除“互聯(lián)網(wǎng)+”外,目前房企口中最熱的詞莫過(guò)于“輕資產(chǎn)模式”。它們?cè)谶@個(gè)新概念上動(dòng)作不斷,令人眼花繚亂。
什么是輕資產(chǎn)?
DTZ戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理王盛表示,房企傳統(tǒng)的重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式,需要在前期買(mǎi)地、建設(shè)上投入大量的資金,如今銷(xiāo)售遇冷,企業(yè)負(fù)債率上升,運(yùn)營(yíng)壓力、資金鏈承受巨大壓力。輕資產(chǎn)模式下,多數(shù)資金將來(lái)源于房地產(chǎn)基金或其他渠道,開(kāi)發(fā)企業(yè)主要發(fā)揮其在設(shè)計(jì)、建造、招商及管理方面的專(zhuān)業(yè)能力。輕資產(chǎn)模式在美國(guó)等國(guó)家已經(jīng)非常成熟。但是國(guó)內(nèi)的房企剛剛開(kāi)始探索這種模式。
券商國(guó)泰君安認(rèn)為,輕資產(chǎn)模式是“國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的最終歸宿”,類(lèi)似“鐵獅門(mén)小股操盤(pán)”,甚至不持股只操盤(pán),避免資金沉淀,加快周轉(zhuǎn),同時(shí)輕資產(chǎn)模式盈利能力更強(qiáng),主要以租金凈收益為主,可以提升凈資產(chǎn)收益率。
房企在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型做輕資產(chǎn),需要什么資源?多名商業(yè)地產(chǎn)人士表示,首先必須有已成功運(yùn)營(yíng)的明星案例,其次是大量的品牌資源以及可匹配的人員儲(chǔ)備。
萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林此前表示,目前樓市呈現(xiàn)“L”形走勢(shì),想要更快擴(kuò)大規(guī)模,重資產(chǎn)模式已經(jīng)不適合,只有輕資產(chǎn)模式才能更快發(fā)展。
“輕資產(chǎn)模式其實(shí)才剛興起,還沒(méi)有哪家已經(jīng)做出成績(jī)。”紅星商業(yè)總經(jīng)理李嘉表示,這對(duì)紅星商業(yè)這類(lèi)中型行業(yè)公司來(lái)說(shuō),是一個(gè)快速擴(kuò)張的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
■ 房企探索
模式1 基金主導(dǎo) 商業(yè)開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)
代表企業(yè):萬(wàn)達(dá) 挑戰(zhàn):商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力或有壓力
雖然今年1月才宣布轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn),商業(yè)大鱷萬(wàn)達(dá)卻來(lái)勢(shì)洶洶。憑借輕資產(chǎn)模式,5年后萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)要從去年的109家急速擴(kuò)大到400-500家。
記者獲悉,到今年底,萬(wàn)達(dá)總共有135個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)。在重資產(chǎn)模式下,萬(wàn)達(dá)每年開(kāi)店的速度是25家左右。而2016年預(yù)計(jì)開(kāi)店50家,其中超過(guò)20家是“輕資產(chǎn)”,后年將翻番。
“什么是輕資產(chǎn),就是投資萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的錢(qián)不用我出,都是別人出,使用萬(wàn)達(dá)的管理系統(tǒng)、品牌。”萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林4月15日在深圳交易所演講時(shí)表示,萬(wàn)達(dá)只負(fù)責(zé)項(xiàng)目的選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造、招商、運(yùn)營(yíng)管理,所有投資獲得的收益,萬(wàn)達(dá)和投資方以35:65分成。
錢(qián)從哪兒來(lái)?王健林表示,萬(wàn)達(dá)和多家基金、保險(xiǎn)資金達(dá)成合作,目前已簽約了幾十個(gè)項(xiàng)目,未來(lái)還將有散戶(hù)眾籌。今年1月,萬(wàn)達(dá)商業(yè)和光大安石、嘉實(shí)基金、四川信托和快錢(qián)公司(萬(wàn)達(dá)旗下公司)簽署框架協(xié)議,擬在今明兩年間籌資240億元投入開(kāi)發(fā)20家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。
券商中金分析,萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)模式的最終目標(biāo)是在三四線城市執(zhí)行拿地戰(zhàn)略時(shí),用外部融資取代預(yù)售資金。
王健林也不諱言,三四線城市房?jī)r(jià)低,只有走輕資產(chǎn)模式才能算過(guò)來(lái)賬,而公司從去年就研究輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型,目前已完成模塊、系統(tǒng)、資金合作等前期準(zhǔn)備。
“從前期來(lái)看,萬(wàn)達(dá)模塊、執(zhí)行力都非常好,但目前運(yùn)營(yíng)的100多家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)里,收益能讓萬(wàn)達(dá)滿(mǎn)意的有幾家?萬(wàn)達(dá)一年的獵頭費(fèi)高到嚇人,但有些商場(chǎng)位置不好,換人也很難見(jiàn)效。”一位商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司的高層對(duì)記者說(shuō)。
