想要快速擴大規(guī)模搶占市場份額，卻又迫于拿地成本、人工成本、運營成本等重重壓力，這讓不少商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動起了“輕資產(chǎn)”的小心思。因其投資少、靈活性強、風險低等優(yōu)點，所以最近這幾年，不僅萬達、紅星、華潤、萬科、保利、印力、陽光新業(yè)、同昌盛業(yè)（新薈城）、永旺（夢樂城）等巨鱷均在運作輕資產(chǎn)模式，百聯(lián)、首創(chuàng)、砂之船等旗下奧萊也啟動了輕資產(chǎn)布局，甚至還有陽光城等集團采用小股操盤等靈活的合作模式介入。

但仔細觀察不難發(fā)現(xiàn)，目前國內各大商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)正在嘗試或者踐行的輕資產(chǎn)模式，不外乎以下幾個方向：

第一種是以運營商為核心，輸出管理。諸如萬達的輕資產(chǎn)計劃——投資建設萬達廣場，全部資金由別人出，萬達負責選址、設計、建造、招商和管理等，所產(chǎn)生的租金收益萬達與投資方按一定比例分成。但這種模式主要是通過運營提升資產(chǎn)價值，賺的是長期增值收益，所以對運營商的運營能力有相當高的要求。

第二種是通過資產(chǎn)證券化，盤活存量資產(chǎn)。諸如大悅城地產(chǎn)的“大資管”戰(zhàn)略、銀泰的“類REITs”產(chǎn)品等等。從各企業(yè)已嘗試的途徑來看，大致可歸結為標準REITs、準REITs及專項資產(chǎn)管理計劃。只是從目前的情況來看，雖然商業(yè)地產(chǎn)證券化的市場非常巨大，但我國的資產(chǎn)證券化程度應該說還是嚴重不足的。

第三種是合作開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過收購其他企業(yè)的一部分股權，輸出本企業(yè)的品牌與管理，盤活被收購企業(yè)的重資產(chǎn)。例如，原上海滬太路星光耀廣場（原主人：星浩資本）在被光大安石接手后以上海靜安大融城的新身份重新出現(xiàn)在世人眼前。只是，這種模式不僅要考驗接盤方的資金實力，還要考驗其運營能力及未來退出能力，要求可謂相當之高。

如今，在資本寒冬下，輕資產(chǎn)項目普遍面臨“投資容易退出難”的難題，且目前國內商業(yè)地產(chǎn)運營水平普遍不高、商業(yè)項目擴張重量不重質。那在此現(xiàn)狀下，各大商業(yè)地產(chǎn)集團的輕資產(chǎn)布局進行的如何？先來看看搜鋪網(wǎng)獨家整理的十大商業(yè)地產(chǎn)集團輕資產(chǎn)項目布局情況。

從目前已經(jīng)布局的輕資產(chǎn)項目數(shù)量上來看，商業(yè)地產(chǎn)巨頭萬達擴張速度位列第一，達58家，遠遠超過國內其他企業(yè)。而紅星商業(yè)雖然開啟輕資產(chǎn)布局較晚，但憑借北京、昆明等項目的成功，也迅速攬獲不少擁躉，目前已連續(xù)在唐山、重慶、蘇州等地布局了9個輕資產(chǎn)項目。

再從城市分布來看，上海、北京等一線城市的存量資產(chǎn)以及具備潛力的三四線城市備受各大商業(yè)地產(chǎn)集團青睞。

各大商業(yè)地產(chǎn)集團輕資產(chǎn)計劃掃描

萬達

計劃：2020年開業(yè)400-500個萬達廣場，到2025年爭取開業(yè)1000個萬達廣場

用萬達集團董事長王健林的話說，因為萬達廣場從選址、談判、設計、拿地到開業(yè)的建設周期3年左右，所以萬達最早開業(yè)的輕資產(chǎn)萬達廣場是出現(xiàn)在2016年，超過二十個。

據(jù)知情人透露，輕資產(chǎn)萬達廣場模式——是由合作機構專項基金投資，萬達負責設計、建設、招商、運營，使用萬達廣場品牌、“慧云”信息管理系統(tǒng)、電子商務系統(tǒng)。關于資產(chǎn)與收益分成，計劃是項目資產(chǎn)全歸投資方，所獲得的租金凈收益，萬達與投資方按一定比例分成。

