據最新的數據顯示，昆明人均商業面積已達4平方米，超過了上海和中國香港。“人少，鋪多”是昆明商業地產當前非常尷尬的現狀。那么，投資商鋪還有得賺嗎？

昆明風之鈴地產咨詢公司總經理楊蕾直言：“當前或短期內，個人投資商鋪、寫字樓風險要超過住宅。”

商業地產從香餑餑變成燙手山芋

早在2013年底，全國就有近4000家購物中心，累計商業建筑面積已達2億平方米，到2015年達到4500多家，建筑面積達到3億平方米。

云南某房產公司商鋪營銷經理趙女士表示，自2010年后，商業地產的年均投資額快速增長，其投資額增速已開始超過住宅，投資回報率很高，誰投誰賺錢。“那幾年，只要手里有錢，在昆明某些商業綜合體里買下三兩間鋪面，不論轉手還是出租，投資回報率一般在8%—10%。”

在房產調控常態化的背景下，住宅投資將明顯放緩，商業地產因此而受益。“住宅限購但商鋪不限購，手里握著閑錢，依然瞄準房地產市場的"炒房人"搖身成了"炒鋪人"。”

昆明風之鈴地產咨詢公司總經理楊蕾拋出一組數據：2016年5月最新的數據統計顯示，昆明市區常住人口約為350萬，而人均商業面積已達4平方米。這個數據年年在更新，2013年這個數據僅為3平方米，2015年達到3.5平方米。

該數據已超過上海和中國香港，試問哪有那么多人需要購物？高企的人均商業面積也導致近段時間商業地產圈各類事件不斷：5月7日，環城西路文化空間的售樓部被開發商自己給砸了，究其原因，開發商說已入駐的商家失去了投資信心，選擇退鋪，所以沒錢經營下去，只有退場，所以砸了算了。

這在楊蕾看來，商業廣場利潤下降、鋪面難售出，絕不僅僅只是電商沖擊導致的。她說：“有相關數據表明，國內網絡交易量占社會零售品消費市場比重為12%-14%，也意味著仍有大量的人選擇在實體店消費。可昆明商業地產已走到如此尷尬境地，肯定有多層次原因。”

開發商一窩蜂 導致商業地產過剩

楊蕾說，不只是昆明，包括西南地區乃至全國都存在商業地產過剩的情況。

云南財經大學不動產投融資研究中心主任周大研此前也做過預判，昆明本地房地產平均去庫存時間不會低于兩年半，其中住宅去庫存的時間相對會短一些，一年多可完成；寫字樓一類，可能需要3-4年；商鋪去庫存時間就更長，預計要6-7年。

楊蕾認為，導致商業地產庫存高漲主要有幾方面原因：此前，國家限購住宅，開發商轉身就去蓋商業樓宇，一窩蜂進去，越建越多，過剩在所難免；其次，規劃存在問題，城市規劃商業用地數量過猛，有些區域周圍還沒有建住宅，就已經規劃了商城或者寫字樓；還有就是互聯網帶來的沖擊。

商業地產和寫字樓，從長遠發展看，都得以運營為先。楊蕾認為，一個商業項目必須由好的企業團隊去整體運作，一些開發商急功近利，把整體切割成小鋪面來賣，以圖快速獲得現金流，可整個商業項目四分五裂，顧客體驗差，不愿光顧，長此以往，退租、退鋪的局面自然就出現了。

“一個商場，必須贏造一種好的氣氛，讓顧客在其中有不一樣的體驗。現在的商場就好比"養一個美女"，開發商卻只想把"美女"快點嫁掉，這種急功近利的行為，就不可能實現投資增值。市民跟進買鋪面，風險很大。”楊蕾說。

未來，一大批靠切割賣鋪的商業地產項目被淘汰后，一定會催生出另一批主題鮮明、個性獨特且體驗豐富的項目來，比如兒童主題商業、書店主題商業等注重體驗又充滿文化意味的商業地產。楊蕾認為：“個人投資只有跟著這些會運營、懂打理的企業走，才有賺頭。”

新小區大量臨街商鋪出售難出租難

都市時報記者走訪了昆明10余個近兩年內交房的新小區，驚訝地發現：超過8成的小區臨街鋪面均存在“出售難、出租難”的情況。

以2015年3月交房的蘭亭上錦二期為例，一期與二期中間的春州路上臨街鋪面，交房一年來，僅零零散散地開了7家商鋪，以水果店、小賣部、菜店為主，而樓上、樓下剩余數十個門臉房未見有人接手。

一家店鋪老板說：“現在不管是買鋪還是租鋪做生意，風險都很大。如果直接把鋪面買過來，又怕新小區入住率不高，最后砸在手里；從別人手里租鋪做生意，租價權控制在人家手里，一年租金浮動1%-5%，也難以承受，所以總體風險很大。”

創業青年顧斌說，現在線上線下“差距實在太大”。以天貓為例，一個商家入駐天貓只需要繳納一年3萬或者6萬的技術年費，其余成本則是交易額傭金支出以及保證金。而線下，昆明一個商場普通位置60平方米商鋪，每月租金支出要達到10萬—20萬元不等，還不包括諸多流通環節、人力成本、電費、物業費等各類費用。

“身邊初創業團隊要租辦公場所，首選小區住宅。畢竟，昆明各小區閑置空房很多，租金相對便宜。這樣一來，商業地產開發商的日子就更難過了。”顧斌說。

【經濟觀察】

云南大學經濟學院博士生導師、教授徐光遠認為：

做商業地產重在運作而不是炒作

原昆百大集團商業管理有限公司董事總經理梅永豐表示，跟電商相比，實體零售業租金貴，流通成本、人力成本、營銷成本都很高，這也直接導致價格上沒有優勢。

他認為，未來的商業體會逐漸過渡到“綜合體驗模式”，零售在一個商場的比重會大幅下降，餐飲、休閑娛樂又大幅度提升。“現在你就能看到，在一個大型的商場里，除了有大量的餐館外，還有4D電影院、健身房、瑜伽館、美容院，甚至教育培訓機構。這些都是電商做不了的，所以這方面的比重會持續增加。”梅永豐說。

云南大學經濟學院博士生導師、教授徐光遠說，經濟學供求是個鐵律，供過于求，肯定要降價，“蓋房子需要人來住，如果人口數量不夠，蓋那些房子不等于就是閑置、空置，養老鼠嗎！我認為，現在要放緩建設速度，把精力放在去庫存上面”。

對于商業地產，徐光遠指出“運營必須大過炒作”。他舉了個例子：滇池路有一個商業項目，把明星找來炒作幾次，明星走了，就冷落了，到頭來，明星們賺得盆滿缽滿，地產老板們還是虧得一塌糊涂。所以做商業地產，重在運作，而不在于炒作。

（來源：都市時報 記者：王海濤）