羅霆先生詳解萬科進軍商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品和策略

　　羅霆（深圳萬科營銷總監(jiān)）：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、來賓、商家代表、女士們、先生們，大家下午好！今天很高興和各位好朋友歡聚在萬科中心，今天是一個好日子，因為今天的天氣對于很多人來說是一個壞天氣，但我覺得對于萬科的商業(yè)以及對于各位商家來說應(yīng)該是個好天氣，因為外面下著大雨，雨即財，這場大雨也預(yù)示著我們未來和商家的合作財源廣進，攜手共贏。

　　在過去的兩個月，這已經(jīng)是我們開第三次發(fā)布了，但是這一次的發(fā)布會和前兩次不一樣，因為這一次是深圳萬科第一次正式的、系統(tǒng)的跟朋友談我們對商業(yè)的想法，并且介紹未來的商業(yè)項目，剛才周總也給大家介紹了深圳萬科關(guān)于商業(yè)的思考、定位，也表達了未來希望與大家攜手共進，合作共贏的美好愿望，接下來我跟大家解讀一下深圳萬科未來關(guān)于商業(yè)的策略、規(guī)劃和布局，讓大家更清楚更有信心的知道我們?nèi)绾稳�實現(xiàn)合作、共贏。

　　我的解讀分為四部分：一、深圳商業(yè)發(fā)展的歷史及今日布局；二、深圳商業(yè)精益管理；三、商業(yè)產(chǎn)品線卓越實踐；四、展望未來

　　一、睿智聚變

　　今天商業(yè)發(fā)布會的主題是“聚勢睿變”，這中間有兩個字很重要，一個是“聚”，一個是“變”。

　　“聚”更多的是包含深圳萬科的積累和沉淀，作為一個有27年歷史的房地產(chǎn)公司，作為一個在深圳連續(xù)11年蟬聯(lián)排名第一的房地產(chǎn)公司，作為一個豐富的住宅開發(fā)和城市運營經(jīng)驗的房地產(chǎn)公司，到今天我們已經(jīng)有足夠的信心和能力介入商業(yè)領(lǐng)域，同時我們也相信可以在這個領(lǐng)域取得和住宅一樣的成功。

　　“變”更多的是談萬科未來進入商業(yè)領(lǐng)域以后的趨勢和態(tài)度，雖然我們在住宅行業(yè)已經(jīng)做的不錯，但畢竟住宅和商業(yè)有很大區(qū)別，因此未來我們會在保持既有的專業(yè)優(yōu)勢和管理平臺的前提下，根據(jù)新形勢、新方向、新要求不斷地改變、調(diào)整自己，去培養(yǎng)我們在商業(yè)領(lǐng)域的新模式、新思維，能夠在商業(yè)領(lǐng)域取得更好的成功。

　　看起來很簡單，其實我們想表達的意思非常多，剛才的短片也表達了我們的想法，過去27年深圳萬科一路走來，從最開始的單項目開發(fā)公司，到今天我們進入商業(yè)領(lǐng)域，這一方面是我們自己能力發(fā)展的需求，另一方面也是城市化發(fā)展的需求，更是客戶要求不斷提升的需求。有朋友問我“萬科為什么做商業(yè)？是不是現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)非常紅火你們湊熱鬧？”其實不是，萬科做商業(yè)是大勢所趨，一是城市化進程的大趨勢，隨著城市化進程的不斷加快，城市的土地和空間是在日益的稀缺和金針，因此在這個時候需要有一種形態(tài)能夠更好的提升土地的價值，能夠集中的滿足市民對城市功能的各種需求，在這種情況下城市綜合體也就應(yīng)運而生，尤其是在深圳這樣一個土地資源極其緊缺的城市。我們必須去迎合和面對這樣一個發(fā)展趨勢，同時我們更要具備這樣的能力，舉個例子，我們中國雖然永不稱霸，但我們必須要造航母母艦，這是大勢發(fā)展的必然。

　　第二個大勢是客戶需求的發(fā)展大勢，一開始客戶對房屋的需求非常簡單，他們關(guān)注的是房間里面，開間、朝向、進深、采光、通風(fēng)、布局、使用率、工程質(zhì)量等等，但到后來慢慢地，他們的需求外延到整個社區(qū)，希望有好的園林、好的環(huán)境、好的物業(yè)管理，但到現(xiàn)在，客戶對住宅的需求已經(jīng)不僅僅滿足于居住，他們希望在自己小區(qū)里面或周邊有更多的能夠提供便利的購物、休閑、消費、娛樂、交流的空間和場所，因此這也使萬科必須要去著力商業(yè)，提升我們自己的能力，未來能夠持續(xù)為客戶提供更好的服務(wù)和產(chǎn)品，這是我們進入商業(yè)的第二個大勢。

