搜鋪網消息：根據搜鋪網商業地產研究院統計，中國大陸2015年共擁有約近200家年業績高于15億元（含四舍五入數據）的商業項目（不含家具城及專業市場），包括100余家購物中心，80多家百貨以及9家奧萊項目。其中擠入20億級店王俱樂部的成員有“108將”，包括58家購物中心（含有35家百貨主力店），43家單體百貨（其中36家已百貨購物中心化），7家奧特萊斯。

單就行業平效而言，以百貨、購物中心、奧特萊斯三大類型項目中的2015年單店業績TOP30為例，雖然近年來傳統百貨的市場份額逐年下滑、部分項目的業績也在下降，但在2015年，百貨業TOP30的平均平效仍是購物中心、奧特萊斯難以企及的。根據搜鋪網商業地產研究院統計，在全國三大業態TOP30商業項目2015年業績表現中，TOP30單體百貨的平均平效高達2.8萬元/平方米/年；TOP30購物中心，則由于區域型生活購物中心需要大量體驗業態吸引客流，故只有少數核心商圈的高端購物中心平效能匹敵龍頭百貨企業（例如南京德基、深圳萬象城、上海恒隆與IFC、北京國貿商城），平均平效只有2萬元/平方米/年（由于不具可比性，故30強中剔除了以黃金銷售為主的上海豫園商城，街區型的寧波天一廣場及家居建材占比較高的另類巨型購物中心長春歐亞賣場、北京世紀金源、南京紅太陽華東摩爾）；而奧萊經營難度最高，TOP30強奧萊中僅有7家單店晉級20億俱樂部，平均平效僅為1.4萬元/平方米/年。

TIPS：在購物中心TOP30中，三亞海棠灣中免購物中心是一家以免稅店為絕對主力店的特殊購物中心，考慮到不可比性，如將年營業額為22億元的北京太古里、西安賽格廣場或寧波鄞州萬達廣場替換，則TOP30購物中心的平效將降低至1.9萬元/平方米/年。

為了便于統計比較我國百貨、購物中心、奧萊的經營情況（平效、單店規模、商圈類型、城市等級），我們抽樣調查了各自業態銷售規模居前的30強單店（表中大部分數據來源于零售男人圈及iziRetail，部分數據則來源于搜鋪網聯商網各地網友，業績數據非官方來源，故僅供參考），但有鑒于各企業統計口徑及體量平效都不盡相同，例如有的含券含卡含稅，部分企業包括團購消費，部分企業業績四舍五入，有的企業餐飲娛樂業態業績依據租金折算，有的企業如廣州正佳廣場地下層含有大量個體零售商戶，有的企業如華地等香港上市企業是不含稅不含券的凈銷售額，甚至部分企業還存在注水情況，或是面臨商戶漏報營業額的情況。再加之不同商場商業體量、商圈類型、城市等級、投資成本、財務回報率等各不相同，故本表并不進行排名排序。

對于品牌方拓展人員而言，各個商場特點不一，各個品類橫看成嶺側成峰，例如部分商場雖然總業績很高，但面積巨大，故平效并不高，某些購物中心則是完完全全的美食娛樂中心，某些購物中心完全倚重于一樓奢侈品或側重于家電業績，而部分總業績未上榜的商場卻擁有極高的平效與口碑（例如江陰華地百貨和宜興華地），故選址人員務必在考察商圈的同時，研究商場內同品類目標競品品牌的業績。

當然，除了以上67家年營業額超過20億的超級單店之外（30家百貨，30家購物中心，7家奧萊），我國20億級店王俱樂部108將成員（包括少量極具特色和潛力但年營業額尚不足20億的企業）還包括：百貨13家（長沙友誼商店、廣州廣百、沈陽卓展、石家莊先天下、許昌胖東來時代廣場、徐州金鷹、無錫大東方、蘭州國芳、廣州友誼環市東店、廣州廣百北京路總店、深圳華強茂業天地、成都華堂雙楠店、邯鄲新世紀），購物中心28家（西安賽格國際、北京太古里、北京龍德廣場、北京藍色港灣、北京昌平永旺國際商城、寧波鄞州萬達廣場、上海IAPM、上海仲盛世界商城、上海月星環球港、上海周浦萬達廣場、上海虹口凱德龍之夢、上海百聯又一城、沈陽萬象城、沈陽龍之夢、哈爾濱凱德學府、大連凱德和平廣場、杭州銀泰IN77、杭州城西銀泰城、廈門SM城市廣場1-2期、福州寶龍城市廣場、福州世歐廣場、深圳海雅繽紛城、深圳益田假日廣場、深圳COCOPARK、成都萬象城、成都太古里、揚州京華城、天津銀河購物中心），其中部分商場由于缺乏精確數據而未納入30強統計名單。而上海豫園商城、蘇州歐尚城、深圳印力廣場原深國投廣場、長春歐亞賣場雖然都是非常優秀的商場，但由于其黃金、超市及家居建材類業態的占比與眾不同，與其他企業具有不可比性，故未納入指數榜。

