2015年半程已過(guò)，但廣州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)似乎有些平淡，甲級(jí)寫(xiě)字樓一直沒(méi)有全新項(xiàng)目亮相，公寓成交下滑，不過(guò)這或許只是為下半年重頭戲的登場(chǎng)在做準(zhǔn)備。據(jù)悉，下半年或?qū)⒂惺�大新增�?gòu)物中心同臺(tái)競(jìng)技，另外，越秀金融大廈、珠控國(guó)際中心及高德置地南塔等甲級(jí)寫(xiě)字樓也將于下半年交付。
　　
　　
　　
　　廣州周大福金融中心（東塔）將于明年上半年交付。 王荔玨 攝
　　
　　今年上半年，南沙萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)賣(mài)的公寓，比上半年住宅成交冠軍南沙濱海花園賣(mài)的住宅還多。王荔玨 攝
　　
　　新鴻基旗下的天環(huán)廣場(chǎng)出租率已達(dá)80％以上，其中三到四成的品牌為首次進(jìn)入廣州。 王荔玨 攝　　寫(xiě)字樓

　　寫(xiě)字樓租賃需求在上升 整售市場(chǎng)陷停滯

　　租

　　世界500強(qiáng)進(jìn)東塔租金低至140元/㎡

　　日前，仲量聯(lián)行發(fā)布的分析報(bào)告顯示，2015年第二季度，廣州甲級(jí)辦公樓租賃需求呈上升態(tài)勢(shì)，導(dǎo)致預(yù)租項(xiàng)目的預(yù)租率進(jìn)一步提高，其中，典型的個(gè)案是尚未交付使用的廣州周大福金融中心在二季度預(yù)租率已高達(dá)50％。

　　金融業(yè)服務(wù)業(yè)需求大

　　仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗指出，甲級(jí)辦公樓租賃需求呈上升態(tài)勢(shì)主要體現(xiàn)在租賃面積超過(guò)1500平方米的成交有明顯增加。

　　從行業(yè)來(lái)看，除了金融業(yè)的租賃需求繼續(xù)保持旺盛，專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)、電子商務(wù)和與金融行業(yè)相關(guān)的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)本季度也呈現(xiàn)活躍態(tài)勢(shì)。展望下半年，曾麗認(rèn)為，當(dāng)前促進(jìn)金融改革和服務(wù)業(yè)發(fā)展仍然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)主旋律，因此，金融、信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)和專(zhuān)業(yè)服務(wù)行業(yè)將繼續(xù)主導(dǎo)廣州甲級(jí)辦公樓需求。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，下半年廣州地區(qū)即將竣工的項(xiàng)目面積達(dá)47萬(wàn)平方米，這些項(xiàng)目當(dāng)前具有良好的預(yù)租率。

　　珠江新城還是香餑餑

　　DTZ戴德梁行廣州及鄭州公司總經(jīng)理黎慶文透露，二季度，客戶群體流向珠江新城商務(wù)區(qū)的趨勢(shì)明顯增加，下半年即將交付的越秀金融大廈、珠控國(guó)際中心及高德置地南塔等甲級(jí)寫(xiě)字樓的預(yù)租表現(xiàn)強(qiáng)勁。其中，高德置地南塔預(yù)租已滿;越秀金融大廈預(yù)租率達(dá)到六成；而將于明年上半年交付的廣州周大福金融中心(東塔)同樣受到關(guān)注。曾麗指出，周大福金融中心在二季度預(yù)租率已高達(dá)50％。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，目前廣州周大福金融中心的租金范圍在140~300元/㎡，不同的租戶享有不同的優(yōu)惠條件。其中，140元/㎡的租金是只針對(duì)世界500強(qiáng)而設(shè)的優(yōu)惠租金，而且對(duì)于部分進(jìn)駐的世界500企業(yè)還有3個(gè)月左右的免租期優(yōu)惠條款可談。

　　售

　　上半年僅賣(mài)779套同比暴跌近六成

　　2015年上半年，廣州住宅市場(chǎng)的暖風(fēng)并未吹至寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)。從房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)記錄的廣州寫(xiě)字樓今年上半年成交數(shù)據(jù)看，今年1~6月，廣州純寫(xiě)字樓簽約套數(shù)僅為779套，同比暴跌近六成，均價(jià)為23668元/㎡，同比下跌近三成。

