國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的“2015年1-4月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況”顯示，前4個(gè)月全國(guó)整體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速持續(xù)回落，但商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)卻“一枝獨(dú)秀”。然而，如整體房地產(chǎn)行業(yè)一樣，商業(yè)地產(chǎn)也同樣存在嚴(yán)重過(guò)剩的問(wèn)題，業(yè)內(nèi)人士表示，再加上電子商務(wù)的崛起、經(jīng)濟(jì)增速放緩等因素對(duì)商業(yè)物業(yè)營(yíng)運(yùn)的沖擊日益顯現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)的角逐異常激烈，轉(zhuǎn)型和差異化運(yùn)營(yíng)勢(shì)在必行。

　　商業(yè)開(kāi)發(fā)持續(xù)上升

　　數(shù)據(jù)顯示，2015年1-4月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資23669億元，同比名義增長(zhǎng)6.0%，增速比1-3月回落2.5個(gè)百分點(diǎn)。但其中，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的增長(zhǎng)速度分別達(dá)到13.6%和13.9%。

　　“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅正在下降，今年住宅投資增速會(huì)急劇下降，但從增長(zhǎng)比例的情況來(lái)看，商業(yè)和寫(xiě)字樓還是會(huì)持續(xù)上升”。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)原董事長(zhǎng)任志強(qiáng)近日在某論壇上如此表示。

　　以零售地產(chǎn)為例，最新調(diào)查顯示，2014年，全球購(gòu)物中心新開(kāi)業(yè)面積為1140萬(wàn)平方米，全球最活躍的前20個(gè)新建購(gòu)物中心市場(chǎng)，中國(guó)城市占據(jù)半壁江山，累計(jì)貢獻(xiàn)570萬(wàn)平方米的落成面積。其中，武漢憑借8個(gè)項(xiàng)目、近100萬(wàn)平方米的交付面積拔得頭籌，成都則以98.1萬(wàn)平方米的成績(jī)位居第二，緊隨其后的是北京和重慶。

　　然而，與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)卻正面臨嚴(yán)重過(guò)剩的局面。根據(jù)物業(yè)機(jī)構(gòu)萊坊的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年底，全國(guó)主要城市商業(yè)綜合體存量面積將達(dá)到3.6億平方米，2016年以后更將突破4.3億平方米。與此同時(shí)，2014年國(guó)內(nèi)主要城市綜合體個(gè)數(shù)達(dá)885個(gè)，較2013年增長(zhǎng)24.47%；2015年主要城市的綜合體數(shù)量將突破1000個(gè)；至2018年，商業(yè)綜合體的年供應(yīng)量將達(dá)到1200個(gè)。

　　購(gòu)物中心涌現(xiàn)新興業(yè)態(tài)

　　在供應(yīng)增加、電商沖擊之下，國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)購(gòu)物中心市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈、業(yè)態(tài)規(guī)劃單一、同質(zhì)化嚴(yán)重等因素促使零售項(xiàng)目逐漸增加體驗(yàn)式業(yè)態(tài)的比重以吸引消費(fèi)者。然而，隨著各購(gòu)物中心紛紛加大餐飲、娛樂(lè)、親子等體驗(yàn)式業(yè)態(tài)比重后，又引起新一輪同質(zhì)化。RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心近日調(diào)查顯示，包括保齡球館、高爾夫球館、藝術(shù)展覽、醫(yī)療診所等新興業(yè)態(tài)開(kāi)始在購(gòu)物中心不斷涌現(xiàn)。

　　RET睿意德報(bào)告顯示，保齡球館、高爾夫球館盈利模式正朝多元方向發(fā)展，成為購(gòu)物中心新元素，報(bào)告負(fù)責(zé)人表示：“一方面成熟商家開(kāi)始租用周邊場(chǎng)地，提供餐飲等服務(wù)，以滿足客戶多樣消費(fèi)。在保齡球館、高爾夫球館等設(shè)置休息區(qū)或餐飲區(qū)，在提升用戶體驗(yàn)的同時(shí)也增加了盈利項(xiàng)目；另一方面，開(kāi)始出現(xiàn)越來(lái)越多復(fù)合式經(jīng)營(yíng)模式。在大魯閣這類(lèi)復(fù)合式球館中，保齡球和高爾夫占比70%，餐飲占比達(dá)到20%。”

