進(jìn)入2016年，中產(chǎn)時代的商業(yè)潮流洶涌而至，消費(fèi)市場需求增加，加之住宅市場遭遇頻繁調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)投資呈快速增長態(tài)勢，迎來了新的發(fā)展契機(jī)。

而在互聯(lián)網(wǎng)時代、共享經(jīng)濟(jì)的影響下，傳統(tǒng)實(shí)體商業(yè)地產(chǎn)面臨著機(jī)會與挑戰(zhàn)，不少房企紛紛轉(zhuǎn)型新興業(yè)態(tài)，通過線上線下融合，實(shí)現(xiàn)跨界合作，試圖在改革與創(chuàng)新中突破瓶頸，在激烈的市場競爭中突圍而出。

在此基礎(chǔ)上，觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布《2016中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展年度報告》，為您解讀現(xiàn)今商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，采用企業(yè)訪談、資料數(shù)據(jù)收集分析的手法，結(jié)合數(shù)據(jù)分析從產(chǎn)品開發(fā)模式、經(jīng)營模式、創(chuàng)新渠道等，多層次多角度透析當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)特征以及發(fā)展趨勢。

多年來，觀點(diǎn)指數(shù)深耕房地產(chǎn)領(lǐng)域，擁有強(qiáng)大的數(shù)據(jù)分析專業(yè)能力，持續(xù)觀察并跟蹤商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展動態(tài)，與金融機(jī)構(gòu)頂級大佬、商業(yè)精英、財(cái)經(jīng)界、學(xué)界泰斗及專業(yè)人士共同組成的資深顧問團(tuán)交流合作。

通過深度專業(yè)的市場分析，在把握商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展潮流的基礎(chǔ)上助力企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，探索新的發(fā)展路徑，與大家同謀劃、共成長，一起共享商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的成果。

發(fā)展現(xiàn)狀

中產(chǎn)崛起消費(fèi)升級，傳統(tǒng)商業(yè)多元化轉(zhuǎn)型

2016年前三季度，中國GDP平均增長6.7%，經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長速度。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)改善。

前三季度，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重為52.8%，比上年同期提高1.6個百分點(diǎn)。另外，居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步升級，消費(fèi)正逐步成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的重要動力。

前三季度，最終消費(fèi)對國內(nèi)生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)達(dá)到58.4%，比2014年底大幅提高8.2個百分點(diǎn)，拉動GDP增長4個百分點(diǎn)，高于資本形成總額和凈出口對GDP的拉動。

隨著宏觀經(jīng)濟(jì)利好發(fā)展，居民消費(fèi)意愿正不斷提高。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前三季度社會消費(fèi)品零售總額累計(jì)達(dá)238482億元，同比名義增長10.4%(扣除價格因素實(shí)際增長9.8%)，增速比上半年加快0.1個百分點(diǎn)，并呈現(xiàn)出平穩(wěn)上升的良好趨勢。

居民的消費(fèi)能力與收入水平存在正面關(guān)系，中國居民人均可支配收入2015年達(dá)到21996元，同比增長7.4%，超過當(dāng)年6.9%的GDP增速，為居民消費(fèi)支出增長提供物質(zhì)基礎(chǔ)。而且，隨著收入水平更高、消費(fèi)意愿更強(qiáng)烈的中產(chǎn)階級崛起，有助于釋放更多的消費(fèi)潛力。

中產(chǎn)時代的商業(yè)潮流來襲，消費(fèi)者更為注重體驗(yàn)式消費(fèi)，強(qiáng)調(diào)除了商品買賣之外的情感交流、商品品質(zhì)以及購買場景，消費(fèi)行為也從單一強(qiáng)調(diào)商品價格向復(fù)合型轉(zhuǎn)變，這也促進(jìn)了傳統(tǒng)實(shí)體商業(yè)的多元化轉(zhuǎn)型，為商業(yè)地產(chǎn)市場的創(chuàng)新發(fā)展提供了更多的空間。

