中國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)如今正面臨著“悲喜交雜”的局面。一方面，自2011年起，由于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展利好不斷，吸引了眾多不同背景的企業(yè)紛紛涌入購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，更有不少企業(yè)提出了宏偉的加速擴(kuò)張計(jì)劃（諸如五年開(kāi)業(yè)百家購(gòu)物中心等），導(dǎo)致我國(guó)新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目持續(xù)放量增加。另一方面，由于實(shí)際商業(yè)大環(huán)境的制約及部分地區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)能過(guò)剩帶來(lái)的惡性競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致大量項(xiàng)目不得不延期開(kāi)業(yè)。
對(duì)此，資深購(gòu)物中心專家禹來(lái)指出，事實(shí)上，目前我國(guó)規(guī)劃的購(gòu)物中心項(xiàng)目中有1/2開(kāi)不了工，開(kāi)工的又有1/2開(kāi)不了業(yè)，開(kāi)業(yè)的有1/2難以盈利。也就是說(shuō)，中國(guó)購(gòu)物中心能成功開(kāi)業(yè)的只占1/4，營(yíng)運(yùn)成功的更是不足八分之一。而面對(duì)此局勢(shì)，各路開(kāi)發(fā)商的表現(xiàn)也是形色各異。
根據(jù)搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2013-2015年三年間，新增開(kāi)業(yè)項(xiàng)目超過(guò)10個(gè)的集團(tuán)只有10家，除了萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、寶龍三大常年上榜的巨頭之外，銀泰、蘇寧、綠地、興隆、BHG、步步高、萬(wàn)科也成功上榜；新增5至9個(gè)開(kāi)業(yè)項(xiàng)目的集團(tuán)只有15家，如屈居11位的凱德、永旺，而超過(guò)2個(gè)項(xiàng)目的集團(tuán)也僅有96家。
另?yè)?jù)搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，截至2015年底，大陸地區(qū)僅有200來(lái)家集團(tuán)擁有2家以上的已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心。而這些集團(tuán)麾下，各類購(gòu)物中心總計(jì)數(shù)量也僅有約千余家，在全國(guó)已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目中占比20％。這相較于全國(guó)百貨和超市業(yè)態(tài)（各擁有200來(lái)家連鎖集團(tuán)）高達(dá)80％的市場(chǎng)集中度而言，可謂是市場(chǎng)集中度非常之低。
一、2013-2015年開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心最多的150家集團(tuán)
我們針對(duì)其中開(kāi)業(yè)項(xiàng)目最多的150家典型集團(tuán)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)研究，發(fā)現(xiàn)在2013-2015年，購(gòu)物中心新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目可謂是被三分天下，商業(yè)零售商、購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商、住宅開(kāi)發(fā)商各占一方。
從總體來(lái)看，專業(yè)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商主要還是央企（如華潤(rùn)置地、大悅城地產(chǎn)）和外資企業(yè)（如凱德、太古、新鴻基、恒隆、瑞安、嘉里）以及民營(yíng)巨頭（如萬(wàn)達(dá)、印力等）的天下，而以住宅為主業(yè)的萬(wàn)科、世茂、中海等集團(tuán)也均加大了購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)，使得住宅開(kāi)發(fā)商和購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商的邊界越來(lái)越難區(qū)分。
