羅霆先生詳解萬科進軍商業地產的產品和策略

　　羅霆（深圳萬科營銷總監）：尊敬的各位領導、來賓、商家代表、女士們、先生們，大家下午好！今天很高興和各位好朋友歡聚在萬科中心，今天是一個好日子，因為今天的天氣對于很多人來說是一個壞天氣，但我覺得對于萬科的商業以及對于各位商家來說應該是個好天氣，因為外面下著大雨，雨即財，這場大雨也預示著我們未來和商家的合作財源廣進，攜手共贏。

　　在過去的兩個月，這已經是我們開第三次發布了，但是這一次的發布會和前兩次不一樣，因為這一次是深圳萬科第一次正式的、系統的跟朋友談我們對商業的想法，并且介紹未來的商業項目，剛才周總也給大家介紹了深圳萬科關于商業的思考、定位，也表達了未來希望與大家攜手共進，合作共贏的美好愿望，接下來我跟大家解讀一下深圳萬科未來關于商業的策略、規劃和布局，讓大家更清楚更有信心的知道我們如何去實現合作、共贏。

　　我的解讀分為四部分：一、深圳商業發展的歷史及今日布局；二、深圳商業精益管理；三、商業產品線卓越實踐；四、展望未來

　　一、睿智聚變

　　今天商業發布會的主題是“聚勢睿變”，這中間有兩個字很重要，一個是“聚”，一個是“變”。

　　“聚”更多的是包含深圳萬科的積累和沉淀，作為一個有27年歷史的房地產公司，作為一個在深圳連續11年蟬聯排名第一的房地產公司，作為一個豐富的住宅開發和城市運營經驗的房地產公司，到今天我們已經有足夠的信心和能力介入商業領域，同時我們也相信可以在這個領域取得和住宅一樣的成功。

　　“變”更多的是談萬科未來進入商業領域以后的趨勢和態度，雖然我們在住宅行業已經做的不錯，但畢竟住宅和商業有很大區別，因此未來我們會在保持既有的專業優勢和管理平臺的前提下，根據新形勢、新方向、新要求不斷地改變、調整自己，去培養我們在商業領域的新模式、新思維，能夠在商業領域取得更好的成功。

　　看起來很簡單，其實我們想表達的意思非常多，剛才的短片也表達了我們的想法，過去27年深圳萬科一路走來，從最開始的單項目開發公司，到今天我們進入商業領域，這一方面是我們自己能力發展的需求，另一方面也是城市化發展的需求，更是客戶要求不斷提升的需求。有朋友問我“萬科為什么做商業？是不是現在商業地產非常紅火你們湊熱鬧？”其實不是，萬科做商業是大勢所趨，一是城市化進程的大趨勢，隨著城市化進程的不斷加快，城市的土地和空間是在日益的稀缺和金針，因此在這個時候需要有一種形態能夠更好的提升土地的價值，能夠集中的滿足市民對城市功能的各種需求，在這種情況下城市綜合體也就應運而生，尤其是在深圳這樣一個土地資源極其緊缺的城市。我們必須去迎合和面對這樣一個發展趨勢，同時我們更要具備這樣的能力，舉個例子，我們中國雖然永不稱霸，但我們必須要造航母母艦，這是大勢發展的必然。

　　第二個大勢是客戶需求的發展大勢，一開始客戶對房屋的需求非常簡單，他們關注的是房間里面，開間、朝向、進深、采光、通風、布局、使用率、工程質量等等，但到后來慢慢地，他們的需求外延到整個社區，希望有好的園林、好的環境、好的物業管理，但到現在，客戶對住宅的需求已經不僅僅滿足于居住，他們希望在自己小區里面或周邊有更多的能夠提供便利的購物、休閑、消費、娛樂、交流的空間和場所，因此這也使萬科必須要去著力商業，提升我們自己的能力，未來能夠持續為客戶提供更好的服務和產品，這是我們進入商業的第二個大勢。

　　當然，還有一點很重要，剛才的短片中也提到了，實際上萬科不是第一次做商業，在過去的27年里，已有好的商業，如萬科城、金色家園、四季花城等等，在這些商業中我們已經積累了足夠的經驗和能力，因此這也是我們為什么有底氣說我們敢于進入商業的重要原因，現在萬科進入商業，其實我覺得并不是勉為其難，應該說是順勢而為，是水到渠成，瓜熟蒂落。