中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平表示,萬(wàn)達(dá)的運(yùn)營(yíng)能力在行業(yè)屬于中等偏上水平,輕資產(chǎn)項(xiàng)目能否運(yùn)營(yíng)好,這對(duì)萬(wàn)達(dá)是一個(gè)考驗(yàn)。
“管理跟得上,就不會(huì)翻船。”王健林稱(chēng),未來(lái)萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理將減少人力,實(shí)現(xiàn)“高度信息化”。
模式2 引入基金 入股或接盤(pán)
代表企業(yè):萬(wàn)科、龍湖、恒大 挑戰(zhàn):更像是合作開(kāi)發(fā)
相比萬(wàn)達(dá)、凱德、大悅城等主要進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的房企,以萬(wàn)科為首的住宅開(kāi)發(fā)商,在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“輕資產(chǎn)”的探索上則更加偏向于引入基金,入股合作,補(bǔ)充資金。
據(jù)悉,萬(wàn)科在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式上,一直傾向于學(xué)習(xí)新加坡凱德商用的“輕資產(chǎn)”模式,將房地產(chǎn)金融和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展緊密結(jié)合,并借助REITs、私募基金等金融平臺(tái)來(lái)完成租售并舉,“養(yǎng)肥”之后賣(mài)掉,從而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的滾動(dòng)。去年底,萬(wàn)科引入凱雷、麥格理等投資機(jī)構(gòu),將北京金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)等項(xiàng)目打包出售。
龍湖則在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)就引入基金。今年1月,龍湖與加拿大養(yǎng)老基金投資公司聯(lián)合宣布,成立合資公司投資發(fā)展蘇州時(shí)代天街項(xiàng)目。而此前龍湖在開(kāi)發(fā)重慶觀音橋龍湖新壹街綜合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí),就引入境外基金,龍湖持股51%,基金持股49%。
近期恒大被曝光也將轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)”,但據(jù)了解,恒大的主業(yè)仍是住宅開(kāi)發(fā),輕資產(chǎn)戰(zhàn)略更多是指運(yùn)作旗下的多元化業(yè)務(wù)上市。
模式3 接洽合作方 代管盤(pán)活項(xiàng)目
代表企業(yè):紅星商業(yè) 挑戰(zhàn):缺乏明星案例或人才儲(chǔ)備不足
雖然和萬(wàn)達(dá)快速做大規(guī)模的愿望相同,但商業(yè)地產(chǎn)后起之秀紅星商業(yè)發(fā)現(xiàn)了輕資產(chǎn)模式的新商機(jī)——接洽中小房企或外行的合作方,入股或純代管商業(yè)項(xiàng)目。
“我們遇到很多做礦的民企、做基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的國(guó)企,或者是當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)區(qū)里的國(guó)企,不缺錢(qián)、不缺地,但是不懂怎么做商業(yè),項(xiàng)目就僵在那兒,想讓我們進(jìn)去盤(pán)活。”紅星商業(yè)總經(jīng)理李嘉介紹,目前該公司已簽約了唐山等地的4-5個(gè)代管項(xiàng)目,儲(chǔ)備項(xiàng)目超20個(gè)。
商業(yè)地產(chǎn)不乏“代管”式接盤(pán),比如2012年大悅城地產(chǎn)簽下北京東二環(huán)的悠唐廣場(chǎng)10年租賃合約,但紅星商業(yè)堅(jiān)持代管項(xiàng)目必須擁有“冠名權(quán)”。
“我們會(huì)從代管的項(xiàng)目里挑優(yōu)秀的,做紅星自己的品牌愛(ài)琴海購(gòu)物中心。”李嘉說(shuō),“否則就和代理行一樣是為人做嫁衣”。
去年10月,李嘉曾對(duì)記者表示,紅星商業(yè)將開(kāi)啟輕資產(chǎn)模式,除了運(yùn)營(yíng)紅星集團(tuán)自持項(xiàng)目外,也在全國(guó)尋求代管商業(yè)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。彼時(shí),紅星商業(yè)旗下僅有剛開(kāi)業(yè)一年的北京愛(ài)琴海購(gòu)物中心一家商場(chǎng),截至目前也僅新增了昆明愛(ài)琴海一家商場(chǎng)。
“自營(yíng)2個(gè)新商場(chǎng),怎么說(shuō)服別人把項(xiàng)目交給你們管?”5月19日,在上海舉行的“2015紅星商業(yè)合作伙伴年會(huì)”上,李嘉面對(duì)這個(gè)尖銳提問(wèn)時(shí)回應(yīng),很多項(xiàng)目找到他們時(shí)已經(jīng)花了很多遍“無(wú)用”錢(qián)找救兵,最終信任紅星團(tuán)隊(duì),紅星也會(huì)以商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的成績(jī)說(shuō)話(huà)。
據(jù)了解,2013年家居行業(yè)龍頭紅星美凱龍為了沖刺上市,高調(diào)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn),從萬(wàn)達(dá)等商業(yè)龍頭挖了大批中層組建團(tuán)隊(duì),目前紅星美凱龍改為沖刺H股上市;不在上市資產(chǎn)包內(nèi)的紅星商業(yè),以輕資產(chǎn)模式急速擴(kuò)張,2014年底至今大批挖人,目前“合伙人”團(tuán)隊(duì)已擴(kuò)張到近60人,組成了“代管”輸出團(tuán)隊(duì)。
（中國(guó)新聞網(wǎng) 自曾暉）
