回首2010年，從4月17日的“新國十條”開始，到之后的“新國五條”、限購、加息、存款準備金率上調，使這一年成為不折不扣的“調控年”。中央經濟工作會議閉幕后，房地產主管部門已開始密集部署明年調控，土地、信貸、稅收等政策將進一步趨緊。而最近的多個城市相繼宣布“限購令”繼續執行，以及國家領導人也在不同場合表示，使得控制房價成為未來幾年的房產政策主基調。毋庸質疑，2011年的樓市調控將步入常態化階段。在此背景下，單一以住宅開發為主的地產商開始面對政策導向和市場趨勢的雙重壓力，商業地產“春天說”應運而生。在眾多地產大佬紛紛高調表示企業轉型、進軍商業地產的背后，商業地產是否真能如人們預期的那么繁榮，能否成為地產商面對國家調控的救命稻草，還需拭目以待。

　　第一、商業地產緣何受寵

　　1、房地產商面臨政策壓力下的轉型所需

　　萬達、華潤的“住宅+商業+增值”的開發模式在近年來優勢凸顯，也因為成為眾多開發商眼里學習的榜樣。同時，在未來政策不可預知的情況下，商業地產成為政策的“避風港”。不管是國家導向還是社會輿論，主要針對的還是住宅地產，幾次大型調控均沒有涉及到商業地產。于是，中國的房地產企業紛紛開始轉型之旅，金地、中糧、保利、中海、富力等國內一線開發企業均高調宣布了其商業地產發展戰略，宣稱不遠的未來商業地產的開發比例將占到其整體開發投資的20%-30%。可以預計，住宅+商業的模式可能會成為內地開發企業的發展方向，以幫助其分散整體經營風險，并以商業地產的租金來提供穩定的資金流。

　　同時，不僅房地產開發商在轉型，其他實業企業也在轉型：英國最大的零售連鎖商TESCO樂購開始自主投資購物廣場，華潤萬家組建歡樂頌，廣百股份組建廣百地產，天河城集團天津買地建購物中心，……在全球金融危機及國內通脹壓力的背景下，為避免自有資金貶值和消化信貸任務，買地建設自己的物業似乎成了百貨、零售等行業最好的選擇。

　　但是，究竟起轉型時主動還是被迫，也許只有他們自己心里最清楚。

　　2、地方政府發展方向主導

　　地方政府傾向于建設地標建筑、豪華寫字樓、五星級酒店、大型商場……等城市商業配套。一來可以提升城市形象，這也是最直接的建設沖動;二來可以通過郊區商業配套來擴大城市規模，改變人口過度集中的生活習慣;三來可以解決大量就業問題，商業地產在這方面顯然勝出住宅地產許多;四來可以通過提升商業價值來提升區域整體價值……。這些都使得政府對商業地產業充滿了期待，于是縱觀2010年的土地出讓，大部分土地在建設住宅的同時，要求開發商配套一定比例的商業項目，并且不能分割轉讓，旨在擴大城市的商業網點和商業規模。并且可以預見，今后的土地出讓如果采取招標出讓的方式，那么配套商業項目的體量將成為投標的主要指標之一。在此背景下，為了取得土地，諸多不具備大型商業開發能力的企業也不得不閉著眼睛舉起手中的叫價牌，至于未來命運如何，只能聽天由命了。

　　第二、想說愛你不容易

　　一方面，商業地產成為眾多人眼里的香餑餑，另一方面，大型商場、星級酒店變爛尾樓不絕于耳。于是，在面對商業地產開發時，就上演了幾家歡樂幾家愁的商業百態。從一線城市到三線城市，此類案例不勝枚舉。在北京房地產市場上紅極一時的碧溪家居廣場不僅讓數百名投資者血本無歸，而且成為北京甚至中國房地產市場最大的產權投資陷阱案例。4000個商鋪鋪位、6億元人民幣的巨額投資，投資者購買商鋪鋪位一年多之后，碧溪家居廣場關門。六百本項目地段并非城市中心，而是人流相對稀少的發展中新城區，項目商業面積約20萬平米，地上地下共3層，其中地下規劃有品牌大賣場，三層規劃有知名百貨店。由于這是個新開發地區，地塊人氣不足，雖然區域前景好。但最終沒有招商實現初衷，改招別的業態，其他也沒有談成，最終慘淡經營。湖南益陽離市中心不遠的地段有一個20萬平方米的大型SHOPPING MALL，整個項目氣勢恢宏，但卻閑置了好幾年，目前僅有零星商家進駐，經營慘淡，租戶怨聲載道。

　　現在就全國大量商業項目擱置的原因來分析，主要有以下幾大原因：

　　一是貪大求全：在MALL城的定位上，貪大求全，盲目發展，沒有經過科學合理的測算和研究，提出了超越自身發展能力、不切實際的的大而全目標。結果招商工作遲遲難以展開，造成土地資源浪費。

　　二是專注炒作概念：在MALL城的建設上，一個概念剛起，另一個概念隨之刷新，炒作過度抬高了低價，間接提高了商鋪價格和租金價格，使得整體MALL成為一個“空中樓閣”。

　　三是短線開發：以房地產的開發團隊為班底進行商業經營，不少從住宅開發商轉型而來的商業地產開發商，并不具備商業實戰經驗，項目定位以及經營管理的欠精確性缺陷十分明顯。在思考和招商還不成熟的情況下，項目匆忙上馬，最終導致敗走麥城。

　　四是資金短缺，這也是商業地產的第一障礙，目前出讓的土地所配套的大型商業，均要求不得分割轉讓，基本上也就斷了通過預售來實現資金回籠的路子，如果沒有住宅利潤的反哺，失敗也就在所難免。

　　五是“營銷模式”之弊 ：此前大部分開發商開發商業物業的主要方式是“售后返租”的形式，這樣的分割式出售帶來了業主產權的多元化，產權的多元化決定了只得采用“店中店”的模式。但是，如此一來加劇了商業統一規劃、統一招商和經營的難度。一部分以經營者的身份出現，目的是為了經營，希望商鋪盡早投入使用，產生效益。而另一部分業主則是以投資人身份出現，并不急于經營，他們的惟一目是炒商鋪。

　　商業地產不像住宅地產，他沒有成熟的模式可以借鑒，唯一能借鑒的也許也只是建筑本身。失敗遠多于成功，可謂國內商業地產發展的現實狀況。從長遠看，商業地產會成為下一個亮點，這是地產界的共識，即便如此，對于資金壓力較大的開發商來說，還是不能盲目進入商業地產的開發，尤其要避免大體量的商業項目。相對于住宅開發的短平快來說，商業地產往往是慢熱型的，屬于長線運作。目前，高庫存的商品住宅難以在短時間內消化，資金來源成為首當其沖的難題，對于沒有進入商業地產的開發商來說，靠商業地產獲取高額利潤是有風險的。

　　可見，開發商業地產并不是人們想象中的那么美好，有一句話說得很好“開發住宅地產只是小學生課程，而開發商業地產卻是大學生課程”，其間的難易程度可見一斑。“量力而為、強強聯手、資源整合”是開發商在轉型過程中值得好好思考的問題，依靠自己盲目的單打獨斗，也許并不能在商業地產的浪潮中分得一杯羹。
　　（作者：沈令）