聯(lián)商網(wǎng)消息：據(jù)搜鋪網(wǎng)報(bào)道，隨著越來(lái)越多的消費(fèi)者已不再滿足于僅僅在購(gòu)物中心購(gòu)物，而是呈現(xiàn)出休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)、就餐、培訓(xùn)、觀展等多元化的消費(fèi)訴求，各地購(gòu)物中心不得不不斷提高餐飲、娛樂(lè)、兒童等低租金體驗(yàn)業(yè)態(tài)的占比。在此情況下，如能有效利用屋頂空間，將部分餐飲、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)、兒童業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)移到屋頂之上并加以放大，則項(xiàng)目的吸引力及租金收入都將大幅提高（不占用容積率，相當(dāng)于為購(gòu)物中心增加了一個(gè)樓層的商業(yè)面積，堪稱項(xiàng)目第二空間）。

本期，搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究院就調(diào)查了海內(nèi)外數(shù)百家商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的屋頂商業(yè)應(yīng)用，為大家揭示屋頂商業(yè)的主要類別、最新潮流、應(yīng)用難點(diǎn)、盈利模式及提升之道。
　　

首先，我們分析一下屋頂空間特點(diǎn)及屋頂商業(yè)難點(diǎn)：

1、屋頂空間具有諸多其他樓層所不具備的優(yōu)點(diǎn)：開(kāi)放式空間、無(wú)層高限制、無(wú)柱距限制、自然環(huán)保、空氣清新、視野開(kāi)闊、景色優(yōu)美；以及部分缺點(diǎn)，如無(wú)法遮風(fēng)擋雨、不適合酷暑嚴(yán)寒。

2、屋頂商業(yè)特點(diǎn)：屋頂空間擁有中庭、門(mén)前廣場(chǎng)無(wú)法比擬的空間尺度，可以充分施展其無(wú)層高限制的優(yōu)勢(shì)，引入室內(nèi)樓層無(wú)法展開(kāi)的極具體驗(yàn)感的新興特殊業(yè)態(tài)。但不同的業(yè)態(tài)需要不同的配套，例如屋頂農(nóng)場(chǎng)、屋頂泳池適合戶外露天環(huán)境，屋頂溜冰場(chǎng)、屋頂劇場(chǎng)則需要架設(shè)天棚遮風(fēng)擋雨，屋頂餐廳、屋頂商場(chǎng)則需要常規(guī)封閉式商鋪與開(kāi)放式外擺區(qū)結(jié)合。

3、屋頂商業(yè)應(yīng)用務(wù)必解決的難點(diǎn)：引流及到屋頂?shù)拇怪眲?dòng)線（垂直電梯、扶梯）、屋頂承重與防水（屋頂泳池必須事先設(shè)計(jì)）、屋頂機(jī)電設(shè)備集中放置避免給屋頂平面動(dòng)線造成困擾、屋頂圍墻及護(hù)欄、避雷電設(shè)計(jì)、排水排污（例如餐飲和農(nóng)場(chǎng)）。故此，計(jì)劃引入屋頂商業(yè)的項(xiàng)目必須在建筑設(shè)計(jì)時(shí)即妥善考慮屋頂商業(yè)的物業(yè)需求，而已建成項(xiàng)目若想加入屋頂商業(yè)則需進(jìn)行屋頂改建及加固。

4、屋頂商業(yè)避免事項(xiàng)：由于地理氣候原因，酷寒的東北不適合設(shè)置過(guò)多長(zhǎng)期的露天商業(yè)設(shè)施，而適合新加坡等地的屋頂兒童嬉水樂(lè)園也只適合海南和廣東廣西局部地區(qū)。此外，屋頂商業(yè)的類型需謹(jǐn)慎考慮。例如，屋頂農(nóng)場(chǎng)適合水泥森林一般的一二線城市項(xiàng)目，卻并不適合田園風(fēng)光宜人的三四線城市項(xiàng)目。而周圍缺乏景觀的項(xiàng)目則不適合設(shè)置屋頂摩天輪等觀光設(shè)施。TIPS：不同于其他屋頂商業(yè)項(xiàng)目需要繁雜的各項(xiàng)審批，受政府支持的屋頂綠化所受的限制最少，故屋頂利用方面，除了屋頂物業(yè)辦公室、屋頂花園、屋頂停車、屋頂發(fā)電之外，最普遍的就是屋頂農(nóng)場(chǎng)了。

5、屋頂商業(yè)招商方面，除了天空農(nóng)場(chǎng)可謂屋頂獨(dú)有，其他的屋頂兒童、運(yùn)動(dòng)、餐飲、零售等業(yè)態(tài)的商家都是地面乃至購(gòu)物中心普通樓層都有的品牌商，只是屋頂天臺(tái)提供了與眾不同的空中平臺(tái)/舞臺(tái)，關(guān)鍵看購(gòu)物中心如何整合資源/創(chuàng)新思路，搭臺(tái)組織眾多品牌商唱新戲。
　　