　　國(guó)內(nèi)外購(gòu)物中心打造大量文藝類(lèi)業(yè)態(tài)，如各類(lèi)展覽、劇院等。此類(lèi)業(yè)態(tài)大多為購(gòu)物中心自持，多屬公益性質(zhì)，因而租金較低或無(wú)租金。但在帶動(dòng)人流方面，文藝類(lèi)業(yè)態(tài)尤其是各類(lèi)展覽卻能帶來(lái)20%以上人流量增長(zhǎng)，這類(lèi)業(yè)態(tài)日益開(kāi)始在購(gòu)物中心中扮演重要角色。

　　金融服務(wù)、電信營(yíng)業(yè)廳、彩券等服務(wù)類(lèi)業(yè)態(tài)在國(guó)外購(gòu)物中心早已屢見(jiàn)不鮮，購(gòu)物中心的功能早已經(jīng)不再局限于購(gòu)物，消費(fèi)者開(kāi)始在購(gòu)物中心內(nèi)尋求多種多樣服務(wù)。在RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心調(diào)研的國(guó)外優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心內(nèi)，平均每個(gè)至少擁有兩個(gè)電信運(yùn)營(yíng)商、兩個(gè)醫(yī)療服務(wù)商、兩個(gè)金融服務(wù)商、1個(gè)彩券點(diǎn)和1個(gè)旅行社。

　　此外，以20-35歲白領(lǐng)階層為目標(biāo)客群的密室和鬼屋開(kāi)始走進(jìn)購(gòu)物中心，多種不同規(guī)模主題房間的設(shè)置和靈活的票價(jià)組合模式吸引更多潛在消費(fèi)者。另外，由于這類(lèi)業(yè)態(tài)游戲設(shè)置中需要各類(lèi)團(tuán)體分工和協(xié)作，受到了各大企業(yè)團(tuán)體的青睞。購(gòu)物中心內(nèi)規(guī)模較大的密室逃脫年平均盈利能達(dá)到200萬(wàn)-500萬(wàn)，鬼屋年盈利也能達(dá)到300萬(wàn)左右，密室和鬼屋成為購(gòu)物中心內(nèi)最賺錢(qián)業(yè)態(tài)之一。

　　寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體樂(lè)觀

　　對(duì)于寫(xiě)字樓市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，近年來(lái)，一線城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體呈現(xiàn)上行趨勢(shì)。以北京為例，2008年中期，北京全市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的空置率為23%，到2014年年底時(shí)則降至4.8%，為全國(guó)最低。這意味著，在5年時(shí)間內(nèi)，北京全市寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率下降了逾18個(gè)百分點(diǎn)。

　　然而，市場(chǎng)需求較為低迷，以今年一季度為例，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增兩個(gè)項(xiàng)目，分別是位于望京的浦項(xiàng)中心和位于中關(guān)村的融科資訊中心B座。這兩個(gè)項(xiàng)目為市場(chǎng)帶來(lái)近13萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)辦公空間，使得全市甲級(jí)寫(xiě)字樓總存量達(dá)到596.8萬(wàn)平方米。

　　就整體市場(chǎng)而言，受宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性影響，項(xiàng)目招租壓力加大，一季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均租金環(huán)比下降1.76%，至每月每平方米382.36元（60.98美元），但與去年同期相比仍微漲0.24%。新增項(xiàng)目預(yù)租狀況良好，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓平均空置率環(huán)比僅上升0.73個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到5.41%。

　　盡管如此，北京辦公樓市場(chǎng)繼續(xù)成為全球空置率最低的城市之一，在全球空置率均值為12.9%的背景下，相較于其他國(guó)際中心如紐約和倫敦，北京市場(chǎng)更受業(yè)主的青睞。仲量聯(lián)行在近期發(fā)表的市場(chǎng)研究報(bào)告中表示，供不應(yīng)求的市場(chǎng)現(xiàn)狀和較快的出租速率使得業(yè)主對(duì)于整體市場(chǎng)始終保持樂(lè)觀。在租戶方面，大面積租賃多來(lái)自電子、互聯(lián)網(wǎng)以及金融類(lèi)企業(yè)，汽車(chē)行業(yè)以及汽車(chē)金融類(lèi)公司也在市場(chǎng)中保持活躍。
　　（京華時(shí)報(bào) 潘秀林）