導(dǎo)讀：本文將長(zhǎng)春商業(yè)地產(chǎn)20年劃分為大航海時(shí)代、梁山時(shí)代、明星時(shí)代和寡頭時(shí)代，以各時(shí)代的標(biāo)桿項(xiàng)目為例，將整個(gè)長(zhǎng)春從過(guò)去到未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)格局、邏輯、趨勢(shì)通說(shuō)一遍，不可不讀！

據(jù)說(shuō)，新來(lái)的書(shū)記在一個(gè)很公開(kāi)的場(chǎng)合這么談及對(duì)長(zhǎng)春的第一印象：“城市不像城市，農(nóng)村不像農(nóng)村”。

這個(gè)偽滿時(shí)的亞洲大都市，新中國(guó)的工業(yè)搖籃，尤其經(jīng)過(guò)近十幾年辛勤的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在別的主力城市因?yàn)椴豢啥糁频姆渴聸_動(dòng)數(shù)錢數(shù)的手酸眼花之際，堂堂大長(zhǎng)春，如何為今天的書(shū)記呈現(xiàn)了這樣的景象？

老高本著領(lǐng)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)、啟迪客戶、激發(fā)同行的專業(yè)態(tài)度，從成王敗寇的功利主義出發(fā)，發(fā)功盡利地分幾篇從商業(yè)、豪宅、流量盤、外來(lái)戶與坐地戶等幾個(gè)不同層面，為大家做一個(gè)簡(jiǎn)單梳理，試圖一探這個(gè)獨(dú)特市場(chǎng)的獨(dú)特邏輯，以為朋友圈中的探討。

商業(yè)是所有地產(chǎn)大類中最為復(fù)雜的一路市場(chǎng)。但商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與發(fā)展永遠(yuǎn)離不開(kāi)其最基本的維度：地段、商圈與城市關(guān)系。從此維度出發(fā)，以各階段、各類型的標(biāo)桿項(xiàng)目為坐標(biāo)，近二十年的長(zhǎng)春商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，呈現(xiàn)出如下歸納“4個(gè)時(shí)代”的簡(jiǎn)單脈絡(luò)：

長(zhǎng)春商業(yè)1.0時(shí)代

大航海時(shí)代：城市紅利期的地理大發(fā)現(xiàn)

時(shí)間劃分：1998-2008前后，及至今日

斷代特征：當(dāng)此時(shí)代，所有船隊(duì)出發(fā)時(shí)沒(méi)有海圖，海天混沌、不辨東西。最后的結(jié)果是，有人發(fā)現(xiàn)、占領(lǐng)了美洲新大陸，有人半路觸礁，有人占領(lǐng)了釣魚(yú)島成為原住民并漁獵至今。當(dāng)然，還有人堅(jiān)信仍有新大陸沒(méi)被發(fā)現(xiàn)，有人認(rèn)定美洲大陸不是你某個(gè)人的美洲，也有人認(rèn)為美洲就是我的美洲。

代表項(xiàng)目：歐亞大賣場(chǎng)、卓展、歐亞商都、中東大市場(chǎng)、高力汽配城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

歐亞大賣場(chǎng)：在一年分兩季、一半在過(guò)冬的長(zhǎng)春，這個(gè)號(hào)稱全球最大單體MALL的60萬(wàn)方巨無(wú)霸，驚人成功不可置疑。（后期續(xù)建體量70萬(wàn)方。）

卓展：貼下血本，成功搞定LV、GUCCI兩個(gè)品牌后，順利開(kāi)業(yè)。得到使命召喚的全省各路成功人士開(kāi)著他們的豪車，從此齊聚一堂、再無(wú)分離。

之后，卓展走出長(zhǎng)春，逆襲哈爾濱、沈陽(yáng)，及至北京成功落地。卓展的成功非但空前，也很可能是絕后了。

歐亞商都：紅旗街商圈門戶，曾數(shù)年在全國(guó)單體百貨商業(yè)的銷售額排名中位居榜首。基本一網(wǎng)打盡了除卓展奢侈品牌外的其他所有主要中高端品牌。近年不斷蠶食卓展的飯碗。