　　散售為主機(jī)構(gòu)投資者少

　　高力國(guó)際上半年分析指出，今年上半年寫(xiě)字樓投資市場(chǎng)以散售交易為主，多為個(gè)人或者中小型企業(yè)買(mǎi)入投資或者自用，而公司及機(jī)構(gòu)投資者活躍度較低，令整售市場(chǎng)維持停滯。房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)高級(jí)分析師肖文曉則認(rèn)為，上半年廣州辦公物業(yè)量?jī)r(jià)齊跌，主要受兩個(gè)因素影響：首先，上半年廣州辦公物業(yè)的新增供應(yīng)為29.71萬(wàn)平方米，同比大降40.2％，供應(yīng)減少成交自然相應(yīng)減少；其次，成交均價(jià)下跌的主要原因還是成交結(jié)構(gòu)變化，上半年珠江新城、體育中心和天河北三大核心板塊的寫(xiě)字樓僅成交4.78萬(wàn)平方米，比去年同期的17.04萬(wàn)平方米大幅度縮減，超甲級(jí)寫(xiě)字樓的成交減少致均價(jià)下跌。

　　投資建議

　　珠江新城投資價(jià)值高

　　越秀辦公成本更實(shí)惠

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2015年，廣州甲級(jí)辦公樓全年租金增長(zhǎng)將高于預(yù)期，約達(dá)3％~4％，2016年增幅將加快。考慮到可售項(xiàng)目的相對(duì)稀缺，再加上穩(wěn)定的投資和自用需求，預(yù)計(jì)甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)售價(jià)將在未來(lái)12個(gè)月維持2％~3％的增幅。

　　從投資的角度看，廣州房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)的相關(guān)人士就認(rèn)為，投資物業(yè)不妨優(yōu)先考慮優(yōu)質(zhì)的寫(xiě)字樓物業(yè)。因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1~6月，廣州珠江新城寫(xiě)字樓的交易均價(jià)為34737元/㎡，而同區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金水平大約為160元/㎡/月，年租金回報(bào)率約為5.5％，這個(gè)回報(bào)率比平均在2％左右的住宅和在4%~5%之間的公寓要好。同時(shí)，租戶“喜新厭舊”得厲害，優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓(中心區(qū)、甲級(jí))的回報(bào)率通常要普通寫(xiě)字樓。

　　與珠江新城相比，越秀區(qū)的吸引力也不低。相比天河區(qū)，更為實(shí)惠的租金水平使得越秀板塊繼續(xù)吸引電商、貿(mào)易等成本敏感型企業(yè);目前越秀區(qū)內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率下降0.2％至2.6％；廣州國(guó)際電子大廈裝修升級(jí)后租金上調(diào)，帶動(dòng)區(qū)域整體租金水平小幅上揚(yáng)至125.4元/㎡/月。

　　數(shù)據(jù)

　　寫(xiě)字樓

　　第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，二季度，廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)暫無(wú)新項(xiàng)目建成交付，市場(chǎng)現(xiàn)有存量保持在349萬(wàn)平方米。全市空置率水平環(huán)比下降1.3%至10.1%的水平；租賃市場(chǎng)成交活躍度上升，二季度甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)吸納量為43988平方米，環(huán)比上升58.4%；甲級(jí)寫(xiě)字樓租金環(huán)比微漲0.5%至153.5元/㎡/月，與去年同期相比下降0.6%。

　　從房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)記錄的廣州寫(xiě)字樓今年上半年成交數(shù)據(jù)看，今年1~6月，廣州純寫(xiě)字樓簽約套數(shù)僅為779套，均價(jià)為23668元/㎡，遠(yuǎn)低于2014年1~6月的1770套簽約量和32852元/㎡。在簽約套數(shù)方面，今年上半年同比暴跌近6成，均價(jià)則下跌近3成。