商業(yè)地產(chǎn)投資上升，但增速有所放緩

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年辦公樓投資額累計(jì)為6210億元，同比增長達(dá)10.1%；商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資為14607億，同比增長1.8%，而住宅投資額為64595億元，增長達(dá)0.4%。

可見，商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模在加大，趕超商品住宅投資速度。進(jìn)入2016年，中國城市化進(jìn)程加快、中產(chǎn)階層群體的壯大以及各種政策因素的影響，都將會推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)市場的整體發(fā)展。

但商業(yè)地產(chǎn)去化壓力大、商辦物業(yè)同質(zhì)化嚴(yán)重，加之互聯(lián)網(wǎng)時代電商的沖擊，使得市場對商業(yè)地產(chǎn)的投資變得謹(jǐn)慎。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年全國商業(yè)地產(chǎn)增速放緩。具體來看，2015年全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資累計(jì)同比增速為1.8%，較2014年顯著下降18.3個百分點(diǎn)；辦公樓開發(fā)投資累計(jì)同比增速下降11.2個百分點(diǎn)至10.1%。

縱觀2016年1-9月的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓投資額增速波動，但從8、9月份開始迎來拐點(diǎn)并有所回升，其中9月份住宅投資額增速為5.1%、辦公樓投資額增速為6%，商業(yè)營業(yè)用房投資額為房地產(chǎn)各業(yè)態(tài)中增速最快為7.3%，期望樓市下半場商業(yè)地產(chǎn)在改革與創(chuàng)新中引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展。

商業(yè)物業(yè)銷售回暖，仍面臨去庫存壓力

數(shù)據(jù)顯示，2016年商業(yè)營業(yè)用房銷售增長率呈穩(wěn)步上升趨勢，而辦公樓銷售增速雖有所下降，但從3月份開始已經(jīng)超過商品住宅銷售額。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)市場銷售回暖，有上升空間。

盡管商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景可觀，但不可忽視的是仍面臨著高庫存的困境。根據(jù)相關(guān)分析數(shù)據(jù)顯示，受相關(guān)政策影響，商品房銷售持續(xù)向好，住宅庫存正逐步下滑，而商業(yè)地產(chǎn)庫存卻仍然保持著上行的態(tài)勢，去化壓力大。

隨著“營改增”政策的出臺，加之房企的運(yùn)營策略調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)有望在多元化布局、跨界合作中轉(zhuǎn)型，把握市場需求成為新的利益增長點(diǎn)。

行業(yè)分析

如今的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)不僅受到電商的沖擊，還面臨著泡沫化、同質(zhì)化等困境，市場競爭愈發(fā)激烈。

唯有告別過往傳統(tǒng)單一且固化的商業(yè)地產(chǎn)模式，抓住時代變化的脈搏，把握消費(fèi)者為王的市場之道，掌握模式轉(zhuǎn)變、跨界合作、多元化布局等商業(yè)地產(chǎn)精髓，才能迎來發(fā)展新機(jī)遇。

運(yùn)營定位在改變，誰能抓住消費(fèi)者需求

商業(yè)的演變與經(jīng)濟(jì)環(huán)境密不可分。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，消費(fèi)行為逐漸進(jìn)入到重視文化與經(jīng)濟(jì)效益的階段。

在這個中產(chǎn)階級快速崛起的時代，我們需要意識到單純商品買賣的時代已經(jīng)過去了，消費(fèi)者產(chǎn)生更多的需求，更為注重購買場景、商品體驗(yàn)以及商品的質(zhì)量，因此商業(yè)地產(chǎn)也應(yīng)當(dāng)隨之轉(zhuǎn)變，在抓住消費(fèi)者個性化需求方面進(jìn)行精確的產(chǎn)品定位。

入選“2016年度中國商業(yè)地產(chǎn)TOP100”榜單的大悅城，憑借著對18-35歲新興中產(chǎn)階級的精準(zhǔn)客群定位，以及“年輕、時尚、潮流、品位”品牌精神的傳遞，在不斷的產(chǎn)品創(chuàng)新及組織管理的改變中快速發(fā)展，最終名列榜單第四。

