李嘉誠(chéng)又在折價(jià)賣樓了!這已經(jīng)不是第一次。自去年以來(lái)，李嘉誠(chéng)拋售內(nèi)地房產(chǎn)的消息廣泛見(jiàn)諸各大網(wǎng)站報(bào)端媒體。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，自2014年1月份至今，在一年多的時(shí)間內(nèi)，李嘉誠(chéng)通過(guò)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)或其他方式套現(xiàn)逾738億元人民幣，其中出售的位于中國(guó)內(nèi)地物業(yè)貨值總計(jì)約達(dá)129億元人民幣，在內(nèi)地拋售的大部分都是商務(wù)樓和物業(yè)。
外界一些猜測(cè)認(rèn)為，李嘉誠(chéng)之所以大肆拋售中國(guó)內(nèi)地和香港的樓盤(pán)，就是因?yàn)椴豢春弥袊?guó)房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展。更有一些人將李嘉誠(chéng)的舉動(dòng)上升為不愛(ài)國(guó)的高度，稱其轉(zhuǎn)移資產(chǎn)至歐洲是不看好中國(guó)的未來(lái)發(fā)展。
不過(guò)，與李嘉誠(chéng)唱空相反的是，王健林在過(guò)去一年中卻是大量增持建成的優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)。去年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司(03699.HK)在香港主板上市，成為香港當(dāng)年最大IPO。據(jù)公司年報(bào)顯示，2014年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)持有已開(kāi)業(yè)物業(yè)總面積2156萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)31.87%。2014年初，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)名下持有的投資性物業(yè)總值已達(dá)1985億，到2014年末，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)持有投資性物業(yè)總值2481億(較年初凈增495.6億)。
在大量增持商業(yè)物業(yè)同時(shí)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)2014年總營(yíng)收1078.7億，同比增長(zhǎng)24.3%，其中，開(kāi)發(fā)、租賃及管理持有長(zhǎng)期投資的商業(yè)物業(yè)占到總營(yíng)收的22%，而開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)豪華酒店占到總營(yíng)收的24.7%，王健林可謂一邊收取租金一邊享受升值。
為什么都是房地產(chǎn)投資老手，李嘉誠(chéng)與王健林的做法完全相反呢?這就要說(shuō)到萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)特有的模式，即它的引人注目之處不在于銷售了多少而在于持有多少。
通常，資本市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)采取“租金資本化”的方式進(jìn)行估值。例如房租為3000元/月，資本化率為2.5%，估值為144萬(wàn)。資本化率越小，估值越高。2.5%的資本化率意味著要40年才能收回購(gòu)房成本，租售比為480。
地產(chǎn)商每年都會(huì)對(duì)持有的物業(yè)進(jìn)行重新估值，隨著租金上漲、資本化率調(diào)低，估值就會(huì)被抬高。于是，“價(jià)值重估”成了房地產(chǎn)企業(yè)常年玩弄的“游戲”。估值年年漲，日子好過(guò)就少漲點(diǎn)，業(yè)績(jī)壓力大就多漲點(diǎn)。彈指間虛增利潤(rùn)十幾億，根據(jù)稅法“投資性物業(yè)在持有期間的公允值變動(dòng)不予考慮”，成本就是給估值師的一點(diǎn)點(diǎn)費(fèi)用。至于估多少，戴德梁行自然要讓萬(wàn)達(dá)這樣的大客戶滿意。
“保、招、萬(wàn)、金”及恒大們持有的商業(yè)地產(chǎn)與萬(wàn)達(dá)不可同日而語(yǔ)，而且隨著越來(lái)越多的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)竣工并交付使用，萬(wàn)達(dá)可供“重新估值”的物業(yè)數(shù)量還在與日俱增。不過(guò)，萬(wàn)達(dá)投資性物業(yè)資本化率在4.5%至7.0%之間，租售比在到171到267之間，還是比較合理的。
另外一點(diǎn)，王健林旗下的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)還依托房地產(chǎn)跨界發(fā)展，涉足酒店、百貨、電影院線、連鎖量販KTV、兒童娛樂(lè)項(xiàng)目等。王健林曾指出，房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)法產(chǎn)生長(zhǎng)期、持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，因而萬(wàn)達(dá)必須向文化旅游轉(zhuǎn)型。所以，萬(wàn)達(dá)采取酒店、百貨、院線等捆綁商業(yè)地產(chǎn)的模式，將服務(wù)型增值項(xiàng)目注入持有的商業(yè)地產(chǎn)中，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，擴(kuò)大營(yíng)收來(lái)源。
4月10日，萬(wàn)達(dá)院線(002739，SZ)遞交了其上市以來(lái)的首份年度業(yè)績(jī)報(bào)告，公司2014年?duì)I業(yè)收入達(dá)53.39億元，同比增長(zhǎng)32.73%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約8億元，同比增幅為32.93%。
萬(wàn)達(dá)在開(kāi)發(fā)、持有、運(yùn)營(yíng)豪華酒店也獲取持久收益。2011年2012年、2013年及2014年，酒店經(jīng)營(yíng)收入分別為14.5億、25.6億、32.1億和40.1億，毛利潤(rùn)率約30%。截至到2014年未，規(guī)劃中的102家酒店已開(kāi)業(yè)62家(房間總數(shù)1.9萬(wàn))。
萬(wàn)達(dá)電影院線現(xiàn)已是亞洲排名第一的院線，截至2014年6月30日開(kāi)業(yè)影城150家，1315塊銀幕，其中IMAX屏幕94塊。預(yù)計(jì)到2016年末，力爭(zhēng)擁有影院260家、銀幕超過(guò)2300塊，成為世界排名前列的電影院線運(yùn)營(yíng)商。
眼下，李嘉誠(chéng)正逐漸將中國(guó)的一部分資金轉(zhuǎn)往歐洲的收購(gòu)業(yè)務(wù)。今年3月份，和記黃埔公司斥資150億美元收購(gòu)英國(guó)的O2公司，這是李嘉誠(chéng)最大一筆海外收購(gòu)。另外，和記黃埔還以11億美元的價(jià)格收購(gòu)了Telefonica愛(ài)爾蘭的業(yè)務(wù)，買(mǎi)下了奧地利多家電信運(yùn)營(yíng)商。李嘉誠(chéng)的公司同時(shí)還參與了瑞典電力公司Fortum的競(jìng)標(biāo)。
而王健林先后收購(gòu)體育巨頭瑞士盈方公司和西班牙馬德里競(jìng)技俱樂(lè)部，并將觸角伸向了英國(guó)倫敦、澳大利亞悉尼、美國(guó)芝加哥和洛杉磯等多地。2014年7月8日，投資9億美元在芝加哥建設(shè)五星級(jí)酒店和公寓項(xiàng)目，成為當(dāng)?shù)氐谌唔?xiàng)目，城市新地標(biāo)崛起。2014年8月，萬(wàn)達(dá)投資12億美元，收購(gòu)了洛杉磯比弗利山市項(xiàng)目，建設(shè)高端綜合體。
當(dāng)然，從宏觀的角度看，歐洲經(jīng)濟(jì)自希臘債務(wù)危機(jī)之后一直處于低潮，目前已經(jīng)開(kāi)始復(fù)蘇，此時(shí)投資歐洲或正當(dāng)其時(shí)，可以說(shuō)王健林與李嘉誠(chéng)也找到了一些共同點(diǎn)。