目前，萬達輕資產(chǎn)方向為外人所知的合作機構專項基金有兩類，一是與萬達關聯(lián)的私募基金，包括萬達穩(wěn)升、萬達穩(wěn)余、萬達穩(wěn)普，在2015年8-10月份，萬達商業(yè)先后向上述基金轉讓了十五個萬達廣場項目公司股權。二是在2015年初，與光大安石、嘉實基金、四川信托及快錢公司簽署投資框架協(xié)議，4家機構擬投資240億元人民幣，建設約20余座萬達廣場。

圖片來源：界面

至于“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略目標，王健林在一次演講時透露：一是2020年開業(yè)400個至500個萬達廣場，到2025年爭取開業(yè)1000個萬達廣場；二是2020年萬達商業(yè)地產(chǎn)凈利潤的三分之二要來自租賃收入。

且值得關注的是，萬達輕資產(chǎn)模式將把發(fā)展重點放在中小城市上。王健林在解釋原因時表示，一是因為不動產(chǎn)投資最核心的指標：租金回報比，中小城市因為成本優(yōu)勢要高于一線城市；二是因為萬達豐富的商業(yè)資源可以有效解決在中小城市的招商難問題；三是因為中小城市的土地價格相對便宜，萬達基本可以選到這些城市的核心地段，而且消費者的忠誠度也更高。

此外，在2016年9月7日，復星集團同萬達集團宣布聯(lián)姻。萬達將以商業(yè)投資服務的模式，入駐泉州星光耀廣場Mall，屆時將擦出怎樣的火花也值得期待。

紅星商業(yè)

計劃：先在一線城市站穩(wěn)腳跟，然后再往二三線城市或一些好的地級市發(fā)展

相較于業(yè)界資深企業(yè)而言，成立于2013年的紅星商業(yè)無疑是一個新兵，但這也給其“輕重并舉”模式提供了更大空間。

從模式上來看，除了運營集團自持項目外，紅星商業(yè)還會接洽中小房企或外行的合作方，入股或純代管商業(yè)項目，且會從代管的項目里挑優(yōu)秀的，做紅星自己的品牌愛琴海購物中心。

據(jù)介紹，紅星商業(yè)的資產(chǎn)管理業(yè)務聚焦在資產(chǎn)盤活、資產(chǎn)運營以及資產(chǎn)升值。而特色化的“介入式管理”則可從土地研判、規(guī)劃設計、商業(yè)功能設置、商業(yè)建造標準等方面入手，通過300多個節(jié)點的介入，一次性解決合作伙伴在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及規(guī)劃上的難題。這種具有特色的介入管理，其成熟的商業(yè)物業(yè)運營能力快速提升商業(yè)資產(chǎn)價值，讓合作伙伴在過程中避免許多不必要的彎路，這也正是紅星商業(yè)“輕資產(chǎn)”業(yè)務的核心價值所在。　

而對于未來計劃，紅星商業(yè)董事長張華容表示，“戰(zhàn)略規(guī)劃原則上是北上廣深一線城市和主要的省會城市。但未來會根據(jù)所在城市的輻射，甚至可能下沉到三四線城市。我們會做兩類市場，一是存量，一是增量。用我們的專業(yè)運營能力去撬動這個龐大的市場。”

寶龍地產(chǎn)

計劃：如果輕資產(chǎn)業(yè)務表現(xiàn)理想，將會在公司重點區(qū)域實現(xiàn)擴張

目前，寶龍地產(chǎn)采用輕重并舉的方式，在全國27個城市擁有57個物業(yè)項目。其輕資產(chǎn)模式的首次嘗試，是義烏翔云置業(yè)旗下的義烏佛堂寶龍廣場項目，寶龍地產(chǎn)將對其提供開發(fā)顧問、物業(yè)管理、商業(yè)運營等方面的服務，并以此獲取收益。而位于重慶市涪陵城西鵝頸關立交的一期商業(yè)綜合體項目，則是寶龍輕資產(chǎn)模式的再次落地，該項目由重慶國盛基業(yè)投資有限公司投資，寶龍地產(chǎn)將進行前期商業(yè)規(guī)劃和業(yè)態(tài)定位、招商招租、物業(yè)管理及商業(yè)經(jīng)營管理工作。

