城中村改造的快速推進(jìn)，使得昆明城市綜合體項(xiàng)目的數(shù)量呈爆發(fā)式增長(zhǎng)，伴隨而來的商業(yè)地產(chǎn)體量也導(dǎo)致昆明商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)過剩供應(yīng)，部分商業(yè)項(xiàng)目甚至出現(xiàn)消費(fèi)人流不足，運(yùn)營(yíng)難以為繼的情況。

但縱使昆明商業(yè)地產(chǎn)人均面積已經(jīng)遠(yuǎn)超上海、深圳等國內(nèi)一線城市，但商業(yè)地產(chǎn)的造“城”運(yùn)動(dòng)依舊方興未艾，就連市場(chǎng)環(huán)境快速下行的2014年，昆明仍有多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開業(yè)，尤其去年第四季度，昆明西山萬達(dá)廣場(chǎng)、同德昆明廣場(chǎng)、愛琴海購物公園、濱江俊發(fā)廣場(chǎng)四個(gè)購物中心的集中開業(yè)，更體現(xiàn)了開發(fā)商高漲的商業(yè)地產(chǎn)熱情。

當(dāng)然，多個(gè)購物中心集中年末開業(yè)并不意味著昆明商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)去化壓力有所緩解，對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，年末往往會(huì)產(chǎn)生大量的消費(fèi)需求，購物中心選擇在這一時(shí)間點(diǎn)開業(yè)能夠有效吸附消費(fèi)需求，并培養(yǎng)片區(qū)消費(fèi)習(xí)慣，從而保證項(xiàng)目能夠快速度過商業(yè)培育期。

或許正是由于這樣的市場(chǎng)規(guī)律作用，昆明今年同樣有多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為搶抓年末消費(fèi)超，計(jì)劃于第四季度開門迎客，但面對(duì)步入深度調(diào)整期的樓市現(xiàn)狀，多數(shù)項(xiàng)目年內(nèi)開業(yè)的計(jì)劃很有可能無法達(dá)成。

又是一年開業(yè)季

今年初，有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)2015年全省將有超過40個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開業(yè)，而這些即將于今年開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目中，昆明占半數(shù)以上，若這些項(xiàng)目均能按計(jì)劃年內(nèi)開業(yè)，將為昆明新增近300萬方商業(yè)體量。更值得注意的是，多數(shù)有今年開業(yè)計(jì)劃的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都選擇在下半年開業(yè)，尤其是市場(chǎng)消費(fèi)欲旺盛的第四季度。

雖然今年初，昆明商業(yè)地產(chǎn)有過一輪開業(yè)小高峰，云路中心、斗南花花世界、公園1903一期商業(yè)相繼于今年一月開門營(yíng)業(yè)，但下半年以來，昆明暫未未有商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)的紀(jì)錄，不過，隨著“金九銀十”及年末消費(fèi)旺季的到來，昆明又將誕生多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，昆明市場(chǎng)有計(jì)劃于今年10—12月開業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將不少于7個(gè)，其中大都摩天購物中心、大宥城、海倫城市廣場(chǎng)等項(xiàng)目都于早些時(shí)候舉行了招商發(fā)布會(huì)，并對(duì)外透露了具體的開業(yè)時(shí)間，而南悅城、螺螄灣中心、德潤(rùn)·金街等項(xiàng)目也表示將于今年年底前完成開業(yè)。

顯然，年末消費(fèi)需求的集中爆發(fā)，無疑是推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)，尤其是規(guī)劃有大體量購物中心商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)的關(guān)鍵因素，而且從去年昆明商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目年末集中開業(yè)的經(jīng)驗(yàn)來看，趕上這一時(shí)間節(jié)點(diǎn)開業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都吸引了大量的消費(fèi)人群。而像愛琴海購物公園及同德昆明廣場(chǎng)這類在各自所處片區(qū)擁有龐大商業(yè)體量及突出品牌優(yōu)勢(shì)的購物中心，更培養(yǎng)了一批穩(wěn)定的消費(fèi)習(xí)慣，從而保證項(xiàng)目商業(yè)氛圍快速成熟。

同時(shí)，多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的開業(yè)，也將打破昆明主城各個(gè)板塊商業(yè)配套“一枝獨(dú)秀”的商圈現(xiàn)狀，進(jìn)一步優(yōu)化昆明商業(yè)格局，進(jìn)而起到增強(qiáng)主城區(qū)各板塊功能配套的作用，并有效分流中心商圈已趨飽和的商業(yè)承載力。

當(dāng)然，多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的集中開業(yè)，必然再次引發(fā)關(guān)于昆明商業(yè)體量供應(yīng)過剩的討論，而商業(yè)物業(yè)去化、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、商圈氛圍打造等問題，也將再次困擾商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)。

計(jì)劃趕不上變化

不過，面對(duì)今年逐步步入調(diào)整深水期的樓市現(xiàn)狀，市場(chǎng)大可不必?fù)?dān)心大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開業(yè)會(huì)對(duì)商業(yè)去化及項(xiàng)目管理運(yùn)營(yíng)造成壓力，甚至多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目原定年底前開業(yè)的計(jì)劃都無法兌現(xiàn)。