　　公寓

　　從網(wǎng)易監(jiān)控陽(yáng)光家緣的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，包括公寓在內(nèi)的廣州商用物業(yè)上半年成交11310套，成交均價(jià)16137元/㎡，與去年同期成交9923套，均價(jià)22741元/㎡相比，成交略漲一成，但成交均價(jià)跌了近三成，而且成交前十的基本都是公寓項(xiàng)目。

　　商鋪

　　從網(wǎng)易監(jiān)控陽(yáng)光家緣的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，2015年上半年，廣州商鋪成交3304套，成交均價(jià)23864元/㎡，與2014年同期的成交5464套相比下跌近四成，成交均價(jià)也比26709元/㎡下跌了10%左右。

　　另外，二季度，廣州優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的存量增至390萬(wàn)平方米，首層平均租金水平環(huán)比微降0.4%至每月658.8元/㎡。

　　公寓

　　先冷后熱 南沙最火

　　據(jù)陽(yáng)光家緣成交數(shù)據(jù)顯示，廣州商用物業(yè)(公寓及寫(xiě)字樓)上半年成交11310套，成交均價(jià)16137元/㎡，與去年同期成交9923套，均價(jià)22741元/㎡來(lái)比，成交量略漲一成，但成交均價(jià)跌了近三成，而且成交前十的基本都是公寓項(xiàng)目。

　　回顧上半年，公寓市場(chǎng)經(jīng)歷了先冷后熱的過(guò)程。年頭由于樓市回暖尚不明顯，而公寓因供應(yīng)量大而備受冷遇，春節(jié)前黃埔、花都、番禺的公寓都推出特價(jià)單位，有的甚至降價(jià)20%左右。隨后，在連續(xù)的利好政策推動(dòng)下，廣州樓市回暖節(jié)奏逐步清晰。尤其是二季度，國(guó)內(nèi)股票市場(chǎng)出現(xiàn)大幅震蕩，也促使部分股市資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而目前廣州依然嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，想將資金投入樓市的不少人只能選擇公寓。剛剛過(guò)去的6月，廣州商用物業(yè)(公寓及寫(xiě)字樓)成交了3289套，成交均價(jià)為15403元/㎡，甚至遠(yuǎn)超“紅五月”的2668套，暴漲了23%。

　　去庫(kù)存是銷(xiāo)售主旋律

　　業(yè)內(nèi)人士表示，從數(shù)據(jù)來(lái)看，2010年廣州公寓供應(yīng)量只有6311套，到去年激增至27577套，5年增長(zhǎng)了4倍多，但成交量并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，因此，今年公寓市場(chǎng)仍以去庫(kù)存為主調(diào)。數(shù)據(jù)顯示，到6月底，廣州商用物業(yè)(公寓及寫(xiě)字樓)未售貨量達(dá)49031套。

　　盡管公寓庫(kù)存量大對(duì)銷(xiāo)售造成不小壓力，但是仍有不少有諸多利好的公寓項(xiàng)目受到熱捧。由于自貿(mào)區(qū)利好，南沙公寓異軍突起。2015年初，廣州樓市還表現(xiàn)平淡的時(shí)候，南沙就率先打破僵局——南沙金茂灣開(kāi)盤(pán)即“日光”，之后幾乎每個(gè)月都有“日光盤(pán)”出現(xiàn)，而這些盤(pán)多是公寓。上半年成交量最大的公寓廣州南沙萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)簽約量為2155套，甚至比上半年廣州住宅成交冠軍南沙濱海花園的1851套還多出不少。

　　投資建議：

　　可考慮地鐵上蓋物業(yè)

　　在樓市步入升溫的環(huán)境下，該怎樣選擇公寓產(chǎn)品呢?如果有多個(gè)公寓項(xiàng)目可選擇的情況下，首先是要看地段。中原地產(chǎn)商鋪部高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理王雷指出，近期南沙、黃埔、番禺一些商業(yè)公寓成交行情相當(dāng)不錯(cuò)，價(jià)格在1.2萬(wàn)~1.3萬(wàn)元/㎡，地鐵上蓋型公寓，雖然其租售行情可能還需要等待相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，但發(fā)展?jié)摿Σ诲e(cuò)，而且主要是投入不高。不少公寓都有客戶一次購(gòu)買(mǎi)幾套的情況，此類(lèi)公寓可以買(mǎi)來(lái)用于辦公，相比寫(xiě)字樓，其使用辦公成本更低。

