大型商業建筑設計原則

　　選址原則“天時”、“地利”、“人和”都會直接影響企業的經營。“天時”是指商家對投資時機的把握以及在經營過程中的時令性的把握；“人和”是商品在管理上的技巧，包括服務態度、促銷手段、廣告宣傳等方面。而“地利”也是一個非常重要的因素，屬于建筑策劃的范疇。店址選擇適當，占有“地利”之勢，廣泛吸收消費者促進銷售，實現更好的經濟效益。

　　城市商業活動是以追求最高利潤為目的的，這是商業設計選址與布局的經濟原則。同時，顧客是商業活動過程中不可缺少的重要組成部分，因此，建筑之布局與城市人口分布形態密切相關。

　　城市商業中心的形成和發展是城市、社會、經濟和科技等領域綜合作用的產物，按其相互作用的規模和范圍的層次來分，可分為宏觀的社會經濟影響，中觀的空間區位條件和微觀的空間模式三個不同的層次。

　　商業設施選址的意義就在于它是一項長期性的投資，直接關系企業經營的戰略決策，是零售企業貫徹以消費者為中心觀點的重要體現，是影響企業效益的一個決定性因素，同時也是制定企業經營目標和經營策略的重要依據。

　　商業設施的選址應該考慮以下因素：（1）客流規律；（2）交通狀況；（3）商業環境；（4）地形特點；（5）符合城市規劃要求。

　　1、客流規劃是選擇店址的最重要的因素

　　商業中心是消費中心，從經濟效益上講，商業中心必須滿足整個城市消費市場的要求，爭取盡可能多的顧客；從成本效益上講，要爭取最大的聚集效益，要求最大限度地利用城市的各種基礎設施。所以，城市人口分布的空間形態是商業中心形成發展的重要制約因素。

　　（1）相同客流規模的不同地區，因客充的目的、速度、時間不同，對選址條件有不同差別。在商業集中的繁華地區客流目的一般是以購買商品為主流，或是與購買商品有聯系的觀光瀏覽，為以后購買作準備，這類地區的客流特點一般是速度緩慢，停留時間較長，流動時間相對分散。有些時候，除了人口的密度因素之外，人口的職業分布、收入狀況、年齡也是影響購買能力、購買習慣的主要因素，必須加以考慮。前者可以作為商業規模的主要參考指標，后者則除影響規模之外，還決定了商業的特色和內容。

　　（2）選擇店址需要調查分析街道兩側的客流量規模，選擇客流較多的街道一側。

　　（3）選擇店址要分析街道特點與客流規模的關系，街道交叉路口客流最多，是選址的最好位置。

　　（4）對于大型的購物中心和商業街，除了被動適應客流規律之外，還可以在原有路網基礎上加以改善開發，選擇有開發前景的區域，開辟新的道路交通系統，主動地引導客流，制造客流，進而創造新的商業環境。

　　2、交通狀況

　　城市道路交通是聯系顧客與商業設施的載體。因此，它是制約商業聚集與選址的又一個重要因素。商業活動的經濟原則要求有盡可能大的吸引范圍，保證盡可能多的顧客方便地到達商店。因此商業設施的選址必須是交通可達性最佳的地點。在商業的追求最大貨物銷售范圍的原則下，選址應使交通費用達到最小。所以商業中心交通可達性最佳的實質是：所有購物出行者到達中心的出行時間總和最小。

　　3、商業環境

　　選擇店址應考慮設店地點附近的商店的規模和數量，如果在同一地區內已有過多的同行業商店，勢必影響商店的經營效果，此為趨異性。但是另一方面，由于顧客希望就近廣泛地比較選擇商品，以及希望一次購足所需的商品，有些商店又有集中趨勢，相鄰而廟，此為趨同性。

　　一般來說，比較專一的商品，顧客希望有廣泛的比較和選擇余地，希望有集中的專門店。這種顧客以購買一類商品為目的，對商業氣氛、娛樂性、環境沒有過多要求，把注意力全部集中在商品，并比較其質量、價格等因素。

　　另外一此顧客，購物的范圍比較雜，也比較隨意，或完全以休閑為主要目的，當然不會去逛上面提到的結構單一的商業區，而是希望到集購物、娛樂、休閑等需要為一體的綜合商場。一般大商場就是以此為目標而設置的，盡可能豐富功能來滿足這類顧客的要求。

　　還有一種特性就是共生性，即指商店依賴于為其他原因而來的顧客，如商業中心區的小型商店設于大型商店附近，主要經營小商品，以品種齊全而取得優勢。或開辦大商場不能提供的小型服務業，有的經營連帶消費商品的商店相互鄰攔，互為補充，便利顧客。

　　4、地形特點

　　選擇店址還要分析地形特點，主要選擇能見度高的地點，如選擇在兩面臨街的地點能見度就最高，并且可以擴充櫥窗面積，增辟出入口以減緩擁擠，這是最好的設址地點。位于街道的入口處、公共場所的迎面處都是能見度高的地點。有的地點如位于街道的凹進部位能見度就差。

　　5、城市規劃的要求

　　城市總體規劃和詳細規劃，都根據城市現狀和發展要求對商業中心的分布、商業建筑的布局等作出一系列的規定，商業建筑的選址應該符合城市規劃的要求，服從城市總體發展的需要。

　　在選擇店址過程中要對以上因素進行實際調查，搜集資料，具體分析研究，了解建店的有利和不利條件，不僅要考慮現狀，還要了解未來的發展變化，尤其要了解城市建設的長期規劃，如所選地區的街道、交通市政、公共設施、居民住宅及其它建設或改造項目的規劃，有的地點從當前分析是優越條件，而隨著城市的改造將會出現新的變化，而不適合設店。反之，從當前分析不適合設店但從規劃前景看又有發展前途。

　　經營計劃與競爭環境調查

　　謀定而后動為投資任何事業成功的要件。謀者于事前計劃，并運用投資估價技術作為投資可行性評估。購物中心投資計劃的前階段，必需在購物中心開發地點所設定的商圈內鎖定服務客層，擬訂各種服務項目的組合，對這些業態業種先調查需求面，再設定供給的配置。在擬訂的狀況下，設定對商圈內面對競爭或排除競爭作互補的服務項目的配置，通過計劃可行評估作投資效益的評析，產生最初步的經營計劃。在這個階段，投資者已有完整的計劃輪廓，其后雖可能受外界環境或內部自我條件變更而有所調整，但不容忽視先前計劃的重要性，事實上當購物中心開始經營時亦不能免除經營計劃的調整。

　　投資估價之前必需先行擬訂購物中心的整體經營計劃，例如主題商店、娛樂、精品店、飲食街、觀光飯店、文藝活動等，其后把類似具有競爭性的業態匯總，以經營面積、營業額來計算其坪效及依商圈內客層的所得核算需求量。在此過程中決定特定商圈客層的有效需求，并取得競爭者的競爭形勢，再按消費潛力計算后求得供給不足量，據以與擬開發的購物中心相比較，從經營者能力、才力、財力及經營特色、立地條件等方面決定承受風險度，作為擬制購物中心經營計劃的初步基礎。具有擬訂的購物中心預期經營績效，即可順利進行投資估價。

　　1.競爭形勢

　　兵家常言知己知彼百戰百勝，購物中心在先前階段了解競爭形勢即是知彼的要件。競爭者在同一商圈內所居的競爭地位，在商圈內供給量所估的比例，需求者有無欲望的特性，但亦有其他限制條件，即使購物狂亦將遭受破產的命運。當購物中心進入市場爭取了需求者的認同，在現有競爭者的供給壓力下，可采取市場需求的補足，從競爭者手中攻克市場，或采用創新的手法創造吸引力，攻占市場。

　　競爭是進步的源泉，沒有競爭的狀態即屬壟斷的市場，并非消費者之福。

　　（1）大規模經營：

　　由于大規模經營，有能力聘請專家作各種專案的規劃，尤其購物中心組織專案的開發團隊，完全擺脫一般傳統的經營模式。任何為達到經營目的的不利因素，應由專家立即作出有效的計劃預以克服，快速地達成經營商圈的特性。

