導讀：本文將長春商業地產20年劃分為大航海時代、梁山時代、明星時代和寡頭時代，以各時代的標桿項目為例，將整個長春從過去到未來的商業地產格局、邏輯、趨勢通說一遍，不可不讀！

據說，新來的書記在一個很公開的場合這么談及對長春的第一印象：“城市不像城市，農村不像農村”。

這個偽滿時的亞洲大都市，新中國的工業搖籃，尤其經過近十幾年辛勤的房地產開發，在別的主力城市因為不可遏制的房事沖動數錢數的手酸眼花之際，堂堂大長春，如何為今天的書記呈現了這樣的景象？

老高本著領會領導、啟迪客戶、激發同行的專業態度，從成王敗寇的功利主義出發，發功盡利地分幾篇從商業、豪宅、流量盤、外來戶與坐地戶等幾個不同層面，為大家做一個簡單梳理，試圖一探這個獨特市場的獨特邏輯，以為朋友圈中的探討。

商業是所有地產大類中最為復雜的一路市場。但商業地產的開發與發展永遠離不開其最基本的維度：地段、商圈與城市關系。從此維度出發，以各階段、各類型的標桿項目為坐標，近二十年的長春商業地產發展，呈現出如下歸納“4個時代”的簡單脈絡：

長春商業1.0時代

大航海時代：城市紅利期的地理大發現

時間劃分：1998-2008前后，及至今日

斷代特征：當此時代，所有船隊出發時沒有海圖，海天混沌、不辨東西。最后的結果是，有人發現、占領了美洲新大陸，有人半路觸礁，有人占領了釣魚島成為原住民并漁獵至今。當然，還有人堅信仍有新大陸沒被發現，有人認定美洲大陸不是你某個人的美洲，也有人認為美洲就是我的美洲。

代表項目：歐亞大賣場、卓展、歐亞商都、中東大市場、高力汽配城、萬達廣場

歐亞大賣場：在一年分兩季、一半在過冬的長春，這個號稱全球最大單體MALL的60萬方巨無霸，驚人成功不可置疑。（后期續建體量70萬方。）

卓展：貼下血本，成功搞定LV、GUCCI兩個品牌后，順利開業。得到使命召喚的全省各路成功人士開著他們的豪車，從此齊聚一堂、再無分離。

之后，卓展走出長春，逆襲哈爾濱、沈陽，及至北京成功落地。卓展的成功非但空前，也很可能是絕后了。

歐亞商都：紅旗街商圈門戶，曾數年在全國單體百貨商業的銷售額排名中位居榜首。基本一網打盡了除卓展奢侈品牌外的其他所有主要中高端品牌。近年不斷蠶食卓展的飯碗。

中東大市場：歐亞大賣場的低配版，市場模式。在城市另一端頭，憑全品類的低價商品圈定中低收入人群及進城顧客。

高力汽配城：長春汽車城的“市場化符號”，投資客的熱寵。兵營式排布的盒狀獨立商鋪，1年多主銷期曾大賣20億，一代傳奇。

萬達廣場：首店為重慶路商圈門戶。紅旗街第二店的商鋪被高價搶購一空，但開業后在經營上被同屬紅旗街商圈的歐亞商都完爆，經營流水完全不是一個數量級，神話破滅。火車站北廣場正對面開出3號店，內街商鋪光環盡褪，價格高開低走，商場更像一個超級電影院。

可是，但是，可但是，盡管如此，長春政府依然又把紅旗街、汽車廠兩個核心地塊許配萬達。萬達依然不斷地在長春實現小目標，盡情吸吮有限的城市紅利。

長春商業2.0時代

梁山時代：消費紅利期的資源大聚義

時間劃分：2006-2013前后，及至今日

斷代特征：當此時代，宏觀景氣與城市紅利期的房價翻番返哺市場交疊，消費需求與消費能量噴薄而出。創造環境、聚合服務、定義標準，是為此階段的不二法門。

代表項目：歐亞商超、天地十二坊、中東新天地、偉峰廣場、紅星美凱龍、怡眾名城·商服區

歐亞商超：商圈級別、區域級別、社區級別的不同規格的歐亞商超店如下餃子一般矗立長春。借助那些認為項目商業配套都是別人家的事情只圖痛快省事的本地開發商的合謀般的緊密配合，歐亞高效而低成本的建立起密如蛛網的城市消費通路銅墻鐵壁。

