引言：“二萬聯姻”啟動商業地產的輕資產模式，引發行業熱議，并引領行業發展方向。如何在國內范圍進行高效的擴張?在減輕包袱之余又能使資金進入良性循環通道?萬科、萬達、凱德、龍湖、寶龍、遠洋、星河、花樣年告訴你!一重資產VS輕資產：冰火兩重天？！

　　重資產當土地升值速度高于資金成本的時候，地產企業尋求儲備更多的土地，土地儲備多少成為衡量地產企業價值的最主要的標準，有時候也是唯一標準，這就是地產行業的重資產模式。輕資產本質是在資產回報降低，行業競爭加劇的時代，通過效率資源和資本資源的配置優化來提高行業整體的效率水平和優勢企業的市場空間。輕資產戰略包含兩個方面：一個是商業模式創新、一個是金融模式創新。PS重資產、輕資產都不是絕對的，是企業不同市場環境下的選擇。實際上，商業地產領域已經形成3種主流的輕資產運行模式：第一種以運營商為核心，投資機構作為財務投資人的類資管模式，典型者如萬達商業地產擬實施的輕資產模式;第二種以投資機構為核心，運營機構作為受托管理人的基金模式，以西蒙、鉄獅門等為代表;

　　第三種是集運營與投資為一體，運營機構同時作為投資管理人，打通投資建設、運營管理與投資退出整條產業鏈的凱德模式。二8大名企輕資產運營模式：功力哪家強?

　　1、萬科vs萬達

　　萬科

　　從合作中的股權轉讓或商業資產處置獲得投資收益，通過聯營合營公司實現萬科的權益利潤并收取相應管理費用，讓資產輕起來。

　　在2014年9月與凱雷達成合作協議，將自己的9個商業地產項目90%的股權出讓給凱雷，自己變身為“小股操盤”的“打工仔”，實現了萬科商業地產的輕資產、重運營。

　　萬達

　　以運營商為核心，投資機構作為財務投資人的類資管模式。

　　王健林說，未來，萬達廣場的設計、建造、招商、營運、信息系統、電子商務由萬達做，但投資全部來自機構，資產歸投資者，雙方從凈租金收益中進行分成。

　　2、凱德 vs龍湖

　　凱德

　　成型的進入退出體系，私募基金+REITs。

　　將一個達到穩定現金流回報的成熟商業地產項目注入套現。加速資本流動，提高資金利用率，已達到商業地產領域的規模效應。而其中最困難的就是將一個商業地產項目從培育期帶領到成熟期。

　　龍湖

　　將以銷售物業回款的10%作為上限投資持有物業，計劃通過10-15年的發展，令商業地產對集團核心利潤的貢獻從目前的5%左右，提升至20%以上。

　　未來龍湖商業的發展將更強調策略性，一方面根據天街的品牌定位，主動在目標城市尋找適合發展購物中心的商業地塊，另一方面在拿地后，遵循經營理念開展規劃建造。

　　3、寶龍vs遠洋

　　寶龍

　　將旗下四家寶萊百貨交由大商“打理”，騰出更多的精力和資源傾注于開發與經營高質量的綜合商業項目。

　　高調打造具有國際化水平的資產管理平臺。籌備寶龍地產資產管理平臺，主要工作是規劃資產，監督營運平臺是否按規劃完成。另一方面，研發獨有的社區化電商平臺，用領先的技術手段和運營理念為商業經營經營保駕護航。

　　遠洋

　　形成了“租售并舉+輕資產運作”的商業模式，用較少的資金投入實現對資產的實際控制，獲取管理收益和資產增值。這種輕資產模式借助REITs、私募基金等金融平臺來完成租售并舉，提高了企業的抗風險能力。

　　4、星河vs花樣年

　　星河

　　采取商業運營管理技術輸出模式，即星河提供從前期定位規劃、招商到開業及后期運營管理的全流程支持，以及管理團隊、技術團隊的輸出。

　　逐步轉變角色，成為一家品牌獨立的商業公司，以輕資產的模式進行快速擴張，并通過產業鏈的延伸、加強商業管理運營等手段，在新時代尋求全新的發展機遇。

　　花樣年

　　推出“投資+管理”的新模式，即與商業項目的開發商合作參股，小比例投入資金并代為管理。

　　預計至2015年底，花樣年商業的資產管理受托服務面積目標將達到100萬平方米，在3年之內將達到300-400萬平方米。

　　三輕資產轉型之路：需過“五關斬六將”？

　　第一關：別瞎說，先搞清楚啥是輕資產？

　　對于商業地產來說，因為商業地產本身這個行業是一個重資金行業，資金密集型的，但它同時又具備了另外一個，就說它的管理，實際上商業地產的管理在中國也就可能十年或者十年多一點的時間，所以這個管理對于中國來說是一個非常大的課題，所以它是一個資金密集型再加上管理，當資金密集到了一定程度的時候，實際上大家都承受不了，這時候就需要輕資產化的這么一個趨勢，所以也就是把它的資金密集型和它的管理給切分開，這就是輕資產。

　　第二關：你憑啥能獲得投資人的信任？

　　做輕資產最難的一點是什么呢?是信任。怎么讓它信任你，愿意把他的重資產交給你管，讓他相信你并不持有這個資產，或者不持有這個資產的大部分的時候，愿意依然把這個資產當做你自己的資產去管理和投入，而商業地產的一個價值實際上跟它的運營收益是直接相關的，而且這個收益會被資本市場放大，超過某一個臨界點是正收益，低過某個臨界點是負的，所以這個關系很大，就說怎么能夠首先去到正的，而且能夠正得比較多，而且令到這個資產，要說服重資產的談判對象說，在他手里和在你手里不一樣，在你手里能夠賺到比他更多的錢，而且是減去你拿走的傭金還有很多，這是最難的。

　　第三關：輕資產戰略的商業模式是啥？

　　輕資產本身一定要先談到無論是輕與重首先都是資產，就是資產本身的價值，這里面又引申出一個商業模式，整個未來中國的商業沒有藍海，全都是紅海，只不過花樣年通過它的商業模式改變了，因為它規模小投資小，社區未來競爭會更加激烈。

　　第四關：團隊是否強大到可以成就品牌?

　　同時輕資產未來包括現在所從事的工作內容，比重資產索要從事的內容多得多，因為有錢可以任性，因為我是開發商可以投資和按照我的要求做，但是輕資產不可以，它一定要把商業價值做出來，所以說團隊的能力未來是這個行業中非常重要的支柱。所以商業模式加上合適的資產，同時適應的團隊和品牌，這樣的話我覺得打造出來的才是一個好的資產。

　　第五關：是否具備完整的開發和運營體系？

　　除非開發商有一套非常完整的開發體系，而且有非常完整的運作經營的商業房地產這塊，才能夠說服投資者，其實輕資產在某種方面來說就是讓投資者來負擔資金投放的責任，從開發商這塊就是提供服務。

　　但目前為止所接觸的大部分在中國國內操作的PE，幾乎目前來講對過去投資者承諾的回報都不達標，但這也不等于說這些大的機構投資者對中國市場就從此撤離缺乏信心了，要找到適合的投資者，比如說是過去如果是商業領域的話，一般都是退休基金，對投資的無論是回報率還是周期的期望都完全不一樣，所以必須具備很完善的開發系統，包括運營的系統，要不然的話輕資產這條路真的不好走。
　　（來源：商業地產云智庫）