“愛琴海”今年開三家
“紅星的主要商業(yè)平臺(tái)就是愛琴海，目前開業(yè)的是北京與昆明兩家。”
紅星商業(yè)董事長(zhǎng)張華容說出這番話的時(shí)候，距離2013年4月其總裁車建新高調(diào)宣布紅星美凱龍正式全面進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域之時(shí)，已經(jīng)過去了兩年。
彼時(shí)，“入行”之初的紅星地產(chǎn)信心爆棚。車建新稱，紅星將投入1000億元資金發(fā)展紅星商業(yè)，核心產(chǎn)品為以 “愛琴海”命名的購物中心，目標(biāo)是在2020年于全國(guó)建成100個(gè)愛琴海購物中心。同年10月26日，北京愛琴海購物中心在北京太陽宮商圈開業(yè)，成為紅星商業(yè)旗下購物中心的首次亮相。
面對(duì)記者對(duì)于之前計(jì)劃完成情況的疑問，張華容表示，紅星商業(yè)正在按照計(jì)劃，穩(wěn)定地進(jìn)行拓展。
“2015年，紅星商業(yè)將有三個(gè)項(xiàng)目開業(yè)，目前進(jìn)入籌備的有八個(gè)項(xiàng)目。”張華容說。
至于未來項(xiàng)目拓展的具體目標(biāo)，她表示沒有數(shù)字上的硬性計(jì)劃，公司主要關(guān)注市場(chǎng)情況。對(duì)于拓展的重點(diǎn)區(qū)域，她認(rèn)為，商業(yè)布局更多地要考量紅星地產(chǎn)的拓展項(xiàng)目與外部委托項(xiàng)目的區(qū)域市場(chǎng)。
需要說明的是，紅星美凱龍家居集團(tuán)與紅星地產(chǎn)是兩家獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的企業(yè)。雖然紅星美凱龍的盈利模式具有典型的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商特質(zhì)，但目前已完全剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。
紅星地產(chǎn)成立于2008年，以商業(yè)投資、開發(fā)及運(yùn)營(yíng)管理為主營(yíng)業(yè)務(wù)，核心產(chǎn)品是紅星國(guó)際廣場(chǎng)及“愛琴海”，由紅星商業(yè)對(duì)城市綜合體及商業(yè)購物中心進(jìn)行招商運(yùn)營(yíng)，2011年從紅星美凱龍剝離出來。在整體戰(zhàn)略布局上，紅星地產(chǎn)偏重一線城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二三線城市。
突破單一Mall模式
紅星美凱龍董事長(zhǎng)兼CEO車建新曾表示：“未來，紅星美凱龍會(huì)以"雙Mall聯(lián)動(dòng)"為主要模式在全國(guó)發(fā)展。”
所謂雙Mall模式被解釋為“紅星地產(chǎn)突破當(dāng)下常規(guī)城市綜合體單一的Shopping Mall模式，創(chuàng)造出符合未來城市消費(fèi)趨勢(shì)的雙Mall模式—家居Mall、商業(yè)Mall與高端寫字樓、星級(jí)酒店和SOHO公寓等豐富業(yè)態(tài)相結(jié)合，打造涵蓋購物、生活、辦公為一體的多元化高端城市功能綜合體”。
在雙Mall模式中，紅星美凱龍家居Mall先期入駐，通過自身的品牌效應(yīng)，逐步形成較為成熟的商圈。其后，由紅星地產(chǎn)展開對(duì)商業(yè)Mall的運(yùn)作。
張華容指出，紅星雙Mall模式在入市之初就是紅星商業(yè)的重要優(yōu)勢(shì)之一。紅星美凱龍家居Mall 1986年即已創(chuàng)立，目前已在117個(gè)城市開辦了150座家居Mall，其規(guī)模與影響力可見一斑，“它的存在有一定的優(yōu)勢(shì)。”
不同于單體Mall的運(yùn)作，雙Mall具備了紅星商業(yè)更多整合資源、相互借勢(shì)的空間，突破兩者在各自管理運(yùn)營(yíng)方面的瓶頸，實(shí)現(xiàn)了真正意義上的聯(lián)動(dòng)，從而提升彼此的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)，達(dá)到雙贏。
張華容舉例說，在彼此的客群方面，紅星美凱龍家居商場(chǎng)在很大程度上可以覆蓋全家，而愛琴海購物公園則能覆蓋購物、兒童、餐飲、運(yùn)動(dòng)、娛樂、休閑等多元業(yè)態(tài)，兩者恰好能夠滿足全家各成員的需求，實(shí)現(xiàn)無縫對(duì)接客群需求。
張華容強(qiáng)調(diào)，雙Mall并不是簡(jiǎn)單的加法，而是兩者明確彼此的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)。“要知曉彼此接下來的動(dòng)作，更要隨之部署和調(diào)整自己的工作。這種互動(dòng)方式在未來各地的雙Mall運(yùn)營(yíng)中會(huì)更加頻繁。”