中東大市場(chǎng)：歐亞大賣場(chǎng)的低配版，市場(chǎng)模式。在城市另一端頭，憑全品類的低價(jià)商品圈定中低收入人群及進(jìn)城顧客。

高力汽配城：長(zhǎng)春汽車城的“市場(chǎng)化符號(hào)”，投資客的熱寵。兵營(yíng)式排布的盒狀獨(dú)立商鋪，1年多主銷期曾大賣20億，一代傳奇。

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：首店為重慶路商圈門戶。紅旗街第二店的商鋪被高價(jià)搶購(gòu)一空，但開(kāi)業(yè)后在經(jīng)營(yíng)上被同屬紅旗街商圈的歐亞商都完爆，經(jīng)營(yíng)流水完全不是一個(gè)數(shù)量級(jí)，神話破滅。火車站北廣場(chǎng)正對(duì)面開(kāi)出3號(hào)店，內(nèi)街商鋪光環(huán)盡褪，價(jià)格高開(kāi)低走，商場(chǎng)更像一個(gè)超級(jí)電影院。

可是，但是，可但是，盡管如此，長(zhǎng)春政府依然又把紅旗街、汽車廠兩個(gè)核心地塊許配萬(wàn)達(dá)。萬(wàn)達(dá)依然不斷地在長(zhǎng)春實(shí)現(xiàn)小目標(biāo)，盡情吸吮有限的城市紅利。

長(zhǎng)春商業(yè)2.0時(shí)代

梁山時(shí)代：消費(fèi)紅利期的資源大聚義

時(shí)間劃分：2006-2013前后，及至今日

斷代特征：當(dāng)此時(shí)代，宏觀景氣與城市紅利期的房?jī)r(jià)翻番返哺市場(chǎng)交疊，消費(fèi)需求與消費(fèi)能量噴薄而出。創(chuàng)造環(huán)境、聚合服務(wù)、定義標(biāo)準(zhǔn)，是為此階段的不二法門。

代表項(xiàng)目：歐亞商超、天地十二坊、中東新天地、偉峰廣場(chǎng)、紅星美凱龍、怡眾名城·商服區(qū)

歐亞商超：商圈級(jí)別、區(qū)域級(jí)別、社區(qū)級(jí)別的不同規(guī)格的歐亞商超店如下餃子一般矗立長(zhǎng)春。借助那些認(rèn)為項(xiàng)目商業(yè)配套都是別人家的事情只圖痛快省事的本地開(kāi)發(fā)商的合謀般的緊密配合，歐亞高效而低成本的建立起密如蛛網(wǎng)的城市消費(fèi)通路銅墻鐵壁。

天地十二坊：位于臨河街的成行成片的獨(dú)立主題餐飲商鋪組合沃爾瑪與國(guó)商百貨人流旗艦店，教科書(shū)一般的消費(fèi)紅利期的商業(yè)地產(chǎn)典范，沒(méi)有之一。

中東新天地：大賣場(chǎng)升級(jí)進(jìn)化中的老板覺(jué)悟之作。在17萬(wàn)米的MALL中貫通吃喝玩樂(lè)購(gòu)、明確功能分區(qū)、創(chuàng)建空中威尼斯水系、創(chuàng)新兒童游樂(lè)城。不少一二線城市的商業(yè)開(kāi)發(fā)商曾將其作為標(biāo)桿前往學(xué)習(xí)考察。

偉峰廣場(chǎng)：守于人民大街末端、地段并非上佳。但在筒子樓辦公時(shí)代，并非很多的相對(duì)高品質(zhì)使其鶴立雞群，成為品質(zhì)與投資回報(bào)標(biāo)桿。腦門貼上品質(zhì)與回報(bào)這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的成功標(biāo)簽，又于凈月與主城間的市場(chǎng)空檔區(qū)，成為有回報(bào)保障的品質(zhì)住宅與品質(zhì)辦公的當(dāng)然代言。紅利放大、幸福在繼續(xù)。

