引言：“二萬聯(lián)姻”啟動商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)模式，引發(fā)行業(yè)熱議，并引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展方向。如何在國內(nèi)范圍進(jìn)行高效的擴(kuò)張?在減輕包袱之余又能使資金進(jìn)入良性循環(huán)通道?萬科、萬達(dá)、凱德、龍湖、寶龍、遠(yuǎn)洋、星河、花樣年告訴你!一重資產(chǎn)VS輕資產(chǎn)：冰火兩重天？！

　　重資產(chǎn)當(dāng)土地升值速度高于資金成本的時候，地產(chǎn)企業(yè)尋求儲備更多的土地，土地儲備多少成為衡量地產(chǎn)企業(yè)價值的最主要的標(biāo)準(zhǔn)，有時候也是唯一標(biāo)準(zhǔn)，這就是地產(chǎn)行業(yè)的重資產(chǎn)模式。輕資產(chǎn)本質(zhì)是在資產(chǎn)回報降低，行業(yè)競爭加劇的時代，通過效率資源和資本資源的配置優(yōu)化來提高行業(yè)整體的效率水平和優(yōu)勢企業(yè)的市場空間。輕資產(chǎn)戰(zhàn)略包含兩個方面：一個是商業(yè)模式創(chuàng)新、一個是金融模式創(chuàng)新。PS重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)都不是絕對的，是企業(yè)不同市場環(huán)境下的選擇。實際上，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)形成3種主流的輕資產(chǎn)運行模式：第一種以運營商為核心，投資機構(gòu)作為財務(wù)投資人的類資管模式，典型者如萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)擬實施的輕資產(chǎn)模式;第二種以投資機構(gòu)為核心，運營機構(gòu)作為受托管理人的基金模式，以西蒙、鉄獅門等為代表;

　　第三種是集運營與投資為一體，運營機構(gòu)同時作為投資管理人，打通投資建設(shè)、運營管理與投資退出整條產(chǎn)業(yè)鏈的凱德模式。二8大名企輕資產(chǎn)運營模式：功力哪家強?

　　1、萬科vs萬達(dá)

　　萬科

　　從合作中的股權(quán)轉(zhuǎn)讓或商業(yè)資產(chǎn)處置獲得投資收益，通過聯(lián)營合營公司實現(xiàn)萬科的權(quán)益利潤并收取相應(yīng)管理費用，讓資產(chǎn)輕起來。

　　在2014年9月與凱雷達(dá)成合作協(xié)議，將自己的9個商業(yè)地產(chǎn)項目90%的股權(quán)出讓給凱雷，自己變身為“小股操盤”的“打工仔”，實現(xiàn)了萬科商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)、重運營。

　　萬達(dá)

　　以運營商為核心，投資機構(gòu)作為財務(wù)投資人的類資管模式。

　　王健林說，未來，萬達(dá)廣場的設(shè)計、建造、招商、營運、信息系統(tǒng)、電子商務(wù)由萬達(dá)做，但投資全部來自機構(gòu)，資產(chǎn)歸投資者，雙方從凈租金收益中進(jìn)行分成。

　　2、凱德 vs龍湖

　　凱德

　　成型的進(jìn)入退出體系，私募基金+REITs。

　　將一個達(dá)到穩(wěn)定現(xiàn)金流回報的成熟商業(yè)地產(chǎn)項目注入套現(xiàn)。加速資本流動，提高資金利用率，已達(dá)到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)模效應(yīng)。而其中最困難的就是將一個商業(yè)地產(chǎn)項目從培育期帶領(lǐng)到成熟期。

　　龍湖

　　將以銷售物業(yè)回款的10%作為上限投資持有物業(yè)，計劃通過10-15年的發(fā)展，令商業(yè)地產(chǎn)對集團(tuán)核心利潤的貢獻(xiàn)從目前的5%左右，提升至20%以上。

　　未來龍湖商業(yè)的發(fā)展將更強調(diào)策略性，一方面根據(jù)天街的品牌定位，主動在目標(biāo)城市尋找適合發(fā)展購物中心的商業(yè)地塊，另一方面在拿地后，遵循經(jīng)營理念開展規(guī)劃建造。

　　3、寶龍vs遠(yuǎn)洋

　　寶龍

　　將旗下四家寶萊百貨交由大商“打理”，騰出更多的精力和資源傾注于開發(fā)與經(jīng)營高質(zhì)量的綜合商業(yè)項目。

　　高調(diào)打造具有國際化水平的資產(chǎn)管理平臺。籌備寶龍地產(chǎn)資產(chǎn)管理平臺，主要工作是規(guī)劃資產(chǎn)，監(jiān)督營運平臺是否按規(guī)劃完成。另一方面，研發(fā)獨有的社區(qū)化電商平臺，用領(lǐng)先的技術(shù)手段和運營理念為商業(yè)經(jīng)營經(jīng)營保駕護(hù)航。

　　遠(yuǎn)洋

　　形成了“租售并舉+輕資產(chǎn)運作”的商業(yè)模式，用較少的資金投入實現(xiàn)對資產(chǎn)的實際控制，獲取管理收益和資產(chǎn)增值。這種輕資產(chǎn)模式借助REITs、私募基金等金融平臺來完成租售并舉，提高了企業(yè)的抗風(fēng)險能力。

