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主題:大悅城易與難 從購物中心到上市平臺(tái)的經(jīng)營之道

諸振家

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大悅城易與難 從購物中心到上市平臺(tái)的經(jīng)營之道

黃色的暖光照在歐松木為主材料的結(jié)構(gòu)上,1家情懷書店、1間花店、6家設(shè)計(jì)師工作室、6間精致下午茶、13家手工作坊,共27家頗具性格的店鋪,錯(cuò)落有致的散落在天津大悅城5號(hào)車庫5500平方米的簡(jiǎn)素空間里。

近期剛剛開業(yè)的5號(hào)車庫,是天津大悅城繼騎鵝公社、神獸寺街、0618街之后的又一新形態(tài)街區(qū)作品。不同于這家開業(yè)四年多購物中心的其他部分,流連在這里的人群安靜且步履緩慢從容。

該部分位于天津大悅城北區(qū)3樓,由停車樓改裝而來,與其說是店鋪,更像是一個(gè)偌大的展廳。項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體介紹稱,騎鵝公社針對(duì)18-25歲的學(xué)生群體,5號(hào)車庫則通過打造“手作技術(shù)為基礎(chǔ)的本質(zhì)生活美學(xué)館”,志在籠絡(luò)“15-45歲想要追逐返璞歸真的都市新貴”。

大悅城(天津)有限公司總經(jīng)理吳錚接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體等采訪時(shí)表示,大悅城地產(chǎn)內(nèi)部也在鼓勵(lì)一些項(xiàng)目做新的業(yè)態(tài)創(chuàng)新,“以天津?yàn)槔热缯f騎鵝公社、5號(hào)車庫,這些業(yè)態(tài)下一步都會(huì)在全國復(fù)制,因?yàn)榇蠹矣X得很好,經(jīng)營效果不錯(cuò),消費(fèi)者喜歡,我們會(huì)再把它復(fù)制到全國的各個(gè)項(xiàng)目里面去。”

吳錚表示,為了做大規(guī)模以及更好地吸引消費(fèi)者,大悅城會(huì)積極推進(jìn)輕資產(chǎn)發(fā)展模式,集團(tuán)目標(biāo)是做到100個(gè)以上。“天津、重慶、沈陽等都有項(xiàng)目在探討,應(yīng)該很快會(huì)看到結(jié)果。我希望5年內(nèi),我們自己投資的有30個(gè)到40個(gè),其他都是一些輕資產(chǎn)和管理輸出。”

細(xì)分客群的需求

秉承區(qū)別于購物中心為導(dǎo)向的目標(biāo),5號(hào)車庫的招商參考了臺(tái)灣誠品書店以及日本的一些公社,整個(gè)招商過程耗時(shí)四個(gè)半月,在330個(gè)目標(biāo)中最終談成了27家店。

據(jù)悉,5號(hào)車庫27家店鋪中,有26家店鋪第一次進(jìn)駐購物中心。這些商家多為藝術(shù)家、設(shè)計(jì)師以及手作匠人等,入駐大悅城前多以工作室、產(chǎn)品寄賣等方式存在,從這個(gè)角度來說,5號(hào)車庫還承擔(dān)了商戶孵化的功能。

不過這種手工作坊式的店鋪,一般需要店主親力親為,其很難有精力再照顧第二、第三家店鋪,因此基本較難復(fù)制。所以即使在其他城市的大悅城引入5號(hào)車庫的模式,招商思路雖然可以延續(xù),但具體的商鋪選擇和洽談工作仍然需要重新來過。

早于5號(hào)車庫誕生的騎鵝公社,同樣是大悅城在一個(gè)項(xiàng)目中細(xì)分客群的代表。騎鵝公社位于天津大悅城五層,店鋪由一個(gè)或多個(gè)集裝箱組成,34家風(fēng)格迥異的商戶,其中含有22個(gè)原創(chuàng)設(shè)計(jì)師品牌,主要針對(duì)文藝小資的學(xué)生群體。