紅星美凱龍：正當(dāng)消費(fèi)時(shí)代其時(shí)，帶著挑翻中東瑞家、吉盛偉邦的使命感與自身優(yōu)越感駕臨長(zhǎng)春。踩準(zhǔn)節(jié)拍、走對(duì)方向，卻輸?shù)袅似寰帧？礈?zhǔn)了卓展二樓、三樓大賣其錢的二、三線品牌，卻忘了卓展一樓掛的是LV和GUCCI的招牌。手忙腳亂的調(diào)整經(jīng)營(yíng)和推廣策略之際，恒大的血腥鱷口貼身而來(lái)，還沒(méi)回神，恒大項(xiàng)目已經(jīng)清盤交房。剩下可憐的紅星在自己圈定的后期預(yù)留地守著大把莫名其妙的商住產(chǎn)品，在自己一手打造的地盤上望穿秋水、為自己站崗。

高新怡眾名城·商服區(qū)：這個(gè)目前已經(jīng)成為整個(gè)高新(南)區(qū)的區(qū)域性商服配套、人氣火爆異常的地方?jīng)]有獨(dú)立商業(yè)案名。當(dāng)初僅僅是一個(gè)80萬(wàn)方住宅大盤的商業(yè)配套區(qū)，僅僅夢(mèng)想搞幾條風(fēng)情商街而已。而且，這個(gè)經(jīng)營(yíng)結(jié)果已經(jīng)超越夢(mèng)想的、城區(qū)級(jí)別的、經(jīng)營(yíng)火爆的商服核心區(qū)在長(zhǎng)春并非個(gè)案，亞泰在二道區(qū)幾個(gè)項(xiàng)目的大片項(xiàng)目底商、中海在南部新城的幾個(gè)項(xiàng)目大片項(xiàng)目底商都取得了類似的經(jīng)營(yíng)火爆成功。

非但如此，這些簡(jiǎn)單的住宅底商的成功示范，誤會(huì)了整個(gè)市場(chǎng)。使得其他項(xiàng)目不論地處何時(shí)何地，言商業(yè)，即底商。

長(zhǎng)春商業(yè)3.0時(shí)代

明星時(shí)代：都市紅利期的屌絲大反水

時(shí)間劃分：2013及至今后

斷代特征：當(dāng)此時(shí)代，都市化進(jìn)程、中國(guó)奇跡、別人家的都市故事不可逆轉(zhuǎn)的接踵而至。借助文化、覺(jué)悟和互聯(lián)網(wǎng)，顧客開(kāi)始對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行反向教育。還想和顧客裝逼、拉關(guān)系?屌絲們都在忙于出席少數(shù)明星的主題派對(duì)或打理自己的網(wǎng)店，并在朋友圈中撇清和其他屌絲的關(guān)系。

代表項(xiàng)目：凈月EBD、巴蜀映巷、萬(wàn)壽寺、關(guān)東文化園、伊通河、凈月潭改造及城市高架與軌道系統(tǒng)

凈月EBD：明星時(shí)代的長(zhǎng)春首席都市明星案例不是出自某偉大開(kāi)發(fā)商的某劃時(shí)代項(xiàng)目。這個(gè)時(shí)代的標(biāo)桿案例，出自凈月管委會(huì)和長(zhǎng)春市政府，方案出品方是一個(gè)你可能不太熟的來(lái)自大日本帝國(guó)的叫做“磯崎新工作室”的規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)。

凈月EBD（Ecological BusinessDistrict），生態(tài)商務(wù)中心城市。簡(jiǎn)單解釋，方案策劃意圖就是在凈月與主城間的聯(lián)結(jié)區(qū)打造一個(gè)融生態(tài)、商業(yè)、辦公、文化、居住多元一體的城市新區(qū)。

