高檔寫字樓和高檔住宅云集的鄭東新區(qū)，無(wú)疑是鄭州的精英聚集地。2009年，在鄭州市農(nóng)業(yè)東路紅綠燈還沒有安裝好時(shí)，寶龍城市廣場(chǎng)就已進(jìn)駐鄭東新區(qū)。

然而，在富人區(qū)當(dāng)“拓荒者”的日子并不好過(guò)，寶龍城市廣場(chǎng)并沒有預(yù)期中的繁榮。比寶龍晚一年進(jìn)入鄭東新區(qū)CBD的丹尼斯七天地也在經(jīng)營(yíng)中不斷調(diào)整業(yè)態(tài)，以適應(yīng)鄭東新區(qū)的商務(wù)屬性。

現(xiàn)狀：

坐擁富人區(qū)的寶龍A區(qū)

卻空空蕩蕩

最近兩年，每次從寶龍城市廣場(chǎng)A區(qū)路過(guò)，市民趙女士心里都有疑問(wèn)：這個(gè)商場(chǎng)為啥沒人?

以寶龍城市廣場(chǎng)為圓心，其1.5公里范圍內(nèi)，有綠城百合、聯(lián)盟新城等近20個(gè)高檔小區(qū)，這些樓盤的二手房每平方米大多在兩三萬(wàn)元。

周邊高檔小區(qū)云集，可謂占盡優(yōu)勢(shì)。然而，寶龍城市廣場(chǎng)自2009年開業(yè)以來(lái)，卻一直不見起色，開業(yè)引進(jìn)的康城·奧特萊斯也在兩年之后撤離。

10月18日下午，記者在寶龍城市廣場(chǎng)A區(qū)細(xì)數(shù)了一遍，目前開業(yè)的大店僅剩影院、KTV以及一家密室逃脫游戲館，小店則只有分布在影院旁邊的兩三家電影票代售處以及餐飲。

整個(gè)商場(chǎng)空空蕩蕩，一層二層鮮少看見人影，除了影院門口的電梯和扶梯，其他地方的電梯和扶梯全部停運(yùn)。

盡管90%以上的店鋪已經(jīng)搬空，但從殘留的招牌仍然可以看出這里的布局較亂，賣服裝的旁邊是賣玉器的，區(qū)域內(nèi)服裝、飾品、休閑、餐飲分布雜亂，同類商品分布區(qū)位不集中。

分析：

產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離

讓“拓荒者”寶龍受阻

2009年開業(yè)時(shí)，寶龍城市廣場(chǎng)是鄭東新區(qū)起步區(qū)33平方公里范圍內(nèi)唯一的大型商業(yè)項(xiàng)目，其先天條件不可謂不好，當(dāng)時(shí)曾吸引投資者爭(zhēng)相搶購(gòu)。然而，幾年之后，這里成為投資者的“噩夢(mèng)”。

不過(guò)，和A區(qū)一路之隔的B區(qū)，商業(yè)氛圍要好很多。大商超市和蘇寧電器兩大品牌為這里帶來(lái)了穩(wěn)定客流。

而RET睿意德助理董事石俊東認(rèn)為，寶龍之所以遭遇目前的尷尬，其本質(zhì)問(wèn)題在于產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，對(duì)招商運(yùn)營(yíng)提出了極大挑戰(zhàn)。

對(duì)寶龍來(lái)說(shuō)，需要解決好經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一的問(wèn)題，才能逐步走上正軌。目前主力店所在的區(qū)域人流及經(jīng)營(yíng)效果較好，可以考慮回收部分商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)，引入新型主力店來(lái)帶動(dòng)目前的空置區(qū)域。

應(yīng)對(duì)：

丹尼斯七天地曾調(diào)整業(yè)態(tài)

比寶龍晚一年進(jìn)入鄭東新區(qū)的丹尼斯七天地，在戰(zhàn)略上靈活不少。

有亞洲最長(zhǎng)的Shopping Mall之稱的丹尼斯七天地，南起商務(wù)西八街，北至商務(wù)西一街，全長(zhǎng)1.5公里。

從2010年9月到2013年8月，用了近3年時(shí)間丹尼斯七天地才全部開業(yè)。從最初規(guī)劃來(lái)看，丹尼斯一天地和二天地為流行Mall;經(jīng)營(yíng)建材家具的三、四、五天地營(yíng)業(yè)面積超過(guò)了10萬(wàn)平方米;六天地和七天地則是繽紛娛樂館，包含餐飲、影院、電玩等體驗(yàn)項(xiàng)目。

經(jīng)營(yíng)之初，丹尼斯曾對(duì)家居寄予厚望，但實(shí)際運(yùn)作情況并不那么理想。2015年，丹尼斯對(duì)四天地和五天地進(jìn)行了升級(jí)改造，改為城市奧萊以及運(yùn)動(dòng)休閑、母嬰等項(xiàng)目。一天地和二天地也增加了不少餐飲項(xiàng)目。

“這種調(diào)整也是為了適應(yīng)目前需求，因此丹尼斯七天地活得要更滋潤(rùn)一些。”戴德梁行鄭州公司副總經(jīng)理巴然說(shuō)。

石俊東也認(rèn)為，從政府整體規(guī)劃上來(lái)看，鄭東新區(qū)與主城區(qū)最大的區(qū)別就是商務(wù)屬性。

無(wú)論是CBD、高鐵站周邊還是龍子湖等區(qū)域，均呈現(xiàn)圍繞商務(wù)、金融辦公的組團(tuán)式發(fā)展，商業(yè)只作為各個(gè)組團(tuán)中的配套，形成點(diǎn)狀發(fā)展，因此，這里的商業(yè)需求也與主城區(qū)的大型商業(yè)體迥異。

（來(lái)源：河南商報(bào) 記者：陳曉麗 陳薇）