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主題:全國房企上半年業(yè)績:萬科居首 萬達(dá)急速墜落

諸振家

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全國房企上半年業(yè)績:萬科居首 萬達(dá)急速墜落

時(shí)間如白駒過隙,無跡可尋。房地產(chǎn)人尚未來得及停下匆忙的腳步,仔細(xì)品味和反思這半年來的得與失,就已經(jīng)走到了年中節(jié)點(diǎn)。

這半年來,一直縈繞在我們耳邊的是地王迭出,是房價(jià)飛漲,似乎所有有能力的企業(yè)都奔忙于熱點(diǎn)城市舉牌圈地,銷售仿佛已經(jīng)不再是困擾企業(yè)的問題。

怎樣才能更直接地觀察這半年的房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)?通過企業(yè)銷售、通過熱點(diǎn)城市樓市盤點(diǎn)分析,這些都是我們常用的,也一直不會(huì)過時(shí)的選擇。

7月1日,觀點(diǎn)指數(shù)長期跟蹤房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn),捕捉到精準(zhǔn)而全面的市場數(shù)據(jù),并在此基礎(chǔ)上發(fā)布“2016上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP20”。

這半年,中國房地產(chǎn)在供給側(cè)改革節(jié)奏下“去庫存”道路上大步前行,從一線城市到二線城市,樓市成交、土地出讓都呈現(xiàn)許多供不應(yīng)求的狀況。即便是政策從寬松轉(zhuǎn)向收緊,去杠桿化開始成為樓市的主題,仍然沒有改變上半年中國房地產(chǎn)的一片“紅火”。

當(dāng)然,火熱的市場并不是所在皆是,而是僅僅存在于最大型、最受重視的一批城市,對于數(shù)量眾多的三四線城市而言,這半年仍然在“去庫存”的征途上跋涉。

值此半年節(jié)點(diǎn),充分分析和總結(jié)上半年的房企表現(xiàn)和行業(yè)規(guī)律,對下半年如何走得更好,會(huì)有更多啟示與幫助。

企業(yè)觀察:“萬恒碧”搶頭條五房企半年超千億

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當(dāng)“2016上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP20”榜單呈現(xiàn)出來,幾乎會(huì)讓人們認(rèn)為這份榜單與往年全年榜單沒有多少差別。

一共有5家房企僅用半年時(shí)間就完成了千億銷售,加上一家接近完成千億的房企,與往年7家房企全年銷售超千億的表現(xiàn)似乎沒有多少差別。

1、萬科重組“案”

對于一直占據(jù)榜首的萬科而言,雖然業(yè)績表現(xiàn)沒有回落,但這半年是萬科管理團(tuán)隊(duì)非常“艱難”的日子。肇始于2015年底寶能舉牌的“萬寶之爭”,經(jīng)過半年的持續(xù)演變,劇情之曲折離奇,堪稱行業(yè)首屈一指。

3月份深圳地鐵重組方案出來之后,人們以為“萬寶之爭”即將塵埃落定,但很快萬科大股東華潤就發(fā)出了不同的聲音。6月份,萬科兩大股東華潤、寶能聯(lián)合否決了萬科與深圳地鐵的重組方案,并提出了對董事會(huì)管理層的罷免議案。

“天要下雨、娘要改嫁”,在股東周年大會(huì)召開前一天,萬科董事會(huì)主席王石發(fā)布了這樣一條意味深長的博客。是宣戰(zhàn)還是窮途末路?萬科重組案下一步會(huì)如何?萬科這一“事變”,對于中國房地產(chǎn)企業(yè)群體的影響又是什么?

觀察這半年的房地產(chǎn)行業(yè),萬科重組是我們無論如何都無法繞開的事件,最終結(jié)果如何必然會(huì)對行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。最直接的影響,則是萬科下半年的銷售業(yè)績與團(tuán)隊(duì)表現(xiàn),我們將繼續(xù)跟蹤和觀察。

2、恒大的野望

緊隨萬科之后的是恒大,這是一家擁有著“大雄心”的民企。雖然資本市場和機(jī)構(gòu)并不看好恒大,甚至有的說“看不懂”恒大,但恒大這半年銷售依然突飛猛進(jìn),并購擴(kuò)張與公開市場拿地齊頭并進(jìn),以令人吃驚的速度發(fā)展成為中國房地產(chǎn)企業(yè)群體中實(shí)際上的“第二強(qiáng)”。

以恒大投資足球的風(fēng)格來看,“要做就做到第一”,肯定是許家印最想做的事情,再加上萬科受重組事件的影響,也許年底的時(shí)候,我們會(huì)發(fā)現(xiàn)更多的意外。

特別值得注意的是,恒大地產(chǎn)在6月份的股東周年大會(huì)上,通過了將公司名稱改為“中國恒大集團(tuán)”特別議案,其中所蘊(yùn)含的意義眾人皆知。正所謂,有句話這樣說的:夢想總是要有的,萬一實(shí)現(xiàn)了呢?

