8月24日，位于惠州市中心的新一城（目前已更名為“印象匯”），“印象匯”為印力集團(tuán)旗下購物中心品牌。新京報(bào)記者 李春平 攝
萬科為何130億收購黑石旗下的印力集團(tuán)？分析稱，收購印力或?yàn)槿f科管理層預(yù)留退路；印力在深圳、惠州的地產(chǎn)項(xiàng)目均位于繁華地段。
就在萬科股權(quán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)拉鋸14個(gè)月之時(shí)，萬科在8月21日公布了一筆近130億元的收購計(jì)劃，收購標(biāo)的為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)印力集團(tuán)。
雖然萬科此前已經(jīng)披露了引入深圳地鐵集團(tuán)的重組方案，但外界普遍認(rèn)為該方案在兩大股東寶能、華潤(rùn)雙雙持反對(duì)意見的背景下，或已難以實(shí)施。
而此次被收購的資產(chǎn)印力集團(tuán)，其身上曾經(jīng)擁有的華潤(rùn)背景，加之與萬科管理層關(guān)系密切的黑石集團(tuán)將因交易獲得大量現(xiàn)金，讓這起交易引來諸多猜測(cè)。業(yè)內(nèi)分析人士稱，萬科管理層或已在為自己準(zhǔn)備“退路”。
39億元換得印力多數(shù)權(quán)益
8月21日，萬科在深交所、港交所同時(shí)披露了2016年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告，同時(shí)，萬科H股還披露了收購黑石集團(tuán)名下商業(yè)地產(chǎn)公司的公告。
收購公告稱，萬科將通過成立投資基金，以128.7億元收購黑石集團(tuán)名下的商業(yè)地產(chǎn)公司印力集團(tuán)96.55%股權(quán)以及MWREF公司。黑石集團(tuán)聯(lián)營公司所管理的基金持有印力集團(tuán)及MWREF大多數(shù)股權(quán)。
投資基金組成包括萬科子公司Vanke SPV全資持有的有限合伙人I、持有50%權(quán)益的有限合伙人II以及持有40%權(quán)益的普通合伙人，該基金已經(jīng)于7月15日成立。萬科根據(jù)有限合伙協(xié)議擬出資5.83億美元(約人民幣38.89億元)。收購由投資基金全資附屬公司Vanke Rainbow具體執(zhí)行。
近130億元資金收購印力集團(tuán)，對(duì)萬科來說并非難事。半年報(bào)顯示，截至報(bào)告期末，萬科持有貨幣資金718.7億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長(zhǎng)期借款的總和292.9億元。
擁有如此高的現(xiàn)金儲(chǔ)備，在收購印力中，萬科卻選擇了尋求銀行的財(cái)務(wù)支持。除萬科出資部分外，剩余收購資金，由招商銀行提供財(cái)務(wù)支持。收購公告稱，萬科與招商銀行同意就有關(guān)投資總額達(dá)人民幣90億元的投資事項(xiàng)進(jìn)行合作。
根據(jù)投資基金的出資框架，在這項(xiàng)總額達(dá)到128.7億元的大宗收購中，萬科僅出資38.89億，便獲得了合資基金62.07%的權(quán)益。
被指為管理層退出“鋪路”
“萬科收購印力，進(jìn)而搭建一個(gè)新平臺(tái)，或成為此類收購的目的。持續(xù)加碼持股商業(yè)地產(chǎn)公司股權(quán)，可以理解為萬科在做積極轉(zhuǎn)型。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受新京報(bào)記者采訪時(shí)表示。
萬科執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營官張旭8月22日在萬科中期業(yè)績(jī)推介會(huì)上表示，打造一個(gè)為客戶提供更好服務(wù)的商業(yè)運(yùn)營平臺(tái)，是萬科十年戰(zhàn)略的重要組成部分，也是萬科轉(zhuǎn)型的重要組成部分，收購印力集團(tuán)正是基于這方面考慮。
但萬科收購印力集團(tuán)詳細(xì)信息一經(jīng)披露，讓外界猜測(cè)的萬科管理層阻擊寶能的“B計(jì)劃”浮出水面。此前萬科已經(jīng)披露擬收購深圳地鐵集團(tuán)資產(chǎn)，引入深圳地鐵集團(tuán)為第一大股東的重組預(yù)案。
市場(chǎng)傳聞的萬科“B計(jì)劃”，源于曾有人向港交所發(fā)出舉報(bào)信。今年7月上旬，有匿名人士向港交所遞交“爆料信”，稱由萬科總裁郁亮及執(zhí)行副總裁張旭主導(dǎo)的萬科管理層，正謀求透過收購黑石集團(tuán)資產(chǎn)，以保王石等人的控制權(quán)。
“爆料信”稱有關(guān)的資產(chǎn)分別是印力集團(tuán)和MWREF公司。收購價(jià)約為130億元人民幣，其中90億人民幣美其名為招商銀行的股本投資，但實(shí)質(zhì)是向招商銀行借貸，萬科會(huì)承擔(dān)35億元人民幣，其余的5億元人民幣則由綠景中國地產(chǎn)主席黃敬舒支付。
上述匿名信中的信息，與萬科8月21日公告內(nèi)容高度吻合。寫“爆料信”的匿名人士懷疑萬科“某些管理高層正在并購一個(gè)新的平臺(tái)，令他們即使被辭退，亦可以繼續(xù)以同一組人運(yùn)作”。更有媒體報(bào)道，黑石集團(tuán)將把出售印力集團(tuán)獲得的資金用于收購萬科股份，以提高萬科管理層在股權(quán)之爭(zhēng)中的話語權(quán)。
