1個月前，寶龍地產總裁許華芳在中期業績會上賣了個關子，“寶龍已經和紅星美凱龍談好了一個項目的合作”，該話說出口卻沒了下文，直到9月27日，這個與紅星美凱龍的合作交易終于浮出了水面。

寶龍地產發布公告披露，與紅星美凱龍方面已經訂立了合作協議，雙方將按50：50的比例合組合營公司，開發項目則為紅星美凱龍今年4月于蘇州拿下的15萬方商住地塊。

彼時，紅星美凱龍以26.27億元收購了這15萬平方米的商住地，如今，寶龍地產拿出13.14億元分得半杯羹，業內人士認為，以今年蘇州土地市場的火熱來說，這也算是樁美事。

早前在中期業績會上，許華芳就已明確地表示：“我們的心態很清晰，積極尋求土地投資機會，但只拿低價地。”

借道紅星布局蘇州

9月27日，寶龍地產發布公告稱，其附屬公司寶龍置地發展及上海龍潛與上海紅星及蘇州紅星訂立合作協議。

據此，將透過上海龍潛投資及收購蘇州紅星的50%股權，由寶龍置地發展與上海紅星按50：50的比例合組合營公司，以開發項目土地。而蘇州紅星作為合營公司，將主要從事開發項目土地。

觀點地產新媒體查詢公告發現，“項目土地”事實上是指上海紅星在今年4月13日獲取的占地面積約為15萬方的3宗蘇州地塊。

3宗地塊均位于太湖新城吳江夏蓉街東側東太湖大道北側，其中，編號為WJ-J-2016-008地塊與WJ-J-2016-009地塊為住宅用地，占地面積共為10.78萬方，而另一宗編號為WJ-J-2016-010地塊則為商服用地，占地面積為4.67萬方。

彼時，上海紅星以約26.27億元獲取到這三宗地塊，在5月上海紅星曾將這3宗土地的業權轉讓給了蘇州紅星。

公告披露，寶龍地產提供的承擔總額13.14億元包括了注資、股東貸款及墊款。根據合作協議，上海龍潛需注資3億元收購蘇州紅星的50%股權，蘇州紅星在注資后的注冊資本由3億元增加至6億元;上海龍潛還需向蘇州紅星提供一筆股東貸款為數約3.56億元;此外，寶龍置地發展還將透過其附屬公司向蘇州紅星提供現金墊款總額最高約6.58億元，以滿足蘇州紅星資本需求的50%。

值得注意的是，在訂立雙方合作協議的同一天，寶龍地產和紅星美凱龍方面還訂立了一個補充合作協議。根據補充合作協議，蘇州紅星將透過分立項目土地的商業及住宅地塊，安排分立項目土地。在完成分立及待商業地塊達到規定投資總額25%的投資條件后，上海龍潛需將其于商業地塊的50%權益轉讓給上海紅星，代價為約1.4億元。

這意味著，是次交易后寶龍地產將以13.14億元曲線布局蘇州。

多元化土地策略

花費13.14億元換得的蘇州地塊，寶龍地產方面覺得頗有價值。寶龍方面表示，因為項目土地位于長江三角洲，是集團的戰略地區之一，且與集團日后的發展計劃相符，因此發展及參與開發項目土地將有助提升本集團的市場地位，并擴大集團于區內的市場份額。

的確，早在2013年初，寶龍地產就提出轉戰一二線城市，重點實施“以上海為中心,深耕長三角”戰略。以下半年來看，除了與紅星美凱龍合作的這個蘇州項目之外，寶龍地產拿下的另外兩宗地塊也均位于長三角中心——上海。

根據觀點地產新媒體此前報道，8月18日，寶龍地產公布，其以3.25億元摘得上海市閔行區吳涇鎮閔行新城MHC11101單元10A-01A地塊，這是寶龍地產在吳涇的第二幅地塊，也是其在上海布局的第十三個項目。

9月14日，寶龍地產又以18.78億元成功競得上海青浦區西虹橋徐民東路南側39-04、40-02、41-02、43-01地塊、40-01地下空間及地塊之間連通道。

不過，以今年的土地市場來看，寶龍地產所瞄準的一二線城市土地并不是那么好拿。

在中期業績會時，許華芳也直言：“現在開發商最頭疼的不是融資，不是銷售，而是拿不到好的土地資源。”當時，許華芳苦笑道，上半年寶龍地產其實參加了50多場的土地競拍，但最終卻都只能“看表演”。

事實上，50多宗土地都未能得手，除了因一二線土地市場上狼多肉少之外，與寶龍地產保守的土地策略也有關系。

許華芳表示：“我們的心態很清晰，積極尋求土地投資機會，但只拿低價地。”因此，在上半年里，寶龍地產底價拿了3宗地，總價僅約10億元;下半年，寶龍獲取的2宗上海地塊溢價也并不高，閔行新城地塊溢價率僅為7.08%，而青浦區地塊的獲取總價也僅比起始價格高出0.08億元。

多元化拿地路徑是寶龍地產獲取適合土地策略，合作便是其中招式，借力紅星美凱龍在蘇州布局正是這種模式。

值得一提的是，此前許華芳透露，寶龍有幾個項目在談，除了與紅星美凱龍在談的項目之外，還包括另一個天津項目。

（來源：觀點地產網 陳翠）