對于未來目標，在8月11日舉行的2016年中期業(yè)績發(fā)布會上，寶龍地產(chǎn)總裁許華芳表示，未來如果輕資產(chǎn)業(yè)務表現(xiàn)理想，將會在公司的重點區(qū)域實現(xiàn)擴張，并每年為公司帶來1000-1500萬元的利潤。

大悅城地產(chǎn)

計劃：一線城市著重拿地開發(fā)走重資產(chǎn)路線，二三線城市著重輕資產(chǎn)管理輸出模式，2020年開業(yè)20個大悅城

大悅城在今年8月宣布以出售目標公司49%權益的形式，出售旗下包括北京西單大悅城、上海大悅城、天津大悅城、北京朝陽大悅城、北京中糧廣場、中糧·置地廣場(原安定門項目)6個綜合體物業(yè)項目的部分權益，總代價93億元人民幣。并與新加坡政府財政部全資擁有的GIC，以及中國人壽附屬公司合伙成立核心基金，收購目標公司49%的股權，這也是國內第一家地產(chǎn)核心基金。

當時，有人表示，這是大悅城轉型的第一步：盤活優(yōu)質存量資產(chǎn)。為了把資產(chǎn)做輕，大悅城地產(chǎn)不僅僅是通過出讓股權的方式、降低股份比例，以小股或者無股操盤的方式加快其開發(fā)速度，還準備成立一個獨立運作的商業(yè)管理公司，輸出品牌管理運營。而天津和平大悅城就是大悅城地產(chǎn)的輕資產(chǎn)開端。其后，貴陽大悅城、昆明螺螄灣大悅城兩個輕資產(chǎn)項目也先后簽約。

至于未來，周政表示，大悅城未來將采取輕重并舉的模式，主要通過3種模式擴張：重資產(chǎn)開發(fā)，并購存量項目，以及管理輸出。每年公司會開發(fā)1-2個大悅城，其他將采用輕資產(chǎn)模式，選擇國內優(yōu)質存量項目輸出管理模式，開拓品牌使用費、運營管理費等多個收益，當然也會在約定條件下參與并購。他預計，未來重資產(chǎn)與輕資產(chǎn)占比約各半。

新城控股

計劃：2020年實現(xiàn)100個項目，自己開發(fā)建設的占80%，其他的通過各種輕資產(chǎn)模式實現(xiàn)

此前，新城控股高級副總裁歐陽捷曾表示，有規(guī)模才有江湖地位，有江湖地位才有話語權。所以為了“江湖地位”，新城或可能選擇類REITs的方向，因為這樣可以“借別人的錢，干自己的事”，繼續(xù)維持重資產(chǎn)擴張的節(jié)奏。

顯然，上海青浦吾悅廣場就是新城商業(yè)類REITs模式的落地。2016年6月22日，新城控股發(fā)布公告稱，公司將旗下上海青浦吾悅廣場項目以10.5億元轉讓給東證資管，成立青浦吾悅廣場資產(chǎn)支持專項計劃，將該物業(yè)證券化。這也是國內商業(yè)地產(chǎn)領域首個以大型商業(yè)綜合體為目標資產(chǎn)的不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化項目。

但隨著陳德力的加盟，新城的輕資產(chǎn)內容也出現(xiàn)了變化，終究繞不過萬達的簡單法則“管理輸出”。據(jù)陳德力透露，2020年實現(xiàn)100個項目，自己開發(fā)建設的占80%，其他的通過各種輕資產(chǎn)模式實現(xiàn)。目前，第一個輕資產(chǎn)項目已經(jīng)落地浙江諸暨，第二個輕資產(chǎn)項目已落地青島夢時代廣場。

華潤置地

計劃：將廣泛深入地用股權合作方式推動商業(yè)地產(chǎn)擴張

早在2014年的時候，華潤置地就開始嘗試輕資產(chǎn)。只是當時更多以合作拿地、合營方式開發(fā)運營(持股比例都在50%及以上)溫州、惠州、柳州、汕頭、無錫、南通、贛州等三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)項目。但若要論品牌輸出管理，還是在今年。

2016年3月18日，中恒新科技產(chǎn)業(yè)集團有限公司與華潤置地簽約，標志著華潤置地國內首個管理及品牌輸出項目落地漢陽中央國際區(qū)。此次簽約的地塊總計容建面近50萬平方米，其中商服約20萬平方米。合作方面，中恒集團將該優(yōu)質地塊交由華潤置地開發(fā)與運營，華潤置地則通過輸出管理和商業(yè)品牌將“華潤萬象匯”落戶漢陽，進一步實現(xiàn)華潤置地將大型商業(yè)綜合體布局武漢三鎮(zhèn)的重要戰(zhàn)略舉措。

