當住宅地產變得疲軟，商業地產就變得愈發熱起來了。沒辦法，資本的本性就是逐利。而恰恰這又是一個資本過剩的時代，因此商業地產熱得發燙也就不足為怪了。

這么說是有數據支撐的。即便在住宅地產的黃金十年里，稍顯黯淡的商業也發展迅猛。十年時間里，誕生了4000多大大型商業項目。只不過，遺憾的是，其中80%的項目開業以后經營收入坪效低下。這兩年，電商的沖擊更是讓不少經營慘淡的實體商業雪上加霜。曾經開到哪就火到哪的天虹，現在也不得不關閉一些地方的門店。

當然，在關店的同時，天虹也還在開店。開發商開發商業地產的熱情也并未因此而降低。開發商業地產就涉及到項目的選址。有人說，大媽在哪里跳廣場舞商業地產就選哪。這種提法很有噱頭性，但也有些很片面，很多沒大媽跳廣場舞的商業地產也很紅火。至于認為在中國，商業地產選址全憑“個人經驗和直覺”的說法，更是無稽之談，蒙對了叫經驗和直覺，錯了找“要素”、“準則”當替罪羊。

一種商業模式要取得成功，至少在企業內部做外延擴張時是要有可復制性的。對于商業地產的選址邏輯來說，也是如此。商業地產能否成功，80%取決于選址。下面，我們將從商業地產的類型，商業地產選址的原則，并結合具體案例，闡述商業地產應當如何選址。

一、業態不同，選址要求不同

商業地產是一個很寬泛的概念，包羅萬象。小到折扣店、工廠直銷店、住宅的底層商鋪，大到購物中心，商業街、電影院等等等，都屬于商業地產的范疇。不同的業態對選址的要求不盡相同。

以零售購物型的商地產為例，其涵蓋了購物中心，百貨商店、便利店、倉儲店、專業店、專賣店和超市等。由于其各自的規模、產品、目標客戶群體以及購物方式等的差異，導致其選址方式的不同。

二、商業地產項目選址原則

上面，我們講的是商業地產，特別是零售商業店，在不同業態下的選址區別。其中可能已經顯現出一些共同的特性，比如對商圈的要求，物業柱距的要求等等……這些共性的東西即是在商業地產選址時應該遵守的基本原則。

總體來說，應該遵守的基本原則有3個：1、便利性原則，2、需求性原則，3、可供性原則。

1、便利性原則

便利性是個很寬泛的概念，可以細分為顧客的便利性，商家的便利性。

1）給顧客的便利性

給顧客的便利性原則是商業地產選址最重要的原則。商業的本質是人的聚集，因此其要有盡可能大的吸引范圍，以保證盡可能多的顧客能夠方便地到達購物目的地。

購物是否便利，往往是消費者選擇商家的重要因素，特別是當各商家的商品及其質量、價格趨于近似的情況下，便利與否幾乎起到了決定性的作用。

因此，商業地產的選址必須是交通可達性最佳的地點。在追求最大貨物銷售范圍的前提下，選址應使交通費用趨于最小。換句話說，想賺客戶的錢，首先你得給客戶省錢，省交通費用，省路上折騰的時間。

除了交通的便利，還有進出便利，選購便利等等。以購物便利性為主線，圍繞上述各方面的內容，能夠給到購物客戶很好的體驗，從而能夠吸引到消費者。

2）給商家的便利

交通便利的重要性對顧客和商家來說是一樣的。例如，對于超市來說，適宜的通道，便于消費者推購物車的通行，貨架的布局等，設計寬度、建筑柱距、地面飾層等。超市普遍設在首層，若必須跨層時，則總層數不宜超過2層。跨層時應設雙向自動步道，其出入口前需有4米~6米的緩沖區。收銀臺前應留有足夠的停滯區，通常需留出3米~6米長度的排隊區域。

選址中還需要注意滿足商家自身在經營管理中對店址的便利性要求。例如貨運通道、專用卸貨區、貨梯、庫房、辦公房位置等等……對于百貨商店來說，扶梯、貨梯、中央空調、消防分區、卸貨區都是必須得，電梯要雙向，每層4部以上，最好還要有兩部觀光電梯。

顧客就是上帝，這是過去的提法，現在管忠實的客戶叫粉絲。消費者購物體驗好，就成了你的粉絲；體驗不好，也可以成為粉絲，不過是黑粉。因此，可以說，商家選址就是在選便利性。你不給消費者方便，消費者不給你臉面。

