位于上海大華地區(qū)的華聯(lián)吉買盛開業(yè)了2年，如今其要“變臉”為主打社區(qū)商業(yè)的樂坊，這或許是一種舊商業(yè)體系被倒逼著退出市場的現(xiàn)象。而樂坊的進(jìn)入，代表著社區(qū)商業(yè)作為新商業(yè)代表，正在占領(lǐng)消費(fèi)市場。
《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者近期多方采訪了解到，如今越來越多的實(shí)體商業(yè)進(jìn)入被電商沖擊和被高企成本困擾的瓶頸期，“如何轉(zhuǎn)型”成為行業(yè)的痛點(diǎn)問題，上述舊商業(yè)體被改建成社區(qū)商業(yè)或轉(zhuǎn)型其他業(yè)態(tài)是零售市場的趨勢，被逼到墻角的傳統(tǒng)零售業(yè)者，正試圖向“小而美”的社區(qū)商業(yè)轉(zhuǎn)型。
“小而美”社區(qū)商業(yè)崛起
萊坊國際的《社區(qū)商業(yè)生存之道》報(bào)告指出，隨著新一輪城鎮(zhèn)化發(fā)展，預(yù)計(jì)未來每年將有1200萬-1400萬人口進(jìn)入城市，估測2030年城市化率達(dá)到66%-67%，中國將形成2萬個(gè)以上的新社區(qū),社區(qū)商業(yè)已成為新的開發(fā)熱點(diǎn)。
在此狀況下，一些陳舊或空置項(xiàng)目開始被建成頗具潛力的社區(qū)商業(yè)體。
“即便電商沖擊再大，但是家門口的日常消費(fèi)還是需要的，所以社區(qū)商業(yè)是難以完全被虛擬購物替代的。因此我們的思路就是要打造和將一些合適的舊商業(yè)體、遇到發(fā)展困難的商業(yè)體改建成社區(qū)商業(yè)。我們樂坊成立于2005年，已打造包括‘樂虹坊’、‘樂味坊’、‘樂頌坊’和‘樂坊金鼎’等多個(gè)社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，我們明年會擴(kuò)張兩個(gè)新項(xiàng)目。”負(fù)責(zé)樂坊項(xiàng)目的上海瑞商聯(lián)城商業(yè)投資管理有限公司董事總經(jīng)理崔明軍告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者。
在采訪中，本報(bào)記者了解到，位于上海大華地區(qū)的華聯(lián)吉買盛因經(jīng)營問題結(jié)業(yè)，該項(xiàng)目已經(jīng)被樂坊拿下，將改建成社區(qū)商業(yè)。
而一些原本空置或并未建設(shè)完成的項(xiàng)目也被打造成社區(qū)商業(yè)。第一太平戴維斯中國項(xiàng)目及開發(fā)顧問部主管譚文紅指出，現(xiàn)下上海中心城區(qū)的土地資源匱乏;基礎(chǔ)設(shè)施落后的老舊城區(qū)已無法滿足現(xiàn)代居住生產(chǎn)的需求，難以與現(xiàn)代城市規(guī)劃相契合。基于此，業(yè)者需看到城市建設(shè)亟待轉(zhuǎn)型的契機(jī)。為建設(shè)時(shí)間較早的舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、工業(yè)用地轉(zhuǎn)型及城中村等改造項(xiàng)目提供策劃建議，助力城市更新的步伐進(jìn)一步加快，社區(qū)商業(yè)則是一大方向。
日前，上海西康189弄商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目正式亮相。作為中信資本的商業(yè)地產(chǎn)力作，上海西康189弄已于上月封頂，預(yù)計(jì)2016年第四季度正式開業(yè)。中信資本表示上海西康189弄將打造為一個(gè)能夠填補(bǔ)區(qū)域商圈空白的地標(biāo)型購物中心，由此為西康長壽商圈增添一處商業(yè)新場景，帶動整個(gè)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的升級。
據(jù)調(diào)查，近年來西康長壽一帶房價(jià)持續(xù)上漲、消費(fèi)潛力看漲。自2006年起至今年上半年，西康長壽所在區(qū)域商品住宅成交均價(jià)的十年漲幅居上海區(qū)縣前茅。然而該地區(qū)卻一直缺乏合適的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，餐飲配套和社區(qū)服務(wù)都難以滿足當(dāng)?shù)鼐用瘛Ｒ蚨行刨Y本瞄準(zhǔn)該機(jī)遇，巨資打造上述項(xiàng)目。
此外，浦東嘉里城、金橋板塊、涼城板塊等都陸續(xù)有新的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目出爐或擴(kuò)建。
萊坊國際中國區(qū)董事孫俊安指出，中國城市化發(fā)展進(jìn)程，人均可支配收入和消費(fèi)支出的增加，未來社區(qū)商業(yè)比重將逐步提升，社區(qū)商業(yè)發(fā)展空間潛力較大。未來會涌現(xiàn)出更多的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。
抓住“老和小”
既然社區(qū)商業(yè)有如此美好的前景，也成為實(shí)體零售業(yè)者應(yīng)對電商的策略之一。這讓業(yè)者看到曙光，但是如何做好社區(qū)商業(yè)?