對(duì)于商業(yè)的開業(yè)，其實(shí)可以看作是項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、整體定位、工程建設(shè)、品牌招商、宣傳推廣等前期工作質(zhì)變的結(jié)果，而對(duì)于一些承諾全商家入駐、滿鋪開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目而言，正式開業(yè)更是對(duì)于產(chǎn)品品質(zhì)及開發(fā)商運(yùn)營(yíng)能力的綜合考驗(yàn)。

從年底即將開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)階段籌備情況來看，大都摩天購物中心和海倫城市廣場(chǎng)最靠近原定的開業(yè)計(jì)劃。

大都摩天購物中心外墻廣告圍擋顯示，項(xiàng)目將于今年11月正式開業(yè)，且目前已有Forever21、New Look、H&M等多個(gè)時(shí)尚快銷品牌確定入駐。而從整體工程建設(shè)情況來看，項(xiàng)目主體部分全部完工，外立面裝飾及園區(qū)綠化完成建設(shè)，商戶也已全面進(jìn)場(chǎng)裝修。

同樣快速推進(jìn)的海倫城市廣場(chǎng)目前也已進(jìn)入商業(yè)內(nèi)場(chǎng)裝修階段，但與大都摩天購物中心稍微不同的是，海倫城市廣場(chǎng)采取的是商戶分批進(jìn)場(chǎng)的裝修政策，這在一定程度上將會(huì)影響后續(xù)進(jìn)場(chǎng)商家的裝修的進(jìn)度。

而此前表示將于年底前開業(yè)的南悅城，雖然項(xiàng)目主體部分已完成建設(shè)，但外立面裝飾進(jìn)度緩慢，更重要的是，項(xiàng)目截止目前仍未舉行招商發(fā)布會(huì)，且簽約入駐商戶僅有麥德龍超市已進(jìn)場(chǎng)裝修。同樣計(jì)劃年底前開業(yè)的螺螄灣中心雖然工程建設(shè)及招商發(fā)布會(huì)等前期工作均已完成，但項(xiàng)目?jī)?nèi)部裝飾尚未啟動(dòng)。由此看來，這兩個(gè)項(xiàng)目想要在年底前實(shí)現(xiàn)開業(yè)運(yùn)營(yíng)的可能性并不大。

此外，原定于今年四季度開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目還有大宥城、奧宸中央廣場(chǎng)、奧宸財(cái)富廣場(chǎng)、呈貢新都昌廣場(chǎng)等，但相比前文提到已經(jīng)進(jìn)入開業(yè)籌備階段的項(xiàng)目，由于企業(yè)資金問題，這些項(xiàng)目都不同程度的遭遇停工或工程建設(shè)推進(jìn)緩慢等尷尬，已完全不具備年底前開業(yè)的可能與條件。

的確，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目從招商籌備到裝修入駐，并最終實(shí)現(xiàn)開業(yè)都必須經(jīng)歷一個(gè)復(fù)雜的過程，以去年昆明西山萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)為例，從去年5月30日首批入駐商戶進(jìn)場(chǎng)裝修，到10月31日項(xiàng)目開業(yè)，被譽(yù)為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)最快籌備周期的“萬達(dá)速度”都花了5個(gè)月時(shí)間。相比之下，昆明一眾項(xiàng)目想憑今年僅剩的3個(gè)月時(shí)間完成籌備實(shí)現(xiàn)年內(nèi)開業(yè)顯然難度不小，更何況面對(duì)今年的樓市環(huán)境，囊中羞澀的開發(fā)企業(yè)對(duì)于加速推進(jìn)項(xiàng)目開業(yè)也是有心無力。

或許正是你看到這一點(diǎn)，部分原定于今年年底開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目也調(diào)整了進(jìn)度計(jì)劃。2014年4月啟動(dòng)建設(shè)的昆明砂之船藝術(shù)商業(yè)廣場(chǎng)在其開工儀式上表示，項(xiàng)目將于今年投入運(yùn)營(yíng)，而隨著項(xiàng)目商業(yè)街及奧特萊斯主力店相繼于2014年12月和2015年6月封頂，項(xiàng)目預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間也被定于今年年底，但今年5月南京砂之船新聞發(fā)布會(huì)傳出的消息卻顯示，昆明砂之船項(xiàng)目將于 2016年中上旬開業(yè)亮相。

可見，樓市自我調(diào)整帶來的市場(chǎng)快速下行，嚴(yán)重影響了昆明商業(yè)地產(chǎn)的推盤節(jié)奏，但對(duì)于商業(yè)體量過量供應(yīng)的昆明市場(chǎng)而言，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開業(yè)遇阻并非壞事，至少為開發(fā)企業(yè)留出了更多思考如何應(yīng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩及差異化競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)間。
　　（騰訊房產(chǎn) 闞一）