隨著城市化進程不斷深入、交通網絡日趨發達，在郊區地價相對低的情況下，“郊區大盤”社區商業成為眾多企業大亨選擇的熱點區域。但是，郊區大盤的社區商業，往往存在幾個問題：體量大，人均商業面積遠超正常水平；人氣差，缺乏消費力支撐，難成氣候；定位不準，導致業態經營混亂。如何解決規劃設計矛盾？本文從商業配套、總體規劃、業態規劃、建筑布局、建筑結構/水電/暖通設計、交通設計、建筑外觀及景觀設計等8大方面進行闡述。

　　1、商業配套建設類型

　　根據樓盤項目特點及整體布局，可建設以下不同類型的商業配套：

　　1.1住宅底商

　　即利用住宅樓盤底層或首層作為商業用房，以基本滿足就近區域內居民對日常生活用品的便利性需求。

　　1.2獨立商業街

　　位于住宅社區內的以平面形式按照街的形態布置的單層或多層商業物業，其沿街兩側設有獨立商鋪，以充分滿足居民的日常生活需要。

　　1.3社區商業中心

　　設置在樓盤人流集中地區，是各種業態的社區商業服務網點相對集中的商業地域，包括超市、肉菜市場、便利店、餐飲店、藥店等各類社區商業網點的集合體，與酒店、運動中心等高級配套共同組成樓盤的綜合配套體系。

　　2、商業配套規劃原則

　　2.1便利性原則：商業從空間上實現就近性，從而形成時間上的便利性，體現滿社區居民便利性需求的原則；

　　2.2和諧性原則：實現住宅與商業的相對分離，充分體現商業與居民的親和性及商業設施的不擾民，確保商業內外環境與居住環境的相互和諧性原則；

　　2.3開放性原則：在樓盤內實現商業布局和規劃的不內閉，保證能同時服務于外部客流和通過性客流，符合政府對區域總體商業規劃的要求；

　　2.4適度開發原則:商業配套的開發建設以服從住宅需要為基本原則,商業配套的開發要適量，根據居住人口情況及樓盤開發進度，分期分階段開發商業配套；

　　2.5景觀再造原則：以景觀意境為線索，將商業配套的建筑與空間景觀設計融入整個樓盤，創造新的景觀，營造一個多功能的、舒適的、令人愉悅的具有文化氣息的購物、休閑的環境。

　　3、總體規劃建設要點

　　3.1 中型樓盤：

　　3.1.2樓盤總人口規模：2000-5000戶;

　　3.1.3商業配套的總建筑規模：可參照人均商業面積0.5-0.7平米/人的標準進行配置,或參照總建筑面積的5%-7%的標準進行配置;

　　3.1.4可設定的商業層次：住宅底商+商業街;

　　3.1.5商業交通時間：步行10分鐘以內;社區商業中心或社區商業街應配有功能較完善的商業服務業網點15個以上;

　　3.1.6商業功能滿足：日常性服務與商品并重，可經營便捷性餐飲或少量中西餐，可根據實際情況選擇建設商業街的類型。

　　3.2 大型樓盤：

　　3.2.1樓盤總人口規模：5000-15000戶;

　　3.2.2商業配套的總建筑規模：可參照人均商業面積0.7-0.9平米/人的標準進行配置,或參照總建筑面積的7%-8%的標準進行配置;

　　3.2.3可設定的商業層次：住宅底商+商業街+社區商業中心, 商業街和社區商業中心的總建筑面積與住宅底商的搭配比例以80%：20%為宜;

　　3.3.4商業交通時間：社區商業中心與住宅的距離不少于100米，步行15分鐘以內，輻射半徑約1000米;

　　3.3.5商業功能滿足：可建設全方位服務和商品的社區商業中心的設置，并結合休閑娛樂類商業的補充，餐飲可全業態引進，應有不少于10種業態店鋪的規劃，各業態搭配協調。

　　4、業態規劃設置要點

　　4.1各種商業業態建筑面積規劃比例宜按照購物(超市或便利店、生活用品專賣店等)40%、餐飲(日常性餐飲)30%和其他便利服務(洗衣、藥店、美容美發、各種維修、家政服務等)30%的比例進行設置。