再者，我們簡(jiǎn)要解讀一下屋頂商業(yè)的主要類別。

據(jù)搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究院調(diào)研，屋頂天臺(tái)商業(yè)主要有七類應(yīng)用，分別是兒童業(yè)態(tài)、運(yùn)動(dòng)業(yè)態(tài)、娛樂(lè)業(yè)態(tài)、零售業(yè)態(tài)、餐飲業(yè)態(tài)、展會(huì)活動(dòng)、其他應(yīng)用（會(huì)員中心等）。

屋頂天臺(tái)兒童業(yè)態(tài)

屋頂兒童業(yè)態(tài)以各類兒童樂(lè)園為主，但傳統(tǒng)的室內(nèi)兒童樂(lè)園和電玩城（例如悠游堂、卡通尼）只適合屋頂天臺(tái)有鋪位的異型商鋪（例如上海百聯(lián)世博源），故大平層的傳統(tǒng)屋頂平臺(tái)只能引入適合戶外環(huán)境無(wú)需電子設(shè)備的運(yùn)動(dòng)樂(lè)園（如亞馬遜探險(xiǎn)樂(lè)園和哈你小孩，加裝防雨防曬頂）和翻斗樂(lè)樂(lè)園，而類似史努比樂(lè)園之類的專業(yè)戶外兒童樂(lè)園和兒童動(dòng)物園則需由發(fā)展商自行投資或合作經(jīng)營(yíng)，這導(dǎo)致屋頂天臺(tái)業(yè)態(tài)中的兒童業(yè)態(tài)占比較低。

案例賞析
　　北京五彩城——史努比樂(lè)園↓

　　
　　
　　上海百聯(lián)世博源——亞馬遜探險(xiǎn)樂(lè)園↓
　　
　　

屋頂天臺(tái)運(yùn)動(dòng)業(yè)態(tài)

屋頂運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目能帶動(dòng)人氣，如能有效整合運(yùn)動(dòng)品類零售商戶的銷售，則堪稱真正的資源整合高手。例如在其他樓層引入迪卡儂、賽標(biāo)、Alpen運(yùn)動(dòng)德普之類的專業(yè)運(yùn)動(dòng)商場(chǎng)，在3樓或4樓的屋頂天臺(tái)上開(kāi)設(shè)該運(yùn)動(dòng)商場(chǎng)的運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)館，當(dāng)有望產(chǎn)生積極的互動(dòng)效應(yīng)。再以屋頂田徑跑道為例，如能吸引阿迪達(dá)斯、耐克注資冠名設(shè)立專業(yè)跑步俱樂(lè)部（三夫戶外、Hi ORYX 羚跑俱樂(lè)部也是不錯(cuò)選擇），并配以其旗艦店或折扣店，則社會(huì)效益經(jīng)濟(jì)效益也將實(shí)現(xiàn)雙豐收（阿迪達(dá)斯全國(guó)首個(gè)公益Runbase跑步基地已在上海設(shè)立專業(yè)且免費(fèi)的西岸基地）。

案例賞析
　　北京世紀(jì)金源屋頂人造滑雪場(chǎng)青苗薈冰雪大派對(duì)↓
　　
　　河源堅(jiān)基購(gòu)物中心JJMALL無(wú)邊界泳池↓
　　
　　北京紅星愛(ài)琴海購(gòu)物中心云尚部落高爾夫↓
　　

屋頂天臺(tái)娛樂(lè)業(yè)態(tài)

屋頂娛樂(lè)業(yè)態(tài)中，獨(dú)占半壁江山的是受屋頂綠化政策激勵(lì)且相對(duì)成熟的天空農(nóng)場(chǎng)。國(guó)內(nèi)運(yùn)營(yíng)天空農(nóng)場(chǎng)的公司多達(dá)數(shù)十家，雖然大多為業(yè)務(wù)相對(duì)單一的屋頂農(nóng)場(chǎng)，但創(chuàng)新的大型復(fù)合式天空農(nóng)場(chǎng)如坊田·天空農(nóng)場(chǎng)、良食網(wǎng)天空農(nóng)莊、城市花園農(nóng)莊、長(zhǎng)沙步步高梅溪新天地的花田農(nóng)場(chǎng)正不斷破土而出。

其他較為熱門(mén)的天臺(tái)娛樂(lè)業(yè)態(tài)還包括：屋頂影院（如IMAX在三、四線城市投放可移動(dòng)充氣式IMAX影院計(jì)劃正式實(shí)施，則天臺(tái)勢(shì)必成為其落腳點(diǎn)）、屋頂摩天輪（受日本和臺(tái)灣屋頂摩天輪風(fēng)潮帶動(dòng)）、屋頂主題游樂(lè)園（受金馬娛樂(lè)公司云頂星河游樂(lè)王國(guó)游樂(lè)場(chǎng)帶動(dòng)）。此外，寵物樂(lè)園、屋頂溫泉、空中劇場(chǎng)、空中迷宮也已加入RF天臺(tái)大家庭。

案例賞析
　　合肥歡樂(lè)頌屋頂花果山↓
　　
　　上海大悅城2期屋頂懸臂式摩天輪↓　　
　　　
　　
　　成都王府井百貨總府店屋頂影院↓
　　

屋頂天臺(tái)餐飲業(yè)態(tài)

