3月27日，深圳最大市屬國(guó)有房地產(chǎn)旗艦公司深圳控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱深圳控股)將在香港舉行發(fā)布會(huì)，正式對(duì)外披露2014年度公司業(yè)績(jī)。而就在此前，南都記者終于約到了對(duì)深圳控股副總裁董方的專訪。盡管時(shí)機(jī)似乎欠佳，不過，在“能說”的范圍之內(nèi)，董方依然坦陳，深圳控股去年的銷售只完成了目標(biāo)的70%，相對(duì)前幾年來說并不理想。在樓市的黃金時(shí)代已然翻頁(yè)時(shí)，改變“純開發(fā)型企業(yè)”這一角色，加大對(duì)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的持有，同時(shí)培育商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)已成為他們的共識(shí)。“我們希望到2018年、2019年，持有物業(yè)的租賃收入可以達(dá)到20億這個(gè)水準(zhǔn)。”這意味著，在深圳控股未來的板圖布局中，商業(yè)地產(chǎn)成為一個(gè)重要的棋子。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的艱難局面

　　2014年對(duì)整個(gè)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)都不輕松。董方透露，深圳控股去年合同銷售額累計(jì)約74億元，合同銷售面積63萬平方米，每平方米均價(jià)約為11600元/平方米，完成全年目標(biāo)的70%。“尤其上半年外部情況比較差，但9月份央行930新政后銷售量明顯回升，去年第四季度的銷售還是比較理想的。”

　　盡管如此，這已是企業(yè)來之不易的結(jié)果。去年初，深圳控股召開營(yíng)銷工作會(huì)議，要求各公司加快銷售回籠資金，強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金為王。“我們可以在部分項(xiàng)目中，犧牲一部分利潤(rùn)，保本甚至微虧都可以，目標(biāo)是確保現(xiàn)金流和負(fù)債率處在一個(gè)比較安全的水平。”在去年上半年銷售形勢(shì)不好的時(shí)候，他們加大三四線城市的處置力度，堅(jiān)決從這些城市里退出。“有些城市的項(xiàng)目銷售工作的確很困難，特別是一些小城市，只賣到3000多塊錢一平方米。可以說我們的銷售人員很努力，但市場(chǎng)容量有限，結(jié)果也不太理想。”

　　據(jù)董方介紹，現(xiàn)在深圳控股的土地儲(chǔ)備，25%左右在一線城市，20%左右在二線城市，55%左右在三四線城市。戰(zhàn)略布局調(diào)整也是今年的工作重點(diǎn)，調(diào)整完之后，土地儲(chǔ)備的總量會(huì)下降，但質(zhì)量會(huì)大幅提升。

　　以“聚焦深圳”為重點(diǎn)的轉(zhuǎn)型

　　房企利潤(rùn)下滑已成趨勢(shì)，面對(duì)這種情況，企業(yè)必須轉(zhuǎn)型。“去年我們提出的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略八字方針中，轉(zhuǎn)型是排在第一位的。”據(jù)董方透露，深圳控股正在做十三五戰(zhàn)略規(guī)劃，5月份會(huì)有明確的方案。“方向已經(jīng)明確：一是聚焦深圳或者說聚焦核心城市；二是處置二三線城市的地塊；三是從原來是以銷售為主的企業(yè)，轉(zhuǎn)向銷售和持有并重，逐漸加大對(duì)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的持有，培育自己的商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。我們希望通過一段時(shí)間，比如5至8年內(nèi)，持有和銷售的比例能達(dá)到均衡。與此同時(shí)，在母公司支持下，我們會(huì)在養(yǎng)老公寓等業(yè)態(tài)上探索創(chuàng)新。也會(huì)逐漸整合現(xiàn)有園區(qū)地產(chǎn)資源，并研究并探索物流地產(chǎn)發(fā)展方向。”

　　據(jù)董方表示，從資產(chǎn)體量上說，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)占相當(dāng)比重。“比如我們希望，到2018年或2019年，深圳控股持有物業(yè)的租賃收入可以達(dá)到20億這個(gè)水準(zhǔn)，未來通過持有物業(yè)的增加，收入也會(huì)不斷提高。”

　　除了持有物業(yè)，深圳控股也想打“運(yùn)營(yíng)”牌。去年下半年，以萬科、萬達(dá)為代表的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛啟動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的輕資產(chǎn)模式。對(duì)此，董方表示，深圳控股也在做這方面的研究。“重資產(chǎn)可以享受資產(chǎn)升值的全部收益，但資金壓力非常大。而輕資產(chǎn)則可改善現(xiàn)金流，加快資金回籠，但也有弊處。因此，如果是特別好的商業(yè)物業(yè)，我們會(huì)自己持有，有些則會(huì)考慮戰(zhàn)略合作。”

　　商業(yè)是更難打的一場(chǎng)戰(zhàn)役

　　在深圳控股最初想做商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，董方聽到一個(gè)說法：做住宅是小學(xué)生水平，做商業(yè)地產(chǎn)是大學(xué)生、研究生水平。“在初期，我們覺著這個(gè)說法有些夸張，但越做這種感覺越深刻。住宅再差，只要降價(jià)一定賣得出去。而商業(yè)一旦搞不好，價(jià)格再低也沒人要！”

　　目前中國(guó)購(gòu)物中心已呈現(xiàn)總量過剩的趨勢(shì)。據(jù)董方介紹，2014年深圳大概有20多個(gè)新項(xiàng)目入市，購(gòu)物中心新增體量是50多萬平方米。2013年年底，已開業(yè)購(gòu)物中心就有46家，面積是308萬平方米，加上2014年新增的，就有360萬平方米，在建和尚未開業(yè)的購(gòu)物中心超過25個(gè)，新增加的商業(yè)面積超過200萬平方米。到2015年左右，深圳購(gòu)物中心會(huì)超過70個(gè)，面積超500萬平方米。“這是令人擔(dān)憂的一個(gè)事，估計(jì)有不少購(gòu)物中心會(huì)面臨較大困難，預(yù)計(jì)10-20%才能活得比較好。”

　　面對(duì)這一局面，深圳控股將如何突圍？“購(gòu)物中心不僅僅是購(gòu)物，還有體驗(yàn)。我們的商業(yè)，定位就是體驗(yàn)，核心就是避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。”除了備受關(guān)注的“深業(yè)上城”，在采訪中，董方還透露了未經(jīng)媒體充分曝光的另外兩個(gè)規(guī)模較大的商業(yè)項(xiàng)目。其一是城市更新項(xiàng)目“深業(yè)東嶺”，位于羅湖深南路起點(diǎn)黃貝嶺，定位為集開放式立體商業(yè)街區(qū)、時(shí)尚購(gòu)物中心、地鐵商業(yè)街、寫字樓、都市山居住宅于一體的具有嶺南風(fēng)尚的現(xiàn)代綜合體。另一個(gè)位于羅湖區(qū)北部、筍崗-清水河物流園區(qū)內(nèi)的“深業(yè)進(jìn)元大廈”項(xiàng)目，是深圳城區(qū)唯一的永久性都市產(chǎn)業(yè)綜合體。由于旁邊是閑置的火車軌道，因此深圳控股設(shè)想將廢棄的火車軌道、火車頭、倉(cāng)庫(kù)進(jìn)行保留及改造，打造“鐵路文化公園”，輔以酒吧、餐飲、咖啡、特色文化演展和文化創(chuàng)業(yè)等業(yè)態(tài)。
　　（南方都市報(bào) 記者伊?xí)韵迹?