房地產(chǎn)去庫存疊加電商沖擊、消費(fèi)升級(jí)背景之下，中國(guó)商用物業(yè)已從開發(fā)進(jìn)入運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理時(shí)代，給專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司帶來了擴(kuò)張機(jī)會(huì)。

新加坡凱德集團(tuán)邁出了自持物業(yè)之外的重要一步：品牌管理輸出。凱德將為那些擁有良好物業(yè)資質(zhì)而又缺乏運(yùn)營(yíng)能力的業(yè)主們提供管理服務(wù)，同時(shí)尋求進(jìn)一步收購機(jī)會(huì)。

雖然有中糧大悅城、萬達(dá)商業(yè)等公司輸出管理在前，但具備30年商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)、在全球擁有100多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的凱德，顯然更有能力和底氣去開拓這樣的市場(chǎng)。

凱德商用首席執(zhí)行官廖茸桐稱，凱德多年前首創(chuàng)房地產(chǎn)金融和輕資產(chǎn)發(fā)展路徑，此次輸出管理是對(duì)原有路徑的拓展，以多元化持續(xù)擴(kuò)大規(guī)模和影響力。未來，凱德仍將以長(zhǎng)期持有商業(yè)項(xiàng)目為主，輸出管理為輔，擴(kuò)大購物中心及零售商網(wǎng)絡(luò)，增加營(yíng)業(yè)收入。

凱德式輕資產(chǎn)輸出

長(zhǎng)沙，這個(gè)住宅均價(jià)不到1萬/平方米的城市，卻是個(gè)十足的消費(fèi)之城。

8月31日，凱德與長(zhǎng)沙先導(dǎo)投資控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱先導(dǎo))就湘江財(cái)富金融中心項(xiàng)目簽訂購物中心管理合同。凱德將以輸出管理和品牌的形式參與項(xiàng)目的資產(chǎn)規(guī)劃、開業(yè)籌備、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理。這意味著，凱德商業(yè)地產(chǎn)的首個(gè)輸出管理和品牌項(xiàng)目正式落地。

湘江財(cái)富金融中心位于長(zhǎng)沙重點(diǎn)發(fā)展的濱江新城中央商務(wù)區(qū)中心位置，未來將被打造成一個(gè)智能購物中心，預(yù)計(jì)將于2018年開業(yè)。

在廖茸桐看來，長(zhǎng)沙是個(gè)消費(fèi)型城市，居民消費(fèi)能力與武漢相當(dāng)，有些指標(biāo)還略高于武漢。“長(zhǎng)沙人不太愛買房，住宅價(jià)格不高，但愛消費(fèi)。”他說。

世邦魏理仕發(fā)布的《2015中國(guó)購物中心發(fā)展報(bào)告》對(duì)中國(guó)17個(gè)代表性城市零售市場(chǎng)發(fā)展水平按成熟、成長(zhǎng)、潛力三個(gè)階段進(jìn)行劃分，長(zhǎng)沙與蘇州、青島等城市上榜潛力市場(chǎng)。

根據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，2015年末中國(guó)已開業(yè)購物中心超過4000家，未來數(shù)年后預(yù)計(jì)達(dá)10000家。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)整體過剩、回報(bào)率和資產(chǎn)增值提升空間大、專業(yè)人才缺乏。

廖茸桐說，凱德正是看到了國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的痛點(diǎn)，希望借輸出管理擴(kuò)大自己在商業(yè)地產(chǎn)上的規(guī)模和影響力。

他解釋，事實(shí)上凱德的房地產(chǎn)金融模式就是在輸出管理，基金和信托的股東也是項(xiàng)目業(yè)主，而現(xiàn)在直接選擇一個(gè)業(yè)主方，是更進(jìn)一步地輕資產(chǎn)化。

在項(xiàng)目選擇上，凱德在華業(yè)務(wù)聚焦北京、上海、廣州、成都和武漢五大核心城市群，“輸出管理”也將聚焦一二線城市及其它已有業(yè)務(wù)的城市，選擇城市核心區(qū)并優(yōu)先考慮地鐵物業(yè)，打造中高端購物中心。

輸出管理的合作模式靈活，在建項(xiàng)目和運(yùn)營(yíng)中的項(xiàng)目均可，具體合作內(nèi)容以及是否輸出品牌，根據(jù)雙方需求和項(xiàng)目自身情況而定。可以是針對(duì)未開業(yè)項(xiàng)目從資產(chǎn)規(guī)劃、開業(yè)籌備、商場(chǎng)管理、資產(chǎn)管理到升級(jí)改造的一站式、全鏈條專業(yè)服務(wù)，也可以是針對(duì)已開業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行管理和資產(chǎn)升級(jí)。

廖茸桐強(qiáng)調(diào)，輸出管理的核心是以長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)、與業(yè)主和物業(yè)共同成長(zhǎng)的理念，進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理和資產(chǎn)增值，因此選擇項(xiàng)目是長(zhǎng)期的戰(zhàn)略性考慮。