此外，在奧特萊斯TOP30榜單中，北京上品折扣旗艦店和廣州番禺歐萊斯兩大城市百貨折扣店由于缺乏營業數據而未納入榜單。

TIPS：搜鋪網商業地產研究院已將以上108家店王選為定期研究成員，并計劃逐步補充每年新開業的30家新績優商場。

2015年全國三大業態商場TOP30特色點評：

按照TOP30項目所屬企業來看，萬達（2家）、華潤（3家萬象城）、百聯（3家）、中糧（3家大悅城）、恒隆（2家）、新鴻基（2家）、太古等名企旗下均有多家購物中心入圍。或可以預見在未來，商業地產行業的市場集中度將進一步提高。

按項目建筑類型來看，街區型購物中心表現日趨出色，上海豫園商城和寧波天一廣場成功晉級TOP30購物中心。而在30強之外的北京太古里、北京藍色港灣、成都太古里、上海新天地、上海大寧國際商業廣場、上海金橋國際商業廣場、上海長泰廣場、昆明順城、武漢萬達楚河漢街等街區型購物中心也已成為業內翹楚。只是由于受到全國各地不同氣候影響，導致街區型購物中心注定無法成為我國絕大多數城市的商業主流。

按照地區來看，北方百貨業績表現仍比購物中心強勢，諸如排名百貨業績第一的北京SKP就力壓排名購物中心業績第一的北京國貿商城，且在TOP30百貨中，位于長江以北的北方企業占據18個席位，占比60%，其他地區分別為：華東獨占12家，東北和華北均擁有6家，華中3家，西南2家，西北1家。而在中國南方，則是購物中心業績表現比百貨強，甚至于2015年購物中心業績前三強均被南方成員包攬，分別是：南京德基廣場、深圳萬象城、廣州正佳廣場。事實上，在TOP30購物中心中除了7家位于北京的購物中心之外，全部是南方項目，南方成員占比高達77%，即便是將條件放寬到購物中心50強俱樂部，除了北京10家購物中心之外，仍然只有沈陽萬象城、長春歐亞賣場、西安賽格、鄭州國貿綜合體（含主力店新瑪特及家樂福）、沈陽龍之夢5家企業入圍，南方購物中心仍然呈現出占比70%的絕對優勢，其中華東華南的購物中心優勢尤其顯著。

按照城市來看，一線城市的購物中心總業績表現已逐漸力壓百貨（但平效仍然遜色于百貨）。例如北京上海廣州深圳分別僅有4家、3家、0家、0家百貨晉級全國百貨30強，卻分別有6家、9家、3家、2家購物中心進入全國購物中心30強。北上廣深四大一線城市購物中心TOP30占比高居67%，而1.5線城市購物中心TOP30占比僅為23%（據統計，成都（2家）、重慶、武漢、杭州、南京、天津六大1.5線城市共有7家購物中心進入TOP30）。二三線城市中，僅有三亞海棠灣中免免稅購物中心、寧波天一廣場、南寧萬象城三個項目入圍，占比10%。

百貨方面，四大一線城市的百貨TOP30占比僅有23%，二三線城市則占比高達77%。其中，在1.5線和二線城市，仍是傳統百貨名店穩居榜首（例如杭州大廈、沈陽中興、哈爾濱遠大、鄭州丹尼斯、長沙友誼、濟南銀座、青島海信、西安開元、無錫大東方、蘇州美羅），南京新街口商圈更是因為獨擁3大TOP10超級百貨與上海平起平坐，杭州沈陽武漢長春石家莊五大城市各自擁有2家TOP30百貨完爆深廣。而在三四線城市，2015年尚無購物中心年業績達到15億元以上，但部分龍頭百貨的2015年業績已經遠遠超過了20億元，諸如石家莊北國、大慶新瑪特、南通文峰、徐州金鷹、許昌胖東來時代廣場等等（大多已百貨購物中心化）。且有最新消息傳聞，胖東來有可能收購空置的新鄉凱德廣場購物中心，用來開設新鄉胖東來新店。