　　4、星河vs花樣年

　　星河

　　采取商業(yè)運營管理技術(shù)輸出模式，即星河提供從前期定位規(guī)劃、招商到開業(yè)及后期運營管理的全流程支持，以及管理團(tuán)隊、技術(shù)團(tuán)隊的輸出。

　　逐步轉(zhuǎn)變角色，成為一家品牌獨立的商業(yè)公司，以輕資產(chǎn)的模式進(jìn)行快速擴(kuò)張，并通過產(chǎn)業(yè)鏈的延伸、加強商業(yè)管理運營等手段，在新時代尋求全新的發(fā)展機遇。

　　花樣年

　　推出“投資+管理”的新模式，即與商業(yè)項目的開發(fā)商合作參股，小比例投入資金并代為管理。

　　預(yù)計至2015年底，花樣年商業(yè)的資產(chǎn)管理受托服務(wù)面積目標(biāo)將達(dá)到100萬平方米，在3年之內(nèi)將達(dá)到300-400萬平方米。

　　三輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型之路：需過“五關(guān)斬六將”？

　　第一關(guān)：別瞎說，先搞清楚啥是輕資產(chǎn)？

　　對于商業(yè)地產(chǎn)來說，因為商業(yè)地產(chǎn)本身這個行業(yè)是一個重資金行業(yè)，資金密集型的，但它同時又具備了另外一個，就說它的管理，實際上商業(yè)地產(chǎn)的管理在中國也就可能十年或者十年多一點的時間，所以這個管理對于中國來說是一個非常大的課題，所以它是一個資金密集型再加上管理，當(dāng)資金密集到了一定程度的時候，實際上大家都承受不了，這時候就需要輕資產(chǎn)化的這么一個趨勢，所以也就是把它的資金密集型和它的管理給切分開，這就是輕資產(chǎn)。

　　第二關(guān)：你憑啥能獲得投資人的信任？

　　做輕資產(chǎn)最難的一點是什么呢?是信任。怎么讓它信任你，愿意把他的重資產(chǎn)交給你管，讓他相信你并不持有這個資產(chǎn)，或者不持有這個資產(chǎn)的大部分的時候，愿意依然把這個資產(chǎn)當(dāng)做你自己的資產(chǎn)去管理和投入，而商業(yè)地產(chǎn)的一個價值實際上跟它的運營收益是直接相關(guān)的，而且這個收益會被資本市場放大，超過某一個臨界點是正收益，低過某個臨界點是負(fù)的，所以這個關(guān)系很大，就說怎么能夠首先去到正的，而且能夠正得比較多，而且令到這個資產(chǎn)，要說服重資產(chǎn)的談判對象說，在他手里和在你手里不一樣，在你手里能夠賺到比他更多的錢，而且是減去你拿走的傭金還有很多，這是最難的。

　　第三關(guān)：輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的商業(yè)模式是啥？

　　輕資產(chǎn)本身一定要先談到無論是輕與重首先都是資產(chǎn)，就是資產(chǎn)本身的價值，這里面又引申出一個商業(yè)模式，整個未來中國的商業(yè)沒有藍(lán)海，全都是紅海，只不過花樣年通過它的商業(yè)模式改變了，因為它規(guī)模小投資小，社區(qū)未來競爭會更加激烈。

　　第四關(guān)：團(tuán)隊是否強大到可以成就品牌?

　　同時輕資產(chǎn)未來包括現(xiàn)在所從事的工作內(nèi)容，比重資產(chǎn)索要從事的內(nèi)容多得多，因為有錢可以任性，因為我是開發(fā)商可以投資和按照我的要求做，但是輕資產(chǎn)不可以，它一定要把商業(yè)價值做出來，所以說團(tuán)隊的能力未來是這個行業(yè)中非常重要的支柱。所以商業(yè)模式加上合適的資產(chǎn)，同時適應(yīng)的團(tuán)隊和品牌，這樣的話我覺得打造出來的才是一個好的資產(chǎn)。

　　第五關(guān)：是否具備完整的開發(fā)和運營體系？

　　除非開發(fā)商有一套非常完整的開發(fā)體系，而且有非常完整的運作經(jīng)營的商業(yè)房地產(chǎn)這塊，才能夠說服投資者，其實輕資產(chǎn)在某種方面來說就是讓投資者來負(fù)擔(dān)資金投放的責(zé)任，從開發(fā)商這塊就是提供服務(wù)。

　　但目前為止所接觸的大部分在中國國內(nèi)操作的PE，幾乎目前來講對過去投資者承諾的回報都不達(dá)標(biāo)，但這也不等于說這些大的機構(gòu)投資者對中國市場就從此撤離缺乏信心了，要找到適合的投資者，比如說是過去如果是商業(yè)領(lǐng)域的話，一般都是退休基金，對投資的無論是回報率還是周期的期望都完全不一樣，所以必須具備很完善的開發(fā)系統(tǒng)，包括運營的系統(tǒng)，要不然的話輕資產(chǎn)這條路真的不好走。
　　（來源：商業(yè)地產(chǎn)云智庫）