態(tài)較為單一。
劉夢潔表示，當前上海零售業(yè)競爭日益加劇，電商沖擊也是其中一大原因。但分析后可以發(fā)現(xiàn)，電商分流的主要是中低端消費，主要涉及標準化產(chǎn)品。“最核心的因素還是整個商業(yè)面積供過于求，因此，如果運營沒有特色，自然會遭遇淘汰。”
也有業(yè)內(nèi)人士指出，對于百貨行業(yè)而言，租金上漲也是一大問題。百貨行業(yè)的物業(yè)租金都是10年或15年一簽，有些甚至更長。而10多年前，中國百貨業(yè)發(fā)展處于早期階段，一般的商業(yè)地產(chǎn)項目招商并不容易，很多都以低價出租。但近幾年，眾多商業(yè)企業(yè)面臨租約重簽之際，就會碰到租金暴增、成本大幅上升的局面。
百貨業(yè)的衰落，究其原因，與商品門類齊全、電商低價競爭，以及注重差異化和體驗化的購物中心等多元零售模式的興起密不可分。不過，需要指出的是，多數(shù)百貨商場地理位置優(yōu)勢明顯，占據(jù)了核心商圈的黃金位置，這是購物中心無法企及的。但是，目前國內(nèi)大部分百貨企業(yè)的經(jīng)營模式以聯(lián)營為主，通過扣點或提成盈利，這使它們普遍疏于培育自身核心競爭力，而過分依賴地段及商圈優(yōu)勢。
百貨商場紛紛轉(zhuǎn)型自救
事實上，百貨企業(yè)早已意識到自己的不利處境，進行轉(zhuǎn)型自救。不少百貨商場開始借鑒購物中心業(yè)態(tài)，增設(shè)餐飲區(qū)域，提高餐飲比例，或引入兒童教育及娛樂等商戶來聚集人氣。
商報記者從上海太平洋百貨了解到，旗下徐匯店整個8樓將改裝出新，增加餐飲比例，引進了韓式新石器烤肉、日式和民食居屋和鍋源、瓦城泰國料理，還有新江南風味的桂滿隴杭幫菜。
事實上，這并不是上海太平洋百貨徐匯店第一次進行業(yè)態(tài)調(diào)整。早在2005年，商場8樓就是餐飲樓層，但在隨后的2006-2013年更改為兒童百貨零售。現(xiàn)在商場再次將整個8樓調(diào)整為餐飲業(yè)態(tài)。此外，太平洋不夜城店也已向購物中心業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變，引進了眾多餐飲及其他商戶。
對于百貨公司生存環(huán)境日趨嚴峻，蘇伯勳表示認同，他向記者表示，未來發(fā)展不會單純停留在百貨業(yè)態(tài)上。“如果淮海路店能夠續(xù)租下去最好，不然，我們會另外在上海物色合適的物業(yè)，開設(shè)新的商業(yè)項目。可以肯定的是，新的項目會偏向購物中心化。雖然不會像港匯廣場那樣全部出租出去，我們會在項目中開設(shè)自有品牌的主力百貨店。新的項目可能會在2017、2018年出現(xiàn)。”
為應對業(yè)績下降，香港新世界百貨也啟動了多元化轉(zhuǎn)型策略。去年以來，新世界百貨減少了對專柜銷售傭金收入的依賴，重整營運架構(gòu)，由以往主力百貨業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為同時經(jīng)營百貨、購物中心及自營品牌業(yè)務(wù);加強收購時尚品牌，從傳統(tǒng)的房東模式轉(zhuǎn)變?yōu)槠放瞥钟姓撸云跀U大利潤率。
鄭家純表示，為應對內(nèi)地消費者對一站式購物的追求，集團此前就已采用混合經(jīng)營模式，除品牌專柜經(jīng)營外，積極引進影院、主題餐廳及美食廣場等租賃項目，以提升生活配套設(shè)施的比例。去年年底，香港新世界百貨在上海普陀區(qū)開設(shè)了其首個結(jié)合百貨及購物中心業(yè)務(wù)的零售項目。
