房地產去庫存疊加電商沖擊、消費升級背景之下，中國商用物業已從開發進入運營和資產管理時代，給專業的商業運營管理公司帶來了擴張機會。

新加坡凱德集團邁出了自持物業之外的重要一步：品牌管理輸出。凱德將為那些擁有良好物業資質而又缺乏運營能力的業主們提供管理服務，同時尋求進一步收購機會。

雖然有中糧大悅城、萬達商業等公司輸出管理在前，但具備30年商業運營管理經驗、在全球擁有100多個商業項目的凱德，顯然更有能力和底氣去開拓這樣的市場。

凱德商用首席執行官廖茸桐稱，凱德多年前首創房地產金融和輕資產發展路徑，此次輸出管理是對原有路徑的拓展，以多元化持續擴大規模和影響力。未來，凱德仍將以長期持有商業項目為主，輸出管理為輔，擴大購物中心及零售商網絡，增加營業收入。

凱德式輕資產輸出

長沙，這個住宅均價不到1萬/平方米的城市，卻是個十足的消費之城。

8月31日，凱德與長沙先導投資控股有限公司(以下簡稱先導)就湘江財富金融中心項目簽訂購物中心管理合同。凱德將以輸出管理和品牌的形式參與項目的資產規劃、開業籌備、商業運營和資產管理。這意味著，凱德商業地產的首個輸出管理和品牌項目正式落地。

湘江財富金融中心位于長沙重點發展的濱江新城中央商務區中心位置，未來將被打造成一個智能購物中心，預計將于2018年開業。

在廖茸桐看來，長沙是個消費型城市，居民消費能力與武漢相當，有些指標還略高于武漢。“長沙人不太愛買房，住宅價格不高，但愛消費。”他說。

世邦魏理仕發布的《2015中國購物中心發展報告》對中國17個代表性城市零售市場發展水平按成熟、成長、潛力三個階段進行劃分，長沙與蘇州、青島等城市上榜潛力市場。

根據第一太平戴維斯統計，2015年末中國已開業購物中心超過4000家，未來數年后預計達10000家。中國商業地產整體過剩、回報率和資產增值提升空間大、專業人才缺乏。

廖茸桐說，凱德正是看到了國內市場的痛點，希望借輸出管理擴大自己在商業地產上的規模和影響力。

他解釋，事實上凱德的房地產金融模式就是在輸出管理，基金和信托的股東也是項目業主，而現在直接選擇一個業主方，是更進一步地輕資產化。

在項目選擇上，凱德在華業務聚焦北京、上海、廣州、成都和武漢五大核心城市群，“輸出管理”也將聚焦一二線城市及其它已有業務的城市，選擇城市核心區并優先考慮地鐵物業，打造中高端購物中心。

輸出管理的合作模式靈活，在建項目和運營中的項目均可，具體合作內容以及是否輸出品牌，根據雙方需求和項目自身情況而定。可以是針對未開業項目從資產規劃、開業籌備、商場管理、資產管理到升級改造的一站式、全鏈條專業服務，也可以是針對已開業項目進行管理和資產升級。

廖茸桐強調，輸出管理的核心是以長期經營、與業主和物業共同成長的理念，進行運營管理和資產增值，因此選擇項目是長期的戰略性考慮。

廖茸桐坦言，目前電商對實體商業沖擊大，在嚴峻的商業競爭環境之下，凱德對于項目的選擇會更加慎重。會更青睞于在建項目，可以參與包括前期設計等多項內容。也不排除以后輸出包括雅詩閣在內的綜合體品牌，并在集團層面提供服務的可能。

盈利方面，廖茸桐表示，輸出管理收取管理費不是公司主要考慮的。凱德看重的是可以擴大商業網絡，形成規模效應。

目前，凱德在全球擁有上百家購物中心，15000個租約，并倚此建立了強勢的營銷網絡和商業網絡。可以幫助旗下租戶擴大業務規模和知名度，也方便為客戶引入優質資源。

拆解凱德金融

在輸出管理的同時，凱德也加緊了項目并購。8月19日，凱德集團旗下凱德商用中國信托(CRCT)以15億元人民幣價格收購成都凱丹廣場。

截至目前，凱德在中國38個城市管理著65個購物中心（56家已經運營）。

廖茸桐表示，凱德集團的戰略是，輸出管理不會占很大比例，仍然是以收購為主，輸出管理為輔，繼續尋找合適的收購機會以擴大資產組合，同時通過第三方管理合同拓展網絡。

因此，在簽訂輸出管理業務的合同時，會考慮業主方是否愿意出售;簽訂的項目，在同等條件下，凱德將有優先收購權。這使得凱德可以保證長期經營，也可以在合適的時間，將合適的項目轉化成自持物業，大大降低篩選成本。

而通過信托或基金收購和持有商業項目正是凱德的強項。凱德實行地產基金+開發運營模式，旗下基金分為投資基金和開發基金。投資基金本身的風險不是很高，比較穩定;開發基金風險高一點。

廖茸桐說，類似凱丹這樣的成熟項目，回報率已經不錯，可用CRCT這樣的公募基金收購;有些不太成熟但有潛力的項目，就用私募來收購。投資項目的速度不像輸出管理那么快，凱德會兩者同步進行，首先要保證項目質量，質量大于數量。

凱德集團官方資料顯示，其在全球有20個基金，5個公募和15個私募基金。其中投資于中國物業的有12個(1個公募和11個私募)。截至6月30日，凱德集團旗下管理資產達2224億元人民幣。

據21世紀經濟報道記者統計，凱德聚焦中國業務的12只基金管理資產總額近600億元人民幣。其中，規模最大的當屬凱德商用中國信托，在中國六個城市擁有11個商業項目，資產規模達118億元人民幣，也是凱德集團目前唯一聚焦中國業務的公募基金。此外，規模超10億美元且聚焦中國業務的基金還有來福士中國基金、長寧來福士合資基金、朝天門地產信托、凱德商用中國發展基金III，均專注于商業地產特別是商業綜合體項目。

目前，房地產業界的一個共識是，長期持有項目和輸出管理，將成為實力開發商及運營商的兩大盈利模式。凱德無疑是其中佼佼者。

凱德集團財報顯示，2016年上半年，其在中國的購物中心凈物業收入同比增長6.1%，租戶銷售額同比增長7.3%。

廖茸桐表示，未來凱德將通過直接投資開發、合作并購、收購已運營的項目及輸出管理等多種方式，持續拓展業務。

（來源：21世紀經濟報道 記者：張曉玲 實習生：郭海惟）