　　（2）整合需求：

　　購物中心多功能的經營計劃，試圖給予消費者全方位需求的滿足。購物中心充分掌握消費者多樣化的需求，利用此一特性，并結合大規模經營的多變可塑的特性，于規劃階段實現消費者導向，以整合商圈內的消費者需求。這項整合性需求將使一般商店經營者束手無策。

　　（3）消費資訊提供者：

　　消費市場的成熟度即為消費水準，消費水準的提升又必需依賴供給者如何提供有效的資訊，形成教育消費者的積極效果。購物中心采取精耕商圈的經營模式，不斷提供資訊及定期刊物，呈現積極經營的策略。

　　（4）扮演社區必要設施的角色：

　　近年來國際間購物中心的角色功能逐漸步入社區機能化，成為必要的公共服務設施。購物中心以其大規模的經營形勢，改變營利的單一目標，為滿足社區居民生活提供其必須的服務功能。這一種革命性的變化，使購物中心經營成功的機會大幅提升，政府開始重視購物中心的發展，并列入政策，促進其發展及給予實質的獎勵措施。

　　（5）行銷策略的配合

　　購物中心運用團隊、專業化的計劃性行銷，年度內采用全面性熱場（EVENT），使購物中心的營業狀況一波波地計劃性提升，并通過“時間區分使用”有效地規劃，降低坪效。時間區分使用的定義，指行銷計劃階段，掌握各個時間區段，消費者進入賣場的變化，通過業種的安排，使高峰、低峰的差異降低，達到高坪效的經營目標。由于購物中心的開發者經營購物中心，賣場的經營績效與業者的收益息息相關。開發者脫離房東的心態，利用每個商店的經營者聯合成立的組織及累積的基金，適時有效地用于行銷策略的推動，形成良性循環，以更佳的業績、更雄厚的資金，衍生更積極有效的行銷策略。

　　2.經營業績

　　購物中心采取計劃性經營的模式，因此在初期即設定預期經營目標，根據規定商圈鎖定客層，依消費者需求條件，預估可能的消費額，設定預期的營業額。營業額為決定投資者是否投入如此巨大資金的指標，為使一個購物中心增加經營業績，購物中心的開發經營者可采用下列的手段加以提升：

　　（1）賣場滿載：

　　賣場面積的設計是依據設計規劃初期，預定集客力所創造的賣場人潮，產生賣場集客效果，只要有客人進門就有商機。購物中心計劃性經營是以顧客導向、長期經營為目標，故不應認為顧客進門一定有購買行為的發生，否則顧客會產生不受歡迎的心態；而采取希望顧客進門總會有商機的經營心態。為使賣場滿載應采取經營客層策略的步驟為：

　　A、創造集客效果，提高集客力。

　　B、對進入賣場的顧客群加以明確的分類，再與設定的客層比較。

　　C、由以上步驟比較的結果，評估原始客層經營的比例，掌握客源。

　　D、促進與再次、多次進入賣場的顧客建立客層關系。

　　E、主動提供資訊，把顧客關系Customer Relation的建立，改變為延伸的顧客關系Customer Retention，如基于顧客的家庭及其親子關系，逐漸引導主力客層，由顧客關系的建立逐漸滿足其生活必需。

　　F、利用服務的熱忱、專業的產品推介，使顧客產生消費行為。

　　G、提升顧客對購物中心的認同感。

　　H、讓購物中心走入消費者的心，形成市場心理占有的根深狀態，爭取市場占有率。

　　以下說明前面所敘述的經營手段：

　　（2）集客力：

　　賣場吸引顧客能力必需努力營造形象，使顧客成為永久的顧客并成為義務的宣傳者。其積極的做法例如促銷活動、結合電子化的資料歸集運用與快速服務、商業與社會責任結合以達到經營業績的目標。

　　（3）需求整合：

　　運用整合性需求最有利于經營業績目標的達成。由于購物中心具有全方位服務、多功能的特性，使進場的顧客能享受美倫美奐的硬件設計與親切的服務，他們停留的時間較長，創造許多商機，整合顧客需求一次滿足，賣場產生了滿足消費者需求的整合效果。購物中心亦可采取區隔市場的設計配合行銷計劃，展現強而有力的競爭優勢，呈現較佳的經營業績。

　　3.創造附加的營業面積

　　從坪效的指標觀察，坪效仍表現每坪的平均收益，其主要手段在于創造賣場經營效益，從開發經營者分析，亦可采取創造附加的經營面積著手。其主要項目如下：

　　（1）中庭新產品發表會，不但可以創造更高集客效果，亦可創造附加的營業面積。

　　（2）活動造型銷售點，并可配合作節度商品銷售。

　　（3）不占面積賣場。指部分墻面廣告，這些廣告效果隨著賣場集客量創造效果。

　　（4）避免賣場面積空置，降低坪效。亦可采用自營的控制方式，防止空置賣場。

　　（5）坪效提升形同營業面積的擴大效果，垂直效果與平面效果平等。購物中心不但創造高集客力，且整合性需求更創造垂直效果，坪效大幅提升，因此其效益相當于經營面積的擴大。其中包含時間區隔規劃的應用。

　　4.讓具有較高經營能力、創造經營效益者進入賣場

　　無論采用單一租金或租金與營收抽成配合的租金給付方式，具有經營能力的店即具有集客力，在各商店具有相當集客力所產生的對賣場的貢獻，不但使各商店經營業績好，回歸于賣場開發經營者效果更是可觀。

　　購物中心的開發經營者掠取高知名度品牌商品的商店參與購物中心的經營，一旦經營業績效果開始發揮作用，成群的知名廠商必定想辦法爭取成為該購物中心的一員。因此一個經營良好的購物中心，不但沒有空置的賣場，而且排隊等待爭取參與經營的廠商形成一股熱流。對購物中心的商譽評估及其效益評估，大多要求該購物中心的經營者提供等待廠商的名冊，以呈現商譽價值程度及經營效益的持續性。

　　購物中心的開發經營者于初期招商階段，常對具知名度的廠商賦予較優惠條件，以便吸引參與經營。依筆者規劃賣場的經驗，開發經營者不但不收分文，尚給予相當的補貼額度，希望某個知名廠商參加經營。在投資效益評估作業時，也接受一宗低于市場租金50%的租賃契約，評估該案的整體經營效益及該契約的適宜性。由于該租賃契約的訂定，雖損失部分租金收益，但整體效果卻大于前述損失。目前國有土地上設定回歸金額的招標模式，既是投標人或是擬開發經營者，自從投標取得投入資金開始逐漸累積成本，投資者必須依賴未來經營績效來回收成本，創造效益。而政府同樣讓具有較高經營能力者及能創造經營效益者開發經營，當然開發經營者同時采用此一思考模式去執行該項投資計劃案。

　　5.經營者的能力與財力

　　基于人與地的計劃可行性評估理念，通常在立地條件之外，必須結合良好的經營者能力與財力，才能邁向成功之路。當經營計劃之初，在商圈內調查估計供給與需求之始，若采取守勢，降低競爭可能采取供給不足量為業種安排，但為求經營計劃的全方位服務功能，必需整合其他需求，于是面對競爭在所難免。競爭相對產生風險，需要經營者充分呈現個人經營能力及適應各種狀況的財力，否則，在競爭的狀態下可能會減弱環境應變能力，形成風險提升，因此可藉商圈調查取得的資料預先進行比較，作為決策的依據。

　　購物中心具有多功能的服務特性，必然加深管理的困難度。為達到經濟規模，購物中心必需投入大量資金，尤其于開發期間，大量成本的投入并無任何收益，且開始營運之初又必需攤銷大量的開辦費用，于是還本期又向后拉，形成開發者資金需求的壓力。又因處于開發階段，金融單位很難建立放款信心，因此尚有相當程度的融資困難。

　　購物中心商圈在遭受外來許多競爭壓力之下，如何擺脫傳統的經營模式，從現有的市場中吸引大量的消費者？雖然購物中心擁有大規模經濟利益及專業人才，但作為一個龐大的企業，如果缺乏有效的經營管理，前述優點將立即轉為缺點，在短小精悍的眾多小商店的競爭狀態下，可能要承受更多的壓力。因此，如何建立一個開發團隊是為今后培育競爭實力的必要條件。