購物中心專業(yè)研究機構(gòu)iMall發(fā)布的《中國百貨行業(yè)發(fā)展及預測報告2013-2014》指出，作為傳統(tǒng)零售渠道的百貨業(yè)受到嚴重沖擊，已經(jīng)進入轉(zhuǎn)型期。同時，百貨業(yè)態(tài)在中國零售渠道生命周期中已經(jīng)進入成熟期，自身競爭格局日趨激烈。iMall數(shù)據(jù)顯示，已有17%的傳統(tǒng)百貨公司開始轉(zhuǎn)向購物中心;而在全國范圍拓展的百貨公司中，轉(zhuǎn)型購物中心的比例高達42%，王府井、新世界、銀泰都確立了購物中心的戰(zhàn)略定位。
[ 專家分析 ]
中小型百貨轉(zhuǎn)型購物中心難度大
上海市商業(yè)經(jīng)濟研究中心首席研究員齊曉齋指出，其實，滬上百貨公司購物中心化的趨勢并非這幾年才開始，早在10多年前，新世界城、第一八佰伴等就已進行轉(zhuǎn)型。“新世界城和第一八佰伴最早都是以百貨商店業(yè)態(tài)起家的，后來，隨著經(jīng)營面積增加(如新世界城二期增加了20萬平方米)，引入了各種其他業(yè)態(tài)，并逐漸轉(zhuǎn)型成現(xiàn)在的購物中心模式。”
但是，相較于那些面積較大的百貨商場，兩三萬平方米的中小型百貨企業(yè)轉(zhuǎn)型難度較大。“購物中心包括餐飲、休閑、娛樂等多種不同的功能。在我看來，一個購物中心面積最小要在4萬平方米以上，尤其是在市中心地段，需要面對各種不同需求的顧客。而社區(qū)型購物中心對面積的要求則相對小一些，三四萬平方米就可以，這些項目在不同的社區(qū)針對不同的顧客。由于百貨商場受硬件條件限制，購物中心化的調(diào)整比較適用于轉(zhuǎn)型與過渡，雖然商場人氣會因此有所提高，但效果還有待觀察。”
在齊曉齋看來，在淮海路這樣的地段，兩三萬平方米的百貨商場轉(zhuǎn)為購物中心，困難會比較大。“面積小，對品牌的選擇度相對較低，對招商的要求就比較高。但假如無印良品全球旗艦店能在東方商廈開出來，將是一個不錯的選擇，因為它的邊上就有優(yōu)衣庫全球旗艦店。知名品牌的旗艦店集群業(yè)態(tài)或許能形成淮海路商業(yè)的一個特色。”
“其實，任何業(yè)態(tài)想要成功都離不開自身的特色。與其大家都走大而全路線，還不如我走小而精之路，精品小百貨未嘗不是百貨業(yè)轉(zhuǎn)型的一個方向，這種模式已在日本等海外市場取得成功。”一位資深業(yè)內(nèi)人士表示，“百貨業(yè)轉(zhuǎn)型應挖掘市場小空白，努力打造精品小百貨。百貨在化妝品等品類上具有很強的盈利能力，坪效高于購物中心。雖然細分市場能為百貨業(yè)獲得穩(wěn)定忠實的顧客，但過去百貨店經(jīng)營主要圍繞商品展開，對消費者了解甚少。而在購物中心，大數(shù)據(jù)已開始發(fā)揮對顧客消費習慣、動線走勢的研究作用。對于要挖掘細分市場的百貨商場來說，琢磨精準客戶群更是必要的研究課題。”
齊曉齋還指出，除了百貨業(yè)購物中心化以外，很多早期開設(shè)的購物中心也在去百貨化。“過去，不少購物中心招商喜歡招一個百貨龍頭，覺得名氣響，可以吸引到其他好的品牌入駐，比如久光內(nèi)的久光百貨及梅龍鎮(zhèn)廣場的伊勢丹百貨。但現(xiàn)在許多購物中心反而覺得，百貨店能做的，他們也能做，沒必要做二房東，讓別人剝一層皮，自己直接招商能留住更多的利潤。總之，要說百貨業(yè)態(tài)徹底衰落還為時過早。雖然受到巨大沖擊是不爭的事實，但現(xiàn)在照樣有新的百貨商場問世。未來，部分百貨商場會被淘汰，也相信有的會轉(zhuǎn)型成功。”
（上海商報 記者 葉堯 袁晨晨 攝影 張衡年）