在屋頂餐飲業(yè)態(tài)中，無(wú)需煤氣及排油煙設(shè)施的輕餐（咖啡甜品及酒吧）比重最高。并且，相對(duì)于其他樓層的室內(nèi)餐廳，天臺(tái)餐廳更適合相對(duì)高端走情調(diào)路線的異國(guó)風(fēng)味餐廳及酒吧，或需要清雅環(huán)境的茶室。而不具備屋頂鋪位的項(xiàng)目則設(shè)立流動(dòng)的美食節(jié)吸引客人。

若是想走差異化路線，則可利用屋頂花園優(yōu)勢(shì)，開(kāi)辦專業(yè)的婚宴館，并可在屋頂空間建立婚禮儀式堂和草坪婚禮場(chǎng)地。

還有更具有想法的觀光餐廳。相對(duì)于傳統(tǒng)賓館等高層綜合體的屋頂旋轉(zhuǎn)餐廳，近年開(kāi)始流行Dinner in the Sky，即盛宴長(zhǎng)空移動(dòng)空中餐廳，但通常的盛宴長(zhǎng)空餐廳需使用重型汽吊車，不太適合購(gòu)物中心的屋頂，故當(dāng)借鑒海洋量子號(hào)頂層甲板最新推出的北極星膠囊觀光玻璃艙，可供擁有繁華街景或山水美景的購(gòu)物中心借鑒開(kāi)設(shè)屋頂觀光咖啡（不適合附近有機(jī)場(chǎng)的限高區(qū)域，適合毗鄰江河湖海等景觀的項(xiàng)目）。

案例賞析
　　海口萬(wàn)國(guó)大都會(huì)屋頂曼谷酒吧↓
　　
　　
　　上海日月光廣場(chǎng)屋頂藍(lán)葆德譽(yù)諾婚禮會(huì)館↓
　　
　　

屋頂天臺(tái)零售業(yè)態(tài)

在購(gòu)物中心屋頂商業(yè)中，零售占比尚非常低，唯一已連鎖布點(diǎn)購(gòu)物中心天臺(tái)空間的只有適合屋頂自然開(kāi)放的陽(yáng)光生態(tài)環(huán)境的上海Ecog溢柯園藝生活中心。

須知，需要實(shí)體商鋪及大量客流的零售業(yè)態(tài)是屋頂天臺(tái)空間最薄弱的部分，這讓體驗(yàn)度與文化性雙高的品牌博物館逐漸成為屋頂零售業(yè)態(tài)的主力軍（例如青島萬(wàn)象城的東阿阿膠博物館，深圳歡樂(lè)海岸的歐洲古董家具長(zhǎng)物博物館和皆一堂百工藝術(shù)生活館，廣州太古匯天臺(tái)旁的SONY體驗(yàn)店，上海大拇指廣場(chǎng)天臺(tái)曾設(shè)有證大藝術(shù)超超市，在建的青島金獅廣場(chǎng)則將引進(jìn)青島啤酒博物館和主題文化博物館），與屋頂花園契合度頗佳的花卉園藝廣場(chǎng)及花店則僅次于藝術(shù)品博物館。而煙臺(tái)大悅城，就在屋頂花園美景旁同時(shí)引入了貓的天空之城文藝書(shū)店及咖吧。

搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究院認(rèn)為，其他類型的屋頂零售業(yè)首先在建筑形態(tài)上，應(yīng)采取錯(cuò)層建筑加大露臺(tái)（如上海百聯(lián)世博源和新加坡怡豐城），這樣大露臺(tái)空間上的兒童樂(lè)園、體育設(shè)施、寵物樂(lè)園、派對(duì)舞臺(tái)、汽車樂(lè)園，可與一旁緊鄰的兒童零售店（如孩子王、玩具反斗城）、體育用品商場(chǎng)（如迪卡儂、賽標(biāo)、Alpen）、寵物店、派對(duì)主題店、汽車專賣展廳（不適合大型的4S店）乃至二手車市場(chǎng)（類似屋頂停車場(chǎng)）產(chǎn)生交叉疊加的業(yè)績(jī)催化效應(yīng)。

案例賞析
　　上海仲盛國(guó)際商城溢柯空中花園↓
　　
　　

除了以上五類屋頂業(yè)態(tài)之外，屋頂天臺(tái)還有其他眾多功能，諸如風(fēng)水用途、藝術(shù)用途、通道用途、市集用途、活動(dòng)用途、可開(kāi)合屋頂、屋頂天幕、屋頂發(fā)電、屋頂花園……后續(xù)，搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究院還將為大家陸續(xù)解讀，敬請(qǐng)關(guān)注！

同時(shí)，搜鋪網(wǎng)旗下《零售不動(dòng)產(chǎn)》雜志第33期也將就屋頂商業(yè)業(yè)態(tài)及其連鎖品牌做詳細(xì)調(diào)研及分析，并有大量真實(shí)有效數(shù)據(jù)佐證。欲在屋頂商業(yè)上大展拳腳的商業(yè)項(xiàng)目不妨關(guān)注一下。

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