隨著全國知名商業地產集團2015年年報披露潮的告一段落，一些集團商場租金收益、未來規劃等不為人知的秘密也被曝光。究竟，在2015年全國社會消費品零售總額同比增速呈現緩慢回升、區域經濟發展從規模擴張轉向質量提升、商業地產投資回歸理性、開發商漸趨謹慎抱團拿地分散風險的局勢下，各大集團旗下購物中心、商業項目的生存狀況如何？

從2015年營業額來看，據搜鋪網統計數據顯示，在2015年，全國商業項目中只有近190家業績超過15億元。其中，全年銷售業績超過18億元的購物中心項目約有78家。排名榜首的是南京德基廣場1-2期，2015年總業績70.2億元；第二名深圳萬象城1-2期，2015年總業績62億元；第三名廣州正佳廣場（含友誼百貨），2015年總業績60億元......

而從購物中心核心利潤來源——租金數據來看，據搜鋪網統計，截至2015年12月31日，全國商業項目中只有不到十家2015年租金收入超過了十億元，且以香港項目占絕大多數。其中，全球最具效益的商場之一——香港海港城購物中心的租金收入上升5％至港幣59.49億元，出租率維持在將近100％的水平；內地桂冠則被上海港匯恒隆廣場摘得，其2015年租金收入（剔除辦公樓）按最新匯率換算后為人民幣10.05億元。

一、各大知名集團旗下購物中心租金統計分析

TIPS：表格及下文中所列“每平方米平均租金”=2015年租金/商場建面/365天，但由于本表中沒有考慮空置及免租因素，故事實上每平方米實際出租面積的平均租金將比本表中數值要大。

1、香港零售疲弱 多項目租金表現仍強于內地

從區域來看，雖然2015年香港零售業表現疲弱，但香港商業項目的每平方米平均租金仍普遍高于內地商業項目。諸如在2015年，九龍倉旗下香港海港城購物中心、香港時代廣場、香港荷里活廣場，和黃長實旗下尖沙咀1881 Heritage，新鴻基旗下香港屯門VCITY等項目的每平方米平均租金就均超過20元/天/m2，最高者甚至達到159.8元/天/m2。遠遠超過內地商業項目典范——北京西單大悅城、北京朝陽大悅城、廣州天河城、深圳萬象城、重慶北城天街等。

2、多個典型商業項目分析

從單個項目租金來看，全球最具效益的商場之一——香港海港城購物中心的租金收入上升5％至港幣59.49億元，出租率維持在將近100％的水平，在香港購物中心中依舊名列前茅。究其原因，大概是海港城作為香港知名地標式商場，占據尖沙咀“黃金一方哩”優勢地段，云集了眾多全球知名品牌，形成了集聚效應，且項目自身致力于租戶組合優化，經常引進朝氣蓬勃的生活時尚品牌、舉辦別出心裁的推廣活動，為顧客帶來源源不斷的驚喜和新鮮感，因而備受零售商親睞。

而內地租金冠軍——上海港匯恒隆廣場，其2015年租金收入（剔除辦公樓）增加3％至11.96億港幣，同一集團位于上海南京西路的恒隆廣場的租金收入則增加9%至8.85億港幣。而這也是恒隆集團在內地最為賺錢的兩個項目，貢獻了超過六成的內地收入。其他包括濟南恒隆廣場、天津恒隆廣場、無錫恒隆廣場、沈陽市府恒隆廣場、沈陽皇城恒隆廣場、大連恒隆廣場六座購物商場的租金收入共為12.06億港幣。

TIPS：上海港匯恒隆廣場在2015年取得佳績后，資產優化計劃將于2016年底開展。商場計劃引入多個特色餐飲品牌，致力提升項目以滿足市場需求。同時，商場還支持租戶進行提升工程，當中已落實裝修或在計劃中的品牌包括馬克? 雅可布（Marc Jacobs）、蔻依（Chloé）、登喜路（Dunhill）、雨果博斯（Hugo Boss）、蔻馳（Coach）、邁克高仕（Michael Kors）及特斯拉汽車（Tesla）。這或將在一定程度上影響該商場2016年銷售額及租金收入。