　　6.經營特色

　　經營中最基本的特色通過主題商店表現出來，購物中心當然需要體現特色以吸引顧客的注意力。成功的購物中心卻更重視市場組合，利用事先詳細規劃，通過各個商店以及建立營運后的完整合作關系及其他開發經營者、廣告代理商的努力和參與。市場組合的特色并非由市場專家設計出來，加上計劃并不是完整而無缺點，對這一點，商圈應予接受，經大多數商店經營者同意才能執行；反對者也必須全力合作，力量才有整合的可能。而力量整合之后生產力才能夠發揮出來，在經營展開后還要追蹤調查，如果效果不好，各種配合性的促銷計劃及全盤的營運計劃，必須重新調整并立刻改正。

　　購物中心的特色在于定位過程中，掌握主要、次要市場，并維持市場計劃與改變互動，這就是一項最重要的特色：“融合于角色功能并隱藏于日常的營運之中”。購物中心的定位并不止于樹立形象并植入消費者心中。經營者必需有效掌握任何變化，諸如購物中心的參與經營模式、交通、各商店店東對于中心事物的參與程度、購物中心參與社會性及其他足以影響購物中心的任何因素。因此購物中心的定位，應為發展服務客層、注意社區的貢獻，以產生經營效益的特色。

　　7.立地條件

　　（1）立地條件分析

　　購物中心之所以講究顧客導向，是因為顧客是購物中心所賴以生存的元素，因此人口量、集居、遷移等均足以影響購物中心的成敗，故必須分析購物中心的立地條件。因此下列重點必須探討：

　　A、商圈內究竟有多少可掌握的客層人數。

　　B、有多少人可能成為購物中心的顧客。

　　C、經過購物中心的營運，實際的來客數如何。

　　影響上述三個課題的因素尚有人口成長率，包含自然成長與社會成長、人口的都市化與流動人口。除購物中心有效的經營計劃促使消費者惠顧，并確定能成為購物中心的業績外，亦應考慮一些非有效因素，諸如：掌握消費者消費項目的轉變，如飲食、衣物、鞋類、電器用品等。

　　（2）商圈客層分析

　　在經營計劃中研究商圈客層，主要的目的在于通過經營計劃的貫徹，使實際來客數有多少、有多少提袋率、客單價多少這些量化的指標與經營績效間產生指標性的關聯。因此，商圈客層分析已直接切入消費對象、經營績效與投資可行性指標。由于本項分析聚焦于集客力，購物中心不但要自我評估、了解競爭環境，并且要為直接有效客層提供適當的服務。雖然購物中心走向社區化，但其績效仍足以反映社區化服務成就，終究購物中心仍屬于營利事業，一切服務必須依賴財務的命脈，否則理想亦無從實現。

　　通過商圈內客層分析及投資估價，可以作出兩個以上具體經營方向的比較，篩選出最適當的經營計劃，而這些事實均非理論分析可以成就，必須通過購物中心的經營計劃，及投資估價的實際評估結果歸納出來具體的結論。

　　購物街空間設計的分析

　　由于購物中心的設計發展，相當重視購物街部份所扮演的角色與意義，因此，這些公共空間的設計重點，就圍繞著由建筑類型所呈現之建筑設計的議題打轉。誠如前文所指出，第一代之室內型購物街的特色，比較像簡單的有頂蓋的街道，其中最主要的元素，就是店面的垂直墻面，同時在這條有頂蓋的購物街里，以樓板、天花板、以及店面之間與店面周邊的某些共同的小構件（通常指的是相同式樣的招牌，或是指出租店面間共用之隔戶墻，其露在立面上的墻厚部分，以同樣的設計手法處理），代表著街道上公共的建筑式樣。于是，購物街空間的建筑特徵并不夠強烈，因此，整條街的風格，完全受到各個店面個別的展示方式所主宰，由于街面被細分成一個一個的小店家，因此，沿著購物街的長度，從這一側到另一側，建筑特徵的起伏出現了相當大的變動。

　　北美地區在接下來的設計發展階段中，商場的規劃試圖使購物街更具一致性，自我風格更強烈，為了達到這個目標，基本上必須提高空間陳設的水準，因此，例如在伍德菲爾德商場的例子當中，其所模仿的室內空間形態，就是在購物街的末端，都配置了百貨公司主力店。此一設計的效果，使店面與購物街之間的界線，不再劃分得那么清楚，購物街部份的設計，就像是商店的裝潢，使建筑物內部的結構體，以及購物街類似獨立空間的線性特質，完全被掩飾。

　　不過，當設計師意識到這一類延續性的室內空間，其所具有之戲劇性的潛力時，前述之『店面與購物街融為一體』的設計手法，自然被取而代之了，特別是針對多樓層的購物中心，全力發展購物街的剖面設計，以誘導購物者產生興趣，到各個樓層逛逛，同時，更進一步發展出將自然光引入室內的設計手法。演進到這個階段，購物街終于被發展成一個建筑的獨立個體，不受不同出租店面切割特性的影響，其結構體與屋頂造型，都具有強烈的性格。

　　隨著這樣的設計發展，購物街的設計開始考量三個不同系統（或稱之為模距秩序）的整合，這三種購物街中最常見的系統，分別都有其獨特的特質與偏好的向度。第一種模距，是最主要的系統——購物街的結構，它支撐著購物街的樓板載重，一般而言，結構體是由樓板與承重柱所組成，柱距大約是6公尺到10公尺左右；第二種模距，是購物街的次要結構——購物街的屋頂，重量輕、不一定是防火材料，同時基于經濟方面的考量，屋頂玻璃板的寬度，以不超過1.5公尺寬為原則；第三種模距，是出租店面的分割原則，從購物街沿街的墻面上，可以清楚地看出不同的店面分割模式，店面面寬從4公尺到40公尺不等。設計的兩難點在于，如何使三種模距在同一規格的墻面板之間，相互搭配出一致性，在使購物街呈現出一種整體協調造型的前提之下，同時又容許購物街后面的出租區域，可以自由分割其店面大小。

　　整合三種模距的方法之一，就是根據購物街的主要結構體的系統韻律，來將模距統一。

　　購物中心綠地維護及管理

　　（一）設施維護

　　1.維護管理生態綠地配置設施原則，應明確訂定如下：

　　生態綠地應為開放性，且僅供行人、游客進入。除必要外不得供汽車進入。

　　生態綠地需全面綠化，硬件設施數量應減少，且作為休息游憩使用。

　　生態綠地設置的硬件設施需盡量自然，以減少維護管理工作。

　　2.設施維護管理項目：

　　（1）土木設施維修

　　考慮維護管理的難易度，定期修繕及養護。

　　散步道—具生態性（如透水性高）及自然性，每日清掃。

　　水溝—考慮清理的難易度，2-3個月清理。

　　鋪面—易管理維護、清潔，每日清掃。

　　游憩設備—自然易清潔，零件易購買，零件維修更換。

　　景觀家具—盡量采用自然材質，易維護管理，易清潔。

　　（2）水電設施維修

　　燈具—燈泡的更新、管線的維修。

　　水池—設備的維護定期檢視、管線的檢修換新。

　　灌溉系統—噴頭更換、控制線路維修、水量控制調整、水管的檢視。

　　（3）植栽維護

　　除了施肥、灌溉、清潔等一般工作外，尚有如下事項：

　　喬木—定期修剪花枝或樹型，防風支架設置。

　　灌木—修剪、補植、疏植。

　　草花—疏植、更換。

　　草皮—修剪、雜草清除等。

　　（二）設施維護原則

　　設施維護原則依維護項目不同而有所差別，現就各項目簡述如下：

　　1.土木、水電：每年定期修繕、檢測、更新。

　　2.草坪修剪及草屑清運：平均每年修剪12次。

　　3.喬木修剪及清運：依樹冠生長情況而定，以每年修剪一次為原則。

　　4.除草：植穴及花壇每天需除草一次。

　　5.中耕、施肥：每年中耕、施肥三次。

　　6.零星維護事項：花木補植、病蟲害防治及其他零星事宜。

　　針對上述各項目，擬訂維護人力及維護計劃。

　　購物中心的交通改善計劃

　　大型購物中心的開發，對周邊交通勢必造成影響，而且幾乎可預期的是其影響負面多于正面。因此在分析完基地周邊的背景交通量及基地開發衍生的交通量及服務水準后，必然會發現許多因本基地開發所造成的交通問題。