天地十二坊：位于臨河街的成行成片的獨立主題餐飲商鋪組合沃爾瑪與國商百貨人流旗艦店，教科書一般的消費紅利期的商業地產典范，沒有之一。

中東新天地：大賣場升級進化中的老板覺悟之作。在17萬米的MALL中貫通吃喝玩樂購、明確功能分區、創建空中威尼斯水系、創新兒童游樂城。不少一二線城市的商業開發商曾將其作為標桿前往學習考察。

偉峰廣場：守于人民大街末端、地段并非上佳。但在筒子樓辦公時代，并非很多的相對高品質使其鶴立雞群，成為品質與投資回報標桿。腦門貼上品質與回報這個商業地產的成功標簽，又于凈月與主城間的市場空檔區，成為有回報保障的品質住宅與品質辦公的當然代言。紅利放大、幸福在繼續。

紅星美凱龍：正當消費時代其時，帶著挑翻中東瑞家、吉盛偉邦的使命感與自身優越感駕臨長春。踩準節拍、走對方向，卻輸掉了棋局。看準了卓展二樓、三樓大賣其錢的二、三線品牌，卻忘了卓展一樓掛的是LV和GUCCI的招牌。手忙腳亂的調整經營和推廣策略之際，恒大的血腥鱷口貼身而來，還沒回神，恒大項目已經清盤交房。剩下可憐的紅星在自己圈定的后期預留地守著大把莫名其妙的商住產品，在自己一手打造的地盤上望穿秋水、為自己站崗。

高新怡眾名城·商服區：這個目前已經成為整個高新(南)區的區域性商服配套、人氣火爆異常的地方沒有獨立商業案名。當初僅僅是一個80萬方住宅大盤的商業配套區，僅僅夢想搞幾條風情商街而已。而且，這個經營結果已經超越夢想的、城區級別的、經營火爆的商服核心區在長春并非個案，亞泰在二道區幾個項目的大片項目底商、中海在南部新城的幾個項目大片項目底商都取得了類似的經營火爆成功。

非但如此，這些簡單的住宅底商的成功示范，誤會了整個市場。使得其他項目不論地處何時何地，言商業，即底商。

長春商業3.0時代

明星時代：都市紅利期的屌絲大反水

時間劃分：2013及至今后

斷代特征：當此時代，都市化進程、中國奇跡、別人家的都市故事不可逆轉的接踵而至。借助文化、覺悟和互聯網，顧客開始對市場進行反向教育。還想和顧客裝逼、拉關系?屌絲們都在忙于出席少數明星的主題派對或打理自己的網店，并在朋友圈中撇清和其他屌絲的關系。

代表項目：凈月EBD、巴蜀映巷、萬壽寺、關東文化園、伊通河、凈月潭改造及城市高架與軌道系統

凈月EBD：明星時代的長春首席都市明星案例不是出自某偉大開發商的某劃時代項目。這個時代的標桿案例，出自凈月管委會和長春市政府，方案出品方是一個你可能不太熟的來自大日本帝國的叫做“磯崎新工作室”的規劃設計機構。

凈月EBD（Ecological BusinessDistrict），生態商務中心城市。簡單解釋，方案策劃意圖就是在凈月與主城間的聯結區打造一個融生態、商業、辦公、文化、居住多元一體的城市新區。