“騎鵝公社、5號(hào)車庫以及大悅城購物中心主體部分在客群定位上都有差異,這樣就可以在不相互競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)上,更有針對(duì)性地黏住消費(fèi)者。”

吳錚總結(jié)稱:“也就是說,我們通過各個(gè)項(xiàng)目,有一些總體的定位要求,有些主力的品牌是一致的,加上屬地化的品牌和新的業(yè)態(tài),新的業(yè)態(tài)一旦好的話,我們會(huì)從全集團(tuán)的層面再進(jìn)行復(fù)制。”

據(jù)吳錚介紹,大悅城整體定位為18-35歲的年輕人以及心態(tài)在18-35歲的客群。不同項(xiàng)目中,大概有60%左右的品牌是一致的,另外30%到40%的品牌有差異化,不一樣的品牌即以屬地化和創(chuàng)新型的業(yè)態(tài)為主。

“業(yè)態(tài)創(chuàng)新現(xiàn)階段是幾個(gè)渠道,第一是拿來主義,第二是自我創(chuàng)新,同時(shí)我們還會(huì)兼并收購。現(xiàn)在消費(fèi)者一些精神層面的需求,很難有地方能滿足,所以我們就做一些相應(yīng)的業(yè)態(tài),真正的去滿足這些需求。”

輕資產(chǎn)“錢”圖

在逐漸剝離一些酒店等非核心資產(chǎn)后,大悅城管理層希望公司成為一個(gè)更純粹的商業(yè)地產(chǎn)為主體的公司。

“大悅城的收益來源于兩個(gè)部分,第一是項(xiàng)目經(jīng)營得好會(huì)獲得估值提高,而在香港的會(huì)計(jì)法則中,估值的增加可以進(jìn)入損益表,利潤(rùn)會(huì)提升;第二個(gè)部分就是輕資產(chǎn)管理,我們非常看重這一塊業(yè)務(wù)。”

吳錚在訪問中透露,大悅城輕資產(chǎn)合作在談的條件為5%的項(xiàng)目溢價(jià)加5%的租金收入,“增量部分的分享,我覺得是比較好的模式”。

不過吳錚也坦承,在運(yùn)營過程中通過線上APP連通的消費(fèi)者才是大悅城做輕資產(chǎn)的核心目標(biāo)。雖然還沒有正式公布的合作項(xiàng)目,但是管理層的算盤已經(jīng)敲得啪啪響:“這背后的價(jià)值是巨大的”。

具體而言,通過輕資產(chǎn)獲得更大規(guī)模的用戶后,大悅城的APP可以作為品牌入口收取平臺(tái)費(fèi)用。除了可以為Zara、H&M等品牌做垂直入口進(jìn)行導(dǎo)流外,還可以與我買網(wǎng)、本來生活、聚美優(yōu)品等垂直電商合作,不僅做入口還產(chǎn)生銷售,大悅城再來分享銷售分成。“從做入口的角度來產(chǎn)生收益,這是我們看重的第一塊收益。”

其次,大悅城APP還可以為目標(biāo)客群相同的品牌做推廣從而產(chǎn)生收益。吳錚舉例稱,可口可樂每年為了10萬塊的贈(zèng)飲需要花20萬活動(dòng)費(fèi)用,贈(zèng)飲發(fā)放目標(biāo)可能也不是很精準(zhǔn),大悅城就可以向會(huì)員推送免費(fèi)贈(zèng)飲的信息讓客戶主動(dòng)前來領(lǐng)取。

“對(duì)于大悅城來說,既維護(hù)了客戶還掙了錢,這就是互聯(lián)網(wǎng)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的價(jià)值。推廣渠道的價(jià)值和收益,這方面是我們未來看到的。”

此外,大悅傳媒的價(jià)值也在管理層的收益藍(lán)圖中占有重要位置。吳錚認(rèn)為,傳統(tǒng)的電視、報(bào)紙等廣告形式都是平面化的渠道,而擁有LED、LCD、短信、傳單等多種方式的大悅傳媒是立體多維的。