　　4.2中型樓盤應配置超市或便利店、生活用品專賣店、日常性餐飲以及洗衣、藥店、美容美發、各種維修、家政服務等基本服務，肉菜市場或便民菜店依據樓盤具體情況需要決定是否設置;

　　4.3大型樓盤除設置以上商業業態外，還需要設置大型綜合超市、文化娛樂設施，并可設立銀行、電信、郵政、醫療設施、酒吧、康體健身設施、電影院、汽車服務店等服務設施;

　　4.4青少年活動、老年活動中心、自行車庫，可根據樓盤開發具體情況進行配置;

　　4.5建筑規劃報建功能原則上為“商鋪”或“商業”，不具體明確業態，以保證業態可轉換。

　　5、建筑布局要點

　　5.1 總建筑面積超過50萬平方米的樓盤(如金碧天下)應在首期。小區主要入口處集中建設組團式社區商業中心，并以集中獨立商業形式設置，同時在二期、三期組團位置或重要出入口按人口規模和地塊條件配置住宅底商或單側式商業街及小型商業中心;

　　5.2總建筑面積在20-50萬平方米的樓盤(如恒大山水城)可結合項目情況，在首期組團中心位置集中配置住宅底商或單側式商業街;

　　5.3商業街及社區商業中心應布置在社區對外開放、人流多、道路相對寬敞、便利的地方，應臨街或臨路設置,如設置住宅底商，也必須臨街或臨路;

　　5.4商業街可根據條件合理布置，但規模不宜過大，長度應控制在 100-150米之間，最長不要超過200米;

　　5.5兩側式商業街寬度應控制在8-10米，最寬不超過12米為宜，單側式商業街寬度應控制在5米左右;

　　5.6單側式商業街的高度以不超過5.5米為宜，層數以單層為宜;雙側式商業街高度以不超過10米為宜，層數不超過兩層為宜;

　　5.7商業街宜按照東西方向排列，以入口為中軸對稱布局，建筑立面宜采用塔樓、騎樓的元素，使空間產生新的劃分。

　　5.8社區商業中心宜與酒店、運動中心等大型配套形成組團，以酒店為中軸進行分散布局，同時社區商業中心應與樓盤屋村巴士停靠點進行整體規劃，這樣節省停車位空間，又方便居民購買，更能提升商鋪的價值。

　　6、建筑結構、水電設計、暖通設計要點

　　6.1商業街、社區商業中心

　　6.1.1要求層高不少于4.5米，柱距在8米以上，樓層2層以下為宜，特殊情況下不超過3層;

　　6.1.2根據滿足超市、餐飲等特殊經營業態對房屋承重荷載的要求;

　　6.1.3設置專用貨流通道及專用停車場(原則上只設地上停車場)，商業街停車數量不低于1輛/100㎡，社區商業中心停車數量不低于1.5輛/100㎡;

　　6.1.4預留水、電、燃氣、排污等各項設施的接駁(建議社區商業中心以150-200w/㎡ 標準計算單位建筑用電量,商業街以120-150 w/㎡標準計算單位建筑用電量)，餐飲規劃區域的給排水量需達到國家標準且要預留煙道，電話線、網絡接入商鋪內，根據未來用途和商家，在結構上預留強弱電、電梯等設施設備的安裝條件，各類水管、線纜等盡量不要外露，即使需要外露也要考慮與整體建筑的美觀和諧;

　　6.1.5單間商鋪建筑面積在30～150平方米為宜，最大不要超過500平方米;

　　6.1.6商鋪進深根據經營業態進行規劃，以7-12米為宜，最大進深不要超過18米;

　　6.1.7商鋪開間以3.5-8米為宜，如果商家后期經營需要較大門面，則可以通過橫向打通的方式擴展空間;

　　6.1.8商鋪開間與進深的比例以1：2為宜，最好不要超過1：3;

　　6.1.9商鋪內部原則上不進行室內裝修，保持毛坯狀態，商業街及社區商業中心需裝修公共通道、大堂等公共部分;

　　6.1.10商業街和社區商業中心的商鋪原則上不安裝空調，但需要預留空調外掛位置，可統一設置百葉窗或其他裝置;