小結：無論對顧客還是對商家來說，便利性都是無比重要的點，開發商業地產必須要遵守便利性法則。當然，近些年郊區商業地產的發展勢頭也很迅猛，似乎與此原則相悖，郊區商業地產的客流來自于市區，如果你到一個導航都找不到的地方去搞個商業地產，只怕也只能成為一座鬼城。

2、需求性原則

無數的商業案例告訴我們教育市場的愿景往往很美好，但是最后普遍死得很慘，無它，強扭的瓜不甜，市場沒有這個需求，或者需求很小，你偏要一廂情愿地給大家洗腦，趕緊過來買買買……多數人只會當你是江湖騙子。

前面已經明白無誤地說到，雖然很多開發商開發商業地產的熱情不減，但是發展到今天，商業物業過渡開發、過量供應已經是不爭的事實。而且，目前還有來勢洶洶的電商沖擊……如果不做好功課，貿然開發，最大的可能性是成為“二八法則”里的“八”。

業內通行的方式是，通過做以下6個方面的研究，確定某個位置是否適合開發大型商業地產項目。

1）綜合調研了解計劃介入城市對各類物業產品的剛性需求；

2）城市各類物業產品的供給狀況、租售價格，以及各類物業在建規劃狀況，以便預測未來市場的供應量；

3）城市消費市場現狀以及發展趨勢，據此大概預測商業開發的空間；

4）調研了解城市各類商業經營者是否愿意到計劃開發項目所在區域經營，希望有怎樣的物業條件，愿意給出的租金水平是多少；

5）了解城市各類消費人群愿意投資什么樣的物業產品；

6）重點研究商圈內競爭對手的商業業態的經營狀況，通過對商圈內現有各類物業可供狀況和趨勢分析，發現本商圈內的需求的空白點，以便研發適銷對路的物業產品；同時，通過對商圈內現有可供各類物業進行分析，確定自身項目物業組合的特色。

小結：以上的論述盡管可能讓你看著有點眼花，但可以肯定的是，在實操過程中，內容將遠比這個豐富，不然怎么對得起動擱幾千萬，幾億的money呢，但上述6點內容一定是重要的考量標準。

三、實戰案例：以萬象城為例

前面說的，理論性的東西居多。不能落地的概念或理論就是耍流氓。下面，就以華潤萬象城為例，來剖析其選址的方法。

在深圳，華潤萬象城的名聲響當當，甚至代表了高大上。我們來說說它選址的共性。

鑒于其復制的模板是最深圳萬象城，因此，首先有必要了解一下深圳萬象城的基本情況。

深圳萬象城的交通十分便利：1、抵觸深圳市東西貫通的兩條主干道——深南大道和濱河大道之間；2）與“地王大廈”、京基100（當然，這是后話了，因為京基100在2007年才開工建設）隔深南大道相望；3）與地鐵一號線大劇院站有地下通道直接相連；4）周邊共有30多路公交線經過；4）距離深圳火車站、羅湖口岸只有1公里左右，距離皇崗口岸只有5分鐘左右的車程；5）距離深圳寶安國際機場和香港國際機場僅30分鐘左右的車程（相信這一點在發展初期比較重要，到現在其實已經并沒有什么卵用了）。

深圳成功以后，萬象城開始在杭州、成都、青島、沈陽、南寧等地復制。通過對這些項目進行總結歸納，可以得出萬象城選址的共性：集中在一線城市和1.5線城市；地塊占地面積大于4萬平米，可建筑面積大于13萬平米；緊鄰地鐵，可以擴大萬象城的輻射范圍，并增加可到達性。

四、總結

商業地產的價值構成，按照價值形成過程，主要體現的價值鏈環節有土地價值（項目位置）、開發價值（物業價值）、運營價值（經營收益）和退出價值（市場價值）一共四個價值段。

其中，商業地產項目的土地價值（位置價值）和開發價值（物業價值）是決定商業地產項目運營價值（經營價值）的前提條件，是決定商業地產命運的兩個價值段。

過去，商業地產相對匱乏，因此才有了天虹商場開到哪火到哪。但是，現在這種局面已經一起不復返了。良好的選址，是商業地產成功的重要前提。

　　（來源：中國房地產總裁商學院）