“首先，老人是最有自我分配時(shí)間的人，因此社區(qū)商業(yè)的重點(diǎn)對象之一就是老年人。而且老人大多不會選擇網(wǎng)購，而是偏向于實(shí)體商業(yè)的消費(fèi)。這就意味著社區(qū)商業(yè)必須注重老年人群體。2015年之后，中國老齡化速度進(jìn)一步加快，有公開數(shù)字顯示，到2020年，中國60歲以上人口將達(dá)到2.48億，2030年該數(shù)字將超過3億，2050年將超過4億，占總?cè)丝诘谋戎貙⑦_(dá)30%。”首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授陳立平表示，老人作為社區(qū)商業(yè)的主體消費(fèi)人群之一，運(yùn)營這必須注重和滿足日常吃飯、基本醫(yī)療、康復(fù)、和老少和諧的功能，來滿足老人的需求。
樂坊看到了這一點(diǎn)。
“我們會注意到中老年人現(xiàn)在對廣場舞的熱愛，因此我們一定要留出更多面積來做廣場舞空間，雖然這樣好像很損失租金，但是必須這樣才可以聚集社區(qū)人流。社區(qū)商業(yè)提供的產(chǎn)品是家庭高頻消費(fèi)的組合，這些占到社區(qū)商業(yè)70%以上的業(yè)態(tài)。便利、快捷、實(shí)惠、品質(zhì)，是社區(qū)商業(yè)追求的目標(biāo)。”崔明軍告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者。
除了老人，孩子也是社區(qū)商業(yè)的一大重點(diǎn)。
“家庭是社區(qū)商業(yè)的基本消費(fèi)主體，為了挖掘更多家庭消費(fèi)空間，社區(qū)商業(yè)已經(jīng)把兒童業(yè)態(tài)作為其重要組成部分，有數(shù)字顯示，中國14歲以下兒童 2.5億，兒童消費(fèi)支出占家庭收入的25%。2013年兒童消費(fèi)市場規(guī)模4000億元，而二孩新政預(yù)計(jì)每年增加人口150萬-200萬，因此社區(qū)商業(yè)的另一個(gè)重點(diǎn)就是抓住兒童市場。比如做兒童照看的服務(wù)、游樂設(shè)施、教育、兒童攝影等。”孫俊安表示。
此外，諸多業(yè)者指出，既然是“小而美”則意味著社區(qū)商業(yè)的面積不宜過大，一般在1萬多平方米到3萬平方米。社區(qū)商鋪的人均商業(yè)面積0.6平米/人以下；社區(qū)鄰里中心的人均商業(yè)面積0.6-0.8平方米/人；集合性多功能社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積0.8-1.2平方米/人。
當(dāng)然，投入到社區(qū)商業(yè)也并非完全沒有風(fēng)險(xiǎn)，崔明軍認(rèn)為，從行業(yè)角度講，社區(qū)商業(yè)還沒有行業(yè)的定義者或者標(biāo)桿出現(xiàn)。近幾年受到眾多開發(fā)商和投資者的青睞，目前的社區(qū)商業(yè)依然只是大型綜合性商業(yè)中心的縮小版，還未能真正從定位、功能、業(yè)態(tài)、服務(wù)等各方面與大型商業(yè)中心形成差異，并建立“社區(qū)商業(yè)”特有的商業(yè)模式。萊坊報(bào)告則指出，目前受房地產(chǎn)發(fā)展和土地規(guī)劃雙重影響，社區(qū)商業(yè)成為諸多業(yè)者轉(zhuǎn)型的方向，呈現(xiàn)出略有過多業(yè)者涌入的趨勢，上海市場存量年復(fù)合增長高達(dá)24.9%，競爭環(huán)境較為激烈。
（來源：第一財(cái)經(jīng)日報(bào) 樂琰 羅韜）