　　大家通常說到商業會想到商場、購物中心或者其他，實際上對于萬科來說，除了購物中心、商場之外，還包括大家常見的社區商業，它對業主和客戶有更大的價值，同時也包括寫字樓和其他業態，對于萬科來說，我們將所有的非住宅物業通稱為商用，我們的商用目前分為三大系列四個品牌，第一個系列是購物中心，暫時取名萬科廣場，通過依附于城市綜合體存在，面積在十萬平米以上，未來可能會在龍崗、南山、鹽田有三個萬科廣場。第二個系列是社區商業，命名為萬科紅，萬科紅包括兩個品牌，第一個品牌是面積在3萬平米的社區集中商業，比如今年會面市的沙灣商業，還有一種是底商和街鋪的形式，比如四季花城等商業的形態。第三個系列是寫字樓系列，其實寫字樓對于萬科來說也不陌生，包括我們的富春東方大廈也是寫字樓，梅林深圳萬科總部也是寫字樓，叫萬科大廈，如果有心的朋友經過中康路的時候就會發現，那一站公交車站名就叫萬科大廈，實際上萬科做寫字樓已有一定的歷史積累。

　　(PPT)這是萬科商用產品布局圖，大家可以看到在未來兩年深圳萬科面市的14個項目全部覆蓋萬科商用各個系列的產品，這對我們來說既是壓力也是挑戰，但我覺得對于在座的各位四百多位商家代表來說，更是未來實現合作共贏的基礎，我也希望在深圳的布局圖上能夠看到深圳每一個項目的名稱。

　　隨著深圳萬科進入商業的步伐越來越快，我們的規模也越來越大，在未來的兩年，我們有購物中心大概三個，30萬平米的建筑面積，明年陸續面市，社區商業大概有34萬平米，以及40萬平米的寫字樓，也就是說未來兩年之內我們有100萬平米的商用物業體量會陸續面市，我相信這在深圳所有開發商中都是絕無僅有的，我們也會盡最大的能力把這些項目做好，為城市，為客戶，也為在座的所有商家代表創造更大的價值。

　　二、術業專精：商用項目精益管理

　　主要包括三個部分，剛才已經說過，商用和住宅是完全不同的兩個領域，因此為了更好的推進商業工作的開展，萬科分別成立了各自單獨的商業管理部門，深圳公司也從各個部門抽調了最優秀的精英，也招聘了大量的社會精英和人才，組成了深圳萬科商業管理中心，未來會全面負責商業物業和前期的策劃、定位、設計，到招商、運營、管理等各種職能。除商業中心本身之外，還會依托于深圳萬科地產原有的在營銷、物業管理、人力資源等方面的支持，我相信具備這樣的專業優勢，也是萬科商業中心在所有商業策略公司中別人所不具備的專業優勢資源。

　　今年5月份也是在這個地方萬科舉行了“精由心生”發布會，今天我們也會把這個主題貫穿到商業策略的設計、開發過程中，我們如何在地產的商業領域中打造精品產品呢？主要分四個方面：

　　1、精準的定位。我們會根據區域特點，去規劃和提供產品。

　　2、精妙的設計。我們會通過自己的專業能力，為消費者、客戶、使用者提供愉悅、舒適的購物和辦公環境。

　　3、精心的服務。大家都知道萬科的物業服務是有口皆碑的，未來商業這一塊也會為商家和消費者提供更好的服務。

　　4、精致的業態。作為一個優秀的房地產公司，我們有非常多的優秀合作伙伴，我們一方面會為客戶引進最優秀的商家資源，另一方面我們也會為商家提供最優秀的經商合作，實現合作共贏。

　　明年底萬科廣場就會開業，我相信等萬科廣場開業以后，大家對我們的購物中心的評價就像對住宅一樣，這是我們最大的心愿也是我們努力的方向。

　　這里是我們列出的一些商家(PPT)，萬科開始在企業層面進行商家資源的整合，未來會有很多深圳的商家跟隨萬科的步伐走向全國，同樣，也有很多全國的商家來到深圳，萬科是一個大平臺，在這個平臺上有無限的可能，有無限的精彩。