此外，主題商業(yè)街區(qū)正是針對客群細(xì)分及需求所形成的具有鮮明主題的體驗(yàn)式商業(yè)空間。通過消費(fèi)場景化、業(yè)態(tài)跨界、商業(yè)美學(xué)設(shè)計(jì)等，給消費(fèi)者帶來多層次的視覺感官體驗(yàn)，提升消費(fèi)意欲，從而推動商業(yè)收益的提升。

針對消費(fèi)者不同的生活場景需求，不同的商業(yè)產(chǎn)品能夠更好地覆蓋到各個群體，并在場景化中促發(fā)消費(fèi)者的購買行為。例如在本次榜單評選中管理指標(biāo)體系得分排名前十的金茂商業(yè)、龍湖商業(yè)等，正是據(jù)此制定了不同產(chǎn)品線定位，覆蓋更廣泛的需求。

如金茂商業(yè)旗下金茂匯定位于城市級商業(yè)中心，為大型零售商業(yè)服務(wù)；J·LIFE定位于旅游地產(chǎn)商業(yè)及商務(wù)配套商業(yè)；金茂灣為社區(qū)商業(yè)，滿足社區(qū)家庭生活的需求。龍湖則是形成了都市購物中心“龍湖天街”系列、社區(qū)特色商業(yè)龍湖“星悅薈”系列、高端家居生活館龍湖“家悅薈”系列三大多元化產(chǎn)品體系。

通過不同產(chǎn)品線的服務(wù)提供，能夠更為精準(zhǔn)地鎖定多個階層、多種需求的消費(fèi)者，打造更為全面的消費(fèi)客群鏈。

這其中，有一個值得注意的由家居行業(yè)延伸、跨界的企業(yè)紅星商業(yè)。紅星商業(yè)除了針對消費(fèi)者的家居業(yè)態(tài)打造購物商城，同時也以愛琴海系為主進(jìn)軍零售商業(yè)，滿足消費(fèi)者多樣需求。正因如此，紅星商業(yè)在2016年度中國商業(yè)地產(chǎn)TOP100榜中，擠下大部分入選企業(yè)，逼近前十之列。

同樣地，寶龍深耕商業(yè)地產(chǎn)十多年，一直呈現(xiàn)著穩(wěn)步上升的趨勢，在積極擴(kuò)張的同時也在緊抓商業(yè)品質(zhì)和文化內(nèi)涵的升級。

目前，寶龍發(fā)展重心放在了一二線城市，已形成具有自身特色的商業(yè)發(fā)展模式，以社區(qū)MALL為主，朝著多元復(fù)合化發(fā)展，在不同類別里尋求行業(yè)細(xì)分，最終達(dá)到差異化，打造創(chuàng)新競爭力。

針對不同的消費(fèi)級別開發(fā)商業(yè)產(chǎn)品，能夠促使產(chǎn)品更為精細(xì)化。例如港資企業(yè)九龍倉，其在商業(yè)地產(chǎn)布局中制定了不同的產(chǎn)品線定位，目前可見的是IFS定位于高檔奢華大型Mall，時代廣場定位于國際高檔商場，時代·奧特萊斯則是定位于頂級品牌奧特萊斯。

盡管商業(yè)產(chǎn)品各有特色，但是九龍倉瞄準(zhǔn)的是走精品路線的中高端消費(fèi)群，在引進(jìn)各種世界頂級知名品牌的同時，也注重增強(qiáng)客群粘性與活躍度，在未來商業(yè)發(fā)展中加強(qiáng)用戶管理。

還值得關(guān)注的是首創(chuàng)鉅大，選擇專注于奧特萊斯系列商業(yè)發(fā)展，挖掘消費(fèi)者深層需求，從而形成規(guī)模化和體系化的運(yùn)營策略，將屬地特征與資源平臺有效對接，促進(jìn)產(chǎn)品的發(fā)展與收益。

