消費需求、習慣、結構的變化，讓傳統商業面臨很大挑戰，尤其對于集合強勢品牌的高端商業來說調整難度更大。在華貿中心創始人、北京國華置業公司董事長房超看來，供方平臺發生變化之后需要重新詮釋商業內涵，商業終極目標應該是“打造和引領生活方式”。北京華貿中心主力店SKP（原新光天地）百貨在品牌調整時難度很高，說服奢侈品牌非常不容易，但商業需要有前瞻性，能代表中國零售業發展水平的項目尤其要勇于革新。

平臺效應改變商圈

SKP百貨出現以前，北京與上海的高端商業發展仍有很大差距，尤其在國際一線品牌的引進方面，北京一般并非首選城市。房超認為，在北京SKP發展成熟成為全國的高端商業地標后，不僅改變了國際一線品牌對北京商業市場的態度，也提升了北京商業的國際化水平。

談到北京SKP今年的改變，房超說，很需要勇氣。奢侈品牌一向強勢，能說服每一個品牌相當不容易。從年度銷售業績上來看，北京SKP近年增長勢頭依然迅猛，正朝著百億目標沖刺。這個階段投入巨額資金優化調整，說明項目在進行有前瞻性的改變，以不斷注入新活力，從而保持增長。今年上半年，在仍有樓層封閉式改造的情況下，北京SKP仍有3.8%的銷售增長。

電商的出現不僅改寫了零售業格局，更改變了消費者的需求、習慣、支付方式。房超說，每個國家零售業發展中都會出現對行業未來、生活方式帶來沖擊甚至危機感的新生事物。這就要求實體商業的供方平臺不斷發生變化，也鞭策經營者不斷思考如何提升平臺，通過平臺改變整個商圈，引導消費者的習慣，改變消費者的感受。

商業內涵不應有差距

從2003年北京華貿中心啟動到2007年建成、投入運營，迅速成為北京商業地標，直接推動北京CBD東擴。商業定位層級很多，華貿的目標是做有國際化水平、很有特色的頂端部分。2011年開始，華貿主力店北京SKP連續四年蟬聯全國年度銷售額最高、最賺錢的高端百貨。華貿寫字樓名列中國甲級寫字樓第二，德意志銀行、渣打銀行、澳新銀行、蒙特利爾銀行等260多家跨國金融機構及行業領袖企業入駐，華貿樓宇經濟每年產生利稅稅源大約80億元。

房超表示，供方平臺的想法很重要，不同城市的商業項目不應千篇一律，但秉承的理念、標準和圍繞消費者詮釋的商業內涵不應該有差距。房超說，華貿中心第二個項目選址惠州，初期考察時這里的寫字樓品質一般，因為缺失氛圍辦公群體也很隨意。“你會看到他們有提著盒飯走到大樓里的，還有穿著拖鞋的，著裝也很休閑。在惠州做與北京華貿中心同水平的寫字樓項目，看似很有壓力，但惠州城市發展本身基礎很好，只是平臺作用沒有發揮，也沒有引導消費群體改變。”在房超看來，惠州在珠三角地區有很好的城市規劃、自然資源、產業集群。按照國外的標準，人口達到100萬就是大城市，惠州人口數量已過百萬級，是很有發展潛力的城市。考慮到市場需求，與北京華貿寫字樓相比，惠州華貿寫字樓規模做了適當縮減。目前，惠州華貿寫字樓租金水平與廈門、廣州基本相同，整個惠州華貿中心項目被譽為“珠三角新地標”。讓房超最為欣慰的是，“來這里上班的人在有品質感后會逐漸被氛圍引導，穿著拖鞋、拎著盒飯的情況也不會再出現了。在惠州華貿中心工作，甚至成為了一種身份的象征”。

商業地產的屬性決定了這個領域里需要高投入，收益周期長，沒有快錢。在北上廣深選址困難后，很多商業地產開發商對于二三線城市抱著冒進的想法，低端同質化競爭，向市場提供不符合需求和期許的項目。而惠州華貿中心的成功經驗表明，二三線城市本身同樣需要高品質的項目。

好商業不過剩

十年來，城鎮化進程加快，在房超看來，商業地產在“量”上的確有了飛躍，但在“質”上沒有得到太多提升。多個城市的行業數據也表明，近兩年新建商業物業庫存很高，能完成高品質招商、成功運營的寥寥無幾。

面對城鎮化進程加快帶來的無序開發，他感到無奈又惋惜。房超說，行業里很多人在講商業地產開發已經變成一片紅海，但過剩的是盲目進入這個領域中的無特色項目，一些能代表中國零售業發展水平的優質項目仍很稀缺。他認為，千篇一律的同質化項目最終都有可能成為城市垃圾，而為這些項目埋單的成本高昂。在下一步城市化發展中，開發商應該在新常態下從量變轉換到質變。

房超身上肩負著“對城市負責、對社會負責、對歷史負責”的使命感，他始終相信不同城市中的不同消費群體都有對美好、品質生活的共同追求，在需求同步的前提下，就應該去創新開發以“打造和引領生活方式”為終極目標的商業物業。

（北京商報記者 劉宇）