　　三、厚積薄發：商用產品線卓越實踐。

　　三條產品線和四個品牌的定位，第一個產品線是萬科廣場系列，我們可以看到左上角是萬科廣場未來的LOGO，這個LOGO的主題元素是紅色的飄帶，飄帶有兩層含義，一是通過飄帶的幾何圖案組成了兩個字母，一個是V，一個M。第二層含義是萬科希望在商業領域飛舞出一片更廣闊的天地和精彩。

　　萬科廣場的定位是一站式家庭品質生活目的地，“一站式”意味著我們未來在業態的選擇上會覆蓋兒童早教、娛樂、餐飲等等諸多方面，為消費者提供舒適、愉悅的購物體驗。“家庭”也是萬科一貫在住宅方面的品牌主張，我們未來也會針對不同的家庭成員需要提供針對性的服務，為大家提供更好的購物環境。

　　目前萬科廣場的第一個項目旗艦項目位于龍崗，預計明年12月份左右開業，到時候希望能有機會邀請在座的商家代表和好朋友們去到現場。

　　第二個是鹽田萬科廣場，在鹽田區政府正對面，這個綜合體有十萬平米，我們將它定義為鹽田CBD的城市地標，希望能打造成未來深圳人濱海購物休閑的首選目的地，一期在2013或2014年面市。

　　第二個系列是萬科紅系列，這個系列大家比較熟悉，這里不詳細解釋。

　　布吉萬科紅項目，面積是3.6萬平米，其中有1.6萬平米是大型超市，還有1.6萬平米是各種商業業態，有必勝客、麥當勞等商家與我們簽約，希望有更多的商家進入萬科紅項目。補充一句，萬科紅項目與萬科廣場相比而言，它的區別除了定位和規模之外，還有一個很大的區別，萬科廣場一般是由我們自己持有經營，而萬科紅通常是銷售，所以我也希望未來商家們在進入萬科廣場，大家一起合作經營時，也可以投資萬科紅的商鋪，實現持續共贏。

　　萬科大廈系列：定位是區域地標商務中心，很重要的一點是區域，因此也就決定了萬科大廈跟京基100的定位有所不一樣，它更多的是在區域內提供優越的辦公環境。

　　龍崗萬科大廈，位于龍崗中心城核心位置，配套非常完善，交通也很便利，萬科將會以綠色環保的理念打造一個地標性建筑，為龍崗中心城的中小企業提供方便的、高端的辦公環境和場所，也為幫助龍崗政府實現打造中小企業總部基地的目標而努力。

　　前面已經對商業策略及未來布局、項目做了一些簡單的介紹，接下來跟大家解讀一下我們美好的將來，去年深圳萬科實現了106億的銷售份額，占15%左右，今年我們預計這個份額將會達到20%以上，而且深圳萬科的腳步還不僅于此，今年我們會加大在惠州的布局，進入粵東，也許不久的將來大家會在潮州或汕頭看到萬科廣場、萬科大廈，希望那個時候也會有在座好朋友的身影，跟我們一起進入更廣闊的天地。

　　最后，我想以兩句話作為結尾：你所熟悉的萬科，你未曾見過的萬科。未來萬科會在我們所擅長的住宅領域一如既往的持續發揮我們的傳統優勢，擴大我們的市場份額，為客戶提供更好的服務和產品，大家還可以繼續看到萬科熟悉的身影，做著我們熟悉的事情。但同時，萬科也在陌生的領域(商業領域)不斷變化，不斷地以新形象和面貌展示給大家，我們總是幻想有一天會有這樣的場景，大家在自己的家園，在萬科的小區里其樂融融的生活，大家可以在萬科廣場用萬科會員卡享受購物的優惠，平時大家可以在萬科大廈辛勤的工作，而周末又可以和家人去萬科的度假村、酒店享受愜意的假期，我們一定會加倍的努力，用我們專業的能力和無比的激情去迎接這一天的盡快到來。謝謝大家！

　�。▉碓矗�深圳房產信息網）