新的商業(yè)生態(tài) 尋找體驗(yàn)式消費(fèi)商機(jī)

現(xiàn)代商業(yè)中，越來越多消費(fèi)者已經(jīng)不能滿足于僅在商城中購物，而是呈現(xiàn)出在休閑娛樂、餐飲、運(yùn)動等需求。

體驗(yàn)式消費(fèi)的出現(xiàn)正好能夠滿足消費(fèi)者復(fù)雜多樣的需求，通過場景化的構(gòu)建，賦予視覺、觸覺、味覺等感官上的刺激，促發(fā)消費(fèi)者的購物行為。同時，體驗(yàn)式消費(fèi)也是電商短期內(nèi)無法戰(zhàn)勝實(shí)體商業(yè)的法寶。

例如上海大悅城和昆明建發(fā)，作為2016年度中國體驗(yàn)式商業(yè)項(xiàng)目大獎的得主，在體驗(yàn)式消費(fèi)產(chǎn)品的開發(fā)及運(yùn)營中有不少值得借鑒的地方。上海大悅城作為大型城市綜合體項(xiàng)目，擁有精準(zhǔn)的客群定位，瞄準(zhǔn)22-30歲的時尚年輕女性，建造潮流、時尚、性感的生活購物中心，嘗試商業(yè)與文化、科技等跨界融合，二期運(yùn)用摩天輪、藝術(shù)街區(qū)、創(chuàng)意裝置等場景激發(fā)想象空間，營造立體和精神層面體驗(yàn)。

昆明建發(fā)開發(fā)的昌宏西城COHO·酷活薈項(xiàng)目，作為全家庭生活方式中心，以開放的商業(yè)街區(qū)為主要經(jīng)營業(yè)態(tài)，在產(chǎn)品上強(qiáng)調(diào)休閑娛樂功能，以家庭為服務(wù)標(biāo)簽打造舒適生活圈，給消費(fèi)者創(chuàng)造一個全新的生活空間。

復(fù)合的體驗(yàn)式商業(yè)業(yè)態(tài)，能夠給予消費(fèi)者不同的體驗(yàn)感受，帶有明顯標(biāo)簽和藝術(shù)格調(diào)的場景，也更能契合該類型人群的情感表達(dá)需求。

作為街區(qū)式商業(yè)產(chǎn)品代表的陽光100，雖然此次并未進(jìn)入2016年度中國商業(yè)地產(chǎn)TOP100管理指標(biāo)體系得分最前列，但其混搭和綜合的業(yè)態(tài)，突破了傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的限制，街區(qū)綜合體的運(yùn)營實(shí)際上跳出了傳統(tǒng)購物的框架，以開放街區(qū)的生活方式結(jié)合當(dāng)?shù)氐奈幕�進(jìn)行一體化運(yùn)營，在文創(chuàng)、文旅的概念中打造休閑娛樂的微主題街區(qū)。

在社區(qū)商業(yè)中同樣有亮眼表現(xiàn)的金科商業(yè)，雖然起步較晚，但樹立了明確的長遠(yuǎn)目標(biāo)，希望在未來五年以“地產(chǎn)開發(fā)＋地產(chǎn)后服務(wù)”連接用戶發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，旗下社區(qū)綜合服務(wù)集團(tuán)、教育公司以及“新服務(wù)”戰(zhàn)略等內(nèi)容在2016年3月份正式確定。

金科的目標(biāo)，是讓非地產(chǎn)板塊的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)收入接近并力爭超過公司總收入的50%。

而在本次管理指標(biāo)體系得分25.8分，排在管理指標(biāo)第九名的世茂商投，也是將文化旅游與商業(yè)融為一體的一把好手。世茂商投將文化旅游小鎮(zhèn)跟主題樂園整合在一起，并引進(jìn)各種世界品牌打造不同類別的體驗(yàn)式服務(wù)。通過組合的不同形態(tài)，降低品牌同質(zhì)化、購物中心同質(zhì)化，打造具有特色的商業(yè)運(yùn)營模式。