　　一般對于交通問題的改善策略，不外乎運輸系統管理（TSM）及運輸需求管理（TDM）。TSM指的是現有的運輸系統上，以短期且低成本的系統改善策略，有效地增加運輸系統功能的方法。TDM指的是對于一個已充分發展的地區，增加供給已不能改善交通問題時，必須籍由需求管理的手段來解決交通問題。以下的問題及改善對策即包含TSM及TDM的策略。

　　問題一：道路擁堵。由于大型購物中心的開發將吸引大量消費者，因此無可避免地將造成周邊道路的交通量增加，至于其影響程度如何，可由背景交通量分析及衍生需求推測估算而得到基地開發后的道路交通量變化情形。

　　改善對策：可能造成基地周邊道路擁堵的原因有很多，例如路口標志、信號的無法配合、路邊停車影響道路容量、購物中心推出干道選擇不當或行人太多干擾車流等均可能造成基地周邊道路的擁堵。

　　1、路口標志、信號無法配合，路邊停車影響道路容量：重新調整標志、信號設置，實施干道連鎖，禁止主要干道路邊停車，由大型購物中心提供足夠的停車空間供車輛停放。

　　2、購物中心進出干道選擇不當：規劃時即慎選大型購物中心的連外干道，避免以背景交通量本身就很大的道路或流動交通量很大的道路作為連外道路。

　　3、行人干擾車流：審慎規劃行人動線及車行動線，最好此二者的動線予以分隔。

　　問題二：停車問題。大型購物中心吸引大量的小汽車及機車來往，造成停車問題。

　　改善對策：除了依相關法規規定計算所需的停車位數外，應同時依先前運輸規劃研究所得的小汽車及機車的來往數來計算所需的停車位數，因為依照相關法規規定的停車位數，通常較以來往吸引模式計算所得的停車位數少，因此，法定停車位數應為停車位數的下限值。

　　除了提供足夠的停車位數外，也應配合其他相關停車措施的妥善規劃來解決停車問題，例如出入口的設計、收費方式、停車場距大型購物中心的距離等，均可有效解決停車問題。

　　問題三：行人、車行動線混雜，互相干擾

　　改善對策：妥善規劃行人設施，對于行人與車流的沖突點以立體化設施處理，避免其動線互相干擾，同時對于停車場、公共汽車場、站也應妥善規劃其與大型購物中心間的聯絡動線。

　　問題四：衍生交通需求超過周邊運輸系統所能提供的容量。在經過衍生交通需求評估后發現，即使在未來計量的交通建設均已完成的情況下，交通設施的服務水準仍然不佳。

　　改善對策：在此種極端的情況下，必須重新審視大型購物中心的開發規模及強度，必要時縮小開發規模，降低開發強度。

　　購物中心景觀規劃與設計

　　就購物中心而言，無論是室外或室內，景觀設施都能有令人驚喜的影響。好的景觀能增進室內外的環境品質，塑造購物者對購物中心的美好印象。服務區域及廢棄物集中場可利用植物、樹木所形成的圍欄與購物區域加以隔離，道路及地面的停車場同樣也可通過植栽等作為軟化景觀的工具。

　　一、環境細節

　　由于購物中心為整體開發、統一管理的形式，所以購物中心的設計者通常可以做一些以裝飾為目的的設計，使該地區的地價得以創造與提高，而能有較強的經濟活力及優美的環境。一般而言，可設計配置特殊的景觀及鋪面，例如在室外餐廳、涼亭、休息區、會議廳、會議室、展覽空間、圖書館、育兒室及兒童游樂場等處，可著重家具及其他細節的注意，如顏色的運用、雕刻、噴泉及特殊展廳等。由于招牌一方面必須注意與建筑及環境的和諧關系，另一方面又要顧及易于識別的要求，因而也會具有裝飾性的風格。

　　二、戶外休息區及兒童游樂場

　　對于購物中心而言，戶外休息區應為交流、約會的中心區。但在設計時常有兩難的局面產生：一方面，如果戶外休息區設計得過為舒適，其所需的尺度可能會造成停車者需走很長的距離才能到達Mall；但另一方面，如果不小心處理這一區域，則可能損失一個會引人注意的中心。因此，配置適當的座位是必須的，使戶外休息區不致顯得過大，尤其是在購物中心的中庭及兒童游戲場附近。Mall或走廊上的餐廳及咖啡座等有桌子的座位，給購物者提供了另一種座位的選擇。

　　顯眼的兒童游戲區也是很重要的，因為它不僅在父母親購物時提供兒童一個可被照顧的場所，同時也成為一個地標，這個地標也可塑造出購物中心的特色。在兒童游戲區內也可以考慮置放一些電動游戲設施，它們對于購物中心而言也是一種財源。其他游戲設施則可作成動物的形態，能讓兒童穿進穿出、爬上爬下。另外，立體的預制玩具也是兒童所喜愛的。

　　三、地景設置

　　（一）入口大廳

　　入口大廳為進入購物中心后第一處場所，為室內與室外的轉換空間，對于購物者而言，這是建立購物中心意想的首站。因而設計的重點應在于利用組合植栽、座椅、水池、鋪面、指標等地景設施，塑造歡迎、愉悅的氣氛，以提升購物意念。同時也以空間設計及地景設施配置的方式，塑造出清楚的購物路線指示，使購物者進入購物中心后能清楚地了解自身所在及欲往的方向，去除可能迷路的恐懼感。

　　（二）中庭

　　中庭為購物中心的焦點，對于機能而言，它除具有視線引導、休息、展示、表演等實質上的功能外，它同時也是一個重要的空間指標。購物者在范圍廣闊、尤其是多核心或多端點的Mall內選逛時，常會喪失方向感，因而有別于商店等營業空間如中庭、入口大廳、挑空等場所經常具有空間指向性。故中庭的地景設計除利用植栽、座椅、水池、鋪面、指標等地景設施塑造輕松、休閑的氣氛以舒緩購物者的身心外，中庭亦應能具有強烈且有別于營業空間的空間特色，以吸引購物者注意，也借此使購物者了解本身在空間中的位置。若購物中心內有一個以上的中庭，則除了在建筑設計上盡量使各中庭的形狀、高度有所差異外，地景設施亦應配合設計，使各個中庭能各有不同的特色或主題，以便購物者辨識，借以做為空間指標，而可在空間中尋求定位。

　　對于購物中心的開發者而言，入口大廳及中庭為塑造企業形象的最佳場所，因為雖然購物中的開發者可要求各承租戶在單元商店的店面裝潢，招牌樣式上需有一定程度上的統一，并列上購物中心的標志，但由于各承租戶的營業項目不同，店面裝修及家具配置皆有不同的需求，且皆需打上本身的招牌，所以對于購物者而言，購物中心開發者在營業空間所做的措施可能都只是背景似的模糊景象，感受并不強烈。因而惟有借著公共空間的空間塑造，才能有效而強烈經營購物中心整體的企業形象，如入口大廳、中庭、停車場、洗手間等公共空間皆是可以經營的場所。這些公共空間不屬于任一承租戶，因而可依購物中心開發者的需求做完整而不受干擾的規劃。其中尤以中庭為最佳場所。

　　中庭之所以是塑造企業形象的最佳場所，主要是因為它通常是購物動線的交會點，同時也經常是購物路線的中點，因而它多塑造成一可停留休息的場所，供購物者休息及相約等候。這種停留性的特質有別于入口大廳及停車場的通過性特質，它會使購物者在該處停留休息，并有時間及心情瀏覽周圍的環境。因而在深具特色的中庭建立清楚的企業意象，對于購物者而言是最易接受其訊息的。

　　在實質環境的設計上，由于中庭相對于購物中心內其他空間具有高大空間的特性，故在地景設計上應可適應此特性而做強調立體的規劃，如采用較大尺度的植栽、高度較高的水景等。且可利用地景設施配置一視覺主題，引導購物者的視線，建立購物中心的印象。