此外，最讓人驚訝的當屬和黃長實旗下位于香港尖沙咀的1881 Heritage項目。雖然該項目2015年租金收入按照最新匯率折算后僅有7億元人民幣，卻由于項目的建筑面積之小（僅有1.2萬平方米，2層），而創造出了159.8元/天的每平方米平均租金，力壓香港海港城購物中心。究其原因，或因為這是香港第一個由私人企業參與發展的古跡活化再用項目，吸引了諸多精品酒店、高檔餐廳酒吧、奢侈品牌旗艦店聚集，而這些品牌幾乎都有著較高的租金承受能力。

3、多個典型商業項目類型分析

從項目所屬類型來看，很明顯，位于北上廣深、香港等一線城市核心商圈的香港海港城、香港時代廣場、上海恒隆廣場、上海港匯恒隆廣場等都會型購物中心的每平米租金收入要遠遠高于占據二線城市核心商圈的成都IFS購物中心、杭州萬象城。

部分典型核心商圈都會型購物中心租金比對↓

而對于擁有相同（或相近）建筑體量的商業項目而言，香港荷里活廣場、黃埔新天地兩大項目的租金表現要優于內地項目。

部分典型區域型購物中心租金比對↓

至于街區型購物中心的租金表現，則以匯聚眾多知名奢侈品牌旗艦店的香港尖沙咀1881 Heritage領先，位于一線城市的上海新天地（南里北里）、上海新天地時尚次之，位于二三線城市的武漢天地、重慶天地、佛山嶺南天地等項目緊隨其后。

部分典型街區型購物中心租金比對↓

二、各大集團商業物業總租金比較分析

1、恒隆旗下高端商場低迷

從各大集團來看，2015年恒隆集團整體物業租賃的租金收入上升7%至港幣83.3億元。其中，內地物業組合的租金收入增長6%，主要受惠于自2014年第三季起相繼開業的多項物業的租金收入貢獻。而內地物業組合占集團物業租賃的租金收入及營業溢利的百分比，分別為56%及49%。香港物業組合的租金收入錄得8%的穩健增長。

另有相關數據顯示，恒隆代表的傳統奢侈MALL在二三線城市的發展并不理想，已遇發展瓶頸。其中，地段是一大因素。同一個城市，上海恒隆的租金要比港匯高2.42倍，沈陽市府恒隆的租金比皇城恒隆高1.79倍；另一個原因大概要歸咎于眾多國際高端品牌暫緩擴張計劃，由于許多高端品牌在內地二線城市均面對困難的經營環境，出現銷售額下跌的情況，部分甚至撤出市場。這直接影響了沈陽市府恒隆廣場和無錫恒隆廣場的出租率，分別下跌至87%及72%。

至于未來計劃，恒隆將進一步瞄準中國內地市場。該公司經營負責人、董事長陳啟宗表示，在2018-2019年，將在云南省昆明和湖北省武漢開設新店。此外，上海2家旗艦店也將相繼重新裝修。今后計劃每年投入50-60億港元。

2、九龍倉對2016不悲觀 有能力維持增長

九龍倉集團2015年香港投資物業收入增加7%至港幣121.65億元，營業盈利增加6%至港幣105.16億元。內地投資物業收入上升16%，達港幣23.05億元，營業盈利則上升25%，達港幣12.43億元。其中，香港海港城商場部分的收入上升5%至港幣59.49億元，出租率維持于幾近100%的水平。成都國際金融中心商場的收入上升25%，達人民幣6.05億元，商場的出租率幾達100%。

2016年，九龍倉內地發展物業的銷售目標為240億元。目前，九龍倉正在內地核心城市以香港海港城為模板開發五個國金中心項目，分別位于成都、無錫、重慶、長沙、蘇州。其中，長沙國金中心設有占地23萬平方米的大型購物商場，目前，超過75%的總零售面積正招租或處于洽商租約的階段，第三間尼依格羅酒店將會在長沙國金中心開幕。重慶國金中心設有一個面積10.2萬平方米的商場，目前超過85%的面積正向租戶招租，整個項目預期于2016年全部竣工，商場計劃于2017年年初開幕。蘇州國際金融中心計劃于2017年竣工。長沙時代·奧特萊斯預計于2016年竣工。