3、“黑馬”碧桂園

說碧桂園是“黑馬”肯定很多人會(huì)感到奇怪,但碧桂園確實(shí)是“黑馬”:從2015年七家千億房企中“墊底”的位置,僅用半年時(shí)間就上升到了第三。

這種爆發(fā)式增長,碧桂園是有“前科”的,最初也是在所有人都沒有注意的情況下,一舉進(jìn)入千億俱樂部,并一直數(shù)年在七家千億企業(yè)中占據(jù)一席之位。

2016年,碧桂園憑借眾人印象中“去庫存艱難”的三四線城市大量項(xiàng)目去化,在6月第一周就公告宣布錄得千億銷售金額,半年業(yè)績距離去年全年1401億也已不遠(yuǎn),同比增長率則超過160%。

看起來,碧桂園這大半年雖然都在拼命地叫賣馬來西亞的超級大盤森林城市,但國內(nèi)的業(yè)務(wù)也沒有耽誤多少。基于這樣的業(yè)績表現(xiàn),碧桂園在6月6日公布,2016年全年銷售規(guī)模有望突破2000億元。

碧桂園今年已為銷售業(yè)績定下遞進(jìn)的“奮斗目標(biāo)”與“尖叫目標(biāo)”,在1680億元的保底任務(wù)完成之后,將沖刺“奮斗目標(biāo)”和“尖叫目標(biāo)”。至于“尖叫目標(biāo)”是什么?也許不用到年底就會(huì)揭開謎底。

4、綠地“夜雨”

千億企業(yè)中,萬科或許也沒有想到,原來全年銷售曾經(jīng)超過自己的綠地會(huì)跌落到第四,受困于商業(yè)與三四線高庫存,綠地仍然在調(diào)整轉(zhuǎn)型。

而且,所謂“屋漏偏逢連夜雨”,云峰事件讓綠地不得不費(fèi)力應(yīng)對,再加上300億規(guī)模定向增發(fā)要被腰斬,綠地這半年在資本市場上過得也并非一帆風(fēng)順。

雖然綠地的雄心仍然十分充足,但年度銷售目標(biāo)3000億似乎還遙不可及,能否實(shí)現(xiàn)就要看下半年有哪些突破性的表現(xiàn)。

5、央企在行動(dòng)

保利在5家千億房企中顯得比較“低調(diào)”,但其實(shí)不然,這半年從一線到二線各個(gè)熱點(diǎn)城市的土地市場,都有保利活躍的身影。6月23日,保利宣布增發(fā)90億元并引入泰康人壽為第二大股東,為其后續(xù)發(fā)展準(zhǔn)備了充足的能量。

與保利比較相似的還有中海,千億房企中也只有這兩家有央企背景。雖然中海不像保利在土地市場上活躍異常,但與中信之間已流傳大半年的重組在6月30日終于披露交易細(xì)節(jié)。

中海310億元向中信泰富、中信公司和中信股份收購121個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的大動(dòng)作,可以預(yù)見,雖然上半年中海已經(jīng)在千億房企中落后一步,但后續(xù)發(fā)展能量可能更加驚人。

榜單點(diǎn)評:分化在加劇前20強(qiáng)企業(yè)差距擴(kuò)大

縱觀榜單,中海800億之后房企銷售金額出現(xiàn)斷崖式下跌,排名第7-9位的華夏幸福、融創(chuàng)、華潤置地等企業(yè),半年銷售規(guī)模都在500億左右。

1、是誰在墜落?

不難發(fā)現(xiàn),分化中的房地產(chǎn)行業(yè),在銷售前20強(qiáng)中也出現(xiàn)了“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的分化趨勢。占得先機(jī)的千億房企群體,經(jīng)過連續(xù)數(shù)年的經(jīng)營之后,很輕易就將第八家之后的房企拋離越來越遠(yuǎn)。

唯一的例外是萬達(dá)商業(yè),正如觀點(diǎn)指數(shù)在“2016年第一季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額20強(qiáng)”中所述,萬達(dá)商業(yè)在2015年度銷售增長就已乏力,銷售繼續(xù)回落早已在意料之中,此前該公司已將2016年銷售目標(biāo)調(diào)至2015年銷售金額之下。