除了EBD方案本身的亮點(diǎn)，更大的看點(diǎn)是：這樣一個(gè)過(guò)江龍、坐地虎薈萃一堂的經(jīng)過(guò)十幾年市場(chǎng)洗禮的大長(zhǎng)春，全體開(kāi)發(fā)商加起來(lái)，在做項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目策劃的專業(yè)能力上居然PK不過(guò)一直傳說(shuō)中低效、低能的東北地方政府。這個(gè)問(wèn)題的答案大概可以提供給新書(shū)記，作為“城市不像城市、農(nóng)村不像農(nóng)村”的參考。

既然專業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)公司可以做出卓越的方案，那是地球上只剩下“磯崎新工作室”一家好公司了嗎？

諾瑞德·巴蜀映巷：明星時(shí)代，長(zhǎng)春商業(yè)地產(chǎn)圈言必稱諾瑞德。其老板，這位吉林省川渝商會(huì)會(huì)長(zhǎng)，搞起商業(yè)地產(chǎn)，毫不含糊。打包空運(yùn)成都寬窄巷子美食街，連商業(yè)門頭做法到檔口經(jīng)營(yíng)老板、主廚一鍋端，從當(dāng)?shù)匾�進(jìn)。特色美食街建成又按長(zhǎng)春習(xí)慣順手給加了一個(gè)玻璃頂蓋，使整個(gè)商街變成室內(nèi)主題商業(yè)。加之整個(gè)通道的流水點(diǎn)綴，這不是明星，還有誰(shuí)呢。

萬(wàn)壽寺商業(yè)綜合區(qū)：緊鄰萬(wàn)壽寺的是30萬(wàn)米商業(yè)用地，還沒(méi)開(kāi)發(fā)呢。

關(guān)東文化園：項(xiàng)目在綠園區(qū)西邊的一片莊稼地里，核心功能區(qū)是幾個(gè)戲水區(qū)串聯(lián)的大型室內(nèi)水上樂(lè)園。室外部分有采摘、有關(guān)東特色餐飲還有游戲娛樂(lè)。

伊通河、凈月潭改造及城市高架與軌道系統(tǒng)：要說(shuō)長(zhǎng)春政府在都市化發(fā)展的大格局上沒(méi)有大手筆，老高是不能認(rèn)同滴。凈月潭環(huán)湖20公里的封閉人行木棧道已鋪通，從此環(huán)湖人、車兩條道，這個(gè)手筆在國(guó)內(nèi)并不多見(jiàn);靈感現(xiàn)在延伸到伊通河，要在伊通河環(huán)線建封閉棧道加4個(gè)大型島式功能區(qū)，現(xiàn)已全線開(kāi)工;城市快速路、高架路系統(tǒng)在幾任領(lǐng)導(dǎo)接力后已全線通車，真正的地鐵一號(hào)線已經(jīng)進(jìn)入最后沖刺;城市干道兩側(cè)的老建筑、住宅外立面整改全線施工中。

一個(gè)通往未來(lái)都市化新長(zhǎng)春的商業(yè)之都大骨架已基本具備。假以適當(dāng)條件刺激，長(zhǎng)春的商業(yè)化、都市化進(jìn)程，將隨時(shí)可以變軌提速，駛向那些其他大都市曾經(jīng)甜蜜起跑的始發(fā)站。

只是，長(zhǎng)春還有點(diǎn)心肌梗塞。從火車站南的黑水路幾個(gè)老批發(fā)市場(chǎng)綿延至光復(fù)路市場(chǎng)，服裝、日雜、農(nóng)貿(mào)、禮品、文教用品批發(fā)等等，夾雜著大量物流公司堵在長(zhǎng)春主城南北的中心區(qū)，天天堵車，三教九流混雜，建筑破舊。這個(gè)城市心臟地區(qū)如此不堪，稱其城中村恰如其分。只是，這心臟病要想治也真不是鬧著玩的，你說(shuō)呢。