　　（三）樓面裝飾

　　購物中心若具有多層樓面，則面對中庭、挑空的樓面部分，也應視所需予以樓面裝飾。對于上層各樓層而言，面對中庭或挑空的部分也許只是一片墻或扶手欄桿，但對位于中庭內的人，各層樓面便是空間界定的界限，是中庭空間的背景，因而面對中庭的樓面也是一組需要精心設計的立面，它應與中庭的地景設計相配合，共同塑造具有整體性的空間景觀。水景、燈光、植栽、巨型畫幅等都是可以應用的素材。

　　四、鋪面材料

　　在購物中心設計時，鋪面的問題不能單獨被提出來討論，它必須考慮整個基地的紋理、模式、尺度、顏色等才能決定。其他影響鋪面選擇的因素包括：

　　1、花費及效益：牽涉到保養維護、耐久性、是否易碎、瑕疵等。

　　2、外觀：牽涉其紋理、顏色等。

　　3、工程特性：如安全性、吸音性、光線反射性等。

　　4、土壤特性：以下便針對材料原則及其特性，及其使用性一并討論：

　　（一）碎石鋪面

　　碎石鋪面可創造出非正式的氣氛，由于這種鋪面能允許空氣及水分通過，因而特別利于敷設于樹木的周圍，使空氣與水分能到達植物根部。同時它很便宜，適用于停車場。基本上它的缺點是鋪設于停車場時，可能會因為輪胎滾動使石頭飛起而造成危險。

　　（二）卵石鋪面

　　卵石鋪面可直接鋪設于土壤或碎石層上，適用于鋪設人行步道，尤其是樹木旁。它可以散亂的排列，但同時也適合于整齊的鋪設。它們因受水沖擊因而是圓形無尖角的，較碎石具有安全性。具有多種顏色，大多為淡黃褐色或灰色，在選色時可以有多種選擇。

　　（三）硬鋪面

　　最普通的硬鋪面就像混凝土鋪面，便宜且易于使用，但在鋪設時需注意其紋理及工程品質。它通常與其它材料混合使用。若利用不同形式的施工方式則可有許多裝修的樣式，包括清水式、條紋式、噴霧式、噴沙式、粉刷式等。

　　（四）室內鋪面

　　室內鋪面設計的主要原則是不要與室外鋪面有太突兀的差異。理想的設計是在特殊機能的地區以有別于其他鋪面的特殊材料予以顯示，如樓梯、坡道、焦點及展示場等。

　　（五）大型單元鋪面

　　鋪面的尺寸通常都做成由455公分*455公分至910公分*610公分，通常厚50公分，但如果允許交通工具在其上運行的話，則65公分較為適當。一般而言，鋪面的表面是平滑的，部分則有表面的紋路。若選擇人造石，則有較多的顏色及紋理可供選擇。

　　（六）小型單元鋪面

　　小型單元鋪面可使用的材料包括磚、丁掛磚、瓷磚、馬賽克、圓卵石、碎石等，這些材料都有其獨特的性質。磚必須先做防酸等處理。磚及鋪面材料必須鋪設于水泥沙漿上。瓷磚及馬賽克對于紋理、模式及顏色的選擇上可以有很大的適應性。

　　購物中心的建筑本體規劃

　　在建筑物興建之前，開發者應能針對未來承租戶設計一套發展計劃。雖然如此，在進行建筑設計、商店單元設計時仍應能保持彈性，以倍數的形式來加大尺度，即所謂模矩概念的應用，保持設計的彈性，以適應未來可能的用途改變的需要。

　　一、 結構

　　（一）建筑的通用性

　　任一建筑的結構均應能在該棟建筑物的生命期中滿足安全的需求，同時亦應能有部分的彈性以適應未來可能改變用途時所需。但是經濟層面亦應同時考慮。若掌握合適的跨距，則材料的選擇及施工技術通常為成功與否的關鍵。

　　購物中心需要高度的適應性。承租戶、傳輸方式及販售層級皆可完全地變更。因而空間必須可以依不同的需求而做再區分，樓梯及樓板抬高的部分可以被重新安裝或移動，建筑物中任一部分的空間照明及給排水系統均能徹底地更改。

　　（二）商店單元（Shop Units）

　　有兩種形式的結構經常被使用。中小型商店可使用一至數個標準單位，但大型商店因為有特殊的需求因而可能需要特殊的結構。典型的矩形格狀的柱列其跨距為5到10公尺。經濟的跨距應為5到5.5公尺。對于有大空間需求者可將上列數據乘以2。即使是在最經濟的情況下，結構形式及跨距的選定乃是依據結構本身所能提供的條件，所以沒有一種結構形式可稱為是最好的，但其形式的優劣仍可做比較。

　　1.梁板結構的主要優點是可在不造成削弱樓板結構的情況下提供大面積的挑空；其主要缺點為梁容易受服務管線的影響而造成樓層凈高的減少。

　　2.平板結構的最大優點在于其所提供的樓層凈高最大，但在挑空時，尤其靠近柱子時容易削弱樓板結構。

　　3.預鑄鋼筋混凝土系統運用于購物中心的情況并不廣泛，主要是因為它們全然依靠梁，這使得它們在不規則平面及特殊要求時并不適用。但無論如何，預鑄一些建筑元素如梁、樓板等，在興建時為較快速及較經濟的方式。

　　4.鋼骨結構通常用于跨距超過15公尺以上的建筑物。盡管在多層建筑內需在鋼骨上施做防火被覆，但是在特殊的情況下仍可無須其它的外裝而輕易地使用，尤其是柱子需要大量荷重時更佳。

　　（三）停車場及地下室

　　需要建筑地下室時，開挖、護堤壁、下水道、防水及機械通風等項目為主要的工程，因而建筑地下室遠比在地面上建筑所需的花費要高的多。意外問題通常在開挖地下室時產生，而其發生的原因，通常與毛細水壓力或水路的阻斷有關。地下室開挖越深，地下室的墻面越高，所需的花費越大。

　　雖然如此，以地下室空間作為汽車停車場、服務入口及通路或儲藏空間都是不錯的配置。當然如果最低樓層位于可支持整棟建筑物的土壤上或可打樁的巖層上，且建筑物外圍的排水系統可以降低周圍土壤的水壓力，土壤的開挖為自然邊坡的方式，則其花費是最少的。

　　柱間的空間應能適于停車所需，方為理想的購物空間柱距。雖然如此，最經濟的柱距應被求出，因為中間層再分配的柱載重總是被高估。

　　在水平配置的購物中心，汽車停車場可以放在購物層的上層。例如一組停車位所需空間為16.5m×5.5m,則可以5.5m×5.5m的柱距面積作為商店空間的單位，梁深60cm,12-15cm厚的樓板，便可適用停車及商店所需的機能空間。

　　（四）大跨距屋頂

　　最常被用來施作大跨距屋頂的結構形式有如下數種：

　　1.鋼構架及空間衍架。

　　2.拉美拉式構架（Laminated Timber）或portal式衍架。

　　3.混凝土制的皺板或薄殼。

　　4.預力梁。

　　影響大跨距屋頂結構最大的兩項因素為跨距及面積。跨距越大，重量的減輕便越重要，鋼結構便越需取代鋼筋混凝土及木架構。

　　二、室內購物廊-Mall

　　（一）一般原則

　　有關室內空間的部分主要是建立親切感、對比及活動。在購物中心上方加頂蓋不是只為了擁有平和的天氣－－冬暖夏涼－－，同時也利用特殊的植物、鳥類、聲音及香味，并要求商家將店面及其貨品直接開放至人行步道，以塑造獨特、良好的購物空間。無論如何，購物中心因此在其環境中更加獨特。

　　商家的店面不宜距離太遠。由人行步道的兩側上、特別是作為注意力焦點的開放性空間上便應能看見商店內的展示細部。另外根據購物者的人數，空間應勿過窄以至感覺太過擁塞。人行步道9-4公尺寬似乎是合宜的。購物中心應該不要太長以至于令人打消由一端走至另一端之念頭，在大型購物中心內，建議使用沿街商店及其它方式使賣場更緊湊。