　　6.1.113層以下的商業街和社區商業中心原則上不安裝手扶電梯，超市、農貿市場設置在二樓區域的，需預留手扶電梯位置;

　　6.1.12其它照明電源的設置:主要包括戶外廣告燈箱的電源線路以及防盜電動卷閘門的電源線路、公共照明的電源線路。同時為保證商鋪今后可能采用三相電源，需在配電間及電源保護預埋管管徑方面預留足夠的空間，以保證今后線路的更換。

　　6.2住宅底商

　　6.2.1要求層高不少于3.5米,層數以1層為宜，應合理優化剪力墻設計，以保證商鋪的使用空間(建議采用框架剪力墻結構);

　　6.2.2預留水、電、燃氣、排污等各項設施的接駁(建議住宅底商按照單位建筑用電量以100w/㎡ 標準計算)，但不設置餐飲所需的煙道, 電話線、網絡接入商鋪內，各類水管、線纜等盡量不要外露，即使需要外露也要考慮與整體建筑的美觀和諧;

　　6.2.3商鋪外觀設計應考慮改造外裝的需要，預留商家招牌、廣告和其它飾物的位置;

　　6.2.4為降低噪音和視覺干擾，在首層商業與二層住宅之間可使用雨罩、騎樓、遮陽等形式將商業空間與居住空間在室外區分開;

　　6.2.5單間商鋪建筑面積在20～50平方米為宜，最大不要超過200平方米;

　　6.2.6商鋪進深根據經營業態進行規劃，以8-10米為宜，最大進深不要超過15米;

　　6.2.7商鋪開間以3-5米為宜，如果商家后期經營需要較大門面，則可以通過橫向打通的方式擴展空間;

　　6.2.8商鋪開間與進深的比例以1：2為宜，最好不要超過1：3;

　　6.2.9商鋪內部原則上不進行室內裝修，保持毛坯狀態，商業街及社區商業中心需裝修公共通道、大堂等公共部分;

　　6.2.10住宅底商不安裝空調，需要預留空調外掛位置，可統一設置百葉窗或其他裝置,空調外掛位置一般要高于地面2.5米,但不可設置在住戶陽臺附近,以避免擾民;

　　6.2.11住宅底商不安裝手扶電梯,不預留貨梯位置，不設置專用貨流通道及專用停車場。

　　7、交通設計要點

　　7.1運動與通路：設計中應充分考慮居民的行走習慣和商家的經營需求，根據現有地形的地理高差及出入口條件的布局方式，設計人行道、車道、貨物通道,商業街及社區商業中心可考慮設置無障礙通道;

　　7.2人車分流：人流與車流應避免交叉，利用豎向高差的變化將行車道路與人行道劃分成兩個不同的空間，保證行人在購物時的安全;

　　7.3停車位：商業街可沿街布置停車位，社區商業中心需集中區域布置停車位，并利用適宜的綠化進行分割，合理地布置人行商業空間。

　　8、建筑外觀及景觀設計要點

　　8.1 商業街及社區商業中心以景觀意境為線索，按照所處位置的不同，適當設計不同的景觀區，同時在根據建筑的軸線在相關節點上進行綠化種植以形成景觀序列，種植應以常綠樹種和觀賞性植物為主，適當控制臺階數量，所有景觀區應保持既相互聯系又具統一性;

　　8.2建造室外休閑空間，因地制宜設置廊架、涼亭、花臺、噴泉、雕塑等等休閑功能設施，設置廣告燈柱、指示牌、電話亭、欄桿等軟性裝飾;

　　8.3商業街及社區商業中心的商業建筑應以暖色為主要基調，建筑外墻裝飾材料以涂料為主，立面以米黃(明亮)為主色調，門窗飾線，鐵藝欄桿用古銅色，建筑功能入口用騎樓來區別，外墻刷米黃色漆，屋檐刷米白色漆，屋頂采用橙黃色西瓦，窗戶安裝透明玻璃及古銅色鋁合金框，外立面裝飾柱貼光面金麻黃花岡巖;

　　8.4休閑小品、附屬設施等也應采用暖色調設計，與商業建筑主體形成色彩上統一的效果。

　　（商業地產學院）