藍(lán)光商業(yè)則是根據(jù)地域特色打造具有豐富業(yè)態(tài)的多產(chǎn)品線系列，包括購物中心、主題商業(yè)街、文化旅游、星級酒店等。其中耍街作為成都首個傳承地域文化特色和休閑生活方式的體驗(yàn)消費(fèi)商街，成為當(dāng)?shù)匦蓍e美食集結(jié)地和外地游客到蓉的文化旅游目的地之一。

藍(lán)光商業(yè)也注重發(fā)掘、引進(jìn)外部具有豐富經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才，建立專業(yè)的商管隊(duì)伍，推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)板塊質(zhì)量和效益不斷提升。

強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合關(guān)鍵，誰是競爭者？誰是合作者？

在激烈的市場競爭中，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)往往面臨土地貴、融資難、開發(fā)周期長、消費(fèi)者對產(chǎn)品品質(zhì)要求逐漸提升等問題，因而促使房企由競爭轉(zhuǎn)為合作，有利于降低風(fēng)險，并更好地利用各自的資源優(yōu)勢，提升產(chǎn)品收益，實(shí)現(xiàn)合作共贏的良好局面。

在管理指標(biāo)體系得分27分，排在該指標(biāo)第2名的太古地產(chǎn)，一向以優(yōu)秀品質(zhì)項(xiàng)目著稱，在投資開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時也采取強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的方式，如與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、興業(yè)國際、陸家嘴等。可以說，合作開發(fā)是其在內(nèi)地發(fā)展的一大秘訣。

太古地產(chǎn)擁有成熟的資本運(yùn)作和商業(yè)運(yùn)營能力，內(nèi)地房企擅長項(xiàng)目拿地、建設(shè)，通過價值優(yōu)勢互補(bǔ)實(shí)現(xiàn)利益最大化。

而在招商合作上，太古地產(chǎn)打出高端定位的招牌并積極拓展與一線品牌的合作。太古在開發(fā)前期就注重于租戶建立良好關(guān)系，了解他們對店面的需求，讓他們參與到商場的設(shè)計(jì)與改進(jìn)中來。

這樣的運(yùn)營策略能夠?yàn)殚_發(fā)企業(yè)提供市場趨勢與動態(tài)的參考，有助于商業(yè)項(xiàng)目質(zhì)量的提升。

總的來說，不少商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商正在通過多元化的管理運(yùn)營策略，在滿足消費(fèi)者多樣需求的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級。

2016年度中國商業(yè)地產(chǎn)TOP100榜單中，管理指標(biāo)體系得分中排名前十的企業(yè)基本都超過25分，在其商業(yè)產(chǎn)品的管理及運(yùn)營上各有特色，相互之間的分值差距也微乎其微。

隨著市場的不斷變化，期待房企在新一輪的策略調(diào)整中給消費(fèi)者帶來更多精細(xì)化的服務(wù)。

好的品牌能給企業(yè)帶來什么？

優(yōu)秀的品牌價值和形象，成為了影響消費(fèi)者行為的重要因素。

品牌企業(yè)能夠充分地發(fā)揮優(yōu)勢，調(diào)整價格策略，提升盈利空間，創(chuàng)造經(jīng)營效益。品牌同時也具有巨大的社會價值，傳遞的企業(yè)文化和理念成就了企業(yè)的核心競爭力，品牌的外溢帶來區(qū)域價值的提升。優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可以進(jìn)一步提升城市品牌和城市形象，對城市的發(fā)展產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。2016年度中國商業(yè)地產(chǎn)TOP100品牌指標(biāo)體系得分前十的企業(yè)，平均得分超過15分，而這也是好的品牌帶給這些企業(yè)的長處和優(yōu)勢。

除此之外，在TOP100榜單中還有不少企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)值得我們關(guān)注。

例如五洲國際的商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)園板塊，通過創(chuàng)造性地將倉儲物流管理、電子商務(wù)、綜合金融與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營相結(jié)合，同時也積極探索商業(yè)綜合體體系的構(gòu)建，形成了以“五洲國際”和“五洲·哥倫布”命名的城鎮(zhèn)綜合體，在當(dāng)?shù)貐^(qū)域形成了重要的影響力。

