回首2010年，從4月17日的“新國十條”開始，到之后的“新國五條”、限購、加息、存款準備金率上調(diào)，使這一年成為不折不扣的“調(diào)控年”。中央經(jīng)濟工作會議閉幕后，房地產(chǎn)主管部門已開始密集部署明年調(diào)控，土地、信貸、稅收等政策將進一步趨緊。而最近的多個城市相繼宣布“限購令”繼續(xù)執(zhí)行，以及國家領(lǐng)導人也在不同場合表示，使得控制房價成為未來幾年的房產(chǎn)政策主基調(diào)。毋庸質(zhì)疑，2011年的樓市調(diào)控將步入常態(tài)化階段。在此背景下，單一以住宅開發(fā)為主的地產(chǎn)商開始面對政策導向和市場趨勢的雙重壓力，商業(yè)地產(chǎn)“春天說”應(yīng)運而生。在眾多地產(chǎn)大佬紛紛高調(diào)表示企業(yè)轉(zhuǎn)型、進軍商業(yè)地產(chǎn)的背后，商業(yè)地產(chǎn)是否真能如人們預(yù)期的那么繁榮，能否成為地產(chǎn)商面對國家調(diào)控的救命稻草，還需拭目以待。

　　第一、商業(yè)地產(chǎn)緣何受寵

　　1、房地產(chǎn)商面臨政策壓力下的轉(zhuǎn)型所需

　　萬達、華潤的“住宅+商業(yè)+增值”的開發(fā)模式在近年來優(yōu)勢凸顯，也因為成為眾多開發(fā)商眼里學習的榜樣。同時，在未來政策不可預(yù)知的情況下，商業(yè)地產(chǎn)成為政策的“避風港”。不管是國家導向還是社會輿論，主要針對的還是住宅地產(chǎn)，幾次大型調(diào)控均沒有涉及到商業(yè)地產(chǎn)。于是，中國的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開始轉(zhuǎn)型之旅，金地、中糧、保利、中海、富力等國內(nèi)一線開發(fā)企業(yè)均高調(diào)宣布了其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，宣稱不遠的未來商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)比例將占到其整體開發(fā)投資的20%-30%。可以預(yù)計，住宅+商業(yè)的模式可能會成為內(nèi)地開發(fā)企業(yè)的發(fā)展方向，以幫助其分散整體經(jīng)營風險，并以商業(yè)地產(chǎn)的租金來提供穩(wěn)定的資金流。

　　同時，不僅房地產(chǎn)開發(fā)商在轉(zhuǎn)型，其他實業(yè)企業(yè)也在轉(zhuǎn)型：英國最大的零售連鎖商TESCO樂購開始自主投資購物廣場，華潤萬家組建歡樂頌，廣百股份組建廣百地產(chǎn)，天河城集團天津買地建購物中心，……在全球金融危機及國內(nèi)通脹壓力的背景下，為避免自有資金貶值和消化信貸任務(wù)，買地建設(shè)自己的物業(yè)似乎成了百貨、零售等行業(yè)最好的選擇。

　　但是，究竟起轉(zhuǎn)型時主動還是被迫，也許只有他們自己心里最清楚。

　　2、地方政府發(fā)展方向主導

　　地方政府傾向于建設(shè)地標建筑、豪華寫字樓、五星級酒店、大型商場……等城市商業(yè)配套。一來可以提升城市形象，這也是最直接的建設(shè)沖動;二來可以通過郊區(qū)商業(yè)配套來擴大城市規(guī)模，改變?nèi)丝谶^度集中的生活習慣;三來可以解決大量就業(yè)問題，商業(yè)地產(chǎn)在這方面顯然勝出住宅地產(chǎn)許多;四來可以通過提升商業(yè)價值來提升區(qū)域整體價值……。這些都使得政府對商業(yè)地產(chǎn)業(yè)充滿了期待，于是縱觀2010年的土地出讓，大部分土地在建設(shè)住宅的同時，要求開發(fā)商配套一定比例的商業(yè)項目，并且不能分割轉(zhuǎn)讓，旨在擴大城市的商業(yè)網(wǎng)點和商業(yè)規(guī)模。并且可以預(yù)見，今后的土地出讓如果采取招標出讓的方式，那么配套商業(yè)項目的體量將成為投標的主要指標之一。在此背景下，為了取得土地，諸多不具備大型商業(yè)開發(fā)能力的企業(yè)也不得不閉著眼睛舉起手中的叫價牌，至于未來命運如何，只能聽天由命了。

