斥資12.08億 成交樓板價(jià)僅28900元

　　與兩幅前灘地王相比，此次，大悅城地產(chǎn)拿下前灘06-01地塊50%股權(quán)的樓板價(jià)只有28900元/平方米，相當(dāng)于“腰斬”。

　　本報(bào)前不久報(bào)道了《前灘一地塊50%股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓》的消息，上海前灘國際商務(wù)區(qū)投資(集團(tuán))有限公司將其持有的前灘06-01商住地塊50%股權(quán)在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓，開價(jià)12.08億元。日前，大悅城地產(chǎn)有限公司(00207.HK)宣布，已經(jīng)以12.08億元購入這一地塊項(xiàng)目的50%股權(quán)。按照規(guī)劃建筑面積粗略估算，大悅城購入這一地塊的樓板價(jià)僅為28900元/平方米，尚不足格力、三湘前灘地王的一半。

　　收購林耀投資50%股權(quán)

　　根據(jù)大悅城地產(chǎn)發(fā)布的公告內(nèi)容，3月31日，大悅城地產(chǎn)的間接全資附屬公司雙達(dá)有限公司在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所成功競(jìng)標(biāo)上海林耀投資有限公司的50%股權(quán)，總價(jià)為12.08億元(約相當(dāng)于15.25億港元)，從而間接收購由上海林耀投資所持有的物業(yè)。等這一收購事項(xiàng)完成后，上海林耀投資的董事會(huì)大部分成員將由大悅城地產(chǎn)委派，同時(shí)，上海林耀投資將成為大悅城地產(chǎn)的間接非全資附屬公司。

　　資料顯示，上海林耀投資成立于2014年2月17日，注冊(cè)資本為18.63億元，從事實(shí)業(yè)投資、資產(chǎn)管理、物業(yè)管理、市政公用建設(shè)工程施工，其主要資產(chǎn)是一幅位于上海浦東新區(qū)三林鎮(zhèn)(地塊編號(hào)06-01)的地塊。目前，這一地塊項(xiàng)目已經(jīng)取得《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》，但尚未動(dòng)工建設(shè)，也沒有取得建設(shè)規(guī)劃許可證。

　　據(jù)悉，這一地塊的規(guī)劃用地性質(zhì)為商務(wù)辦公和住宅，使用權(quán)面積為24592.1平方米，總建筑面積為83613.14平方米。商務(wù)辦公部分占比不少于50%，使用年限自2013年3月18日至2063年3月17日止;住宅部分占比不多于50%，使用年限自2013年3月18日至2083年3月17日止。截至去年11月底，上海林耀投資賬面價(jià)值為18.62億元，其估值為24.16億元，50%股權(quán)的估值為12.08億元，而賬面價(jià)值與估值之間的差額是由于地塊增值所致。

　　商報(bào)記者了解到，大悅城地產(chǎn)收購這一地塊項(xiàng)目50%股權(quán)的總代價(jià)為12.08億元，目前，大悅城地產(chǎn)已經(jīng)支付了3.62億元的保證金，該筆保證金將于產(chǎn)權(quán)交易合同簽訂后轉(zhuǎn)為部分代價(jià)(占總代價(jià)之30%)。

　　成交樓板價(jià)不足3萬元

　　按照規(guī)劃建筑面積和收購價(jià)格粗略估算，此次大悅城地產(chǎn)收購前灘06-01地塊50%股權(quán)的樓板價(jià)只有28900元/平方米。

　　去年12月24日，前灘國際商務(wù)區(qū)的土地在上海土地交易市場(chǎng)出現(xiàn)五連拍，其中3幅為純住宅用地，兩幅為商住辦地塊。由于商住辦地塊規(guī)定了只租不售的出讓條件，參與競(jìng)拍企業(yè)較少，而3幅純宅地則成為了歲末土地市場(chǎng)的焦點(diǎn)，尤其是最為臨近黃浦江的36-01地塊和32-01地塊，分別吸引了13家和14家房企爭(zhēng)奪，起始樓板價(jià)分別達(dá)到31170元/平方米和29000元/平方米。最終，三湘地產(chǎn)和格力地產(chǎn)分別以18.61億元和16.14億元的總價(jià)摘得，溢價(jià)率雙雙破百，成交樓板價(jià)分別達(dá)到了66629元/平方米和65832元/平方米的高位，雙雙刷新了上海的單價(jià)地王紀(jì)錄。