3、大悅城地產投資物業租金多維增長

大悅城地產2015年投資物業租金收入為21.84億元，其中7個運營大悅城零售租金收入為17.31億元，同比增長14%。拋除2015年底開業的成都大悅城與上海大悅城二期，在6個已開業大悅城項目中，西單大悅城仍然是租金收益最高的項目，租金收入為6.26億元，平均租金為1072元/月/平方米。

2016年，大悅城地產計劃發展3-4個項目，目前正在西安、蘇州、武漢等地選址，大本營北京也在積極找地中。這與過去九年7座大悅城的拓展速度相比明顯提速。

4、萬達商業進入最大調整之年

萬達商業地產2015年租賃收入144億元，完成年計劃的101.1%，同比增長30.7%；租金利潤占萬達商業利潤比重預計超過35%。

2016年，萬達商業計劃收入約1300億元，雖然收入目標下調，但凈利目標將保持兩位數增長；房地產合同收入約1000億元；竣工入伙收入約1100億元；開業55個萬達廣場，數量相比2015年翻番；租金收入約195億元；開業14個酒店，收入61.4億元；新增持有物業580萬平方米；新發展項目71個，其中文旅項目1個、重資產萬達廣場3個、輕資產萬達廣場54個。

5、華潤置地多盤全域布局 多產品組合發力

華潤置地2015年全年投資物業實現租金收入65.4億港元，與2014年27個已投入運營持有投資物業租金收入54.36億港元相比，同比上升20.3%。據其年報顯示，2015年華潤新開業的購物中心有青島萬象城、贛州萬象城、合肥萬象城、淄博萬象匯、沈陽鐵西萬象匯以及長沙萬象匯等六個購物中心，開幕日店鋪開業率平均為87.9%。

未來三至五年內，公司重心仍在發展商業物業。總裁唐勇曾表態，2017年和2018年，華潤置地將迎來商業項目開業的高峰期。持有型物業將是華潤置地抵抗行業風險的重要資產，到2017年，華潤置地的商業地產單獨剝離的估值相當于一家市值1000億元的上市公司。

6、龍湖地產租金強勁增長

截至2015年12月31日，龍湖成功實現西部、華北、華東三大板塊布局，旗下已開業商場面積達150萬平方米，整體出租率達到95.9%。租金總額達15.0億元，扣除營業稅后的租金收入達14.2億元，較上年上升61.5%。其中，天街、星悅薈、家悅薈租金占比分別為85.5%、12.2%和2.3%，租金收入的增長率分別為66.2%、47.2%和3.9%。

2016年，龍湖地產的銷售目標為620億元，將更關注盤面健康、戰略堅定、面向未來的可持續增長。

7、恒基兆業地產香港、內地租金同增

2015年，恒地香港地區應占租金總收入為64.04億港元，較上年增加7%。內地業務應占租金總收入增長18%至17.48億港元。李兆基表示，盡管面對經濟增速下滑的壓力，內地經濟增長預期仍有6.5%，并不算差。

未來，公司將繼續在一線及具有潛力的二線城市積極物色優質住宅及辦公項目，繼續與內地開發商合作開發。

8、新鴻基內地投資集中一線

在2015年租金收入方面，連同合作項目租金計算，新鴻基總租金收入按年上升7%至港幣103.51億港元；凈租金收入按年上升7%至港幣79.43億元。在內地，截至2015年12月底，按所占樓面面積計算，集團在內地的土地儲備為7040萬平方呎，已落成投資物業占1170萬平方呎，其中約80%位于一線城市如上海、北京和廣州的優越地段。

2016年，集團預計多個內地項目將在本財政年度下半年完工，按所占權益計算，總樓面面積逾90萬平方呎，其中兩個項目為占40%權益的杭州萬象城第二期C，以及占33.3%權益的廣州IGC商場。香港方面，已于2015年9月開業的元朗大型商場形點一期，最后階段的翻新工程將于2016年首季完成。天晉II基座六萬六千平方呎的零售樓面——天晉滙第一期已接近全部租出，預計在2016年上半年開業。