除了EBD方案本身的亮點，更大的看點是：這樣一個過江龍、坐地虎薈萃一堂的經過十幾年市場洗禮的大長春，全體開發商加起來，在做項目規劃、項目策劃的專業能力上居然PK不過一直傳說中低效、低能的東北地方政府。這個問題的答案大概可以提供給新書記，作為“城市不像城市、農村不像農村”的參考。

既然專業的規劃、設計公司可以做出卓越的方案，那是地球上只剩下“磯崎新工作室”一家好公司了嗎？

諾瑞德·巴蜀映巷：明星時代，長春商業地產圈言必稱諾瑞德。其老板，這位吉林省川渝商會會長，搞起商業地產，毫不含糊。打包空運成都寬窄巷子美食街，連商業門頭做法到檔口經營老板、主廚一鍋端，從當地引進。特色美食街建成又按長春習慣順手給加了一個玻璃頂蓋，使整個商街變成室內主題商業。加之整個通道的流水點綴，這不是明星，還有誰呢。

萬壽寺商業綜合區：緊鄰萬壽寺的是30萬米商業用地，還沒開發呢。

關東文化園：項目在綠園區西邊的一片莊稼地里，核心功能區是幾個戲水區串聯的大型室內水上樂園。室外部分有采摘、有關東特色餐飲還有游戲娛樂。

伊通河、凈月潭改造及城市高架與軌道系統：要說長春政府在都市化發展的大格局上沒有大手筆，老高是不能認同滴。凈月潭環湖20公里的封閉人行木棧道已鋪通，從此環湖人、車兩條道，這個手筆在國內并不多見;靈感現在延伸到伊通河，要在伊通河環線建封閉棧道加4個大型島式功能區，現已全線開工;城市快速路、高架路系統在幾任領導接力后已全線通車，真正的地鐵一號線已經進入最后沖刺;城市干道兩側的老建筑、住宅外立面整改全線施工中。

一個通往未來都市化新長春的商業之都大骨架已基本具備。假以適當條件刺激，長春的商業化、都市化進程，將隨時可以變軌提速，駛向那些其他大都市曾經甜蜜起跑的始發站。

只是，長春還有點心肌梗塞。從火車站南的黑水路幾個老批發市場綿延至光復路市場，服裝、日雜、農貿、禮品、文教用品批發等等，夾雜著大量物流公司堵在長春主城南北的中心區，天天堵車，三教九流混雜，建筑破舊。這個城市心臟地區如此不堪，稱其城中村恰如其分。只是，這心臟病要想治也真不是鬧著玩的，你說呢。

長春商業4.0時代

寡頭時代：資本紅利期的跑道大整合

時間劃分：2017及至遙遠未來

斷代特征：對絕大部分開發商而言，跑馬圈地的商業大航海時代早已結束。顧客在覺醒、屌絲在反水、政府在進步，都市化的明星商業時代不可逆轉地降臨在我們身邊，方興未艾。

所謂水上威尼斯早為昨日傳說，海洋主題也和這個城市的商業及文化傳統風馬牛不相及，堆幾個滑梯、淘氣堡就要打造兒童大世界?!把在城市高速口、坐落于生態大街盡頭的那些大塊頭綜合體，還迷幻在梁山夢中。個別連城市主干道都不相鄰的項目，居然在自己的圖紙上規劃著超百米的地標綜合體高塔。

時至今日，還有很多進軍商業地產的開發商其思維、其打法、其規劃，仍然活在梁山時代甚至大航海時代，自我陶醉而渾然不覺。

時代必將造就明星，明星也將領跑時代。都市明星依然稀缺，還有機會。

那么，【明星時代】之后呢？

長春商業地產的明星時代才剛剛興起。假以時日，必將群星璀璨。

后明星時代，老高認為，長春的商業地產將進入【寡頭時代】。

寡頭生于何處，老高還認為，長春未來商業地產大潮的爆心，必將在超級資本與政府覺醒的裹挾下，回歸城市的商業原點：CBD定局，火車站老市場區、重慶路、桂林路的商圈再造。以及，傳統地產之外，旅游與養老地產、產業地產的肇始。

