聯商網消息：縱觀全國購物中心，其管理模式大致可分為以下四種：

第一，以建設為中心的管理模式。這大多發生在早期，是房地產商進行購物中心建設時常用的模式，他們往往只考慮建設本身，普遍喜歡追求“最”字：最大、最豪華、最特別、最漂亮等等。

第二，以招商為中心的管理模式。這是現在大部分購物中心所采用的模式，它主要以招滿為目標，不考慮品牌有機組合，甚至不考慮效益。

第三，以營運為中心的管理模式。這就是我今天所推薦的模式。

第四，以物業管理為中心的模式，以部分港資購物中心為代表。

下面我就重點講講，以營運為中心的管理模式。具體是指，將營運始終貫穿購物中心設計、建設、開業及后期管理當中。

即以物業管理為基礎，營運管理為中心，招商與推廣為兩翼的一種經營管理模式。

一、組織架構

△ 圖：以營運為中心的購物中心模式組織架構圖

該組織架構圖已基本說明了各部門之間的關系。

二、營運部的作用

以營運為中心的管理模式在國內是一種比較接地氣的經營模式。因為我們大部分的供應商(店鋪)、店鋪員工和消費者是從百貨業態逐步成長發展起來的，他們對于甲方(百貨店或者購物中心)的依賴、信任程度相對較高。

另外，我們的購物中心還要對接政府各職能部門的檢查、督促、指導，這就要求我們必須有一個強有力的部門來協調關系。

營運部無疑是這個承擔者。

三、以營運為中心的優點

1、提高效率

我在深圳萬象城時，遇到過店鋪漏水問題。當時，店鋪會立即向招商部、工程部、保安部投訴。三個部門也陸續來了解情況。但最后誰來做決定，怎么解決卻是一拖再拖。之后我們決定，店鋪只需向營運部反映情況，營運部做調查，和內部相關部門溝通后給出解決方案，使問題盡快得到解決。

店鋪有問題只找營運部，大大提高了工作效率，也減少了不必要的麻煩。

2、幫助各店鋪提高業績

營運部熟悉每個店鋪每天的經營情況，幫助店鋪提升業績，是他們的工作內容之一。

有一天，深圳萬象城思加圖(STACCATO)退貨率很高，營運部第一時間就了解到是因為茂業百貨在進行促銷打折活動。針對這個問題，營運部就找到了品牌公司相關人員，進行商討，公司也積極想應對方法。最后得出結論，要與茂業百貨進行適度錯位經營，新品萬象城專柜優先上，在價格上做一定的差異化，順利解決了問題。

3、實現店鋪有機串聯，提升整體業績

除了上述描述的幫店鋪解決一些棘手的問題外，在日常工作中，營運部還要做好店鋪之間的有機串聯、良性競爭。

與百貨店不同，購物中心同類店鋪比較分散，店鋪之間的互動性需要有機串聯。營運部能夠了解到各店鋪之間的優勢與劣勢，就可以“通風報信”，讓彼此知道對方的經營情況，相互學習，相互競爭，調動品牌動性。當然，還可以做相互之間的輔助促銷。

4、實現動態調整，彌補前期建設與招商不足

不管如何完美的建設和招商，在實際經營中還是會遇到很多問題。若不及時解決，問題就會越積越多，使購物中心走下坡路。這樣的例子比比皆是，很多購物中心開業很熱鬧，可是幾個月后就出問題了，一年之后就不行了。究其原因，是對營運的不重視，沒有實現動態調整與提升。

第11期預告：購物中心營運部的工作內容和要求？

《厲玲半月談》

在百貨業，厲玲是一個符號，她擔任杭州大廈購物中心、銀泰百貨總經理的1993年-2004年，是中國百貨的黃金十年;后來去過深圳萬象城、北京華熙長安商業，2009年開始退休。時至今日，厲玲還是那么熱愛行業，做事純粹，說話犀利，自信、勤思、健朗。

她說被別人懷念是因為“沒有停止過思考”，她說自己屬于那個“頭腦清醒”的少數派，更可貴的是，她至今還保有老派匠人那種迷之社會責任感，在該享受天倫的年紀，愿意用振聾發聵的聲音為其熱愛的行業繼續發聲。

歷史需要傳承，思想需要激蕩。

聯商網和厲玲聯手推出“厲玲半月談”欄目，期待能給行業帶去更多不一樣的思考。

欄目組E-mail：[email protected]

更多信息，詳見厲玲專題：http://www.ntjiede.cn.cn/z/lilin/?SubId=1306

（聯商網 陳肖麗 李燕君）