　　商鋪

　　下半年十個(gè)大Mall開(kāi)張

　　縱觀整個(gè)2015年上半年，廣州商鋪物業(yè)市場(chǎng)顯得比較平淡。上半年內(nèi)，無(wú)大宗商鋪投資交易成交，也無(wú)新增優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)供應(yīng)。

　　高力國(guó)際有關(guān)人士表示，這主要?dú)w因于核心區(qū)域內(nèi)有限的可投資資產(chǎn)、買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)物業(yè)估值的差距以及電子商務(wù)持續(xù)愈趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)所產(chǎn)生的共同影響。與中國(guó)其他城市相若，廣州眾多擁有穩(wěn)定、成熟商鋪物業(yè)的業(yè)主采取只租不售的策略。

　　從商鋪?zhàn)赓U來(lái)看， 2015年上半年，廣州市商鋪物業(yè)市場(chǎng)需求活躍，全市整體租賃需求回升，其中二季度的凈吸納量達(dá)一季度的3倍，主要仍由餐飲和快時(shí)尚租戶推動(dòng)。比如，二季度，無(wú)印良品進(jìn)駐太陽(yáng)新天地，迪卡儂進(jìn)駐西城都薈，Juicy Couture開(kāi)設(shè)廣州第二家分店，選址太古匯。另外，值得關(guān)注的是，二季度，位于白云新城的綠地繽紛天地開(kāi)始試營(yíng)業(yè)，使得全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的存量增至390萬(wàn)平方米。

　　天環(huán)廣場(chǎng)出租率超八成

　　平淡的上半年過(guò)去了，將迎來(lái)精彩的下半年。可以說(shuō)，廣州市商鋪物業(yè)市場(chǎng)2015年新增供應(yīng)都集中在下半年了，較有經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)開(kāi)發(fā)商如新鴻基地產(chǎn)、凱德商用和萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的項(xiàng)目都將相繼入市，而且其預(yù)租情況良好。其中，新鴻基旗下的天環(huán)廣場(chǎng)出租率已達(dá)80%以上，天環(huán)廣場(chǎng)內(nèi)有三到四成的品牌為首次進(jìn)入廣州，包括廣州首家蘋(píng)果旗艦店、首家百麗宮影城等。

　　據(jù)悉，下半年，廣州將迎來(lái)10個(gè)新增購(gòu)物中心項(xiàng)目，除了天環(huán)廣場(chǎng)外，還有凱德廣場(chǎng)·云尚、蘿崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、富力海珠城、奧園城市天地、M Park漫廣場(chǎng)、合生國(guó)際廣場(chǎng)、合生廣場(chǎng)、 番禺永旺夢(mèng)樂(lè)城和盛悅購(gòu)物中心等，總面積達(dá)約111萬(wàn)平方米。蘿崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)7月17日開(kāi)業(yè)，富力海珠城則預(yù)計(jì)將于8月開(kāi)業(yè)。

　　投資建議：

　　新興商圈項(xiàng)目得看開(kāi)發(fā)商

　　想投資商鋪又該采取何種策略，如何研判租金走勢(shì)和回報(bào)呢?仲量聯(lián)行華南區(qū)零售地產(chǎn)部高級(jí)經(jīng)理吳靜敏表示，預(yù)計(jì)租金增長(zhǎng)將繼續(xù)由成熟商場(chǎng)推動(dòng)，年增幅維持在3%~4%左右。因零售商擴(kuò)張態(tài)度仍然謹(jǐn)慎，偏好核心商圈，或由有經(jīng)驗(yàn)開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)的新興商圈項(xiàng)目，未來(lái)大量新增供應(yīng)滿足這些條件，預(yù)期能創(chuàng)造更多租賃機(jī)會(huì)，投資者可以考慮。

　　亮點(diǎn)

　　升級(jí) 優(yōu)步搬至珠江新城辦公

　　近日，世邦魏理仕在發(fā)布的2015年第二季度廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧中透露，平安銀行、中交集團(tuán)分別在新落成的珠控國(guó)際中心和廣州之窗商務(wù)港有自用面積，成為第二季度寫(xiě)字樓凈吸納量最大來(lái)源。

