5月25日，成商集團在2015年第一次臨時股東大會上最新修訂的《公司章程》中提出，取消“房地產開發經營”，增加“商務信息咨詢”內容。這意味著，一直走“零售+商業地產”路線的成商集團將改變商業模式。據銳理數據統計，截至2015年4月，成都購物中心總體量超700萬方，位居全國第一，購物中心同質化競爭嚴重。在成都商業嚴重過剩的背景下成商集團在成都的房地產業務發展頗為不順，原計劃于2011年底開業的茂業中心，截止目前已經逾期4年仍未開業。

　　某機構成都區域研究經理曾巾津曾指出：“從2011年至今，茂業中心的銷售速度一直較為緩慢，主要有兩點原因，一是茂業中心主力店茂業百貨至今仍未開業，難以聚集人氣；二是項目所在的天府新城商圈同質化競爭嚴重，因此，茂業中心如今的銷售狀況是受項目本身不足以及市場大環境雙重影響造成的。”

　　城南現有零售商業體量高達133萬方

　　2013年以來，成都的大型購物中心開業量一直穩居全國之首。據銳理數據統計，截至2015年4月，成都購物中心總體量超700萬方，位居全國第一，購物中心同質化競爭嚴重。但是在商業方面成都泡沫最嚴重的要數寫字樓，據統計，在2014年天府新城商圈寫字樓存量達到了243.91萬㎡，空置面積更是有1236.05萬㎡，空置率超過50%。

　　城南一直是成都的商業重鎮，城南的整體發展對于成都來說也具有代表性的意義，這里商業云集，據第一太平戴維斯統計，截止到目前，成都城南現有零售商業體量已經高達133萬方，但截止到2014年底城南未能準時開業的商業面積達34萬。今年預計還將有15個購物中心入市，這其中過半項目來自站南和大源板塊，也即是都屬于城南范圍內。去城南逛一圈我們就可以看到城南的居住氛圍并不成熟，甚至可以說十分冷清，在建樓盤和在售樓盤巨大多數都門庭冷落、人氣不足。

　　成都今年即將開業的購物中心

　　即便是這樣，今年城南依舊有一大片商業將正式開業，如銀泰城、首座MAX、創新時代廣場等，而同樣位于城南的高盛金融中心此前卻因為前期的招商困難明確表示要延遲開業。據仲量聯行監控成都近5年平均吸納商業面積數據顯示，現在成都每年商業平均吸納面積大約為66.7萬方。但僅在城南，今年下半年就會有逾50萬方的購物中心投放到市場，整個片區競爭激烈。

　　成都土地供應結構不合理 造成商業過剩

　　成都商業地產正面臨著巨大的挑戰，銳理數據品牌營銷中心總經理郭潔表示，成都商業地產的“傷痛”，需要十年才能“痊愈”，這絕不是危言聳聽，從2014年底，成都即傳出部分商業銀行對商業地產停貸的消息，這一消息在2015年第一季度繼續發酵，成都銳理觀察員在第一時間對成都各大商業銀行的情況進行了電話采訪，“停貸”得到了證實。

　　郭潔說道：造成待入市商業體量如此巨大的原因在于，成都土地供應結構不合理。從近8年的土地供應來看，大成都土地供應量中，商業用地的供應占比達41%，成交占比則達到40%。而城南、新都、都江堰的天量商業土地供應，造成了這些區域今天的商業過剩狀況極為嚴重。成都住宅土地價格高于商業土地價格，源于近8年來，成都商業土地供應占比超過41%，商業嚴重過剩，這是需要幾十年的時間去消化的困局。

　　城南商業如何破局?

　　第一太平戴維斯研究部及顧問咨詢部高級助理董事羅元均面對南延線目前呈現的情況直言，南延線不斷擴大的市場供應，使零售業市場競爭愈發激烈。新入市的項目除了將在招商方面存在巨大壓力外，還得面臨現有百貨和購物中心積極調整業態，以吸引消費者而帶去的競爭。

　　羅元均直言道，城南商業存在的困境主要是兩點：一是供需的嚴重不平衡，城南商業持續開業，但空置率不斷攀升，許多項目因為運營不理想，已經退出市場；二是城南商業同質化非常嚴重，一些商場的零售品牌重復率相當高，并且一些商業現在已經定型并且定位明確，現狀很難改變。

　　相信我們對于城南商業都有同樣的困惑：城南商業如此過剩，為何還有不斷入住的商家？羅元均表示，盡管城南在短期看來，很難解決商業過剩的問題，但是城南畢竟是成都發展的核心，一些項目早早的入駐進來，也是看好城南未來長期的發展，以后等城南發展好了，也許已經沒有了可以占據的位置了。根據相關調查表明，城南居住的80、90后居多，這部分群體消費欲強、消費能力旺盛，從長遠的角度來看，羅元均看好城南發展。

　　另外，除去整個市場大環境的因素，羅元均認為開發商自身有很多可以自我突破的地方：做一個項目要走心，一個項目要怎么去做？包括什么時候入市、引進哪些品牌構成、如何進行調整改造、以及后期的管理運營等。

　　就拿百貨業來說，近幾年，我們常常討論的是百貨業如何受到網購沖擊的問題，但羅元均認為：百貨現在面臨的不是蓬勃發展的網購的沖擊，或是日新月異的各類購物中心所施加的壓力，而是自身適應市場需求的一個轉型之路選擇的問題。在某些區域，由于新開的購物中心確實提供了更理想的服務，而占領本來具有區域優勢的或者擁有相對固定客群的百貨的市場份額。但如果百貨把單品管理做得更好，把服務做得更為細致，是能夠在市場占據一席之地的。

　　在零售業，并不是所有方式都能讓顧客最大化體驗到零售商品的價值，比如現在總說電商對零售業的沖擊多大。其實對于高附加值的產品，網購這種方式是比較難讓顧客百分之百體驗到商品的特性和品牌的服務。我們比較熟悉的一個例子就是伊藤洋華堂，我們可以看到里面有很多品牌都是它自己所獨有的。

　　百貨可以做好的空間還有很多，放眼全世界中國百貨業能進步的空間很大。百貨和購物中心都屬于“載體”，真正要賣給消費者的是產品和服務。像餐飲業的話提供的是美食，這些東西都是在載體內完成消費過程的，在某個地方買這個東西、吃這頓飯、看這場電影是否開心，是否提供了不同的體驗，這才是根本的。無論對于百貨還是購物中心，更好地貼合市場需求才是最根本的。

　　我們在討論差異化時可從兩方面著手，一是在同樣業態中選優質老租戶，而不是新租戶。深入了解租戶需求及其在區域中的表現，通過數據反向看定位是否合理很重要；另一方面，項目可在同樣品類中尋求品牌自身創新或運營模式跨界，更易在差異化中脫穎而出。
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