奧萊方面，13個一線和1.5線城市壟斷了87%的份額，二線城市則占據了13%的份額。且不同于百貨30強的高份額，三四線城市暫無企業入圍奧萊榜。

備注：表中九大1.5線城市指成都、重慶、杭州、南京、沈陽、天津、武漢、西安、蘇州。

按照項目規劃來看，2015年業績靠前的各大商業項目也漸趨于相似。其中，在TOP30百貨中，已有21家百貨已經MALL化，占比高達70%。TOP30百貨中建筑面積居于4-8萬平方米之間的僅7家，即77%的TOP30百貨已實現某種程度的百貨購物中心化，沈陽中興威海振華的建筑面積更是超過20萬平方米。在TOP30購物中心中，雖然當下行業內諸多項目在高喊去百貨化，也的確有部分項目將百貨鋪位換成其他零售或者體驗業態（如上海港匯恒隆廣場、北京朝陽大悅城、天津大悅城、杭州萬象城、北京東方廣場等，在30強中占比達17%），但仍有15家購物中心中保留了19家百貨主力店，在30強中占比高達50%，諸如北京金源時代、上海百聯南方、寧波天一廣場及成都錦華萬達均設有2家百貨店，新進開業的成都IFS則引入了連卡佛百貨。此外，北京APM原新東安廣場由于新鴻基王府井分家導致APM購物中心與東安百貨各自管理，但兩者各個樓層仍然是互通的。

而在TOP30奧特萊斯中，已有17家高度復合化成為大型一站式奧萊綜合體。由于百貨業行情低迷，品牌方庫存壓力猛升成為促進奧萊業發展的一大利好，但就奧特萊斯TOP30來看，雖然奧萊在2015年業績增長迅猛，但業績表現出色的奧特萊斯仍然只有20來家，行業占比低于10%。就企業來看，連鎖奧萊霸氣初顯，TOP30奧萊中百聯奧特萊斯占據4家、佛羅倫薩小鎮2家、賽特春天2家、燕莎2家、首創2家；就2015年新開業奧萊業績來看，哈爾濱杉杉、南京砂之船、北京華聯八達嶺、上海百盛優客、上海佛羅倫薩小鎮、哈爾濱楓葉小鎮、大連百年港灣表現理想，這也勢必會導致2016年TOP30奧特萊斯榜將重新洗牌；就城市來看，北京上海仍然引領業態創新之路，各自擁有5家和4家超級奧萊，天津成都廣州三城分別擁有2家TOP30奧萊，其中，北上廣深總計擁有12家奧萊店王，占比高達40%，三線以下城市則尚未培育出強勢奧萊；就地區分布而言，華東以12席繼續拔得頭籌，其他依次為：華北7席，華南4席，西南3席，東北3席，華中2席，西北暫無。就奧萊建筑形態來看，18家TOP30奧萊為郊區的街區小鎮式，但隨著傳統室內商場形式的上海百盛優客城市奧萊的試水成功，預計室內盒子式城市奧萊占比將逐步增加。

按照項目平效來看，雖然近年來傳統百貨的市場份額逐年下滑、部分項目的業績也在下降，但在2015年，百貨業TOP20的平均平效仍是購物中心、奧特萊斯難以企及的。

就商圈而言，除了京滬青島的新興CBD新區誕生了少量超級百貨，其余百貨店王幾乎全部位于傳統核心商圈。而體量在20萬平方米以上的購物中心店王，通常也由于占地面積巨大而選址于新興商圈，其中，京滬兩城就有眾多位于新興商圈的一站式生活廣場入圍30強購物中心，而位于城市核心商圈的購物中心店王則大多為高端定位。事實上，從消費需求來看，一站式大體量的購物中心相比百貨更適應新興商圈。