有業(yè)內(nèi)人士指出，雙Mall模式作為一種更符合未來消費(fèi)趨勢(shì)的新模式，突破了相對(duì)傳統(tǒng)的百貨Mall模式，并結(jié)合體驗(yàn)式的購物、休閑、娛樂，可以達(dá)到業(yè)態(tài)整合、互動(dòng)共贏的效果。這種模式需要借助紅星美凱龍成熟的家居Mall資源，是其他開發(fā)商難以模仿和復(fù)制的。
值得一提的是，目前紅星商業(yè)關(guān)于雙Mall模式的探索仍在繼續(xù)。例如，雙Mall模式往往以家居Mall先行，形成一定的商業(yè)氛圍之后，再開出商業(yè)Mall。但2015年開業(yè)的福州項(xiàng)目，則是以商業(yè)Mall先行，家居Mall隨后開業(yè)。
在對(duì)商場(chǎng)的培育方面，愛琴海采取了“放水養(yǎng)魚”的模式。張華容透露，開業(yè)初期，愛琴海在租金政策上往往選擇與合作商共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，在前2年，保證商戶賺錢。在客流量穩(wěn)定、運(yùn)營(yíng)成本提高之后，再適當(dāng)將之前略低的租金進(jìn)行調(diào)整。
在上海吳中路與虹井路的交叉路口，上海首家愛琴海購物公園將于2016年亮相。張華容透露，這一商場(chǎng)的面積大概有12萬平方米，毗鄰紅星美凱龍家居Mall，依然實(shí)現(xiàn)雙Mall模式。
該地塊曾經(jīng)是有著“亞洲最大爛尾樓”之稱的成城購物廣場(chǎng)。紅星集團(tuán)在2011年以第三方投資者身份斥資5.7億元進(jìn)駐其中，并以45%的持股比例成為該項(xiàng)目的最大股東。紅星商業(yè)能否以雙Mall模式對(duì)該地塊起死回生，業(yè)內(nèi)抱有極大興趣。
介入輕資產(chǎn)
據(jù)記者觀察，紅星商業(yè)的城市綜合體項(xiàng)目除了擁有紅星美凱龍的家居賣場(chǎng)外，其余配套項(xiàng)目基本上與以萬達(dá)廣場(chǎng)為代表的購物中心很相像，紅星商業(yè)甚至打造了自有影院品牌紅星太平洋影城。
對(duì)此，張華容解釋說：“所謂的萬達(dá)模式，首先是自持與銷售并舉，其次是快速的現(xiàn)金流滾動(dòng)。目前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域大部分綜合體的開發(fā)，都具備這兩個(gè)特點(diǎn)，所以你很難去說這是"萬達(dá)模式"，更何況萬達(dá)近兩年已經(jīng)開始著重多元化發(fā)展。”張華容強(qiáng)調(diào)，“紅星商業(yè)在這個(gè)過程中，更為關(guān)注資產(chǎn)盤活與資產(chǎn)增值。”
事實(shí)上，紅星商業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式也愈發(fā)偏向輕資產(chǎn)。紅星商業(yè)參與開發(fā)一個(gè)綜合體項(xiàng)目，往往是與當(dāng)?shù)氐凝堫^開發(fā)商合作，自己出少部分資金，甚至不出資金，利用紅星商業(yè)的專業(yè)能力與品牌和客戶資源，操盤整個(gè)項(xiàng)目，進(jìn)行商業(yè)定位、招租及管理，分享項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)后所帶來的收益。
張華容介紹說，愛琴海購物公園的布局集中在兩個(gè)層面：第一個(gè)為紅星地產(chǎn)的商業(yè)項(xiàng)目與資產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)，第二個(gè)是為市場(chǎng)上有需求的的開發(fā)商做項(xiàng)目，時(shí)髦的話叫輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。
“紅星除了做自己的項(xiàng)目，還做委托管理。我們有這個(gè)能力。”目前，2016年即將開業(yè)的重慶、唐山項(xiàng)目都屬于委托服務(wù)業(yè)務(wù)。紅星商業(yè)在對(duì)自有項(xiàng)目管理的同時(shí)，也選擇與一些優(yōu)質(zhì)的企業(yè)一起合作，實(shí)現(xiàn)委托管理服務(wù)。據(jù)張華容介紹，紅星商業(yè)的業(yè)務(wù)還是以自持為主，托管為輔，原則上是三七開。
“紅星商業(yè)介入輕資產(chǎn)是順勢(shì)而為的事情。”張華容謹(jǐn)慎地表示。
張華容認(rèn)為，從現(xiàn)在的角度來看，存量商業(yè)一定會(huì)在今明兩年有一個(gè)重要的變化。“一方面從開發(fā)周期來看，這些商業(yè)需要盤活。另一方面，從2011年起，商業(yè)地產(chǎn)大量出地。目前是一個(gè)調(diào)整期，會(huì)出來一些存量的或者想調(diào)整的項(xiàng)目，我們可以憑借自己的營(yíng)運(yùn)模式接手。”
今年5月，紅星地產(chǎn)將在上海召開合作伙伴會(huì)。張華容透露，此次會(huì)議的主題為“1+1改變世界”。“在這個(gè)行業(yè)里，只有共同的協(xié)作，才能將資源組合在一起，更好地利用。”
（來源：東方早報(bào)）
