曾經依靠數碼商業起家的日月光廣場如今正在“大換血”，數碼業態已基本逐步撤離了該項目。《第一財經日報》記者3月9日多方采訪獲悉，由于數碼產品的實體店經營落寞以及日月光本身的硬傷等原因，導致該項目經營長年不佳，為改善生意，日月光項目正轉型，將大量的服飾以及數碼業態調整撤離，取而代之的是拉升人氣的餐飲和兒童業態，但能否成功還待時間驗證。

大量商鋪撤離

位于上海打浦路區域的日月光，數年前開業時也曾名噪一時，因為超級大的商業體量和優良的地理位置，且靠近田子坊這個上海灘知名的文化旅游項目，因此在當時備受關注。

然而數年后，當《第一財經日報》記者再度來到日月光時，卻發現大量的商鋪已經撤離，很多樓層約有一半的鋪位都用廣告紙圍起來，上面寫著“即將開業”的字樣，最令人印象深刻的當屬作為以數碼業態起家的日月光內，目前幾乎已經看不到數碼業態，除了大量正在調整的停業商鋪，僅有部分服飾、餐飲和兒童業態還在經營，但商場整體人氣慘淡。

日月光內的一位工作人員告訴記者，其實商場業態的調整已經進行了一段時間，基本上大量的數碼業態已經撤出，一些生意差強人意的服飾品牌也撤離了，目前就剩下一些餐飲、兒童早教以及部分服飾店還在經營。

“‘大換血’調整的原因很簡單，因為日月光的生意長期都不太好，這種情況下業主方肯定要另作其他打算。”上述工作人員透露。

一位已經撤離日月光的品牌商表示，其原本租賃了日月光的鋪位，生意并不太好，但勉強還能維持，然而由于在租約到期后，日月光調高了租金，而且日月光還重新規劃了整體業態的招商，因此雙方難以談攏而導致最后其退出日月光項目。

有業界人士透露，數碼業態落寞后，日月光人氣很低，導致其他業態也受連累，但其部分商鋪的租金在續約時要求調價，的確導致了一些商戶的撤出，但最根本的還是日月光本身的整體轉型調整。

硬傷與轉型

公開資料顯示，日月光集團為大型半導體制造服務公司之一，專注于提供半導體客戶完整之封裝及測試服務，包括晶片前段測試及晶圓針測至后段之封裝、材料及成品測試的一元化服務。

“應該說日月光集團在數碼業界的地位不低，然而有時候優勢也會變為劣勢，其在數碼業態很強大，但該集團并不懂得商業運作，其此前幾乎并未涉足過零售業，其在上海開設日月光購物中心后，自然大量引入了數碼產品，卻在其他業態的招商布局上完全沒有概念，導致業態布局過偏，不夠平衡。要知道購物中心需要服飾、餐飲、體驗、兒童、娛樂等多種配合，還很講究主力店的引入，這些都是日月光不太懂得的。”有接近人士透露。

“雪上加霜”的是，數碼實體店備受網購和海外代購沖擊，比如近期太平洋數碼的停業調整等，這令最初以數碼為主要業態的日月光毫無優勢可言。

“日月光還有一個硬傷——動線，商場最重要因素之一就是動線，好的動線可以引入客流增加消費額，反之則降低客流影響生意。日月光如此大體量，其動線設計卻不科學，通常客人走著走著就沒有了方向感，視野也不通透，流失客源。”RET睿意德商業服務部董事杜斌分析。

如此窘境之下，日月光決定轉型。

“日月光方面發現，數碼業態已落寞，肯定要做減法，但餐飲這類聚集人氣的業態可以大量引入，因此其重新招商，將數碼和部分服飾去除調整后，由餐飲取代入駐，并配以目的性消費的兒童業態，增加家庭客源。盡管目前還在重新調整中，但根據測算，日月光未來整體的租金可以提升。原本數碼業態租金可能只有10多元每平方米每天，而熱門餐飲的租金可達20多元至30元每天每平方米，其他業態甚至可達40多元每天每平方米。關鍵是可以帶來人氣。日月光的目標是要在未來成為餐飲聚集地。”接近人士透露。

值得注意的是，商業地產項目競爭日益激烈，日月光能否轉型成功，還未可知。

世邦魏理仕數據顯示，2014年至2016年，上海核心商圈的供應量合計約63.5萬平方米，而非核心商圈的供應量約為272萬平方米，是核心商圈的4.3倍。部分市中心的商業項目以重新定位調整的策略來面對競爭日趨激烈的市場環境。目前上海已出讓土地的商業供應總量超過400萬平方米，其中，預計在2016年年底前開業的項目總量超過330萬平方米。從歷史供應數據來看，2000年至2013年，上海市的年平均零售物業供應量為325,671平方米;而2014年至2016年，年均零售物業供應量將為1,122,876平方米，是此前年份的3.4倍，市場供應出現井噴。雖然，市場供應的突然放量將會導致一些項目的延遲開業，但零售物業市場的競爭日趨激烈是不爭的事實，如此巨大的供應量投放市場后，需要較長一段時間的消化。
　　（第一財經日報　樂琰 羅韜）