核心提示：上海新天地處于“市中心的中心，是以時尚文化為主題的小區(qū)性購物中心。本文將從項目區(qū)位到經(jīng)營模式逐點分析，深度解剖這個擁有如此優(yōu)越環(huán)境的購物中心，是如何成為大都市里的商業(yè)旅游景點。

　　上海新天地位于上海盧灣區(qū)、緊鄰熱鬧的淮海南路，處于“市中心的中心”。新天地以中西合璧、新舊結(jié)合的海派文化為基調(diào)，將上海特有的傳統(tǒng)石庫門舊里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑群融為一體，創(chuàng)建為既具傳統(tǒng)風(fēng)貌，又具現(xiàn)代化功能設(shè)施的大都會商業(yè)旅游景點。

　　【項目區(qū)位】

　　上海新天地地處上海盧灣區(qū)，位于淮海中路南側(cè)、黃陂南路和馬當(dāng)路之間，是上海的中心黃金地段。項目周邊區(qū)域交通非常便利，共有8條公交線路可到達(dá)項目，地鐵一號線黃陂南路站離項目地200米，另外在項目西側(cè)馬當(dāng)路上專設(shè)3個出租車揚召點，方便顧客出行。項目周邊地下停車庫和地面共有600多個停車位，基本可滿足停車需求。

　　【周邊商業(yè)】

　　項目所在區(qū)域是上海商務(wù)集中區(qū)，北部靠近淮海路沿線有大量高級寫字樓。淮海路為傳統(tǒng)商業(yè)街，有大量集中的高檔餐飲、購物商業(yè)。項目周邊其他區(qū)域，如馬當(dāng)路、黃陂南路、復(fù)興中路等僅有一些沿街小型商鋪，業(yè)態(tài)基本為較普通的社區(qū)商業(yè)。

　　【周邊人口】

　　項目南面有大量高檔住宅區(qū)，光是附近太平橋區(qū)域就有80萬平方米的高檔住宅，樓盤有翠湖天地、華府天地、巴黎公寓、花園公寓等，房價每平方米4萬至6萬左右，多為高收入者以及外籍人士居住。項目北面多為高級寫字樓，入駐公司多為世界知名企業(yè)，因而此區(qū)域有很多高收入的高級白領(lǐng)。

　　【市場定位】

　　上海新天地在發(fā)展的不同階段，定位經(jīng)歷了四個階段的深化。

　　【客群定位】

　　近十年間，經(jīng)過這四次整體的層層深化的定位調(diào)整，使得本項目成功地成為了休閑時尚文化的橋頭堡，抓住了人們的眼球，在現(xiàn)有眾多的商業(yè)項目中脫穎而出。在這個過程中本項目通過層層定位逐步確定了目標(biāo)消費群體，并通過招商支持，進(jìn)行了商品的細(xì)分。

　　品牌策略：品種豐富多樣

　　新天地對挑選租戶制定了一套很嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。要求租戶與新天地有相近的思維，結(jié)合有創(chuàng)意和特色的服務(wù)。很多商家在初期并不完全了解新天地的設(shè)計概念，為此，瑞安特地在建筑工地修建了一個樣板房，組織租戶參觀，了解設(shè)計理念，以逐漸磨合到理念一致或接近。這被認(rèn)為是新天地市場推廣中的重要步驟。

　　上海新天地北里和南里的兩部分業(yè)態(tài)招商都顧及到了國際交流和聚會的主題，招租的對象均是來自世界各地的知名品牌。在現(xiàn)有的租戶中，85%來自中國內(nèi)地以外的國家和地區(qū)。品種豐富多樣，消費者選擇余地大，可以有效的抓住目標(biāo)客戶群的消費興趣。

　　【北里業(yè)態(tài)組合】

　　【南里業(yè)態(tài)組合】

　　南里建成了一座總樓面面積達(dá)25,000平方米的購物、娛樂、休閑中心，于2002年中正式開幕，這座充滿現(xiàn)代感的玻璃幕墻建筑物，進(jìn)駐了各有特色的商戶，除來自世界各地的餐飲場所外。

　　更包括了年輕人最愛的時裝專門店、時尚飾品店、美食廣場、電影院及極具規(guī)模的一站式健身中心，為本地和外地的消費者及游人提供了一個多元化和具品味的休閑娛樂熱點。

　　南里部分除了來自世界各地的餐飲場所外，還有包括了年輕人最愛的時裝專門店、時尚飾品店、美食廣場、電影院及極具規(guī)模的一站式健身中心，為本地和外地的消費者及游人提供了一個多元化和極具品位的休閑娛樂熱點。

　　經(jīng)營模式：實現(xiàn)管理者與經(jīng)營者分離

　　上海新天地是瑞安集團(tuán)的持有物業(yè)，進(jìn)行統(tǒng)一招租，新天地有效實現(xiàn)管理者與經(jīng)營者分離，令瑞安回收資金，甚至賺取超額利潤的是其住宅部分，同時還大大降低了瑞安在推廣公寓時的營銷成本，而且使翠湖天地一舉成為上海頂級豪宅。

　　項目亮點：濃厚的歷史感和文化效應(yīng)
　　
　　（來源：商業(yè)地產(chǎn)學(xué)院）