一件普通的衣服一旦被打上了知名形象的“烙印”，售價可達同類普通商品的3~5倍，來了上海迪士尼樂園后，游客也會順便逛一下南京路步行街，看一下東方明珠，這讓原先陷入困境的實體零售業者看到了曙光。

《第一財經日報》記者1月14日多方采訪獲悉，由于上海迪士尼樂園宣布將在2016年6月開業，因此各大零售業者預估，上海的旅游類商圈的租金和人流量將大大增加，大批外來開發商將于2016年入滬舉行商業體開發。

上海商業項目開業速度放緩

“受市場經濟波動影響，上海地區2015年入市項目以體量8萬平方米以下的社區型及區域型項目為主。就各業態經營而言，在11月份整體營業額首次同比下跌。其中百貨及專業專賣在電商影響下下滑最為明顯，同比下滑分別為3.6%及2.7%；但文化娛樂、餐飲業態延續強勢在增長，同比增長分別為14.88%和13.28%。”RET睿意德創始人張家鵬表示。

《第一財經日報》記者采訪了解到，2015年，上海商業項目開業數量排名全國第一。但受到供應增大，品牌發展限速等影響，開業速度有所放緩，實際開業率僅為61%，但仍高于全國平均水平。而且新入市項目大多分布在中外環周邊，部分向外圍擴散，都注重體驗化、特色化的經營策略。由于各大開發商激烈競地，上海商業地產的地王“分區”涌現。

公開數據顯示，目前一線城市的商業空置率為7%，約342.9萬平方米；二線城市空置量約1918.8萬平方米，空置率約21%；三線城市空置率則高達28%，約1089.2萬平方米。

隨著項目增量井噴，競爭態勢升級，上海將呈現局部區域超飽和布點，結構性過剩，但優質的購物中心依舊供不應求。與此同時，落后的項目將被降級淘汰。

對于中國商業地產來說，2015是轉型與變革之年。商業地產供應過剩、電商對實體商業沖擊等使得市場競爭愈發激烈，而同質化嚴重則成為了各大商業運營者亟待解決的難題。未來的商業地產，必然是圍繞滿足消費者全方位體驗和感受來建造規劃的。

迪士尼的商機來了

根據上述情況來看，購物中心、百貨等大型實體商業目前不容樂觀，尤其是競爭激烈的上海，商業項目開業速度有所放緩，實際開業率僅僅為61%。

但是上海迪士尼樂園即將在2016年6月開業的消息一出，各大實體商業運營著又看到了希望。

“我們數年前就開始布局大型商業體，比如奧特萊斯、購物中心，且傾向于重資產持有。上海迪士尼樂園的商機是我們一直看好的，我們也在距離樂園交通便利的地方提前布局奧特萊斯等業態。”一位百聯系內部人員透露。

業界預估，上海迪士尼的開園可以帶來約1500萬~2000萬客源，而這些客源除了游玩迪士尼樂園，還會發生酒店、餐飲、購物等消費，尤其是到上海其他景點或商圈的游覽，會增加大量的消費可能。

先了解一下迪士尼的掘金法則——內容為王、延伸品經濟。

《第一財經日報》記者曾采訪《獅子王》的導演和制作團隊，其透露，當年派動畫師在非洲大草原駐扎三年多，觀察并繪制動畫片所需要的場景、動物形象和符合角色性格的動作捕捉等。有了扎實的內容，迪士尼就創造米奇、米妮、人魚公主、白雪公主等一系列虛擬人物。迪士尼有一套完善的“虛擬人物管理”法則，將人物分為男孩組，如汽車總動員系列；女孩組，比如公主系列；兒童組，比如維尼熊等。這些虛擬人物會延伸出玩具、服飾、家居、音樂劇甚至郵輪等延伸品經濟效應。比如迪士尼零售店等。

“我們可以預見到，南京西路、外灘、陸家嘴、豫園等游客聚集的商圈可以結合迪士尼效應運作，目前一些零售商家已經抓緊在重點旅游商圈布局門店，比如迪士尼官方在陸家嘴的東方明珠邊上開設了零售品旗艦店。也因為看好未來各類商業地產項目的發展，我們睿意德的業務也會進一步擴張，我們正謀劃2016年登陸新三板。”張家鵬指出。

記者觀察到，在外灘地區，近期也出現了一家由授權商開設的迪士尼商品專賣店。

“而除了迪士尼商品，對于到上海迪士尼樂園的游客而言，來了上海，必然會去豫園、南京路等地方，那么我們可以預見這類商圈的商鋪租金在2016年會明顯上漲。” 第一太平戴維斯上海副董事長朱兆榮告訴《第一財經日報》記者。

睿意德預計，上海作為全國經濟金融中心，擁有充足的消費者和消費力。大批外來開發商將于2016年入滬，結合了運動、兒童、醫療等主題的購物中心會是未來趨勢。迪士尼的到來也會增加沿街商業價值，比如淮海路商圈街鋪占比上海之最，預估其未來的沿街商業價值會不斷凸顯。

（第一財經日報 樂琰）