中國商業地產聯盟和商業地產專業研究機構RET睿意德中國商業地產研究中心于2015年4月10日在(上海)中國商業地產行業發展論壇第十二屆年會聯合發布了《2015商業品牌發展趨勢報告》。關注于商業地產發展現狀，開發企業在尋找適合項目的各類商業品牌，各業態商業品牌也在電商與實體商業相互融合中，尋找自己的布局與擴張路線。通過對奢侈品、輕奢、快時尚、娛樂、咖啡和甜品、快餐、正餐、兒童業態、百貨、超市、專業零售和其它(含冰場、演出、投資管理、牙科診所等)共12類別業態的品牌商進行調研，對目前各業態商業品牌的線上線下運營情況、未來擴張布局方向與路線、店面調整計劃等方面進行綜合分析，以看清2015商業品牌發展趨勢。

　　一、調研綜合數據說明

　　調研各商業品牌業態占比

　　本調研報告樣本中，餐飲品牌占比最高，為33.3%(其中正餐16.7%，快餐10.6%，咖啡和甜品6%)，單項業態占比最高的是專業零售18.2%，其次是正餐16.7%，快餐和其它業態排第三，均占比10.6%。

　　調研商業品牌來源

　　在參與調研的品牌中，品牌總部37.2%所屬華北地區，34.6%來源于華東地區，其次是華南地區，占比7.7%;同時，品牌總部有12.8%來源與海外，其中歐洲占比6.4%，港澳臺地區占比3.9%和北美洲地區占比2.6%。

　　二、各業態商業品牌發展趨勢

　　商業品牌運營情況

　　1.2014年正餐、超市業績呈負增長趨勢

　　調研結果顯示，2014年，在十二種業態商業品牌業績增長變化中，增長幅度為11-20%的業態品牌占比最高，為41.7%，主要來源于快時尚、兒童業態和餐飲品牌。兒童業態帶動全民消費，在新增商業中的占比越來越高，同時生育利好政策的調整下，將帶來龐大的需求增長，未來仍有廣闊的發展空間;

　　同時，我們發現，有8.3%的品牌業績呈現零或負增長狀態，主要來源于正餐、超市等業態，這與2014年超市品牌選擇性閉店、高端餐飲業績下滑而轉型現狀相吻合。隨著消費者消費習慣的改變，線上超市購物的比重加大，線下小而精的精品超市更受青睞，傳統大型綜合型超市的沃爾瑪、家樂福等大型連鎖超市都存在關店止損的行為;餐飲方面也在深度調整，在中央八項規定落實的背景下，團體性消費減少，個性化消費增加，高端餐飲業績有所下滑，餐飲品牌開始收縮高端餐飲，開發副線向大眾餐飲進軍。

　　2. 近半數品牌線上收入不足總業績5% 實體商業仍是主力

　　統計局數據顯示，2014年中國電子商務市場交易規模12.3萬億元，增長21.3%，其中網絡購物增長48.7%，在社會消費品零售總額滲透率年度突破10%，成為推動電子商務市場發展的重要力量。

　　在此次十二類業態調研的品牌中，64.4%的品牌已經開展了電商業務，主要業態包括輕奢、快時尚、快餐、百貨等。從商業品牌線上運營業績在總體銷售業績中的占比來看，近半數的品牌不足5%，可見實體商業仍是各業態品牌的主要業績來源。

　　商業品牌擴張趨勢

　　1.2015奢侈品牌青睞華南地區 快時尚更喜歡西部地區

　　2015年，在調研各業態品牌的擴張計劃中，奢侈品牌選擇華北和華南地區均超過20%，而關店計劃主要是華東地區，這與華東地區奢侈品市場起步早、市場相對飽和，增長空間局限有關。值得關注的是，華南地區由于臨近香港、澳門等商業發達、奢侈品牌聚集的地區，消費外溢明顯，奢侈品牌布局滯后，但隨著電商的快速發展，周邊地區優勢在不斷弱化，奢侈品牌開始加快進駐華南地區。

　　調研樣本中的快時尚品牌，未來擴張區域主力在西部地區，占比達57.1%。雖然一線城市所在的華北、華東地區仍然分別占有14.3%的比重，但店面成本高、市場相對飽和激烈的競爭，快時尚品牌未來逐漸下沉至西部地區的二三線城市成為趨勢。

　　2.2015輕奢、兒童業態品牌加速擴張 成長空間廣闊

　　調研數據顯示，十二類別業態的商業品牌在2015年的拓店規劃方面，各業態品牌的計劃新增和關閉店鋪數量均屬正常水平。

　　但我們發現，僅輕奢、娛樂和兒童業態品牌在拓店規劃中是零關店計劃。隨著中產階級、新富階層消費人群的快速增長，時尚而小眾的個性化輕奢品牌需求旺盛，市場份額有較大成長空間;同時，娛樂和兒童業態，正在發力的擴張階段，也是目前新增商業項目中，主要聚集人氣的體驗型業態所在，未來相當一段時間內的商業主力。

　　3.百貨品牌拓店計劃下沉三四線城市

　　2015年商業品牌拓店城市選擇方面，百貨品牌是選擇縣級市拓店的業態品牌主力。一方面，三四線城市的消費能力日益增長，而消費渠道缺乏;另一方面，相對在一二線城市的高運營成本和電商、購物中心的沖擊，三四線城市的沖擊較小，且開店成本較低。百貨品牌加強一二線城市店鋪轉型并下沉三四線城市或許是自救之路。

　　4.餐飲和快時尚品牌擴張城市副中心

　　在城市區域選擇方面，區域性商圈項目超過核心商圈項目，占比為37.98%，主要來源是超市、專業零售和兒童業態品牌;社區商業項目占比近兩成，主要來源是餐飲和快時尚品牌。除上文提到快時尚品牌加速二三線城市的下沉外，在一線城市，隨著核心商圈布局的完成，人口和新增商業的外擴趨勢明顯，加之租金相對較低，城市副中心的社區型商業成為餐飲和快時尚品牌擴張的新選擇。

　　商業品牌關店調整趨勢

　　2015百貨、快餐類品牌隱現集中關店計劃

　　在品牌店面調整的方面，調研品牌中37.70%的品牌有關店計劃，主要集中在百貨、快餐和專業零售三類業態，這三類業態各有超過五成占比的調研品牌在2015年將會有選擇性的關閉店鋪。

　　從2014年開始，百貨業態品牌頻現關店，進入2015年仍在繼續，尤其是早起進入中國的外資百貨品牌在近一年多關店數量較多。RET睿意德中國商業地產研究中心數據顯示，大型連鎖百貨樣本2014年以來已經和明確將要關店38家，其中百盛百貨、瑪莎百貨各5家，伊藤洋華堂4家，其他包括王府井百貨、中都百貨、NOVO百貨、寶萊百貨，尚泰百貨等在二三線城市均有關店。

　　華東、華北地區店面調整占比超五成

　　關店地區選擇方面，各大品牌優先入駐且店鋪數量較多的華北和華東區域成為首選，占比均為26.47%，尤其是奢侈品、百貨、正餐類品牌;東北和華南地區的占比均為14.71%，主要是百貨、快時尚和咖啡甜品品牌。西北和西南區域在政策紅利的背景下，正是各大品牌爭相入駐的選擇，在關店方面，主要是部分專業零售品牌。
　　（來源：RET睿意德）