美佳華則專注于三四線商業(yè)深耕，填補(bǔ)了中西部城市商業(yè)地產(chǎn)的空白，把握商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間，在打造城市區(qū)域性標(biāo)志商業(yè)項(xiàng)目過程中，形成了區(qū)域性的規(guī)模優(yōu)勢和競爭優(yōu)勢，其建造的商業(yè)中心也成為了當(dāng)?shù)氐牡貥?biāo)項(xiàng)目，樹立了優(yōu)秀的品牌形象。

作為2016年度中國城市推動大獎得主的融創(chuàng)中國，旗下融創(chuàng)中心項(xiàng)目為天津新城市中心，其國際化精品商業(yè)、商務(wù)集群、高端住宅的綜合服務(wù)供給，成為了該市的新地標(biāo)，也是推進(jìn)城市高新技術(shù)和科技發(fā)展的重要影響力量。

勒泰商業(yè)作為2016年度中國城市推動典范企業(yè)得主，旗下的多個城市綜合體都成為了城市商業(yè)新中心，推動該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展，成為的時尚文化和購物的地標(biāo)。

轉(zhuǎn)型升級期改革與創(chuàng)新方向不會迷惘

當(dāng)前，商業(yè)地產(chǎn)正處于轉(zhuǎn)型創(chuàng)新關(guān)鍵期，行業(yè)面臨著宏觀經(jīng)濟(jì)下行、消費(fèi)市場分流嚴(yán)重、銷售去化困難等諸多復(fù)雜挑戰(zhàn)。因此，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)需要積極探索創(chuàng)新變革，如資本創(chuàng)新、模式創(chuàng)新等，在新思維下推進(jìn)產(chǎn)品的升級，才能在激烈市場競爭中贏得勝利。

2016年度中國商業(yè)地產(chǎn)TOP100創(chuàng)新指標(biāo)體系中，前十名的企業(yè)分?jǐn)?shù)都十分接近，除了第1名新鴻基地產(chǎn)得分為9分以上，其余九名都為8分以上。這些企業(yè)都有其優(yōu)異的商業(yè)創(chuàng)新表現(xiàn)，無論是產(chǎn)品的獨(dú)特性、革新的生產(chǎn)方式，還是資本運(yùn)作等，都有著自己獨(dú)特的經(jīng)驗(yàn)和模式。

商業(yè)+金融資本力量無往而不利

2016年度中國商業(yè)地產(chǎn)TOP100榜單中，還有不少企業(yè)的創(chuàng)新途徑和模式值得我們關(guān)注。

例如凱德集團(tuán)，以資本運(yùn)作的思路，采用“資產(chǎn)管理+房地產(chǎn)基金”的模式來運(yùn)營持有型商業(yè)地產(chǎn)。

凱德在投資商業(yè)地產(chǎn)的同時，積極建立資金平臺，設(shè)立和發(fā)行了相應(yīng)的私募基金和房地產(chǎn)投資信托基金。通過私募基金介入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和收購環(huán)節(jié)，待項(xiàng)目運(yùn)營成熟并實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值時再注入房地產(chǎn)信托投資基金，以此實(shí)現(xiàn)貫穿收購或開發(fā)到持有及退出的完整鏈條。

凱德同時具備投資者、開發(fā)者與運(yùn)營者的綜合能力要求，決定了“凱德模式”的難以復(fù)制，造就了其獨(dú)特的競爭力。

同樣強(qiáng)調(diào)利用資本力量穩(wěn)健推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的還有越秀房托，作為2016年度中國商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理大獎得主，越秀房托是首個投資于內(nèi)地物業(yè)的房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)，通過對旗下物業(yè)進(jìn)行大規(guī)模的資產(chǎn)改造，擴(kuò)大物業(yè)增值空間，多元化的資產(chǎn)增值策略為持有人帶來長遠(yuǎn)穩(wěn)定的投資收益。