9、太古地產內地增長加速

2015年，太古地產香港零售物業的應占總租金收入合共港幣28.13億元。內地投資物業應占總租金收入增長14%至港幣24.63億元。

關于未來計劃，太古地產將于2016年預期落成的物業有上海興業太古匯、美國佛羅里達州邁阿密市Brickell City Centre。于2017年落成的物業有香港東涌市地段第11號、新九龍內地段第6312號；于2018年落成的有常盛大廈重建項目、黃竹坑道8-10號。此外，太古地產香港殷然物業預期將于今年落成，2017年交樓。

10、嘉里建設租金收入大漲26%

2015年，嘉里建設中國已竣工投資物業組合所錄得的租金收入及其他收費為28.97億港元（2014年：22.94億港元），毛利增長25%至22.72億港元（2014年：18.21億港元）。2016年，嘉里建設銷售目標為130億港元，其中香港60億港元，內地為70億港元。

11、瑞安房地產2015年租金收入15.39億元

2015年，瑞安房地產的租金及相關收入（不包含酒店經營收入）由2014年的人民幣12.78億元增長20%至人民幣15.39億元，反映由2014年起陸續開業的虹橋天地所帶來的新增收入貢獻，以及瑞安房地產集團現有物業組合的出租率和租金收入增長所致。

目前，瑞安房地產在上海、重慶、武漢、大連和佛山中心地段有八個處于不同開發階段的項目，土地儲備達1180萬平方米（940萬平方米發展為可供出租及可供銷售面積，240萬平方米為會所、停車位和其他設施）。

2016年集團預期有更多零售物業將完成，包括位于上海太平橋的新里、上海瑞虹天地的月亮灣、武漢天地的壹方購物中心，以及佛山嶺南天地的嶺南站購物中心。

12、寶龍地產核心業務穩中推進

2015年，寶龍地產租金及物業管理服務收入約人民幣11.01億元，較2014年增加約20.7%；凈利潤約人民幣23.35億元，較2014年上升約54.9%。

2015年，上海的奉賢寶龍廣場、寶山寶龍廣場、臨港寶龍廣場，浙江杭州的蕭山寶龍廣場、富陽寶龍廣場，江蘇的鎮江寶龍廣場以及青島的膠州寶龍廣場均先后成功開業。其中，上海臨港寶龍廣場的開業率達90%以上，上海奉賢寶龍廣場開業三天客流創下50萬人次的紀錄。至此，寶龍地產在全國開業運營的商場達到25個，在營面積約211萬平方米。

2016年，寶龍地產將進一步提高銷售目標至人民幣150億元。在新開項目方面，2016年寶龍將新開5個商場，其中包括位于上海的七寶寶龍城總部項目，全年可租賃面積將進一步上升至260萬平方米。

13、銀泰商業未來以輕資產模式擴張

2015年，銀泰商業租金收入增加67.8%至人民幣9.12億元。2016年，集團計劃與更多淘品牌合作，以在實體店內出售其商品，目前已有約580個銀泰線下品牌在線上銷售。2016年還將對2-3個門店進行資產證券化。公司未來希望輕資產的發展戰略，可以改善公司現金流。比如公司2016年計劃新開5個門店都為租賃門店形式。

14、新城控股加速謀劃發展新版圖

2015年，新城控股實現租金收入約1.54億元，其中上海青浦吾悅廣場租金收入3931.2萬元，蘇州吳江吾悅廣場租金收入476萬元，張家港吾悅廣場租金收入750萬元，鎮江丹陽吾悅廣場租金收入73.6萬元，常州武進吾悅廣場租金收入5270.2萬元，常州吾悅國際廣場租金收入4789萬元。

2016年，新城控股計劃開業商業項目累計達11個。并計劃在2017年擁有40個新城的商業綜合體，2020年將這個數字擴大到80個。

（搜鋪網商業地產研究院整理報道）