寡頭是神馬意思？寡頭的意思有三個：一般人干不了;寡頭玩的時候，不會有別人可以在旁邊搗亂或者陪他玩;寡頭玩的是ALL IN，即全部吃光。

【寡頭時代】代表項目：

雖然寡頭時代還沒開始，但老高堅信，圍繞著前二十年地產開發中在長春主城商業核心商圈留下的開發和規劃黑洞，伴隨資本驅動與政府覺醒，必將在城市核心商圈重新建立超級跑道，其將全面對接通往未來都市所需的一切你能想象的商業資源與商業配套，徹底重塑城市風貌與商業格局。

老高也堅信，長春重新成為一個偉大的都市，是歷史必然。商業地產的寡頭時代，必將到來。最可殷鑒的城市案例，當今地王頻出、火爆異常的合肥，離長春的發展節拍，不會超過10年。

下面通過這幾個仍屬于未來的項目，大概窺望一下寡頭們的風采：

火車站\重慶路\桂林路的商圈再造、CBD金核四塔、國信南山

CBD金核四塔：長春沒有CBD? 長春以后也玩不了CBD?別急，CBD長春一定會有的。別的省會都有，這個，長春是不會例外的。地鐵是干什么的，地鐵的主要作用就是每天拉著你去CBD打卡上班的。

金核四塔，率先開工的是綠地塔。只是綠地在長春一直沒踩對點，大家對其有點信心不足。西邊玩的時候，被高力和萬盛搶了頭條;在南邊玩高層大戶型，結果目標客戶都去買了別人家的洋房;玩學區大盤，又因為現金流吃緊學本地大戶坑供應商，結果搞不定關系跟所有人打官司。

盡管綠地這個四塔代言人難言完美，老高還是樂觀地勸大家把眼光放長遠，人家世界500強也不是白給的。終究，一定會給你看看500強顏色的。

火車站\重慶路\[桂林路的商圈再造：這三個地方，沒有個至少百億家底的大神是比劃不了的。梧桐樹在這，大戶千金，終歸會有好人家的。等大神們分完1、2線的地空閑下來，也就沒什么其他好比劃的了。別著急、再等等。

這三個地方的開發，在我們地產行業，其實有個專有名詞:叫做城市更新，或城市再造。有興趣的同學可以研究研究紐約、倫敦的老城改造。沒有護照的，可以研究一下深圳前兩年的全市銷冠項目，案名叫做城市廣場，開發商是佳兆業。后來佳兆業的老板出事了，搞得連帶深圳城市更新的大戰略受了影響，結果被逼瘋的開發商們把前海的地給炒的賊拉高。

反正，有心的同學可以多準備一下，省得新書記找你聊天時你跑偏凈和領導聊新農村建設。

國信南山：這寡頭時代的事，聊起來都挺費勁。尤其這本鄉本土的，來個寡頭。南山項目離凈月潭南16公里，住宅區的綜合規劃300萬方，加上農業及關聯開發總體量是1500萬方。當寡頭，首先得胃口好。

大一期以溫泉酒店為核心，主力產品是對生活配套要求低的別墅和洋房;大二期以歐亞的3萬多米分布式商業及自己的3萬多主題商業為核心，主打替代性剛需;后面大三期，仍是大商業主題加普宅。

這是要干嘛？用一兩個大商業炸平長春城的節奏嗎？16公里呀，才到凈月潭，干到人民廣場、汽車廠那都30公里開外了，萬一您那大炮火力不夠，炮彈中間掉到老虎園，把虎兄虎弟們都放出來，那可咋整。即便現在溫泉酒店開局不錯，洋房價格拉到1萬，撇的全是油。但總歸不能全吃油嘛，畢竟1500萬方不能全是油哇，這和新書記也不好對話不是。

國信南山，路長，不急。

（來源：商業地產與電商mp 作者：高峻）