房地產(chǎn)+金融的模式已然是當(dāng)下的發(fā)展趨勢，通過資本力量的推進(jìn)，能夠在一定程度下降低融資成本和風(fēng)險，提高產(chǎn)品項(xiàng)目的投資收益，這也或?qū)⑹俏磥砀鞔笊虡I(yè)地產(chǎn)商積極探索的創(chuàng)新方向。

輕資產(chǎn)風(fēng)口模式創(chuàng)新促進(jìn)產(chǎn)品升級

商業(yè)地產(chǎn)投資大、回報周期長、資金依賴性高，傳統(tǒng)融資模式單一，因此商業(yè)開發(fā)商如想要規(guī)模化擴(kuò)張，保障資金鏈的充裕，輕資產(chǎn)模式成為了上佳的商業(yè)地產(chǎn)路徑。

前文所提到的凱德模式，實(shí)際上也是一種典型的輕資產(chǎn)模式。除此之外，TOP100榜單中的新城控股，也在探索以REITs為核心的商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)發(fā)展模式。

新城控股擁有著吾悅系的城市綜合體項(xiàng)目品牌，涵蓋吾悅國際廣場、新城吾悅廣場、吾悅生活廣場三大產(chǎn)品線，分別定位于高端國際精品路線、區(qū)域型時尚商業(yè)中心、便捷的社區(qū)生活中心。

其中，上海青浦吾悅廣場就發(fā)行了一個類似資產(chǎn)證券化的計(jì)劃。這樣的輕資產(chǎn)模式，不僅可以避免資金沉淀，使商業(yè)地產(chǎn)商更好的突破資金瓶頸，獲得快速發(fā)展，還能提高盈利能力，提升凈資產(chǎn)收益率。

榜單點(diǎn)評

華潤、萬達(dá)各領(lǐng)風(fēng)騷港資恒隆強(qiáng)勢闖入前三

2016年度中國商業(yè)地產(chǎn)TOP100榜單前三名分別是華潤置地、萬達(dá)商業(yè)、恒隆地產(chǎn)。

華潤和萬達(dá)在營運(yùn)指標(biāo)體系的得分分別為34.5分和35分，差距微小，各有自己獨(dú)特的商業(yè)特色。

華潤置地以穩(wěn)健發(fā)展為主，用商業(yè)的方式來運(yùn)營地產(chǎn)，打造出了內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)代表作萬象城、萬象匯等標(biāo)桿產(chǎn)品。

萬達(dá)商業(yè)則以規(guī)模化的擴(kuò)張為鮮明特色，2016年萬達(dá)在全國范圍內(nèi)繼續(xù)大規(guī)模復(fù)制擴(kuò)張，單在2016年前三季度，已有約25座萬達(dá)廣場及兩座萬達(dá)城（合肥萬達(dá)稱、南昌萬達(dá)城）開業(yè)。頻上頭條的萬達(dá)，除商業(yè)地產(chǎn)外，其文旅產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)等多元化布局同樣吸引人眼球。

位居第3名的恒隆地產(chǎn)，相較于前兩家內(nèi)地企業(yè)，商業(yè)物業(yè)個數(shù)雖然不多，但符合港資一貫的慢工出細(xì)活作風(fēng)。

恒隆地產(chǎn)作為最早進(jìn)入內(nèi)地的香港商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商之一，憑借多年在港發(fā)展及管理物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和成就，在上海打造了兩個經(jīng)典的綜合體項(xiàng)目——恒隆廣場和港匯恒隆廣場，從此成為了重要地標(biāo)，并深受市場的歡迎。

恒隆一直注重長線發(fā)展策略，定位于中高檔的中產(chǎn)階級人群，并取得了不錯的收益。

萬科的新希望SOHO中國“孤注”聯(lián)合辦公

失落“地產(chǎn)一哥”寶座的萬科，在商業(yè)板塊的表現(xiàn)展現(xiàn)出蓬勃的野心，呈現(xiàn)后來居上的態(tài)勢。在榜單中總分排名第29的萬科，在收購黑石持有的印力集團(tuán)股份后，萬科積極轉(zhuǎn)型謀求在商業(yè)地產(chǎn)板塊的布局。