對(duì)此，張旭表示，媒體報(bào)道所謂黑石收購萬科股權(quán)或是參與增發(fā)，這些事情絕對(duì)沒有的。收購印力不存在給管理層準(zhǔn)備退路或出走平臺(tái)的說法。
但業(yè)內(nèi)對(duì)此存在不同看法。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，收購印力除了萬科業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型考量外，更多的是鞏固萬科管理層的地位。“此類投資，將使得萬科的業(yè)務(wù)更加復(fù)雜，或能夠構(gòu)成其他投資者持股萬科的新成本或壓力。”
依靠沃爾瑪起家的印力
被收購的印力集團(tuán)，身份也頗為特殊。資料顯示，印力集團(tuán)前身是深國投商用置業(yè)有限公司，曾是深圳國資企業(yè)深圳國際信托投資有限公司(現(xiàn)更名華潤(rùn)深國投)下屬企業(yè)。
印力集團(tuán)的發(fā)展，與零售業(yè)巨頭沃爾瑪密不可分。
1995年，深國投與沃爾瑪成立合資公司。2003年深國投商置設(shè)立，按照“訂單商業(yè)地產(chǎn)”開發(fā)模式，為沃爾瑪在國內(nèi)開發(fā)建設(shè)購物廣場(chǎng)。憑借與沃爾瑪?shù)暮献鳎?004年至2006年短短3年間，深國投商置拿下60多個(gè)項(xiàng)目。
時(shí)至今日，已更名為印力集團(tuán)的深國投商置仍和沃爾瑪有著密切關(guān)聯(lián)。新京報(bào)記者8月23日來到位于深圳福田區(qū)的深國投廣場(chǎng)，沃爾瑪中國總部辦公地址正位于深國投廣場(chǎng)寫字樓內(nèi)。深國投廣場(chǎng)所處地段較為繁華，即使是下午1點(diǎn)，前來購物、就餐的顧客仍絡(luò)繹不絕。
8月24日，新京報(bào)記者又來到惠州新一城(現(xiàn)已更名為印象匯)，該項(xiàng)目地處惠州市市中心核心地段，其中兩層為沃爾瑪超市，其余樓層包括餐飲、購物、娛樂等。當(dāng)?shù)厝耸勘硎荆m然商場(chǎng)規(guī)模在惠州當(dāng)?shù)夭⒉凰闾螅虻靥幨兄行姆比A地段，人氣一直很旺。
除了深國投廣場(chǎng)、惠州新一城，在珠三角、長(zhǎng)三角等地區(qū)，還遍布著多個(gè)由印力集團(tuán)開發(fā)運(yùn)營的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。印力集團(tuán)官網(wǎng)顯示，該集團(tuán)目前在國內(nèi)擁有30多個(gè)商業(yè)購物中心項(xiàng)目，產(chǎn)品線包括綜合體“印力中心”，購物中心系列“印象城”、“印象里”、“印象匯”、“新一城”。
2008年國際金融危機(jī)中，合作伙伴陷入資金危機(jī)，并相繼對(duì)深國投商置撤資，深國投商置的發(fā)展陷入危機(jī)，旗下多個(gè)項(xiàng)目被轉(zhuǎn)讓，股權(quán)也頻繁更迭。
華潤(rùn)曾低價(jià)甩賣印力股權(quán)
第一個(gè)掌控深國投商置的，正是此次萬科股權(quán)之爭(zhēng)中的另一主角華潤(rùn)。2006年華潤(rùn)集團(tuán)以17.4億元收購深國投商置母公司深國投，間接控股深國投商置。2009年，華潤(rùn)獲得深國投商置3個(gè)董事席位，成為實(shí)質(zhì)控制深國投商置的股東。
2012年，華潤(rùn)又以9.56億元價(jià)格，將其持有的深國投商置50%股權(quán)掛牌出售，深圳市龍柏宏易資本集團(tuán)旗下的龍柏商置基金接手。
以不到20億元的估值出售深國投商置，華潤(rùn)可謂低價(jià)甩賣。印力集團(tuán)2014年度總結(jié)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，截止到2014年底，印力集團(tuán)洽談并購項(xiàng)目60個(gè)，其中2014年完成項(xiàng)目并購9個(gè)，合計(jì)物業(yè)總價(jià)值超過1000億元。
對(duì)此嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，華潤(rùn)賣掉深國投商置，也許是從投資組合多元化的角度出發(fā)的。華潤(rùn)旗下?lián)碛腥A潤(rùn)城、華潤(rùn)萬家等零售體系，同屬商業(yè)地產(chǎn)的深國投商置儼如“雞肋”。
龍柏商置基金也沒持有深國投商置太久。2013年11月，黑石成為其戰(zhàn)略投資者，購入深國投商置40%的股權(quán)。2015年2月，在完全卸下國資背景后，深國投商置更名為印力集團(tuán)，并一度謀劃赴港上市。
“從目前印力的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來看，并沒有非常出眾的地方。這也可以讓萬科花費(fèi)不高的代價(jià)就拿下。更重要的是，這也有利于黑石順利實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)，利好后續(xù)的投資。甚至不排除后續(xù)黑石會(huì)投資持股萬科等，此類策略或都在萬科管理層的掌控之中。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。
（來源：新京報(bào) 記者：李春平）