這半年,萬達(dá)商業(yè)或許已經(jīng)將重新爆發(fā)的希望寄托在私有化回歸A股上,但從3月30日宣布私有化起,萬達(dá)商業(yè)就一直在質(zhì)疑聲中度過。最新消息顯示,萬達(dá)商業(yè)第六大股東荷蘭養(yǎng)老基金公司(APGGroepNV)認(rèn)為私有化報(bào)價(jià)過低。

2、強(qiáng)弱仍有別

第10位的排名與萬達(dá)商業(yè)七家千億企業(yè)的身份并不相符,也許王健林在大造文化旅游城并抽空和迪士尼叫板之余,也需要關(guān)注一下企業(yè)現(xiàn)金流的根基之所在。

萬達(dá)商業(yè)之后10家企業(yè)中,半年銷售金額在400億之上的僅有兩家,300億規(guī)模的企業(yè)有5家,200億規(guī)模的是3家。

怎么樣可以更加生動(dòng)地形容行業(yè)的分化趨勢?5家八年300億規(guī)模的企業(yè)銷售之和,也沒有超過萬科1家的半年銷售。此外,5家半年千億規(guī)模房企的總銷售額,比其他15家企業(yè)的總銷售額更高。

萬科半年1800億的銷售,也是第20名企業(yè)魯能銷售額的6倍多。

3、規(guī)模化之爭

通過半年的觀察也可以發(fā)現(xiàn),在各大城市爭奪土地資源的房企中,也不乏這20家企業(yè)的身影。“規(guī)模化”雖然已經(jīng)被認(rèn)為是“落后”和應(yīng)該“摒棄”的模式,但房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際上從來就沒有脫離規(guī)模化發(fā)展的藩籬。

5家半年千億房企如果不通過大量拿地和并購擴(kuò)張,怎么可能維持如此龐大的規(guī)模以更快的速度增長?

500億、300億級的房企,也正是這半年中拿地(并購)較為激進(jìn)的企業(yè)群體,如果沒有足夠的資源進(jìn)行開發(fā),怎么才能進(jìn)一步擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模?

雖然房地產(chǎn)行業(yè)最著名的“博鰲房地產(chǎn)論壇”上,曾經(jīng)有過關(guān)于“后規(guī)模化”的爭論,但毫無疑問,在沒有找到其他路徑與模式之前,規(guī)模化仍然是各家房企必須落實(shí)的發(fā)展模式。

4、商業(yè)正黃昏

從20強(qiáng)榜單中可以發(fā)現(xiàn),受累于商業(yè)和三四線庫存的萬達(dá)商業(yè)、綠地等企業(yè),在榜單中的成績每況愈下。

強(qiáng)如千億房企,仍然會(huì)因?yàn)椴呗赃x擇與判斷失誤受到嚴(yán)重的影響,可以想象,其他未入榜企業(yè)如果受到相同的影響,對企業(yè)的發(fā)展會(huì)是沉重的打擊。

2014博鰲房地產(chǎn)論壇上,恒隆地產(chǎn)陳啟宗先生就已經(jīng)警示內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè),前些年商業(yè)地產(chǎn)大熱的時(shí)候開發(fā)建設(shè)了那么多商業(yè)物業(yè),最后“除了養(yǎng)老鼠之外,想不出還有什么用”。

作為中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域舉足輕重的代表性人物,陳啟宗先生的一再警示似乎沒有起到多少效果,而今,商業(yè)正黃昏。

5、下半年會(huì)怎樣?

2016下半年,對于中國房地產(chǎn)行業(yè)而言更加關(guān)鍵。

供給側(cè)改革不斷深入,房地產(chǎn)去庫存化形勢開始發(fā)生改變,一線和重點(diǎn)二線城市不斷收緊房地產(chǎn)政策,上半年一窩蜂涌入這些城市搶下大量地王的企業(yè),后市會(huì)不會(huì)受到政策影響?

當(dāng)一線和重點(diǎn)二線城市開始調(diào)控,三四線高庫存城市仍然是深水雷區(qū),房企將從何處突圍?更為關(guān)鍵的是,“去杠桿化”已經(jīng)成為懸在行業(yè)上空的最鋒利一把利劍,誰都不能忽視“去杠桿化”對于行業(yè)深刻影響。

下半年,房地產(chǎn)行業(yè)的主題仍然是“改變”,在這樣的時(shí)代潮流中,在一直不斷調(diào)整的新經(jīng)濟(jì)節(jié)奏中,房地產(chǎn)企業(yè)需要抓住不斷涌現(xiàn)與瞬間消失的各種機(jī)遇,以奠定未來長期的發(fā)展根基。

(來源:觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng))

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