據(jù)其介紹,今年12月底,大悅城會(huì)跟蒙牛進(jìn)行相關(guān)廣告合作,把天津大悅城作為其媒體陣地,進(jìn)行為期一個(gè)多月的全方位推廣。

“大悅城會(huì)把所有資源都賣給蒙牛,場(chǎng)地的、線上的、LED、LCD、傳單等。如果我們?cè)谌珖加悬c(diǎn)的化,大悅傳媒就是一個(gè)非常直接和深入的全國性媒體,這完全是新的商業(yè)模式。”

資本市場(chǎng)難題

雖然對(duì)于購物中心的運(yùn)營頗有心得,但是反映在報(bào)表上的公司業(yè)績(jī)卻并不太樂觀,代號(hào)為207的大悅城地產(chǎn)上市平臺(tái)也一直不溫不火,打理好一個(gè)上市平臺(tái)與經(jīng)營幾家購物中心顯然是不同的邏輯。

根據(jù)大悅城地產(chǎn)公布的上半年業(yè)績(jī),2015年1-6月,大悅城地產(chǎn)銷售入賬金額為2.8億元,同比下降77%;結(jié)算面積7422平方米,同比下降70%。

財(cái)務(wù)方面,2015年上半年大悅城地產(chǎn)營業(yè)額為22億元,同比下降26%,主要原因是可入賬的銷售型物業(yè)貨源不足;毛利潤(rùn)為13億元,同比下降27%,毛利率為59%;股東應(yīng)占利潤(rùn)為5.96億元,同比下降55%。

時(shí)間再往前推演一個(gè)報(bào)告期,大悅城地產(chǎn)披露的2014年業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示,期內(nèi)公司收入約為57.13億元,同比下跌16.1%;公司所有者應(yīng)占溢利約16.73億元,同比下滑46.3%。

除了亟待解決的財(cái)務(wù)問題,大悅城地產(chǎn)股價(jià)與凈資產(chǎn)倒掛也讓管理層頗為著急。截至10月19日,大悅城地產(chǎn)每股凈資產(chǎn)2.60港元,股價(jià)在1.20-1.25港元/股左右波動(dòng),市凈率僅為0.47。

吳錚也向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示:“在報(bào)表的考慮上,或者在應(yīng)對(duì)資本市場(chǎng)的偏好上,我們做得還不夠,大悅城需要讓投資者和股東看到公司的價(jià)值。股價(jià)只有每股凈資產(chǎn)的一半,我覺得這是我們一個(gè)比較大的問題。”

此外,股權(quán)過于集中也讓大悅城地產(chǎn)股票缺乏流動(dòng)性。根據(jù)2015年中報(bào)數(shù)據(jù),中糧地產(chǎn)作為最大股東持股66.83%,二股東GIC持股5.45%,其他再無持股量較大的機(jī)構(gòu)投資者。

“單一股東持股量太大,我們引進(jìn)股東的多元化還不夠。下一步我們還得釋放一部分股份給到市場(chǎng)上,這樣能夠使得它的活躍度強(qiáng)化。”

吳錚還透露,此前內(nèi)房股中如大悅城一樣專注于商業(yè)地產(chǎn)的股票較少,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)上市后,投資者會(huì)將二者進(jìn)行比較。“為什么大悅城現(xiàn)在非常認(rèn)真去路演?我們?cè)谫Y本市場(chǎng)的聲音還要更大一些,真正地讓投資者更活躍。”

漸行漸近的國企改革也是大悅城正在等待的機(jī)會(huì)之一,最新消息顯示,作為國有資本投資、運(yùn)營公司試點(diǎn),中糧集團(tuán)試點(diǎn)方案早已完成,正積極部署和推動(dòng)改革方案落地。“我們也需要員工持股之類的激勵(lì)政策,利益捆綁后投資機(jī)構(gòu)會(huì)認(rèn)同管理層和他們是站在一起的。”
  (觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 王靜)

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