高檔寫字樓和高檔住宅云集的鄭東新區，無疑是鄭州的精英聚集地。2009年，在鄭州市農業東路紅綠燈還沒有安裝好時，寶龍城市廣場就已進駐鄭東新區。

然而，在富人區當“拓荒者”的日子并不好過，寶龍城市廣場并沒有預期中的繁榮。比寶龍晚一年進入鄭東新區CBD的丹尼斯七天地也在經營中不斷調整業態，以適應鄭東新區的商務屬性。

現狀：

坐擁富人區的寶龍A區

卻空空蕩蕩

最近兩年，每次從寶龍城市廣場A區路過，市民趙女士心里都有疑問：這個商場為啥沒人?

以寶龍城市廣場為圓心，其1.5公里范圍內，有綠城百合、聯盟新城等近20個高檔小區，這些樓盤的二手房每平方米大多在兩三萬元。

周邊高檔小區云集，可謂占盡優勢。然而，寶龍城市廣場自2009年開業以來，卻一直不見起色，開業引進的康城·奧特萊斯也在兩年之后撤離。

10月18日下午，記者在寶龍城市廣場A區細數了一遍，目前開業的大店僅剩影院、KTV以及一家密室逃脫游戲館，小店則只有分布在影院旁邊的兩三家電影票代售處以及餐飲。

整個商場空空蕩蕩，一層二層鮮少看見人影，除了影院門口的電梯和扶梯，其他地方的電梯和扶梯全部停運。

盡管90%以上的店鋪已經搬空，但從殘留的招牌仍然可以看出這里的布局較亂，賣服裝的旁邊是賣玉器的，區域內服裝、飾品、休閑、餐飲分布雜亂，同類商品分布區位不集中。

分析：

產權和經營權分離

讓“拓荒者”寶龍受阻

2009年開業時，寶龍城市廣場是鄭東新區起步區33平方公里范圍內唯一的大型商業項目，其先天條件不可謂不好，當時曾吸引投資者爭相搶購。然而，幾年之后，這里成為投資者的“噩夢”。

不過，和A區一路之隔的B區，商業氛圍要好很多。大商超市和蘇寧電器兩大品牌為這里帶來了穩定客流。

而RET睿意德助理董事石俊東認為，寶龍之所以遭遇目前的尷尬，其本質問題在于產權和經營權的分離，對招商運營提出了極大挑戰。

對寶龍來說，需要解決好經營權統一的問題，才能逐步走上正軌。目前主力店所在的區域人流及經營效果較好，可以考慮回收部分商鋪經營權，引入新型主力店來帶動目前的空置區域。

應對：

丹尼斯七天地曾調整業態

比寶龍晚一年進入鄭東新區的丹尼斯七天地，在戰略上靈活不少。

有亞洲最長的Shopping Mall之稱的丹尼斯七天地，南起商務西八街，北至商務西一街，全長1.5公里。

從2010年9月到2013年8月，用了近3年時間丹尼斯七天地才全部開業。從最初規劃來看，丹尼斯一天地和二天地為流行Mall;經營建材家具的三、四、五天地營業面積超過了10萬平方米;六天地和七天地則是繽紛娛樂館，包含餐飲、影院、電玩等體驗項目。

經營之初，丹尼斯曾對家居寄予厚望，但實際運作情況并不那么理想。2015年，丹尼斯對四天地和五天地進行了升級改造，改為城市奧萊以及運動休閑、母嬰等項目。一天地和二天地也增加了不少餐飲項目。

“這種調整也是為了適應目前需求，因此丹尼斯七天地活得要更滋潤一些。”戴德梁行鄭州公司副總經理巴然說。

石俊東也認為，從政府整體規劃上來看，鄭東新區與主城區最大的區別就是商務屬性。

無論是CBD、高鐵站周邊還是龍子湖等區域，均呈現圍繞商務、金融辦公的組團式發展，商業只作為各個組團中的配套，形成點狀發展，因此，這里的商業需求也與主城區的大型商業體迥異。

（來源：河南商報 記者：陳曉麗 陳薇）