　　與這兩幅前灘地王相比，此次，大悅城地產(chǎn)拿下前灘06-01地塊50%股權(quán)的樓板價(jià)只有28900元/平方米，相當(dāng)于“腰斬”。雖然與兩幅地王地塊不同，前灘06-01地塊的土地用途為商住，住宅比例只占到其中的一半，但其地塊建筑總規(guī)模超過8萬平方米，住宅面積將達(dá)4.2萬平方米左右，而且也沒有不得銷售的硬性要求，因此，大悅城地產(chǎn)拿下這一地塊的價(jià)格還是相當(dāng)有利的。

　　看好前灘商務(wù)區(qū)前景

　　商報(bào)記者了解到，上海林耀投資原本由前灘國際商務(wù)區(qū)持有100%股權(quán)，在50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給大悅城地產(chǎn)之后，其剩余的50%股權(quán)將繼續(xù)由前灘國際商務(wù)區(qū)持有。

　　大悅城地產(chǎn)在相關(guān)公告中表示，該集團(tuán)主要從事開發(fā)、運(yùn)營、銷售、租賃、管理綜合體及商用物業(yè)。根據(jù)集團(tuán)的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略，大悅城地產(chǎn)將積極尋求在中國一線城市的黃金地段獲取適于開發(fā)的地塊，以擴(kuò)充土地儲(chǔ)備。而前灘06-01地塊項(xiàng)目位于上海浦東前灘商務(wù)區(qū)，該區(qū)域已被列入上海重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。

　　大悅城地產(chǎn)方面進(jìn)一步指出，在未來5至10年，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目將成為上海城市轉(zhuǎn)型發(fā)展、功能提升的重要載體，成為上海新的世界級(jí)中央商務(wù)區(qū)和集總部商務(wù)、文化傳媒、體育休閑等功能為一體的城市中心，因此，大悅城地產(chǎn)董事看好這一區(qū)域物業(yè)市場(chǎng)的前景。

　　大悅城地產(chǎn)明確表示，考慮到這一地塊的戰(zhàn)略位置及巨大潛力，預(yù)期將實(shí)現(xiàn)較好財(cái)務(wù)回報(bào)。大悅城地產(chǎn)董事認(rèn)為，這次收購提供了投資良機(jī)，并進(jìn)一步加強(qiáng)大悅城地產(chǎn)在上海物業(yè)市場(chǎng)的既有地位，進(jìn)一步提升自身綜合體開發(fā)專業(yè)能力。

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　　去年大悅城租金收入增長(zhǎng)近兩成

　　根據(jù)剛剛發(fā)布的2014年財(cái)報(bào)，大悅城地產(chǎn)2014年?duì)I業(yè)收入為57.13億元，同比下降16.1%，收入下降主要是因?yàn)槲飿I(yè)銷售項(xiàng)目交付面積減少。值得一提的是，2014年，大悅城投資物業(yè)租金收入占收入總額的35.2%，較2013年同期增長(zhǎng)18.6%。

　　大悅城表示，未來公司將繼續(xù)堅(jiān)持“持有與銷售相結(jié)合”的雙輪驅(qū)動(dòng)商業(yè)模式，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)把握投資機(jī)會(huì)，謀求自身發(fā)展，以“提升產(chǎn)品力”為主導(dǎo)，不斷優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、提升資產(chǎn)質(zhì)量，為股東、客戶及合作伙伴創(chuàng)造更大的價(jià)值。
　　（上海商報(bào) 記者 袁晨晨）