李嘉誠又在折價賣樓了!這已經(jīng)不是第一次。自去年以來，李嘉誠拋售內(nèi)地房產(chǎn)的消息廣泛見諸各大網(wǎng)站報端媒體。
據(jù)不完全統(tǒng)計顯示，自2014年1月份至今，在一年多的時間內(nèi)，李嘉誠通過轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)或其他方式套現(xiàn)逾738億元人民幣，其中出售的位于中國內(nèi)地物業(yè)貨值總計約達129億元人民幣，在內(nèi)地拋售的大部分都是商務(wù)樓和物業(yè)。
外界一些猜測認為，李嘉誠之所以大肆拋售中國內(nèi)地和香港的樓盤，就是因為不看好中國房地產(chǎn)未來的發(fā)展。更有一些人將李嘉誠的舉動上升為不愛國的高度，稱其轉(zhuǎn)移資產(chǎn)至歐洲是不看好中國的未來發(fā)展。
不過，與李嘉誠唱空相反的是，王健林在過去一年中卻是大量增持建成的優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)。去年，萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司(03699.HK)在香港主板上市，成為香港當年最大IPO。據(jù)公司年報顯示，2014年，萬達商業(yè)地產(chǎn)持有已開業(yè)物業(yè)總面積2156萬平米，同比增長31.87%。2014年初，萬達商業(yè)地產(chǎn)名下持有的投資性物業(yè)總值已達1985億，到2014年末，萬達商業(yè)地產(chǎn)持有投資性物業(yè)總值2481億(較年初凈增495.6億)。
在大量增持商業(yè)物業(yè)同時，萬達商業(yè)地產(chǎn)2014年總營收1078.7億，同比增長24.3%，其中，開發(fā)、租賃及管理持有長期投資的商業(yè)物業(yè)占到總營收的22%，而開發(fā)及經(jīng)營豪華酒店占到總營收的24.7%，王健林可謂一邊收取租金一邊享受升值。
為什么都是房地產(chǎn)投資老手，李嘉誠與王健林的做法完全相反呢?這就要說到萬達商業(yè)地產(chǎn)特有的模式，即它的引人注目之處不在于銷售了多少而在于持有多少。
通常，資本市場對商業(yè)地產(chǎn)采取“租金資本化”的方式進行估值。例如房租為3000元/月，資本化率為2.5%，估值為144萬。資本化率越小，估值越高。2.5%的資本化率意味著要40年才能收回購房成本，租售比為480。
地產(chǎn)商每年都會對持有的物業(yè)進行重新估值，隨著租金上漲、資本化率調(diào)低，估值就會被抬高。于是，“價值重估”成了房地產(chǎn)企業(yè)常年玩弄的“游戲”。估值年年漲，日子好過就少漲點，業(yè)績壓力大就多漲點。彈指間虛增利潤十幾億，根據(jù)稅法“投資性物業(yè)在持有期間的公允值變動不予考慮”，成本就是給估值師的一點點費用。至于估多少，戴德梁行自然要讓萬達這樣的大客戶滿意。
“保、招、萬、金”及恒大們持有的商業(yè)地產(chǎn)與萬達不可同日而語，而且隨著越來越多的萬達廣場竣工并交付使用，萬達可供“重新估值”的物業(yè)數(shù)量還在與日俱增。不過，萬達投資性物業(yè)資本化率在4.5%至7.0%之間，租售比在到171到267之間，還是比較合理的。
另外一點，王健林旗下的萬達集團還依托房地產(chǎn)跨界發(fā)展，涉足酒店、百貨、電影院線、連鎖量販KTV、兒童娛樂項目等。王健林曾指出，房地產(chǎn)行業(yè)無法產(chǎn)生長期、持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，因而萬達必須向文化旅游轉(zhuǎn)型。所以，萬達采取酒店、百貨、院線等捆綁商業(yè)地產(chǎn)的模式，將服務(wù)型增值項目注入持有的商業(yè)地產(chǎn)中，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，擴大營收來源。
4月10日，萬達院線(002739，SZ)遞交了其上市以來的首份年度業(yè)績報告，公司2014年營業(yè)收入達53.39億元，同比增長32.73%;歸屬于上市公司股東的凈利潤約8億元，同比增幅為32.93%。
萬達在開發(fā)、持有、運營豪華酒店也獲取持久收益。2011年2012年、2013年及2014年，酒店經(jīng)營收入分別為14.5億、25.6億、32.1億和40.1億，毛利潤率約30%。截至到2014年未，規(guī)劃中的102家酒店已開業(yè)62家(房間總數(shù)1.9萬)。
萬達電影院線現(xiàn)已是亞洲排名第一的院線，截至2014年6月30日開業(yè)影城150家，1315塊銀幕，其中IMAX屏幕94塊。預(yù)計到2016年末，力爭擁有影院260家、銀幕超過2300塊，成為世界排名前列的電影院線運營商。
眼下，李嘉誠正逐漸將中國的一部分資金轉(zhuǎn)往歐洲的收購業(yè)務(wù)。今年3月份，和記黃埔公司斥資150億美元收購英國的O2公司，這是李嘉誠最大一筆海外收購。另外，和記黃埔還以11億美元的價格收購了Telefonica愛爾蘭的業(yè)務(wù)，買下了奧地利多家電信運營商。李嘉誠的公司同時還參與了瑞典電力公司Fortum的競標。
而王健林先后收購體育巨頭瑞士盈方公司和西班牙馬德里競技俱樂部，并將觸角伸向了英國倫敦、澳大利亞悉尼、美國芝加哥和洛杉磯等多地。2014年7月8日，投資9億美元在芝加哥建設(shè)五星級酒店和公寓項目，成為當?shù)氐谌唔椖浚鞘行碌貥酸绕稹?014年8月，萬達投資12億美元，收購了洛杉磯比弗利山市項目，建設(shè)高端綜合體。
當然，從宏觀的角度看，歐洲經(jīng)濟自希臘債務(wù)危機之后一直處于低潮，目前已經(jīng)開始復(fù)蘇，此時投資歐洲或正當其時，可以說王健林與李嘉誠也找到了一些共同點。