未來，華潤置地還將廣泛深入地用股權合作方式推動商業(yè)地產(chǎn)擴張。按照規(guī)劃，到2017年末，華潤置地將擁有31個自營購物中心，合計體量714萬平方米。

凱德商用

計劃：未來將繼續(xù)尋找合適的收購機會以擴大資產(chǎn)組合，同時通過第三方管理合同拓展網(wǎng)絡

凱德目前在國內主要有兩種輕資產(chǎn)模式，一種是以發(fā)展地產(chǎn)基金為核心的“新資產(chǎn)模式”，其實質是“以錢生錢”，即由私募基金(PE)去培育和發(fā)展物業(yè)，成熟后輸送給房地產(chǎn)信托基金(REITs)，REITs為PE提供退出渠道，彼此間相互支持，這種模式在凱德（中國）的許多購物中心、商場及城市綜合體的開發(fā)過程中得以不斷復制。

另一種則是輸出管理。2016年8月31日，凱德與長沙先導投資控股集團有限公司就長沙湘江財富金融中心項目簽訂購物中心管理合同，該購物中心一期已于今年4月開工，預計2018年底開業(yè)。與凱德商用長沙首個項目凱德廣場·雨花亭不同的是，凱德此次“輸出管理和品牌”，是以長期經(jīng)營、與業(yè)主和物業(yè)共同成長的理念進行積極的運營管理并使資產(chǎn)增值，將以輸出管理和品牌的形式參與項目的資產(chǎn)規(guī)劃、開業(yè)籌備、商業(yè)運營和資產(chǎn)管理。

據(jù)凱德商用華東區(qū)區(qū)域總經(jīng)理林建瑞介紹，“為積極適應市場的變化，凱德采取了以自持項目為主、輸出管理為輔的策略。未來將繼續(xù)尋找合適的收購機會以擴大資產(chǎn)組合，同時通過第三方管理合同拓展網(wǎng)絡。多管齊下的發(fā)展策略將為持續(xù)擴大規(guī)模和品牌影響力、增加集團收入開辟新的渠道。”

綠地控股

計劃：擇機推進旗下境內外更多優(yōu)質大宗資產(chǎn)的金融化

比起輸出管理，綠地更傾向于借助金融手段實現(xiàn)輕資產(chǎn)化。2015年12月，綠地將6個商辦項目出售予基金便是一大佐證。其操作手法是，先在綠地金融控股集團旗下成立若干SPV項目公司，再將旗下的商辦項目裝入。這筆交易，綠地總計回籠了55.43億元，被“輕資產(chǎn)”的項目包括西安綠地正大繽紛城、成都綠地國際花都、上海綠地公園廣場、南昌綠地中央廣場、北京房山繽紛城以及上海金天大廈。

而在2016年3月份，綠地還披露，與榮耀基金旗下Amare投資管理集團合作的Amare-綠地酒店業(yè)房地產(chǎn)投資信托以綠地旗下19家中國境內的物業(yè)酒店為基礎資產(chǎn)，總計價值約210億元，當中不是資產(chǎn)剝離重組，而是打包后于新加坡證交所主板上市。一旦形成，對于綠地而言是魚和熊掌兼得，一是部分酒店資產(chǎn)將不再歸于上市平臺報表內從而進一步優(yōu)化資產(chǎn)負債表，二是募得的資金將有效補充到資金池中。

對此，綠地控股董事長張玉良表示，綠地明確將堅持輕資產(chǎn)的戰(zhàn)略方向，擇機推進旗下境內外更多優(yōu)質大宗資產(chǎn)的金融化，以進一步增強資產(chǎn)流動性，優(yōu)化資產(chǎn)結構。

此外，有一點值得注意的是，綠地還引入了其他商業(yè)運營企業(yè)以盤活公司資產(chǎn)。2016年10月21日上午，萊蒙國際集團旗下萊蒙商業(yè)投資管理有限公司與綠地青島商業(yè)項目達成合作，雙方將聯(lián)手打造綠地UNI-TOWN(優(yōu)尼小鎮(zhèn))。

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