廖茸桐坦言，目前電商對(duì)實(shí)體商業(yè)沖擊大，在嚴(yán)峻的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境之下，凱德對(duì)于項(xiàng)目的選擇會(huì)更加慎重。會(huì)更青睞于在建項(xiàng)目，可以參與包括前期設(shè)計(jì)等多項(xiàng)內(nèi)容。也不排除以后輸出包括雅詩閣在內(nèi)的綜合體品牌，并在集團(tuán)層面提供服務(wù)的可能。

盈利方面，廖茸桐表示，輸出管理收取管理費(fèi)不是公司主要考慮的。凱德看重的是可以擴(kuò)大商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，形成規(guī)模效應(yīng)。

目前，凱德在全球擁有上百家購物中心，15000個(gè)租約，并倚此建立了強(qiáng)勢(shì)的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)和商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。可以幫助旗下租戶擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模和知名度，也方便為客戶引入優(yōu)質(zhì)資源。

拆解凱德金融

在輸出管理的同時(shí)，凱德也加緊了項(xiàng)目并購。8月19日，凱德集團(tuán)旗下凱德商用中國(guó)信托(CRCT)以15億元人民幣價(jià)格收購成都凱丹廣場(chǎng)。

截至目前，凱德在中國(guó)38個(gè)城市管理著65個(gè)購物中心（56家已經(jīng)運(yùn)營(yíng)）。

廖茸桐表示，凱德集團(tuán)的戰(zhàn)略是，輸出管理不會(huì)占很大比例，仍然是以收購為主，輸出管理為輔，繼續(xù)尋找合適的收購機(jī)會(huì)以擴(kuò)大資產(chǎn)組合，同時(shí)通過第三方管理合同拓展網(wǎng)絡(luò)。

因此，在簽訂輸出管理業(yè)務(wù)的合同時(shí)，會(huì)考慮業(yè)主方是否愿意出售;簽訂的項(xiàng)目，在同等條件下，凱德將有優(yōu)先收購權(quán)。這使得凱德可以保證長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，也可以在合適的時(shí)間，將合適的項(xiàng)目轉(zhuǎn)化成自持物業(yè)，大大降低篩選成本。

而通過信托或基金收購和持有商業(yè)項(xiàng)目正是凱德的強(qiáng)項(xiàng)。凱德實(shí)行地產(chǎn)基金+開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，旗下基金分為投資基金和開發(fā)基金。投資基金本身的風(fēng)險(xiǎn)不是很高，比較穩(wěn)定;開發(fā)基金風(fēng)險(xiǎn)高一點(diǎn)。

廖茸桐說，類似凱丹這樣的成熟項(xiàng)目，回報(bào)率已經(jīng)不錯(cuò)，可用CRCT這樣的公募基金收購;有些不太成熟但有潛力的項(xiàng)目，就用私募來收購。投資項(xiàng)目的速度不像輸出管理那么快，凱德會(huì)兩者同步進(jìn)行，首先要保證項(xiàng)目質(zhì)量，質(zhì)量大于數(shù)量。

凱德集團(tuán)官方資料顯示，其在全球有20個(gè)基金，5個(gè)公募和15個(gè)私募基金。其中投資于中國(guó)物業(yè)的有12個(gè)(1個(gè)公募和11個(gè)私募)。截至6月30日，凱德集團(tuán)旗下管理資產(chǎn)達(dá)2224億元人民幣。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)，凱德聚焦中國(guó)業(yè)務(wù)的12只基金管理資產(chǎn)總額近600億元人民幣。其中，規(guī)模最大的當(dāng)屬凱德商用中國(guó)信托，在中國(guó)六個(gè)城市擁有11個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，資產(chǎn)規(guī)模達(dá)118億元人民幣，也是凱德集團(tuán)目前唯一聚焦中國(guó)業(yè)務(wù)的公募基金。此外，規(guī)模超10億美元且聚焦中國(guó)業(yè)務(wù)的基金還有來福士中國(guó)基金、長(zhǎng)寧來福士合資基金、朝天門地產(chǎn)信托、凱德商用中國(guó)發(fā)展基金III，均專注于商業(yè)地產(chǎn)特別是商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

目前，房地產(chǎn)業(yè)界的一個(gè)共識(shí)是，長(zhǎng)期持有項(xiàng)目和輸出管理，將成為實(shí)力開發(fā)商及運(yùn)營(yíng)商的兩大盈利模式。凱德無疑是其中佼佼者。

凱德集團(tuán)財(cái)報(bào)顯示，2016年上半年，其在中國(guó)的購物中心凈物業(yè)收入同比增長(zhǎng)6.1%，租戶銷售額同比增長(zhǎng)7.3%。

廖茸桐表示，未來凱德將通過直接投資開發(fā)、合作并購、收購已運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目及輸出管理等多種方式，持續(xù)拓展業(yè)務(wù)。

（來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 記者：張曉玲 實(shí)習(xí)生：郭海惟）