印力集團(tuán)擁有深厚的商業(yè)營運(yùn)資源，如零售業(yè)巨頭沃爾瑪，相信兩者合作能為萬科在商業(yè)上大展拳腳助功。

遺憾未能進(jìn)入前十強(qiáng)的SOHO中國，在本次榜單評選中總得分75.7分，排在第11位。近年來業(yè)績有所下滑、正經(jīng)歷轉(zhuǎn)型陣痛的SOHO，其打造的SOHO3Q模式瞄準(zhǔn)了聯(lián)合辦公市場，構(gòu)建O2O綜合商業(yè)服務(wù)平臺。SOHO到底能否借聯(lián)合辦公熱潮實(shí)現(xiàn)華麗轉(zhuǎn)身，讓我們拭目以待。

與萬達(dá)同樣呈現(xiàn)快速擴(kuò)張路徑的還有綠地商業(yè)，在本次榜單評選中總得分70.7分，排在第21位，只是在規(guī)模化的同時卻面臨著三四線和商辦品類去庫存的棘手難題。毋庸置疑，綠地需要通過產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整來尋找新的支撐點(diǎn)。

港資企業(yè)占半壁“慢工出細(xì)活”的啟示

縱觀2016年度中國商業(yè)地產(chǎn)TOP100榜單前十名企業(yè)，與住宅地產(chǎn)不同的是，港資企業(yè)依然占領(lǐng)半壁江山。在榜單排名前二十的企業(yè)中，也有9家企業(yè)為港企、外資企業(yè)。

榜單之中的新鴻基、新世界、長實(shí)、恒基兆業(yè)、嘉里建設(shè)、K11品牌等，以及前文所提到的港企，都有帶著港資“慢工出細(xì)活”的流派作風(fēng)。

這些企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)上較為謹(jǐn)慎，與其說擴(kuò)張路徑保守，不如說是追求少而精致的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。由于優(yōu)越的地理位置、百年傳承的商業(yè)基因，港企在高奢品牌商中具有傳統(tǒng)的招商優(yōu)勢，這也為其在內(nèi)地建立高端商業(yè)綜合體提供了很好的條件。

港資企業(yè)進(jìn)軍內(nèi)地，不僅能夠帶來先進(jìn)的地產(chǎn)開發(fā)理念、優(yōu)秀的商業(yè)運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，同時也加入了商業(yè)地產(chǎn)群雄逐鹿的激烈賽場，在競爭與合作中提升商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)運(yùn)營水平。

新勢力崛起商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)場群雄逐鹿

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)總是處于不斷變化創(chuàng)新之中。2016年度中國商業(yè)地產(chǎn)TOP100榜單中，不但見證了強(qiáng)者爭霸，也驚喜看到了不少行業(yè)新勢力奮起直追。例如分別排名54名和70名的中南商業(yè)和凱華集團(tuán)，都有著出色的商業(yè)表現(xiàn)。

凱華集團(tuán)通過打造超甲級寫字樓凱華國際中心以及廣州國際輕紡城項(xiàng)目而嶄露頭角，積極開拓“數(shù)字化+信息化+品牌化+展貿(mào)化”的多元化市場運(yùn)營模式，為服務(wù)的商戶提供打通線上線下的全方位服務(wù)，樹立行業(yè)標(biāo)桿。

作為城市運(yùn)營商的中南商業(yè)盡管之前一直專注三四線城市的企業(yè)，并不常出現(xiàn)在公眾眼前，然而面對三四線日益嚴(yán)峻的去庫存壓力，中南商業(yè)近兩年也開始調(diào)整布局，往一二線開疆拓土。通過積累豐富的商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，未來中南商業(yè)也會加快一二線步伐，在策略轉(zhuǎn)變中把握商機(jī)。

（來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)）