長(zhǎng)春商業(yè)4.0時(shí)代

寡頭時(shí)代：資本紅利期的跑道大整合

時(shí)間劃分：2017及至遙遠(yuǎn)未來(lái)

斷代特征：對(duì)絕大部分開(kāi)發(fā)商而言，跑馬圈地的商業(yè)大航海時(shí)代早已結(jié)束。顧客在覺(jué)醒、屌絲在反水、政府在進(jìn)步，都市化的明星商業(yè)時(shí)代不可逆轉(zhuǎn)地降臨在我們身邊，方興未艾。

所謂水上威尼斯早為昨日傳說(shuō)，海洋主題也和這個(gè)城市的商業(yè)及文化傳統(tǒng)風(fēng)馬牛不相及，堆幾個(gè)滑梯、淘氣堡就要打造兒童大世界?!把在城市高速口、坐落于生態(tài)大街盡頭的那些大塊頭綜合體，還迷幻在梁山夢(mèng)中。個(gè)別連城市主干道都不相鄰的項(xiàng)目，居然在自己的圖紙上規(guī)劃著超百米的地標(biāo)綜合體高塔。

時(shí)至今日，還有很多進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商其思維、其打法、其規(guī)劃，仍然活在梁山時(shí)代甚至大航海時(shí)代，自我陶醉而渾然不覺(jué)。

時(shí)代必將造就明星，明星也將領(lǐng)跑時(shí)代。都市明星依然稀缺，還有機(jī)會(huì)。

那么，【明星時(shí)代】之后呢？

長(zhǎng)春商業(yè)地產(chǎn)的明星時(shí)代才剛剛興起。假以時(shí)日，必將群星璀璨。

后明星時(shí)代，老高認(rèn)為，長(zhǎng)春的商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入【寡頭時(shí)代】。

寡頭生于何處，老高還認(rèn)為，長(zhǎng)春未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)大潮的爆心，必將在超級(jí)資本與政府覺(jué)醒的裹挾下，回歸城市的商業(yè)原點(diǎn)：CBD定局，火車站老市場(chǎng)區(qū)、重慶路、桂林路的商圈再造。以及，傳統(tǒng)地產(chǎn)之外，旅游與養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的肇始。

寡頭是神馬意思？寡頭的意思有三個(gè)：一般人干不了;寡頭玩的時(shí)候，不會(huì)有別人可以在旁邊搗亂或者陪他玩;寡頭玩的是ALL IN，即全部吃光。

【寡頭時(shí)代】代表項(xiàng)目：

雖然寡頭時(shí)代還沒(méi)開(kāi)始，但老高堅(jiān)信，圍繞著前二十年地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中在長(zhǎng)春主城商業(yè)核心商圈留下的開(kāi)發(fā)和規(guī)劃黑洞，伴隨資本驅(qū)動(dòng)與政府覺(jué)醒，必將在城市核心商圈重新建立超級(jí)跑道，其將全面對(duì)接通往未來(lái)都市所需的一切你能想象的商業(yè)資源與商業(yè)配套，徹底重塑城市風(fēng)貌與商業(yè)格局。

老高也堅(jiān)信，長(zhǎng)春重新成為一個(gè)偉大的都市，是歷史必然。商業(yè)地產(chǎn)的寡頭時(shí)代，必將到來(lái)。最可殷鑒的城市案例，當(dāng)今地王頻出、火爆異常的合肥，離長(zhǎng)春的發(fā)展節(jié)拍，不會(huì)超過(guò)10年。

下面通過(guò)這幾個(gè)仍屬于未來(lái)的項(xiàng)目，大概窺望一下寡頭們的風(fēng)采：

火車站\重慶路\桂林路的商圈再造、CBD金核四塔、國(guó)信南山

CBD金核四塔：長(zhǎng)春沒(méi)有CBD? 長(zhǎng)春以后也玩不了CBD?別急，CBD長(zhǎng)春一定會(huì)有的。別的省會(huì)都有，這個(gè)，長(zhǎng)春是不會(huì)例外的。地鐵是干什么的，地鐵的主要作用就是每天拉著你去CBD打卡上班的。