　　雙層式的商店街有時可用來使商店更加靠近。雙層式商店可以一層在停車層上半層處、另一層在下半層處，以縮短上坡及下坡的距離。

　　在水平配置型式的大型購物中心內，有時很難誘使購物者離開樓層，前往另一個樓層購物，因而很可能產生一層賣得很好另一層卻很差的情況。因此，停車場也可分為兩層，每一層停車位數都不要超過停車總位數的60%，以避免該層成為主要層。

　　購物中心的公共區域必須創造出吸引人的環境，使其能至該處購物。將Mall加上頂蓋主要便是籍此控制室內的環境。但如下數項論點則是無意義的：

　　1.室內與室外的溫度應有很大的不同（冬天較暖、夏天較涼）。雖然需維持購物中心內合宜的溫度，但并不代表全年需維持一定的溫度，相反的，這反而可能是不利的因素，例如在冬季時購物者必須脫下大衣，反而不利購物。

　　2.巨大的聲響能夠創造生命力及活力。若依此概念，所有的樓層都應較其它樓層更為大聲以便吸引顧客，整個購物空間可能因此變得嘈雜混亂。

　　3.對外在環境而言，Mall的入口應大而顯著，但對內則不需要。事實上，入口對于在購物中心內的顧客而言，也是一項重要的空間指標，因而也應能有明顯易辨的特性。

　　（二）焦點中庭

　　在圍封型的購物中心內，多會有中庭作為購物中心的焦點。中庭廣場多位于各個主要商店形成的動線交匯點，亦即人行活動最頻繁處。它一方面提供場所供購物以外的活動使用，如集會、流行展示、動態表演等，另一方面也是公共活動及休息的場所。在此應利用照明及裝修、家具等塑造空間張力，使其成為購物中心的意象焦點。

　　（三）挑空

　　在購物中心內設挑空及屋頂采光，具有將購物者的視線引導向上的效果，對于吸引購物者上樓選逛有良好的推動力。

　　（四）垂直動線

　　垂直動線分有各種形式，各有其特點及適用性：自動手扶梯提供一個購物者的連續動線且減輕Mall內的擁擠情形，同時它連接不同水平標高的樓層，也能將位于下層的購物者視線引導至較高的樓層。但它有兩個缺點：所占的空間過大，且需要運轉費用。

　　自動步行走道比自動手扶梯更好的地方在于它可以承載嬰兒車及手推車，雖然目前也有一些自動手扶梯的階梯夠寬，足以承載嬰兒車等，但它主要的缺點便是它需要比自動手扶梯更大的空間以能達到合適的坡度。

　　電梯比上述二者更為普通，且它所使用的面積比上述二者都少很多。顧客使用時也比較不會緊張。若與自動手扶梯比較，它的運轉費用也比較便宜。它可運載大多數物品，小至嬰兒車大至輪椅皆可運載。同時它也比自動手扶梯快，安裝費用也較為便宜。但反過來說，它形成擁塞，且容易故障。雖然有透明電梯可以選擇，但大部分電梯在移動時仍沒有可見的景觀。

　　然而電梯對于連接Mall及停車場時是非常重要的工具，故需確定它有足夠的尺寸以容納嬰兒車及手推車，所以一臺大容量的電梯比兩臺小容量的電梯來得好。

　　（五）入口

　　購物中心的入口以大片的雙向玻璃門最為普通。自動門也經常被使用，但當出入的顧客很多時容易產生問題。在入口處應有清晰的引導系統以引領顧客進入購物中心。

　　（六）亭式攤位（Kiosk）及自動販賣機

　　獨立的亭式攤位可作為香煙販售攤、咖啡店、報攤、花店及美發店等，同時也適合販售紀念品、藝術品、手工藝品等。

　　在Mall內空白的墻面或其它不常用的角落放置自動販賣機，也是一種收入來源。它們可以販售各種物品，包括面紙、飲料、零食、香煙等，但避免販售價值過高的物品，以避免盜竊、搶劫事件的發生。

　　獨立的亭式攤位雖然不能有許多的收入，但它可以成為顯著的視覺焦點，所以也具有展示的效能。

　　在購物中心內通常也設有寄物柜，也有地方將亭式攤位作成儲物柜。

　　（七）Mall的設施與配件

　　雕塑作品能在購物中心中創造出強烈的視覺焦點，但需注意其尺度應與Mall的尺度相配合，卵石通常用來作為雕刻周圍的地面材料，以避免顧客接觸或攀爬雕刻。

　　開放式的噴泉在圍封式的購物中心內較難看到，但水是一種很有吸引力的裝飾，因而像SOGO百貨中庭及福華飯店中庭流水的做法是頗為適當的。

　　在某些購物中心是以鐘作為重點裝飾，如SOGO百貨入口廣場即是。在購物中心內背景音樂也應該當成一種家具來設計，因為它足以影響購物者的心情與購買欲望，背景音樂應統一由控制中心做全自動播放。

　　超過50家商店單元的購物中心，其商店位置標示板及引導地圖便很重要，集中放在購物中心各入口處及服務臺的印有商店名稱的簡單平面圖、背景說明等便是最有效的指導與廣告。

　　（八）圖案與招牌

　　招牌應該大而簡單、以一至兩色顯著地書寫與于單純的底色上。對于購物中心而言，應發展出自己的商標，并將該符號用于所有的招牌上。

　　（九）裝修

　　在地板部分，吸音狀況不佳的材料如橡膠等應該避免。當然有時相對的高分貝環境可用來創造“市場意象”的氣氛，但這并不適用所有的案例，如在以強調氣氛格調的精品服飾店等為主的購物中心便不適用此種設計。

　　（十）購物中心內單元商店的典型外觀裝修標準

　　店面裝修的材料使用通常因個別的商店設計而有所差異，但仍有一些一般性的原則：

　　1.一般商店

　　應采用適宜的高品質裝修材料裝飾商店的墻壁。可使用多種材質以塑造高品質而多樣化的設計，但過于沖突、對立的組合應避免。

　　2.地下室層

　　（1）服務區的最小凈高，即到樓板下方或梁底為5.5公尺。

　　（2）在商店儲藏區內的最小凈高為5.0公尺。樓板荷重應可達730千克/平方米。

　　（3）在商店儲藏區內的墻面即天花應有防火的被覆。

　　3.地面層

　　（1）商店單元的最小凈高，即到樓板下方或梁底為4.8公尺。

　　（2）樓板荷重應可達390千克/平方米。

　　（3）商店單元的墻面及天花應不抹上石膏，且樓板不可用粉光混凝土，便利承租戶進行內部裝修。

　　2及3所要求的凈高及荷重為最小的要求，在一些跨距較大的案例其凈高及荷重皆需加大。

　　4.樓梯

　　混凝土樓梯在開發期配置商店單元時便需一并被設計。裝修及欄桿則可依承租戶所需由承租戶自行負責。

　　5.盥洗設備

　　盥洗設備的設置比例可以用一間商店單元、男女盥洗設備各一套的標準配置。其裝修包括：

　　（1）隔間墻及天花板需上二度漆。

　　（2）地板需用防水材料。

　　（3）木工部分需上三度油漆。

　　（4）在每一間廁所內皆有一組馬桶及洗手臺。

　　6.服務區

　　（1）電力系統皆統一集中于地下室的服務區內。開發者應在每一間商店單元儲藏區裝設光源及盥洗室的水龍頭，承租戶則應與開發者的建筑師及水電顧問討論后于其承租的商店單元內裝設電器用品。

　　（2）給水及排水系統皆接往各商店單元的廁所。

　　（3）統一考慮是否供應瓦斯。

　　（4）消防設備依法規要求設置于各處。

　　7.商店店面及招牌

　　商店店面及招牌的設計需要在開發早期由承租戶向建筑師咨詢后，與開發者的建筑師共同設計。

　　8.法令的遵行

　　開發者在進行開發時應能就法規部分做完善的檢查，避免日后因法規的問題造成使用的禁止或中斷，導致承租戶損失。承租戶部分也應對法令限制有所了解，避免不當的使用，尤其是變更使用等，以免造成自身及開發者的損失。