　　當然，還有一點很重要，剛才的短片中也提到了，實際上萬科不是第一次做商業(yè)，在過去的27年里，已有好的商業(yè)，如萬科城、金色家園、四季花城等等，在這些商業(yè)中我們已經(jīng)積累了足夠的經(jīng)驗和能力，因此這也是我們?yōu)槭裁从械讱庹f我們敢于進入商業(yè)的重要原因，現(xiàn)在萬科進入商業(yè)，其實我覺得并不是勉為其難，應(yīng)該說是順勢而為，是水到渠成，瓜熟蒂落。

　　大家通常說到商業(yè)會想到商場、購物中心或者其他，實際上對于萬科來說，除了購物中心、商場之外，還包括大家常見的社區(qū)商業(yè)，它對業(yè)主和客戶有更大的價值，同時也包括寫字樓和其他業(yè)態(tài)，對于萬科來說，我們將所有的非住宅物業(yè)通稱為商用，我們的商用目前分為三大系列四個品牌，第一個系列是購物中心，暫時取名萬科廣場，通過依附于城市綜合體存在，面積在十萬平米以上，未來可能會在龍崗、南山、鹽田有三個萬科廣場。第二個系列是社區(qū)商業(yè)，命名為萬科紅，萬科紅包括兩個品牌，第一個品牌是面積在3萬平米的社區(qū)集中商業(yè)，比如今年會面市的沙灣商業(yè)，還有一種是底商和街鋪的形式，比如四季花城等商業(yè)的形態(tài)。第三個系列是寫字樓系列，其實寫字樓對于萬科來說也不陌生，包括我們的富春東方大廈也是寫字樓，梅林深圳萬科總部也是寫字樓，叫萬科大廈，如果有心的朋友經(jīng)過中康路的時候就會發(fā)現(xiàn)，那一站公交車站名就叫萬科大廈，實際上萬科做寫字樓已有一定的歷史積累。

　　(PPT)這是萬科商用產(chǎn)品布局圖，大家可以看到在未來兩年深圳萬科面市的14個項目全部覆蓋萬科商用各個系列的產(chǎn)品，這對我們來說既是壓力也是挑戰(zhàn)，但我覺得對于在座的各位四百多位商家代表來說，更是未來實現(xiàn)合作共贏的基礎(chǔ)，我也希望在深圳的布局圖上能夠看到深圳每一個項目的名稱。

　　隨著深圳萬科進入商業(yè)的步伐越來越快，我們的規(guī)模也越來越大，在未來的兩年，我們有購物中心大概三個，30萬平米的建筑面積，明年陸續(xù)面市，社區(qū)商業(yè)大概有34萬平米，以及40萬平米的寫字樓，也就是說未來兩年之內(nèi)我們有100萬平米的商用物業(yè)體量會陸續(xù)面市，我相信這在深圳所有開發(fā)商中都是絕無僅有的，我們也會盡最大的能力把這些項目做好，為城市，為客戶，也為在座的所有商家代表創(chuàng)造更大的價值。

　　二、術(shù)業(yè)專精：商用項目精益管理

　　主要包括三個部分，剛才已經(jīng)說過，商用和住宅是完全不同的兩個領(lǐng)域，因此為了更好的推進商業(yè)工作的開展，萬科分別成立了各自單獨的商業(yè)管理部門，深圳公司也從各個部門抽調(diào)了最優(yōu)秀的精英，也招聘了大量的社會精英和人才，組成了深圳萬科商業(yè)管理中心，未來會全面負責(zé)商業(yè)物業(yè)和前期的策劃、定位、設(shè)計，到招商、運營、管理等各種職能。除商業(yè)中心本身之外，還會依托于深圳萬科地產(chǎn)原有的在營銷、物業(yè)管理、人力資源等方面的支持，我相信具備這樣的專業(yè)優(yōu)勢，也是萬科商業(yè)中心在所有商業(yè)策略公司中別人所不具備的專業(yè)優(yōu)勢資源。

　　今年5月份也是在這個地方萬科舉行了“精由心生”發(fā)布會，今天我們也會把這個主題貫穿到商業(yè)策略的設(shè)計、開發(fā)過程中，我們?nèi)绾卧诘禺a(chǎn)的商業(yè)領(lǐng)域中打造精品產(chǎn)品呢？主要分四個方面：

　　1、精準的定位。我們會根據(jù)區(qū)域特點，去規(guī)劃和提供產(chǎn)品。

　　2、精妙的設(shè)計。我們會通過自己的專業(yè)能力，為消費者、客戶、使用者提供愉悅、舒適的購物和辦公環(huán)境。

　　3、精心的服務(wù)。大家都知道萬科的物業(yè)服務(wù)是有口皆碑的，未來商業(yè)這一塊也會為商家和消費者提供更好的服務(wù)。

　　4、精致的業(yè)態(tài)。作為一個優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司，我們有非常多的優(yōu)秀合作伙伴，我們一方面會為客戶引進最優(yōu)秀的商家資源，另一方面我們也會為商家提供最優(yōu)秀的經(jīng)商合作，實現(xiàn)合作共贏。

