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主題:年客流1719萬 日本高島屋首家購物中心調(diào)整逆襲

諸振家

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年客流1719萬 日本高島屋首家購物中心調(diào)整逆襲

聯(lián)商網(wǎng)消息:據(jù)搜鋪網(wǎng)報(bào)道,近年來,隨著購物中心漸成商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)主流,不少百貨巨頭如王府井、銀泰等紛紛向購物中心轉(zhuǎn)型。但由于新業(yè)態(tài)對(duì)百貨業(yè)運(yùn)營能力的考驗(yàn)、租金或得利方式差異對(duì)百貨業(yè)應(yīng)變能力的要求極高,導(dǎo)致目前國內(nèi)市場(chǎng)上不少從百貨轉(zhuǎn)型購物中心的項(xiàng)目遭遇競(jìng)爭激烈、產(chǎn)能過剩等種種窘?jīng)r。而本文就將從日本百貨巨頭高島屋旗下首家購物中心——玉川高島屋入手,看看它如何在轉(zhuǎn)型過程中進(jìn)行選址?如何對(duì)品牌業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)整逆襲?如何精益求精做好軟性服務(wù)?

前期選址:非核心商圈也有大需求

公開資料顯示,玉川高島屋于1969年11月11日開業(yè),其作為日本第一家郊外型購物中心,業(yè)績表現(xiàn)也相當(dāng)搶眼:2014年度吸引年均客流高達(dá)1719萬人次,營業(yè)額約920億日元(約合49億元人民幣),其中百貨店?duì)I業(yè)額22億元,在全日本的高島屋百貨中排名第六位(目前高島屋百貨在日本布局有近20家門店),專門店?duì)I業(yè)額26億元,其他門類營業(yè)額1億元。
  

  

但事實(shí)上,當(dāng)初選址時(shí),玉川高島屋并未選址城市核心商圈。雖然在當(dāng)時(shí),高島屋方面希望能夠選址涵蓋東京城南地區(qū)的商圏。但由于城南地區(qū)各路線的集中地澀谷已經(jīng)沒有空間設(shè)店,并且高島屋認(rèn)為跨越多摩川后,店面價(jià)值、品牌影響力都會(huì)大幅下降,再加之二子玉川能眺望多摩川,景色優(yōu)美,當(dāng)時(shí)地價(jià)還沒有現(xiàn)在這般高,本地的二子玉川園等設(shè)施也能吸引許多城南地區(qū)的家庭前往。所以最后,在綜合了人口增長、地鐵規(guī)劃、周圍住宅等因素之后,高島屋決定在二子玉川開店。

如今,玉川高島屋就位于二子玉川車站西口前。在1996年10月4日新宿高島屋時(shí)代廣場(chǎng)開幕之前,這里是高島屋系列在城南地區(qū)唯一的商店與購物中心。

軟裝服務(wù):內(nèi)外兼修

在對(duì)客服務(wù)上,玉川高島屋重點(diǎn)打造讓顧客感受舒適的購物環(huán)境。這主要體現(xiàn)在外在環(huán)境以及對(duì)內(nèi)的軟裝服務(wù)兩方面。

在建筑上,玉川高島屋邀請(qǐng)?jiān)@得國際石造建筑獎(jiǎng)、自然木造建筑精神獎(jiǎng)的隈研吾為建筑設(shè)計(jì)了一個(gè)綠色屋檐,目標(biāo)是讓屋檐看起來更加輕松、更具抽象感。屋檐的主體由不銹鋼網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)組成,不用任何輔助工具將鋼絲網(wǎng)直接固定在墻上。屋檐頂部的常青藤類植物沿著建筑框架延伸,擁有較高的透明度,即使在屋檐下依然可以感受到綠意。垂直綠墻也可以為樓下的店鋪遮蔭納涼

除此之外,隈研吾還在商場(chǎng)頂樓設(shè)計(jì)了空中花園。花園空間被建筑師有意地分散到每一個(gè)樓層,與綠色屋檐連接在一起,里面的植物可以在一年不同的時(shí)間開花。

至于對(duì)客軟裝服務(wù),這是玉川高島屋最大的特點(diǎn)。除了行李寄存、信息咨詢、儲(chǔ)物柜、購物車等普通購物中心必備的服務(wù),玉川高島屋還提供有區(qū)域配送/宅急送、洗車(收費(fèi))、電動(dòng)汽車充電服務(wù)(免費(fèi))、給主婦推嬰兒車、母嬰室設(shè)備、代客泊車、寵物照顧、購物班車等服務(wù)。

其中,在停車場(chǎng)配置上,玉川高島屋配備了近2000個(gè)車位。并且在每一幢建筑中都提供有寵物照顧服務(wù)。

品牌調(diào)整:重點(diǎn)關(guān)注新品牌和人氣餐飲

而對(duì)于品牌調(diào)整,玉川高島屋也是不遺余力。

自1969年開業(yè)起,玉川高島屋在百貨的基礎(chǔ)上新建了停車場(chǎng),并聯(lián)合周圍的小店鋪一起運(yùn)營,拉開了日本購物中心的歷史。四十多年來,玉川高島屋不斷擴(kuò)張版圖,從本館擴(kuò)張到東西南館,使得它能夠不斷引入新業(yè)態(tài)和新品牌專賣店,并形成了如今的開放式商業(yè)街區(qū)布局。其建筑面積也從最初的僅5.5萬方擴(kuò)張至現(xiàn)在的18.5萬方。其中,租賃面積達(dá)8.3萬方,店鋪數(shù)達(dá)340多家,并配有2000多個(gè)停車位

那么在不斷擴(kuò)張的過程中,玉川高島屋是以什么為準(zhǔn)則,對(duì)品牌進(jìn)行調(diào)整的?大致可分為以下三個(gè)方向:

第一是重點(diǎn)關(guān)注新品牌和人氣餐飲的引進(jìn),以及日本本地品牌。玉川高島屋事業(yè)部部長常木哲表示:每次裝修會(huì)引進(jìn)日本不太有的品牌,盡量引進(jìn)新的東西,給大家新鮮感,同時(shí)我們也會(huì)根據(jù)品牌的特點(diǎn),建造新的設(shè)施,像無印良品比較大,進(jìn)南館是比較困難的,所以在附近建了新館。

第二是將相當(dāng)一部分比例的自營貨品(大約15%-20%)給到百貨。雖然這部分貨品單價(jià)比同類商品高,但毛利率也相對(duì)大很多,對(duì)百貨業(yè)績有提升作用。同時(shí),也能幫助百貨強(qiáng)調(diào)差異化,避免同質(zhì)化,從而生存下來。從開業(yè)至今四十多年間,玉川高島屋中百貨跟購物中心占比基本上都維持在五五分左右,并沒有像國內(nèi)這般完全“去百貨化”。

第三是對(duì)商家的扶持玉川高島屋在每層樓都設(shè)置了將近80平方米的公共區(qū)域,如若有新品牌想要進(jìn)駐,玉川高島屋將會(huì)給這些品牌機(jī)會(huì)在這些區(qū)域試賣一段時(shí)間,如果效果良好,可能就會(huì)考慮在后期調(diào)整的時(shí)候引進(jìn),實(shí)際上就是一個(gè)實(shí)驗(yàn)的過程。并且,在品牌引進(jìn)的同時(shí),玉川高島屋還會(huì)提供一些扶持,比如租金、免租期、人員培訓(xùn)等方面。

附:日本玉川高島屋專賣店&餐飲分布(不含百貨)

(搜鋪網(wǎng)綜合整理報(bào)道;部分觀點(diǎn)引用自第一地產(chǎn))

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