星城國際大廈街邊空空蕩蕩，廣告燈箱早已荒廢。

占據望京商圈的核心位置，有著6萬平方米的體量，卻閑置長達四年之久——這座被稱為商業“鬼城”的星城國際大廈，正以13億元價格尋找新東家。然而將近一個月遲遲無人接手。雖然此前星城國際大廈官方估價20億元，但目前已自降至7億元。如“鬼城”般常年空置，加上“法拍房”的身份，這些都令星城國際大廈的未來難以樂觀。

空置四年尋接盤俠

北京商報記者日前獲悉，北京望京的商業綜合體星城國際大廈正在尋找接盤俠的消息，該物業位于北京市朝陽區酒仙橋，總建面62099平方米，地上4層地下3層，營業面積42738.79平方米，為北京星城置業有限公司(以下簡稱“星城置業”)所有。

據悉，2012年9月，北京天健興業資產評估有限公司曾對星城國際大廈的地上4層地下3層總面積62099平方米的商業物業進行評估，估值約206004.32萬元。此外，目前望京酒仙橋附近的商業地產銷售單價為3.3萬-4.3萬元/平方米，以星城國際大廈所出售的62099平方米計算，總價應超過20億元。

北京商報記者發現，一位中原地產銷售人員今年7月28日曾發布微博寫到，“星城國際大廈地上4層地下3層總面積62099平方米，將于今年8月10日進行拍賣，起拍價約為14.08億元”。記者聯系到該銷售人員被告知，該物業為法拍房，如想看房，需與管理該物業的法拍公司進行聯系、協商，且該物業現已處于“流拍”狀態，一般情況下起步價即可成交，并透露，“該物業的整體標的額很大，在交易中不能直接與物業方聯系，購買法拍房要協調各相關部門主體聯系，再辦理程序、手續”。

據北京商報記者了解，當債務人(業主)無力履行按揭合約或無法清償債務時，而被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權，這過程中被拍賣的房子為法拍房。

而上述內部人士表示，業主擁有所售樓層的所有權，提出售價為13億元，并多次強調“物業在一大型資產管理公司手中，無任何法律及財務風險。如想了解更詳細的情況，需與物業主簽訂保密協議”。

據相關資料顯示，有公司曾對星城置業初始投資人民幣4863.78萬元，經逐年損益調整及計提減值準備，截至2006年底，長期投資賬面價值為零。

從紅極一時到商業“鬼城”

北京商報記者走訪星城國際大廈發現，其朝西向入口已經被封鎖線圍起，不能通行，西向門口裝飾已拆除，玻璃門落滿灰塵，無法看到內部情況。在建筑西北側有一入口可供進入，但通往星城國際大廈的二層、三層樓層未開放，四層僅有員工食堂及通往五層健身房的通道，其他位置均已被擋板圍封。地下二層，停車場進入純本百貨商場的入口已被擋板圍起，擋板仍標記為“純本百貨”的字樣。

星城國際大廈東北側的門已被北京市第三中級人民法院的封條于2016年8月5日封起。在門口旁邊的墻上張貼著一份落滿灰塵的“函件”，寫著關于施工協調的內容，時間為2013年7月8日。而透過玻璃窗可以看到，散落滿地的門窗、玻璃，不平整的土地，以及門外雜亂的木板，這一切都顯示出這里在封閉之前正處于裝修的狀態。

有附近居民向北京商報記者表示，從未聽說這里有商場，地上四層一直處于關閉狀態，而并未見其招商、營業，從未見有人員過往。

然而這里并不是沒有商場，早在六年前，一家北京純本百貨商場有限責任公司(以下簡稱“純本百貨”)打著“007”創新模式的旗號，即“0租金、0扣率、7天一結賬”，砍掉傳統百貨的多重代理環節，讓廠商直接面對消費者，吸引不少顧客，純本百貨與星城置業簽訂十年期限的《商場租賃合同》，將全國首家門店開在星城國際大廈，新穎的經營模式讓商場紅極一時，并在開業之初，依靠模式創新和瘋狂品牌推廣，創造商場單日的銷售業績超過600萬元的紀錄，而這樣的好成績也只是曇花一現，一段時間后純本百貨經營業績持續下滑，一度出現節假日免費停車場僅停放幾輛車的情況。純本百貨擬重新調整轉型，希望通過黃金、珠寶、鉆石、翡翠等飾品銷售扭轉經營困局，在2012年8月與星城置業簽訂了《(商場租賃合同)之補充協議》，重新約定十年的租賃協議，但轉型的裝修仍在進行的時候，純本百貨卻消失得無影無蹤，此后商場部分一直處于空置狀態。一位在星城國際大廈五層的工作人員表示，之前營業的商場倒閉后，未曾重新開業。

北京商業經濟學會秘書長賴陽對此表示，純本百貨雖然采用與普通商場或租賃模式不同的創新模式，但這并不符合商業發展規律。加之前期的大量宣傳、造勢為其帶去客流，但消費者的購物體驗不佳，商場便不能將客源牢牢把握在手。

對于純本百貨的閉店關張，曾經純本百貨的一線管理者更有發言權。北京商報記者聯系到純本百貨前任總經理胡乃璞，他向記者表示，純本百貨關店并不意外，物業主對百貨的盈利要求較多，但是想盡早得到資金收益并不現實。當初純本百貨的定位并不是很切合實際情況，在招商品牌引進組合、消費群的設定都存在一些問題，長此以往發展肯定受限。

能否重啟商業前景

然而，談到星城國際大廈日后的發展，多名業內人士均表示，商業部分如果能夠調整得當，會有很好的前景。賴陽分析，星城國際大廈處于一個較好的地理位置，會有一個好的發展前景。星城國際大廈附近有很多的居民區，會有商業需求。與其緊鄰的798藝術區，在餐飲、零售等方面的配套設施不是很完善，如果能把握好定位、仔細分析招商方向，應該會有好的發展。

“但作為法拍房，肯定會是產權方存在問題，業主負債，地產抵押，讓地產的形象大打折扣，一般收購方選擇這些存在資產、債務糾紛的項目會慎重。”賴陽說。

而胡乃璞認為，百貨業受電商的沖擊，同時打造一個新的百貨品牌不是一朝一夕能夠完成的。一個知名品牌的打造需要長期的推廣、建設，腳踏實地發展，需要做好品牌組合、設定好消費群，另外做好線上線下的結合，能進步的更順利一些。

在中國商業地產聯盟秘書長王永平看來，望京商圈有足夠的人流量和購買基礎，就有發展的機會。而星城國際大廈的經營面積只是從地下一層到地上四層，并不能滿足百貨、購物中心的運營體量，而百貨市場受到電商沖擊，望京商圈的百貨商場、購物中心已相對完善。可以嘗試一些差異化的特色主題設定，物業體量小，要避免大而全的形式。“星城國際大廈與798藝術區為鄰，可以嘗試在文創方向發展，與藝術區的資源聯系起來，銷售一些高質量的藝術衍生品是一種選擇。開設線下體驗店也是比較吸睛的招商選擇。”他說。北京商報記者 王曉然

2005年2月 星城國際大廈竣工

2010年11月 星城置業與純本百貨公司簽署十年租賃協議

2012年5月 純本百貨調整業態，轉為專營黃金珠寶并停業裝修，至今尚未開業

2012年8月 雙方重新簽訂租賃十年合約，首年1.87億元，逐年漲5%

（來源：北京商報 實習記者 王維祎）