　　9.其他

　　開發者的工作并不包括如下各項：

　　（1）商店店面及入口大門。

　　（2）商店的裝修。

　　（3）油漆、地板裝修。

　　（4）除廁所外的天花板。

　　（5）除廁所外的裝潢。

　　（6）服務線路的安裝。

　　以上數項依歐、美的慣例都是承租戶的工作，需與開發者協商后進行。臺灣地區在實際開發時對歐、美的做法可采取參考的態度，是否依循仍要取決于開發者與承租戶的協商結果。

　　三、立面設計

　　建筑設計主要是建構于了解每一棟建筑物的兩個方面：其一是環境本身及建筑物可能對其造成的影響及改變，其二是建筑物的需求及設計本身所能提供的程度。

　　（一）影響面

　　環境中的每件元素對于環境本身、建筑物以及在其間活動的人們都是具有影響力的，且其影響都顯著可見。因而如果有任何對于環境上的影響，建筑師都必須有所了解。

　　（二）設計準則

　　建筑物外墻的實際功能是作為內部空間的屏障與隔離，同時也提供安全的屏障。因而建筑師需注意每一立面的品質。

　　建筑外墻立面的設計對于建筑物的成功與否有相當大的關系。種種的立面裝修使建筑物能融合入環境中、賦予周圍環境生氣、定義其范圍、創造公眾的認同感及好奇心，創造公司的意象并給予建筑物藝術層面的表現。另一方面立面能配合地景規劃，提供一舒適愉悅的都市空間。

　　（三）地面層立面

　　在沿街式商店地面層立面通常都作為展示面。因而，它也提供了一種最便宜、多樣多彩且通常是具有說明性的立面。雖然，這不是指那些大多數店面開向內廷的圍封式購物中心。對于面向內廷的購物中心而言，無開窗的地面層墻面可能是必要的，但也仍應盡可能嘗試將其設計的活潑、多彩及多樣化。除此之外也應考慮招牌、旗座等位置。

　　（四）雨棚及突出物

　　在購物中心外部商店店面設雨棚有許多好處，最重要的一點就是它將人行步道拉近商店，且它也像是一個廣告以說明入口所在，同時能避免所展示的物品被太陽直曬。當然，雨棚有許多種形式，它也可以配置于二樓的高度，使其能與人行步道有較大高差，避免形成壓迫感。雨棚最小高度多半取決于：

　　1.雨棚的寬度，以達到適當的保護。常用的準則是由人行道的邊緣劃45度線到雨棚的前端。

　　2.人行道上方的高度不會破壞立面，多半是2.5公尺左右。

　　3.人行道上能使適當大小的光線進入，而無須過多的人工輔助光線。

　　4.避免影響到交通信號、指示系統及標志、旗幟及光源。

　　5.避免影響店門口的招牌。

　　6.二樓立面所能提供或避免使用的程度。

　　7.建筑設計上的需要。

　　8.預算。

　　9.對建筑結構而言，最合適的雨棚深度。

　　10.街道設施如共車站牌等位置。

　　就設計的觀點而言，若能將雨棚等突出物與建筑物一并設計將是較好的做法，如果它是后來再加上的，也需考慮建筑的景觀。以此觀點而言，不透光的雨棚是比較具有可行性的，它同時也較能控制室內陽光的射入量。

　　（五）二樓立面

　　在水平配置形式的購物中心，二樓多作為儲藏空間及服務空間，因而容易形成無開口的空白立面。此時需與雨庇、廣告招牌、企業標志等結合，塑造活潑有力的立面。

　　（六）服務區

　　由于服務區作業量很大，因而對于購物空間的景觀來說有較為不利的影響。服務區的立面以磚砌及混凝土皆可，不必使用精美的面材或裝修，因為它們很容易因貨物的搬運造成瑕疵。

　　服務區通常會有一些無法確定的位置或預知的孔、管線等需要在墻面上開口，因而使用較小尺寸的裝修單元較為適當（如墻磚、可塑性材料如混凝土等）。

　　四、商店店面及可見的內部

　　圍封式的購物中心比起傳統的商店有一突破性的特點，即是它將商店的店面及展示的櫥窗放在購物中心的內部，而將天氣的限制排除在外。

　　在圍封式的購物中心內，沒有天氣的問題。商店櫥窗則喪失了傳統的展示功能，因為在此類購物中心內，就像在百貨公司，顧客與貨品的關系成為直接面對面的形式。而且在夜晚的時候，購物中心安全上的要求可以很輕易地滿足，因為它只要將Mall的入口關閉即可。

　　在商店店面及可見的內部設計上，具有如下一般性原則：

　　（一）商店位于購物道上

　　每一間商店單元與Mall的關系乃取決于商業準則，但每一個商店單元關系的影響層面則是取決于各家單元的設計。在某些案例中，開發者會對某些方面的設計予以控制。

　　（二）商店的外觀及大小

　　很明顯的，有不同的承租戶會塑造不同外觀及大小的商店。這樣的結果會導致在開發購物中心時會有很多“標準單元”出現。因而，在規劃每一個零售店時應建立在同一個基礎上，避免設計出很多專用、獨特卻無更改彈性的空間單元。例如，家具店需要大片的樓地板面積但僅需小的正面，它們同時希望能有足夠長度的櫥窗來展示它們的產品；糖果店不僅需要小的正面（3公尺-5.5公尺之間），而且需要小的販售區深度（6公尺-9公尺之間）。這兩種不同空間需求的店面應能找出其間的模矩關系，最好的結果即最大的賣場乃是最小賣場的樓地板面積的倍數組合。

　　每一個承租戶對于商店的外觀及大小都有其獨特的注重點。因而在商店的設計及配置的細部討論時，承租戶及其建筑師應該要參與，使它們的店能符合購物中心的一般形式。

　　在法國，購物中心的開發者必須提出一份完整的規劃給未來的承租戶。其中包括販售預測及預算，商店室內配置計劃，建筑師所建議的商店店面形式等。這對于塑造整體的空間形式及企業形象有很大的幫助。

　　五、殘障者使用計劃

　　區內供公眾使用的室內、外空間的各類通道及設施，均應依照相關規范及法令規定，就殘障者使用的便利性、安全性妥為規劃設計。需管制的要點如下：

　　（一）在購物中心內設有供殘障者使用的設施，應于明顯處設置殘障者使用設施的標志。

　　（二）依建筑技術規則規定，百貨商場必須設置的殘障者使用設備包括：

　　1.室外引導通路。

　　2.坡道及扶手。

　　3.避難層出入口。

　　4.室內出入口。

　　5.廁所盥洗室。

　　而視實際需要自由設置的設備包括：

　　1.室內通路走廊。

　　2.樓梯。

　　3.升降機。

　　（三）供殘障者使用的坡道，其坡度不得超過1:12。供殘障者使用的內外通路、走廊有高低差時亦同。

　　（四）前項坡道、通路、走廊之高低差未達75公分者，其坡度不得超過規定。

　　（五）供殘障者使用的避難層出入口、室內出入口、剪（收）票口，其凈寬度不得小于80公分，且地板應順平，以利輪椅通行。

　　（六）其余，如樓梯、升降梯、衛浴設備、觀眾席構造及停車位皆需依法規規定所示予以管理。

　　［建筑美學］崇尚色彩建筑

　　色彩：建筑的霓裳

　　建筑色彩關系一個城市的形象，特色和品位至關重要。北京大學教授朱自煊說，以老北京來說，灰墻、灰瓦和綠樹構成了北京城市色彩的基調，透出古都渾厚、樸實、寧靜的文化底蘊，也襯托出紫禁城金碧輝煌的帝都氣派。老城青島的紅瓦朱色外墻、碧海、藍天，也充分顯示出這座美麗濱海城市的風采。城市色彩是與環境相互融合，長期形成的，貴在統一與和諧。

　　談到如何從城市設計的角度看城市色彩時，中國建設文協環境藝術委員會秘書長王明賢對此頗有共識。他舉例說，深圳的高樓和道路構成新的城市空間形態，具有強烈的現代色彩，頗有視覺沖擊力；廈門以碧藍色的大海為背景，帶有裝飾性的建筑色彩鮮艷，三角梅點綴在大街小巷，顯出城市的特殊魅力。