　　第二、想說愛你不容易

　　一方面，商業(yè)地產(chǎn)成為眾多人眼里的香餑餑，另一方面，大型商場、星級酒店變爛尾樓不絕于耳。于是，在面對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時，就上演了幾家歡樂幾家愁的商業(yè)百態(tài)。從一線城市到三線城市，此類案例不勝枚舉。在北京房地產(chǎn)市場上紅極一時的碧溪家居廣場不僅讓數(shù)百名投資者血本無歸，而且成為北京甚至中國房地產(chǎn)市場最大的產(chǎn)權(quán)投資陷阱案例。4000個商鋪鋪位、6億元人民幣的巨額投資，投資者購買商鋪鋪位一年多之后，碧溪家居廣場關(guān)門。六百本項目地段并非城市中心，而是人流相對稀少的發(fā)展中新城區(qū)，項目商業(yè)面積約20萬平米，地上地下共3層，其中地下規(guī)劃有品牌大賣場，三層規(guī)劃有知名百貨店。由于這是個新開發(fā)地區(qū)，地塊人氣不足，雖然區(qū)域前景好。但最終沒有招商實現(xiàn)初衷，改招別的業(yè)態(tài)，其他也沒有談成，最終慘淡經(jīng)營。湖南益陽離市中心不遠的地段有一個20萬平方米的大型SHOPPING MALL，整個項目氣勢恢宏，但卻閑置了好幾年，目前僅有零星商家進駐，經(jīng)營慘淡，租戶怨聲載道。

　　現(xiàn)在就全國大量商業(yè)項目擱置的原因來分析，主要有以下幾大原因：

　　一是貪大求全：在MALL城的定位上，貪大求全，盲目發(fā)展，沒有經(jīng)過科學合理的測算和研究，提出了超越自身發(fā)展能力、不切實際的的大而全目標。結(jié)果招商工作遲遲難以展開，造成土地資源浪費。

　　二是專注炒作概念：在MALL城的建設(shè)上，一個概念剛起，另一個概念隨之刷新，炒作過度抬高了低價，間接提高了商鋪價格和租金價格，使得整體MALL成為一個“空中樓閣”。

　　三是短線開發(fā)：以房地產(chǎn)的開發(fā)團隊為班底進行商業(yè)經(jīng)營，不少從住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型而來的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，并不具備商業(yè)實戰(zhàn)經(jīng)驗，項目定位以及經(jīng)營管理的欠精確性缺陷十分明顯。在思考和招商還不成熟的情況下，項目匆忙上馬，最終導致敗走麥城。

　　四是資金短缺，這也是商業(yè)地產(chǎn)的第一障礙，目前出讓的土地所配套的大型商業(yè)，均要求不得分割轉(zhuǎn)讓，基本上也就斷了通過預(yù)售來實現(xiàn)資金回籠的路子，如果沒有住宅利潤的反哺，失敗也就在所難免。

　　五是“營銷模式”之弊 ：此前大部分開發(fā)商開發(fā)商業(yè)物業(yè)的主要方式是“售后返租”的形式，這樣的分割式出售帶來了業(yè)主產(chǎn)權(quán)的多元化，產(chǎn)權(quán)的多元化決定了只得采用“店中店”的模式。但是，如此一來加劇了商業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商和經(jīng)營的難度。一部分以經(jīng)營者的身份出現(xiàn)，目的是為了經(jīng)營，希望商鋪盡早投入使用，產(chǎn)生效益。而另一部分業(yè)主則是以投資人身份出現(xiàn)，并不急于經(jīng)營，他們的惟一目是炒商鋪。

　　商業(yè)地產(chǎn)不像住宅地產(chǎn)，他沒有成熟的模式可以借鑒，唯一能借鑒的也許也只是建筑本身。失敗遠多于成功，可謂國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)實狀況。從長遠看，商業(yè)地產(chǎn)會成為下一個亮點，這是地產(chǎn)界的共識，即便如此，對于資金壓力較大的開發(fā)商來說，還是不能盲目進入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，尤其要避免大體量的商業(yè)項目。相對于住宅開發(fā)的短平快來說，商業(yè)地產(chǎn)往往是慢熱型的，屬于長線運作。目前，高庫存的商品住宅難以在短時間內(nèi)消化，資金來源成為首當其沖的難題，對于沒有進入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商來說，靠商業(yè)地產(chǎn)獲取高額利潤是有風險的。

　　可見，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)并不是人們想象中的那么美好，有一句話說得很好“開發(fā)住宅地產(chǎn)只是小學生課程，而開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)卻是大學生課程”，其間的難易程度可見一斑。“量力而為、強強聯(lián)手、資源整合”是開發(fā)商在轉(zhuǎn)型過程中值得好好思考的問題，依靠自己盲目的單打獨斗，也許并不能在商業(yè)地產(chǎn)的浪潮中分得一杯羹。
　　（作者：沈令）