就企業運營年資來看，上海港匯廣場、上海南京西路恒隆廣場、上海正大廣場、上海龍之夢購物中心長寧店、廣州正佳廣場、廣州天河城、北京世紀金源購物中心、北京APM（原新東安廣場）等第一、第二代購物中心大多度過了頗為艱難的培育期，但在歷經多年緩慢而持續的往上拔高后，終有所成。從行業發展來看，這與當下各地正在涌現的一批一開業就令商圈客群覺得遙不可及的高冷范項目，或是一開業就布滿山寨品牌甚至高空鋪率的項目相較而言更具借鑒意義，希望上述兩類極端項目能夠學習前輩們的堅忍，持續不斷地根據市場的成長而變化。

奧特萊斯由于其名品折扣銷售特性，故高端定位奧萊幾乎全部位于郊區及機場附近，而銷售非奢侈名品的城市奧萊則依托于公共交通便利的新興商圈。

就定位來看，無論百貨還是購物中心，中高端項目占比均超過客單價高昂的高端定位商場，可見非低端的大眾化仍是主流消費，盲目提檔并不可取。而主打名品折扣的奧特萊斯，大多必須以奢侈品牌吸引客流，才能與中心核心商圈百貨商場的折扣戰有效錯位。但隨著上海百盛優客城市奧萊強勢崛起，讓業界重新看到了城市奧萊的巨大商機（前提是，必須擁有強大的品牌資源及運管能力）。

就企業背景來看，由于三公消費受限，外資百貨優勢雖較往年大為下降，但仍在TOP30百貨中保持著相當的實力。而在30強購物中心中，外資企業主要以港資為主（新鴻基、恒隆、太古、九龍倉、嘉里、和黃），輔以正大、凱德等少量東南亞華僑資本，且港資企業在京滬一線城市高端購物中心方面優勢顯著，但進軍二線城市后往往遭遇水土不服。本土企業方面，央企大軍實力雄厚，中糧大悅城和華潤萬象城在30強中各摘得3席。奧特萊斯領域，外企相對較少，但佛羅倫薩小鎮、三井杉杉、奕歐來、九龍倉等外資企業憑借品牌資源和運營實力仍然獲得了三分之一的名額。

就30強單店規模而言，購物中心中除了上海恒隆廣場外，其余項目均為10萬平方米以上的大個子，且20萬平方米以上的超巨型項目也達到了14家（大多位于新興商圈）。百貨商場同樣不甘落后，8萬平方米以上的大型商場占比高達77%，且大多轉型成為了購物中心化的復合式百貨商城。奧特萊斯由于受制于名品折扣品牌貨源有限，故中型單店占比超過購物中心及百貨。但隨著興隆及首創等一站式復合奧萊的興起，以及沈陽春天奧萊、北京賽特奧萊、武漢百聯等知名奧萊啟動2期擴建，大型乃至巨型奧萊的占比將逐步提升。

我國三大類型商業平效比較

TIPS：購物中心由于公共面積占比（例如停車場）、配套體驗業態占比遠高于百貨，且大量購物中心位于新區郊區，不同于百貨大多位于傳統市區占據地理優勢，故行業整體平效仍遠遜色于百貨。但購物中心雖然行業整體平效較低，卻能憑借門店數量及營業面積遠超百貨數倍而大大擠壓百貨業的整體空間與市場份額，只是從目前情況來看，各大城市中排名前三的龍頭百貨名店由于根基深厚而基本未被侵襲。

另據零售男人圈、iziRetail(逸芮)聯合發布的2015年全國186家重點商場業績統計報告數據顯示，171個具同期可比數據的樣本中，96個樣本項目業績下滑占比達56%（境內高端三公消費受壓，致以往部分送禮消費占比高企的百貨商場尤其高端商場業績下行）；66個樣本項目業績上浮占比39%（大眾消費仍是國內主流，高端消費持續外流境外，故絕大多數業績上升商場是接地氣的大眾化定位商場）。121家百貨樣本中88家業績出現回落，占比近七成（部分百貨正積極進取大面積翻新升級工程乃至擴建工程導致業績暫時下行），51家知名購物中心樣本中則超過七成項目出現業績上漲（但這僅代表全國頂級購物中心水平，全國購物中心整體行情仍然非常艱巨），13家大牌奧萊和1家免稅購物中心的業績則幾乎全線飄紅（說明消費者日趨理性，但全國絕大多數非典型奧萊悲催情況依然如故）。

（搜鋪網商業地產研究院/郭歆曄、劉萍萍 獨家報道；轉載引用請務必注明出處！）