上海內中環線之間，金沙江路至蘇州河的長風生態商務園區是市中心不可多得的新建商務園區，隨著地鐵13號線開通，長風景畔廣場、巴黎春天118廣場投入使用，加上原有的中環百聯、綠洲中環中心、月星環球港等等，林林總總加起來有近80萬平方米商業項目，甚至有點供過于求了。上海近鐵城市廣場，地處中環線內側、金沙江路口，是2014年12月新開業的購物中心，初出茅廬的項目在“老大哥”的環飼下，發展空間被急劇壓縮，又有什么對策?

按照3-5公里輻射力推算，包括近鐵城市廣場在內，這些購物中心都處在一個交互競爭范圍內，然而，處在發展中的長風生態商務區能否支撐起這樣的商業供應量呢?

長風生態商務區地處普陀區南部，東起長風公園，西至真北路中環線，南臨蘇州河，北倚金沙江路。涉及220.9公頃土地范圍，開發總量290余萬平方米，辦公樓和商業娛樂設施200萬平方米，目前已有6家世界500強總部入駐，還吸引了近1000家企業入駐，日常上班人數約15000人左右。不過，地處商務區中心位置的長風景畔廣場，承接了大部分白領商務客的午市剛需，近鐵城市廣場鄰近1公里范圍內，還分布有上海化學試劑研究所、匯徐商務大樓、龍裕財富中心、紅星商務大廈等辦公樓，但并不密集。

從居民家庭消費看，與近鐵城市廣場毗鄰的中海紫御豪庭，以別墅和高品質精裝大平層為主，房價達到5.5萬元/平方米;其東面300米的長風8號，均價也至5萬元;周邊也有新長征花苑、萬景園、象源麗都、麗和苑、長風一村等新老住宅，均價3.1-3.8萬元/平方米。因此，中環線金沙江路一帶，處于住宅與辦公混雜，新建商品房與新村公房區混雜，人口密度較高但居民消費力參差不齊。

由此，我們不難發現近鐵城市廣場周邊商業項目非常豐富，主流品牌都已入駐周邊商業廣場，留給近鐵城市廣場的空間，無論品牌或是消費群所剩無幾，從市場角度看，無法再進行細分，更談不上與這些商場錯位。

運營方表示，目前引入餐飲品牌比原計劃增加了20%。最受歡迎的是魚非魚。據了解，魚非魚近鐵店是其在上海的第三家分店，總面積230 平米，共安置了130 個餐位，卡座區域最大可容納10-12 人同時用餐，每天翻臺率在4-5次，坪效很高。
　　

觀察發現，近鐵城市廣場引進的餐飲品牌在年輕人中很有人氣，而且桂滿隴、西貝、Mangosix、香草香草云南原生態火鍋、魚非魚等等都是該地區唯一一家門店，不過似乎缺少適合家庭、商務聚會的大型餐飲，對此，運營方表示，連鎖大餐飲品牌早年都已經在周邊布點，近距離內無法重復開店，只有等合約到期再行商談。而大餐飲品牌本身處在轉型中，不輕易開大型門店，由此，近鐵城市廣場可選擇范圍很小。

早年開業購物中心將成熟連鎖品牌瓜分完畢，作為去年年底才試營業的近鐵城市廣場招商難度可想而知，不過，我們依然發現一些新品牌。

地鐵13號線真北路站2號口的地下廣場一出來，我們注意到一幅暴雪電競的海報，正對地鐵口的一個獨立鋪位，11米高落地玻璃櫥窗——暴雪和網易打造的暴雪電子競技演播館。據悉，暴雪電子競技演播室面積達700平方米，用于舉辦重量級的電子競技賽事、直播等活動。運營方稱，暴雪電子競技演播室確實吸引了不少客流，平時客流2萬多，每逢周末可達4萬多人。
　　

購物中心引進電子競技演播館還是第一例，也成為近鐵城市廣場一個獨有標識。位于北區四層的耀萊成龍國際影城，則是近鐵城市廣場第二個獨有的品牌。主打親民價格的耀萊成龍國際影城，是上海的第一家門店。由于成龍的明星效應，影城經常舉辦明星見面會和首映禮，每天客流在5000人。

近鐵城市廣場的南樓引進城市超市，作為滬上知名的精品超市，第一次進駐普陀，商鋪3300平方米，其中包括一家自營自助餐廳，面積700平方米，每天提供68元/88元的午晚餐的自助餐，據悉，中午時分不少白領前來就餐，晚間也有家庭客。

成龍影城、城市超市都是該地區唯一品牌，確立了近鐵城市廣場定位。除這兩家主力店，還有一些品牌也是被近鐵城城市廣場挖掘，首次進入該地區，比如南區Ashley家居、七田真早教、巧虎樂智小天地、俊辰兒童中醫館、樂之翼兒童樂園、動物園咖啡等等連鎖品牌。

零售業態集中在近鐵城市廣場北區B1、1、2層，我們看到快時尚H&M租用兩個層面，一樓引進了諸多珠寶飾品店，剩余空鋪為600平方米；生活家居雜貨一類有大創折扣店、晨光生活館、ABS家居、思樂得生活館；運動休閑服飾類得有體博運動城、熱風等；兒童類引進Balabala兒童服飾，都是中規中矩的品牌。運營方表示，試營業以來，大創折扣店、ABS、熱風、JINS眼鏡的業績表現不錯，而晨光生活館、思樂得生活館表現一般。北區2樓的體博運動城將調整成NBA主題的體育集合店，保留耐克、阿迪達斯、李寧等與NBA有關的品牌。總體看來，中環線一帶商業供應過大品牌資源所剩無幾，零售業態缺乏強有力品牌拉動。

（來源：思量商業）