搜鋪網消息：波詭云譎的上海商業地產市場，又被投下了一顆重磅炸彈！

根據上海市規土局等四部門聯合發布的《關于進一步優化本市土地和住房供應結構的實施意見》顯示，為了繼續優化上海土地和住房供應結構，充分發揮房地產業在改善民生、推動經濟發展方面的積極作用，這份《意見》要求進一步加大商品住房用地中小套住房供應比例，中心城區不低于70%，郊區不低于60%。簡單來說，就是上海將重拾7090政策，而這無疑將給上海商業地產市場帶來驚天大變。

第一，商業規定高持有比例

公告內容顯示：“鼓勵開發企業持有商業、辦公樓持續經營。本市新增商業辦公用地，相關區縣政府要在出讓條件中明確商業、辦公物業的持有要求，一般地區商業物業的持有比例為不低于80%、辦公物業為不低于40%，且持有年限不低于10年；近階段商業辦公樓宇供應較大的區域，商業物業的持有比例提高到100%，辦公物業持有比例不低于60%或100%，持有年限不低于10年或長期持有”。

這意味著，在接下來的時間里，各路開發商們如果想要繼續在上海拿地開發商業項目，必須具備過硬的商業運營能力，而分割銷售也將變成幾乎不可能。

從商業項目招商及運營方面來看，由于目前上海商業地產市場面臨著巨大的挑戰，其2015年商業項目開業數量以26個在全國城市中排名第一，海量的供應導致市場空置率上升，租金卻仍以緩慢上漲趨勢為主。且迫于品牌資源有限，原準備在2015年開業的15-20家項目或不得不延期至2016年開業。

但隨著政府對開發商長期持有商業物業的“硬性”要求確定，一方面將幫助開發商去庫存，解決當前上海商業地產市場庫存量偏大的問題。另一方面，也將促使進駐上海攻城略地的開發商們摒棄心浮氣躁、快速擴張的發展模式，轉而精細打磨電商時代下實體商場的核心價值。

與此同時，由于大型開發商有錢小型開發商有運營創新能力（或者大型開發商兼具資金、運營能力），商業地產企業抱團拿地（或者土地市場被少數幾個大型開發商壟斷）的現象將成為上海商業地產市場新趨勢。

第二，小戶型增加人口密度 提升商業客流

公告內容顯示：“優化住房用地供應結構，增加中小套型商品住房供應。進一步加大商品住房用地的中小套型住房供應比例，中心城區不低于70%，郊區不低于60%（部分供需矛盾較突出區域，中小套型住房供應比例提高到70%）；保障性住房用地中中小套型住房的供應比例，中心城區為100%，郊區不低于80%以上。”

這意味在相同土地產出的前提下，戶型單套面積壓縮將使城市住宅的供應套數增多，而單位區域內的人口聚集度也會更多。這似乎已經很明顯，上海政府正在做一件事情：增加城市的人口承載能力！

而當單一區域內人口數量增多（即人口密度增加），該區域內商業項目所能分享的客流也將增多，這對商業地產項目運營來講，可謂是一大利好。

眾所周知，提升核心區域居住密度的方式是提升土地容積率。香港為什么單位人口密度可以這么高，核心就是項目的住宅土地出讓都是高容積率的，5-6的容積率在香港非常的常見。而我們在電影里看到的筒子樓就是高容積率背景下的產物。而目前中國所有的住宅用地，容積率基本只有2-2.5左右，換句話來說，同樣一塊地，能住的人是別人的一半，這樣人口密度當然聚集不起來。如今，上海發布政策，欲通過小戶型增加人口密度，可謂也是在向香港學習。

第三，完整路網激發城市活力 聯動各級商圈 

公告內容顯示，“鼓勵公共交通為導向的社區開發模式，軌道交通站點周邊區域（中心城、郊區的覆蓋范圍分別為600米、1500米）商品住房用地的中小套型住房供應比例提高到80%以上，以實現城市組團式緊湊開發，形成居住、工作、商業、文化等功能的有機協調。”

另在同期，國家也出臺了相關政策《中國原則上不再建設封閉住宅小區》，意見提出，“我國新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化，解決交通路網布局問題，促進土地節約利用。另外要樹立“窄馬路、密路網”的城市道路布局理念，建設快速路、主次干路和支路級配合理的道路網系統。打通各類‘斷頭路’，形成完整路網，提高道路通達性。科學、規范設置道路交通安全設施和交通管理設施，提高道路安全性。”

又要以公共交通為導向進行社區開發，又要推廣街區制。這看似是在復制歐美國家的城市街區布局形態。

從目前整個中國、整個上海來看，相較于歐美國家等多個個性城市的小尺度街區、細密路網的形態，中國城市街區地塊的路網結構多是樹枝狀，這種結構的城市是一種方便管理的封閉城市，與我國古代的政治統治有密切關系，但同時也是對城市土地經濟價值的忽視，存在不少問題，諸如出行距離長；過街困難，導致“中國式”過馬路問題頻發；公交車等城市公交資源滲透力弱，覆蓋率難以提高。

總結而言，目前我國的街區模式路網可達性極低，這在當前社會，城市功能結構、經濟活動、社會文化等發生巨變的現狀下，已經無法滿足現代城市生活和居民日常出行需求。

而復制歐美國家的城市街區布局形態，或可通過不同寬窄街區馬路解決社區住宅聯通問題，提升城市街區活力、提高容積率，從而增加相對地塊的客流量，解決過馬路難題，增加商鋪活力。但若要運用到實地卻很難說，因為人的收入水平如果沒有上升，對不同區域的影響也就不同。

目前，上海作為中國經濟地標城市，已經率先實踐。各個區政府均在自己區域內的主打商圈里，打造了形式各樣的連廊。諸如陸家嘴商圈的世紀連廊不僅能緩解陸家嘴地區的交通擁堵問題，起到人車分流的作用，同時連廊還成為觀賞陸家嘴景觀的絕佳平臺；五角場的地下連廊也對五角場商圈的迅速形成起到了積極促進作用；以及普陀中環、南京西路、曹家渡、徐家匯、中山公園、大寧、南方商城商圈都在紛紛規劃建設空中連廊，欲通過交通便利促進商業發展。

且這些連廊與上個世紀國內流行的天橋大有不同，不僅有扶梯、電梯、遮陽設施，還更具人性化的配套綠化帶、坐椅等。

第四，社區底商或將風行

另有觀點認為，目前中國市場上有大量囤積的地塊被閑置，但最讓開發商頭疼的不是住宅問題，而是商業。因為商業如果沒有運營，幾乎百分之百都是死的。而且中國式開發商對于商業，無論是集中性商業還是統一運營的商業都比較難操作，能玩好的基本只有沿街商業，因為最簡單、最不費力，只要保證這條街有人流，做沿街商業多半沒有問題。

所以，政府推行“窄馬路、密路網”政策，無疑是把社區內部道路變成市政道路，這會讓一個小區平白無故多了很多的沿街展示面，也會增加更多的社區底商。似乎不難想象，如果這個政策執行到位，未來大量的二三線小區一層全部都會變成底商。

附：上海市《關于進一步優化本市土地和住房供應結構的實施意見》

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