上海最繁華商業街之一的淮海路，又在醞釀新變局。

繼太平洋百貨于今年7月宣布將在20年租約到期之際——即明年關店后，近期太平洋百貨的鄰居中環廣場也宣告清理商鋪，著手調整。

近日，記者在淮海路發現，太平洋百貨內的商鋪基本都在打折，為關店作準備。隔著一條馬路的中環廣場，除了兩家餐飲店鋪星巴克和Wagas，一樓大廳已經空空蕩蕩，裝修人員已經進駐。在清空前，中環廣場主要以經營服飾、女士包袋為主，進駐了包括O’2nd、Marisfrolg和rouge&lounge等品牌，二樓目前還有一家美容機構在正常營業，而三樓四樓早在去年就已經因商場翻修的原因，停止對外開放。

除了大型廣場，從馬當路至淡水路一段的淮海路上，多家沿街商鋪也處于關門歇業狀態。

中環廣場所屬的新鴻基地產以及太平洋百貨的業主瑞安地產均表示，他們正在配合整個淮海路商圈進行轉型升級。

黃浦區商委的相關人士也向澎湃新聞記者表示，淮海路的轉型升級方案正在制訂過程中，“年輕化、時尚化”是調整的最終方向，曾經奢侈品林立的景觀或將不再復返。

廣義的淮海路有3段，東有淮海東路，西有淮海西路;狹義的淮海路則專指淮海中路，其中又以從陜西南路到西藏南路間的商業街最為聞名，這段長約2.2公里的淮海中路常常被人們拿來與巴黎的香榭麗舍、紐約的第五大道來比較。

1997年從香港來到上海從事商業地產投資的陳立民，對上世紀的上海商業景象仍然記憶猶新，“那時候上海還沒有什么商業設施，很多人每到周末都愛做一件事，就是從淮海路陜西路一直走到南北高架，然后再一路逛回來。”陳立民說，那個時代對于商人來說是最好的時代，“資源匱乏、供不應求、什么都能很快賣掉。”

那也是淮海路的黃金歲月。隨著瑞安、新鴻基等香港開發商的進駐，各類商場百貨的興起，人們很快不再一路逛回來，而是直接進入商場。即便后來南京西路上有了梅隴鎮百貨、中信泰富、恒隆廣場，淮海路仍然是人們最喜歡逛的商業街之一。

隨后，新一代商業中心開始迅猛發展，國內地產商也加入商業地產開發行列，其中佼佼者要算萬達。從2002年涉足建設廣達廣場起，至2014年上市時，萬達已經在全國111個城市擁有了159座萬達廣場。

“這幾年有太多的大型購物中心建成，不但在市中心建，社區商業、郊區商業也都發展起來了。”上海經濟學會會長齊曉齋對澎湃新聞記者說，這些購物中心大多大同小異，譬如“都以快時尚品牌為門面”等，對消費者的吸引力日漸趨弱。

互聯網的快速發展，對于傳統商場來說是一場革命。而經濟增長的放緩，使得商場業績雪上加霜。

據中國百貨商業協會的統計，2015年80家會員企業的銷售總額增加了9.3%，但利潤率卻下降了19.53%。要么關店，要么轉型。據物聯網統計，2015年一年百貨已關店114家，其中包含：瑪莎百貨、百盛百貨、遠東百貨、王府井等眾多知名百貨。即便是風風火火的萬達廣場，截至今年8月的數量也比2014年6月的數量少了12家。

“隨著經濟增長進入’新常態’，商業中心的業績壓力很大，不得不進行調整。”齊曉齋說，傳統商業必須提供更多體驗型消費，才能把消費者從電腦前拉到商場來，而這種體驗型消費還必須依賴自身特點進行差異化設置。

新鴻基在回復中環廣場的轉型路徑時表示，未來調整既會保留其自身歷史建筑的內核，也會外延出時尚的元素，新舊交融。在裝修改造、業態分配和租戶組合上，亦會充分考慮到歷史建筑的獨特氣質，希望引入新概念零售旗艦店。瑞安地產則表示，未來會探索“智慧、體驗式”購物中心方向，以消費者自身體驗為首要出發點，注重場景化消費、體驗型業態的集合打造和品牌引入。

不光淮海路在變，其他商場也在尋求轉型突破口，譬如徐家匯美羅城通過開設老字號食品街吸引客流、大悅城通過創新式的摩天輪建筑為自己找到了新的座標，浦建路巴黎春天架設了通向五樓的滑滑梯把原本人氣不旺的五樓客流量帶動了起來。

但在齊曉齋看來，商業中心調整的空間已經越來越小，調整的難度越來越大。

陳立民則表示，“以前的商場千城一面，只要地段好就贏了，這個時代已經過去了，現在就算地段不行，只要有特色，人們會開車過去。”定位非常關鍵，作為淮海路上眼下人氣最旺的商場，K11就是一個典型案例。

K11的成功被認為是個偶然，“K11所在的建筑在開發之初仍在辦公樓和酒店之間搖擺，造成設計并不完全符合商業中心的格局”，陳立民說。但是，作為非傳統的商業地產職業人出身的豪門三代——香港珠寶大王鄭裕彤的長孫鄭志剛，卻盤活了它。鄭志剛將“藝術·人文·自然”理念賦予K11，定位于藝術購物中心，通過充滿藝術氣息的裝修風格和各類藝術展覽的舉辦使K11人氣一直居高不下，成為了滬上年輕時尚人士的潮流聚集地。

比較而言，陳立民認為，淮海路上的環貿廣場更能代表未來商業形態的發展方向。環貿廣場在經營理念上提出了“夜行消費”的新購物理念，以迎合人們夜間消費的需要，同時在商場設計上有了變化。“以前恒隆很自豪，因為他們只需要用普通的很樸素的裝飾材料，灰淡的顏色來裝飾商場，因為可以襯托商品的豪華和精致，那是商品時代”，陳立民說，而在當下的體驗消費時代，人們對商場本身也有了要求，環貿廣場很好地體現了這一需求。環貿廣場擺脫了以往高端商業凝重嚴肅的沉穩風格，追求時尚絢麗的氛圍，采用玻璃幕墻，引入天然光，中庭吊頂采用波浪形天花，配上螢火燈飾，“它的空間感很開闊、透氣，動線的設計讓您從一個地方到另一個地方，都有新的發現。”

陳立民認為，在商業中心泛濫的當下，正類似于戰國時代，每個開發商都需要轉型，如果不能成功轉型，那可能就只能等待被消滅。

（來源：澎湃新聞 記者：宦艷紅 實習生 袁雨桐）