　　明年底萬科廣場就會開業(yè)，我相信等萬科廣場開業(yè)以后，大家對我們的購物中心的評價就像對住宅一樣，這是我們最大的心愿也是我們努力的方向。

　　這里是我們列出的一些商家(PPT)，萬科開始在企業(yè)層面進行商家資源的整合，未來會有很多深圳的商家跟隨萬科的步伐走向全國，同樣，也有很多全國的商家來到深圳，萬科是一個大平臺，在這個平臺上有無限的可能，有無限的精彩。

　　三、厚積薄發(fā)：商用產(chǎn)品線卓越實踐。

　　三條產(chǎn)品線和四個品牌的定位，第一個產(chǎn)品線是萬科廣場系列，我們可以看到左上角是萬科廣場未來的LOGO，這個LOGO的主題元素是紅色的飄帶，飄帶有兩層含義，一是通過飄帶的幾何圖案組成了兩個字母，一個是V，一個M。第二層含義是萬科希望在商業(yè)領(lǐng)域飛舞出一片更廣闊的天地和精彩。

　　萬科廣場的定位是一站式家庭品質(zhì)生活目的地，“一站式”意味著我們未來在業(yè)態(tài)的選擇上會覆蓋兒童早教、娛樂、餐飲等等諸多方面，為消費者提供舒適、愉悅的購物體驗。“家庭”也是萬科一貫在住宅方面的品牌主張，我們未來也會針對不同的家庭成員需要提供針對性的服務(wù)，為大家提供更好的購物環(huán)境。

　　目前萬科廣場的第一個項目旗艦項目位于龍崗，預(yù)計明年12月份左右開業(yè)，到時候希望能有機會邀請在座的商家代表和好朋友們?nèi)サ浆F(xiàn)場。

　　第二個是鹽田萬科廣場，在鹽田區(qū)政府正對面，這個綜合體有十萬平米，我們將它定義為鹽田CBD的城市地標，希望能打造成未來深圳人濱海購物休閑的首選目的地，一期在2013或2014年面市。

　　第二個系列是萬科紅系列，這個系列大家比較熟悉，這里不詳細解釋。

　　布吉萬科紅項目，面積是3.6萬平米，其中有1.6萬平米是大型超市，還有1.6萬平米是各種商業(yè)業(yè)態(tài)，有必勝客、麥當勞等商家與我們簽約，希望有更多的商家進入萬科紅項目。補充一句，萬科紅項目與萬科廣場相比而言，它的區(qū)別除了定位和規(guī)模之外，還有一個很大的區(qū)別，萬科廣場一般是由我們自己持有經(jīng)營，而萬科紅通常是銷售，所以我也希望未來商家們在進入萬科廣場，大家一起合作經(jīng)營時，也可以投資萬科紅的商鋪，實現(xiàn)持續(xù)共贏。

　　萬科大廈系列：定位是區(qū)域地標商務(wù)中心，很重要的一點是區(qū)域，因此也就決定了萬科大廈跟京基100的定位有所不一樣，它更多的是在區(qū)域內(nèi)提供優(yōu)越的辦公環(huán)境。

　　龍崗萬科大廈，位于龍崗中心城核心位置，配套非常完善，交通也很便利，萬科將會以綠色環(huán)保的理念打造一個地標性建筑，為龍崗中心城的中小企業(yè)提供方便的、高端的辦公環(huán)境和場所，也為幫助龍崗政府實現(xiàn)打造中小企業(yè)總部基地的目標而努力。

　　前面已經(jīng)對商業(yè)策略及未來布局、項目做了一些簡單的介紹，接下來跟大家解讀一下我們美好的將來，去年深圳萬科實現(xiàn)了106億的銷售份額，占15%左右，今年我們預(yù)計這個份額將會達到20%以上，而且深圳萬科的腳步還不僅于此，今年我們會加大在惠州的布局，進入粵東，也許不久的將來大家會在潮州或汕頭看到萬科廣場、萬科大廈，希望那個時候也會有在座好朋友的身影，跟我們一起進入更廣闊的天地。

　　最后，我想以兩句話作為結(jié)尾：你所熟悉的萬科，你未曾見過的萬科。未來萬科會在我們所擅長的住宅領(lǐng)域一如既往的持續(xù)發(fā)揮我們的傳統(tǒng)優(yōu)勢，擴大我們的市場份額，為客戶提供更好的服務(wù)和產(chǎn)品，大家還可以繼續(xù)看到萬科熟悉的身影，做著我們熟悉的事情。但同時，萬科也在陌生的領(lǐng)域(商業(yè)領(lǐng)域)不斷變化，不斷地以新形象和面貌展示給大家，我們總是幻想有一天會有這樣的場景，大家在自己的家園，在萬科的小區(qū)里其樂融融的生活，大家可以在萬科廣場用萬科會員卡享受購物的優(yōu)惠，平時大家可以在萬科大廈辛勤的工作，而周末又可以和家人去萬科的度假村、酒店享受愜意的假期，我們一定會加倍的努力，用我們專業(yè)的能力和無比的激情去迎接這一天的盡快到來。謝謝大家！

　　（來源：深圳房產(chǎn)信息網(wǎng)）