金核四塔，率先開(kāi)工的是綠地塔。只是綠地在長(zhǎng)春一直沒(méi)踩對(duì)點(diǎn)，大家對(duì)其有點(diǎn)信心不足。西邊玩的時(shí)候，被高力和萬(wàn)盛搶了頭條;在南邊玩高層大戶型，結(jié)果目標(biāo)客戶都去買了別人家的洋房;玩學(xué)區(qū)大盤，又因?yàn)楝F(xiàn)金流吃緊學(xué)本地大戶坑供應(yīng)商，結(jié)果搞不定關(guān)系跟所有人打官司。

盡管綠地這個(gè)四塔代言人難言完美，老高還是樂(lè)觀地勸大家把眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，人家世界500強(qiáng)也不是白給的。終究，一定會(huì)給你看看500強(qiáng)顏色的。

火車站\重慶路\[桂林路的商圈再造：這三個(gè)地方，沒(méi)有個(gè)至少百億家底的大神是比劃不了的。梧桐樹(shù)在這，大戶千金，終歸會(huì)有好人家的。等大神們分完1、2線的地空閑下來(lái)，也就沒(méi)什么其他好比劃的了。別著急、再等等。

這三個(gè)地方的開(kāi)發(fā)，在我們地產(chǎn)行業(yè)，其實(shí)有個(gè)專有名詞:叫做城市更新，或城市再造。有興趣的同學(xué)可以研究研究紐約、倫敦的老城改造。沒(méi)有護(hù)照的，可以研究一下深圳前兩年的全市銷冠項(xiàng)目，案名叫做城市廣場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商是佳兆業(yè)。后來(lái)佳兆業(yè)的老板出事了，搞得連帶深圳城市更新的大戰(zhàn)略受了影響，結(jié)果被逼瘋的開(kāi)發(fā)商們把前海的地給炒的賊拉高。

反正，有心的同學(xué)可以多準(zhǔn)備一下，省得新書(shū)記找你聊天時(shí)你跑偏凈和領(lǐng)導(dǎo)聊新農(nóng)村建設(shè)。

國(guó)信南山：這寡頭時(shí)代的事，聊起來(lái)都挺費(fèi)勁。尤其這本鄉(xiāng)本土的，來(lái)個(gè)寡頭。南山項(xiàng)目離凈月潭南16公里，住宅區(qū)的綜合規(guī)劃300萬(wàn)方，加上農(nóng)業(yè)及關(guān)聯(lián)開(kāi)發(fā)總體量是1500萬(wàn)方。當(dāng)寡頭，首先得胃口好。

大一期以溫泉酒店為核心，主力產(chǎn)品是對(duì)生活配套要求低的別墅和洋房;大二期以歐亞的3萬(wàn)多米分布式商業(yè)及自己的3萬(wàn)多主題商業(yè)為核心，主打替代性剛需;后面大三期，仍是大商業(yè)主題加普宅。

這是要干嘛？用一兩個(gè)大商業(yè)炸平長(zhǎng)春城的節(jié)奏嗎？16公里呀，才到凈月潭，干到人民廣場(chǎng)、汽車廠那都30公里開(kāi)外了，萬(wàn)一您那大炮火力不夠，炮彈中間掉到老虎園，把虎兄虎弟們都放出來(lái)，那可咋整。即便現(xiàn)在溫泉酒店開(kāi)局不錯(cuò)，洋房?jī)r(jià)格拉到1萬(wàn)，撇的全是油。但總歸不能全吃油嘛，畢竟1500萬(wàn)方不能全是油哇，這和新書(shū)記也不好對(duì)話不是。

國(guó)信南山，路長(zhǎng)，不急。

（來(lái)源：商業(yè)地產(chǎn)與電商mp 作者：高峻）