同時(shí)，在傳統(tǒng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化的背景下，百貨、超市、電器數(shù)碼、家居市場(chǎng)乃至?xí)甑炔煌瑯I(yè)態(tài)商家也在集體向購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型。甚至從數(shù)量上而言，擁有商業(yè)零售商背景的新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心已經(jīng)超過(guò)了擁有住宅和購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商背景的新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目。
其中，在由商業(yè)零售商開(kāi)發(fā)的購(gòu)物中心中，擁有品牌資源優(yōu)勢(shì)的百貨集團(tuán)占據(jù)了半壁江山（韓國(guó)的樂(lè)天新世界，日本的高島屋永旺華堂，美國(guó)西爾斯等百貨企業(yè)均開(kāi)發(fā)有眾多大型購(gòu)物中心），甚至是在我國(guó)近三年來(lái)開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心最多的20大集團(tuán)中，百貨集團(tuán)也足足占了一半名額。而超市集團(tuán)如永旺、歐尚、步步高、正大、華潤(rùn)萬(wàn)家，電器數(shù)碼龍頭企業(yè)如蘇寧、華強(qiáng)、賽博、國(guó)美，家居建材集團(tuán)如紅星、宜家、月星、喜盈門，書店企業(yè)如鳳凰、誠(chéng)品，乃至原來(lái)?yè)碛袑I(yè)市場(chǎng)背景的五洲、中東、上億（原億豐）等集團(tuán)也均在大量投建購(gòu)物中心。
另就150家典型購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)麾下新增項(xiàng)目來(lái)看，雖然四大一線城市持續(xù)增長(zhǎng)，但由于其增速遠(yuǎn)不及三四線城市新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目的快速增加，這導(dǎo)致一線城市項(xiàng)目占比正在逐漸下降。而奢侈品銷售持續(xù)不景氣、奢侈品牌開(kāi)始實(shí)行謹(jǐn)慎開(kāi)店策略，也間接導(dǎo)致了——新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目中，高端項(xiàng)目較往年有所縮減，中高端輕奢定位及中端大眾定位購(gòu)物中心項(xiàng)目數(shù)量大幅增加。
TIPS：如將純購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商定義為只專注開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)且不賣鋪的企業(yè)，則只有永旺、宜家薈聚、SM、崇邦、恒隆、太古、新鴻基、百聯(lián)、王府井等極少數(shù)企業(yè)是名副其實(shí)。
二、2013-2015年最受購(gòu)物中心歡迎業(yè)態(tài)新開(kāi)店情況比對(duì)
在各路開(kāi)發(fā)商群雄逐鹿之時(shí)，最受購(gòu)物中心歡迎的各大商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展也是“波詭云譎”。
近年來(lái)，由于傳統(tǒng)業(yè)態(tài)門店總數(shù)漸趨飽和，除了電影院、兒童樂(lè)園、電玩城由于新品牌頻出能夠保持新開(kāi)業(yè)門店數(shù)不斷增加之外，大賣場(chǎng)、百貨、快時(shí)尚、服飾等業(yè)態(tài)新開(kāi)業(yè)門店數(shù)量均在2014年達(dá)到頂峰后，于2015年出現(xiàn)大幅下滑，奢侈品牌新開(kāi)業(yè)門店數(shù)更是連跌三年。
不過(guò)，市場(chǎng)關(guān)閉了一扇門，也悄然開(kāi)啟了另一扇門。在大賣場(chǎng)、百貨、奢侈品牌的關(guān)店數(shù)量及新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心總數(shù)均于2015年創(chuàng)下歷史新高，購(gòu)物中心招商難度再上新臺(tái)階之際，文創(chuàng)書店、家居店的開(kāi)店數(shù)量則是連續(xù)三年猛增。只是就年新增門店總數(shù)僅有數(shù)十家而言，仍難以滿足每年計(jì)劃開(kāi)業(yè)的600-700家新購(gòu)物中心（當(dāng)中，不少項(xiàng)目不得不一再延期）的需求，何況其中相當(dāng)一部分門店還是選擇了已開(kāi)業(yè)數(shù)年、狀態(tài)漸佳的老場(chǎng)。
而在大賣場(chǎng)開(kāi)店數(shù)量大減之后，各大超市集團(tuán)也紛紛嘗試精品超市和中小型生鮮超市，以應(yīng)對(duì)消費(fèi)者需求變化。快時(shí)尚及奢侈品中的老牌開(kāi)店速度減緩后，新興品牌則加快了拓展步伐，例如快時(shí)尚中的NEWLOOK、MJSTYLE、SPAO、OLDNAVY，輕奢中的Michael Kors、MCM、Tory Burch、Kate Spade。
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