　　而從區(qū)域來(lái)看，珠江新城新寫(xiě)字樓仍是吸納的最大贏家。不過(guò)，與一季度民營(yíng)企業(yè)唱主角不同的是，二季度的租賃成交中外企明顯活躍起來(lái)，紛紛升級(jí)辦公環(huán)境。比如，美贊臣在越秀金融大廈租賃成交4000平方米，廣州凱捷商業(yè)有限公司在保利洛克維二期租賃2450平方米。第一太平戴維斯廣州商業(yè)樓宇部董事劉曉南表示，目前珠江新城寫(xiě)字樓業(yè)主多對(duì)優(yōu)質(zhì)租戶提供較大的租金折讓?zhuān)�同時(shí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目的軟硬件條件俱佳，可提供大面積選擇，所以對(duì)知名企業(yè)的吸引力還是較大的。

　　另外，以信息科技行業(yè)為代表的擴(kuò)租和升級(jí)需求也支撐著市場(chǎng)。如華為技術(shù)公司從非優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓升級(jí)至越秀區(qū)市政中環(huán)大廈，擴(kuò)租至2100平方米；優(yōu)步從白云區(qū)非優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓升級(jí)至珠江新城，承租1800平方米。

　　新貴
　　南沙搞跨境體驗(yàn) 琶洲愛(ài)電商大鱷

　　回顧廣州上半年商業(yè)地產(chǎn)行情，最大亮點(diǎn)就是除了傳統(tǒng)商業(yè)旺地，兩大新貴區(qū)域也脫穎而出，分別是南沙和琶洲。

　　有著自貿(mào)區(qū)利好的南沙成為上半年廣州樓市最熱的區(qū)域，由于公寓產(chǎn)品不受限購(gòu)約束，漲價(jià)明顯，部分樓盤(pán)上漲幅度甚至達(dá)到50％，今年上半年公寓成交冠軍也位于南沙。

　　南沙自貿(mào)區(qū)的正式掛牌還推動(dòng)了跨境電商的發(fā)展，部分位于自貿(mào)區(qū)內(nèi)的物流設(shè)施因此受到熱捧，推動(dòng)租金上漲。世邦魏理仕工業(yè)及物流服務(wù)部吳衛(wèi)劍經(jīng)理介紹，南沙自貿(mào)區(qū)主要的物流設(shè)施位于龍穴島物流園區(qū)內(nèi)，已建有倉(cāng)庫(kù)26萬(wàn)平方米，1號(hào)店、阿里巴巴(心怡科技)、宜美等跨境電商巨頭及其物流供應(yīng)商已成熟運(yùn)作。園區(qū)內(nèi)新建的4號(hào)倉(cāng)庫(kù)，海關(guān)確認(rèn)業(yè)務(wù)定位為跨境電子商務(wù)(南沙)倉(cāng)貿(mào)保稅中心，已有京東、唯品會(huì)、威時(shí)沛運(yùn)等知名企業(yè)搶灘，并于今年6月底正式啟用。

　　6月，琶洲電商總部區(qū)AH040207等7幅商業(yè)地塊的拍賣(mài)，也讓琶洲成為上半年樓市尾聲中脫穎而出的新星。根據(jù)廣州市政府的發(fā)展規(guī)劃，琶洲將以會(huì)展中心的建設(shè)為核心，發(fā)展成為以會(huì)展展覽、國(guó)際商務(wù)、信息交流、電子商務(wù)、高新技術(shù)研發(fā)、旅游服務(wù)為主導(dǎo)，兼具高品質(zhì)居住生活功能的RBD(Recreational Business District)。7宗地塊最后被騰訊、阿里、復(fù)星、國(guó)美四巨頭以78億元“分食”，這些電商大鱷的進(jìn)駐無(wú)疑將給區(qū)域發(fā)展帶來(lái)新機(jī)遇，也將推動(dòng)區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展。目前該區(qū)域?qū)懽謽窃伦?00~120元/㎡。 
　　（廣州日?qǐng)?bào) 記者 王荔玨、劉麗琴、陳白帆）