中國購物中心行業如今正面臨著“悲喜交雜”的局面。一方面，自2011年起，由于商業地產行業發展利好不斷，吸引了眾多不同背景的企業紛紛涌入購物中心開發領域，更有不少企業提出了宏偉的加速擴張計劃（諸如五年開業百家購物中心等），導致我國新開業購物中心項目持續放量增加。另一方面，由于實際商業大環境的制約及部分地區項目產能過剩帶來的惡性競爭，導致大量項目不得不延期開業。

對此，資深購物中心專家禹來指出，事實上，目前我國規劃的購物中心項目中有1/2開不了工，開工的又有1/2開不了業，開業的有1/2難以盈利。也就是說，中國購物中心能成功開業的只占1/4，營運成功的更是不足八分之一。而面對此局勢，各路開發商的表現也是形色各異。

根據搜鋪網商業地產研究院統計數據顯示，在2013-2015年三年間，新增開業項目超過10個的集團只有10家，除了萬達、華潤、寶龍三大常年上榜的巨頭之外，銀泰、蘇寧、綠地、興隆、BHG、步步高、萬科也成功上榜；新增5至9個開業項目的集團只有15家，如屈居11位的凱德、永旺，而超過2個項目的集團也僅有96家。

另據搜鋪網商業地產研究院統計，截至2015年底，大陸地區僅有200來家集團擁有2家以上的已開業購物中心。而這些集團麾下，各類購物中心總計數量也僅有約千余家，在全國已開業項目中占比20％。這相較于全國百貨和超市業態（各擁有200來家連鎖集團）高達80％的市場集中度而言，可謂是市場集中度非常之低。

一、2013-2015年開業購物中心最多的150家集團

我們針對其中開業項目最多的150家典型集團進行統計研究，發現在2013-2015年，購物中心新開業項目可謂是被三分天下，商業零售商、購物中心開發商、住宅開發商各占一方。

從總體來看，專業購物中心開發商主要還是央企（如華潤置地、大悅城地產）和外資企業（如凱德、太古、新鴻基、恒隆、瑞安、嘉里）以及民營巨頭（如萬達、印力等）的天下，而以住宅為主業的萬科、世茂、中海等集團也均加大了購物中心的開發，使得住宅開發商和購物中心開發商的邊界越來越難區分。

同時，在傳統商業競爭日趨白熱化的背景下，百貨、超市、電器數碼、家居市場乃至書店等不同業態商家也在集體向購物中心運營轉型。甚至從數量上而言，擁有商業零售商背景的新開業購物中心已經超過了擁有住宅和購物中心開發商背景的新開業購物中心項目。

其中，在由商業零售商開發的購物中心中，擁有品牌資源優勢的百貨集團占據了半壁江山（韓國的樂天新世界，日本的高島屋永旺華堂，美國西爾斯等百貨企業均開發有眾多大型購物中心），甚至是在我國近三年來開業購物中心最多的20大集團中，百貨集團也足足占了一半名額。而超市集團如永旺、歐尚、步步高、正大、華潤萬家，電器數碼龍頭企業如蘇寧、華強、賽博、國美，家居建材集團如紅星、宜家、月星、喜盈門，書店企業如鳳凰、誠品，乃至原來擁有專業市場背景的五洲、中東、上億（原億豐）等集團也均在大量投建購物中心。

另就150家典型購物中心開發機構麾下新增項目來看，雖然四大一線城市持續增長，但由于其增速遠不及三四線城市新開業項目的快速增加，這導致一線城市項目占比正在逐漸下降。而奢侈品銷售持續不景氣、奢侈品牌開始實行謹慎開店策略，也間接導致了——新開業項目中，高端項目較往年有所縮減，中高端輕奢定位及中端大眾定位購物中心項目數量大幅增加。

TIPS：如將純購物中心開發商定義為只專注開發運營商業不動產且不賣鋪的企業，則只有永旺、宜家薈聚、SM、崇邦、恒隆、太古、新鴻基、百聯、王府井等極少數企業是名副其實。

二、2013-2015年最受購物中心歡迎業態新開店情況比對 

在各路開發商群雄逐鹿之時，最受購物中心歡迎的各大商業業態發展也是“波詭云譎”。

近年來，由于傳統業態門店總數漸趨飽和，除了電影院、兒童樂園、電玩城由于新品牌頻出能夠保持新開業門店數不斷增加之外，大賣場、百貨、快時尚、服飾等業態新開業門店數量均在2014年達到頂峰后，于2015年出現大幅下滑，奢侈品牌新開業門店數更是連跌三年。

不過，市場關閉了一扇門，也悄然開啟了另一扇門。在大賣場、百貨、奢侈品牌的關店數量及新開業購物中心總數均于2015年創下歷史新高，購物中心招商難度再上新臺階之際，文創書店、家居店的開店數量則是連續三年猛增。只是就年新增門店總數僅有數十家而言，仍難以滿足每年計劃開業的600-700家新購物中心（當中，不少項目不得不一再延期）的需求，何況其中相當一部分門店還是選擇了已開業數年、狀態漸佳的老場。

而在大賣場開店數量大減之后，各大超市集團也紛紛嘗試精品超市和中小型生鮮超市，以應對消費者需求變化。快時尚及奢侈品中的老牌開店速度減緩后，新興品牌則加快了拓展步伐，例如快時尚中的NEWLOOK、MJSTYLE、SPAO、OLDNAVY，輕奢中的Michael Kors、MCM、Tory Burch、Kate Spade。

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