　　建筑更新與色彩的混亂

　　現在城市的發展迅速，使許多城市在色彩中迷失了自己。一些城市對色彩缺乏認真研究，競相模仿，相互攀比，追求豪華，反倒形成了色彩上的混亂與無序，失去了特色。

　　中國建筑師學會建筑理論與創作委員會學術委員、高級建筑師布正偉從建筑師的角度，提出了清除城市色彩的視覺污染的措施。他認為，面對城市色彩問題，我們不僅要從現代環境藝術理論方面去提高，而且，更應當強化我們在城市建設中的務實精神。首先，從視覺心理衛生的高度，下決心去抵制甚至最終禁止那些色澤惡劣的屋頂琉璃瓦、室內外墻瓷磚、幕墻玻璃、廣場鋪裝等材料的使用和生產。其二，大張旗鼓地整頓雜亂無章的大小廣告和字標，還城市建筑原形、原色以清白。再者，不能讓煙灰、沙塵奪去城市的色彩。我們有信心系統而深入地從民族傳統、地域文化、城市文脈、場所意義以及個性表現等不同層次和層面上去探索未來城市的色彩創造。

　　傳承文明 負載歷史

　　城市色彩的美感建立在和諧的秩序之上，這種和諧應體現于城市環境中的統一與變化的關系中。過去的城市建筑由于取材于自然，更由于有較持久而穩定的文化觀念、倫理習俗的影響，往往能夠獲得協調的色彩效果，古都北京即為一例。隨著社會的發展，面對多元文化的沖擊和新材料新工藝的出現，建筑色彩在城市環境中逐漸呈現混亂的局面，這多少反映出社會轉型過程中缺乏整體意識的社會價值觀。

　　城市是一個非常復雜的系統工程，而城市的顏色在這系統工程中決不是可有可無的。城市的色彩訴說著城市的歷史和今天的文化意味，讓市民直接體會到城市的精神。城市的色彩是歷史積淀的過程，不能人為地規定在短時間內滿城涂上一種顏色，弄得整個街道像劣質的布景，缺乏歷史的真實性。而立交橋等構筑物，化妝似地刷上各種涂料也沒什么必要，應以混凝土的本色顯出力量感。畫蛇添足既是金錢的浪費，又是美學的墮落。

　　規劃內容上應考慮的重點

　　艾柏哈德，柴德勒（Eberhard Zcider）長期以來大力倡導復合式使用開發計劃的先進，他認為這種開發方式，可以為市區環境帶來很多正面的影響。他的公司所開發的港灣廣場購物街（Gdllery at Harborplace），是一個集合四種使用機能的開發計劃，有獨門精品商店、餐廳、辦公室、旅館，還有停車空間，這一些東西全部都出現在一個街廓之內，該案就緊鄰班哲明"湯普森聯合建筑師事務所在巴爾地摩內灣畔所設計的港灣廣場北面。柴德勒簡單的解說圖，很清楚地解釋了，如何將建筑物內部使用的計畫與外部都市空間的規劃內容，相互結合在一起。建筑師以圖文并茂的解說文字，說明如下：

　　規劃內容方面的考量重點

　　l.雖然港灣廣場，已經抓到一個都會型人行空間場所的重要精神，不過，這些人行通道與市中心地區的連系關系，還是相當薄弱。《二者主要的連系，是透過卡佛特街（Calvert Street，是往北通往市中心商業區的主要道路）》。

　　2. 之想要在這一塊介于普瑞特街（Pratt Street，通往巴爾地摩內灣）與卡佛特街之間的街廓上開發成功，最關鍵的因素，就是要把這一條人行軸線上的活動，延伸越過卡佛特街，并創造出一個很能吸引人目光的焦點（包括許多家商店、餐廳、街道活動、表演）。

　　3.將這一類人行軸線的活動焦點再往下延伸，延著普瑞特街的港邊散步道，來到東端的旅館入口；另一方面，延著卡佛特街，一條騎樓空間通到市中心以及辦公大樓的大廳。

　　4.除了西南角有活動焦點之外，其他三個角落也都有不同的『活動』，以便在環繞基地四周的街道上，創造出一個適合人行的環境。但除此之外，還賦予這一棟建筑物三個面向的立面，都各具不同的格調，以區分出其不同的使用機能——分別是購物、旅館及辦公空間。

　　5. 為了把西南角的人行焦點，在視覺上及實質空間上，延伸進入建筑物，就必須注入各種不同活動的活力泉源（例如：商店、餐廳、酒吧、旅館大廳及辦公大樓），使這一棟建筑物更加豐富。

　　6.電扶梯把人潮往上帶，穿過整棟建筑物空間到達高處，這一個舉動，本身就可以變轉成一件『活動』。電扶梯緩緩地往上移動，人們的視野因而展開，可以俯瞰到整個采光大廳，而且也可以看旅館、辦公大樓與海港。

　　7.在第五層樓配置了旅館的公共性機能，但是也同時在南側提供了一個公共平臺，海港美麗的景色，盡收眼底，同時也可以感受到海港的活力。

　　8. 把旅館的入口放在西南角的目的，在于使人潮可以由普瑞特街的港邊散步道，或是南大街（South Street），進入本旅館。

　　9. 旅館的走道，增加了景觀，并且可以通達空中花園的平臺，使走道空間更為豐富、有變化性。

　　10.本建筑物的量體高度，與旁邊的IBM大樓相仿，并且與其他港邊的建筑群，維持和諧的量體關系。

　　11.辦公大樓的入口從卡佛特街的騎樓空間進入，讓辦公大樓有其獨特的自明性，并與市中心的方向，產生緊密的銜接。而辦公大樓的大廳，也透過電扶梯與購物廊之間產生連結。

　　12.汽車與巴士可以停靠在旅館的南大街入口。有很充裕的停等空間，并可從此處直接進入旅館的停車場。

　　13.旅館大廳的接待區，設置于一樓，可以由普瑞特街及南大街進入。

　　14.旅館的附屬性設施：餐廳、會議廳、酒吧，可以由旅館的大廳或是購物廊，直接進入。

　　15.公共停車場，可以由卡佛特街與南大街進入。所有的裝卸貨與服務動線，都設于建筑物內部的室內通道中，也一樣可以由卡佛特街與南大街進入。

　　建筑意象方面的考量重點

　　16.創造建筑物外觀的整體感，在視覺上整合成一棟建筑物的感覺（而不是把低層部突顯出來，處理成一段基座的造型）。

　　17.將本建筑物的造型，作為銜接市中心的高層建筑群之量體尺度，與港濱低矮的亭篷式建筑物之中介角色。

　　18.運用既有的元素，讓這一棟建筑物融入基地所在的環境當中，但是同時也賦予其強烈的獨特性格，以助于本開發在市場競爭之下，還可以存活下來。

　　19.在視覺上展現出動線垂直移動的特性，以增加此建筑物的動感。

　　20.電扶梯持續不斷的往上移動，將活動以對角線的方向，帶進本建筑物里。這種手法有點類似羅馬西班牙大階梯的效果。

　　21.透過各個平臺，把這一棟建筑物內的各種活動，在人們一踏入大廳時，就可以一覽無遺，而且可以掌握很清楚的方向感。

　　22.透過這一棟建筑物的造型，使之與基地的既存條件產生關聯性，并將之轉換，使它與環境結合成一個整體的都市景觀。

　　從上述這一系列的論述，我們了解設計如何處理建筑物的量體、在基地上引入的活動、入口設置的位置、以及建筑立面上的特色，甚至包括建筑物內部公共空間的安排，以及這些元素如何延伸或強化基地與周遭環境之間的關系等等，這就是任何一位設計者，在做一個都會型購物中心開發案時，應當表現出來的都市設計觀點。在這個案例中，這種都市設計的觀點，關心如何在一個全面推動的都市更新案中，強化該地區的特色，并且修正現存都市環境中，空間在尺度上、人行動線上、視覺上的不連續性。在其他不同的都市環境條件下，可能需要考慮不同的因素，但是，都是以同樣的論述觀點來發展。

　　城郊區域型購物中心配置

　　所有自二次大戰以后才陸續發展成形的新興購物中心類型中，最具影響力的就屬位于城郊的區域性購物中心，它不但對都市的形態產生影響，而且對于購物中心的設計也造成相當大的沖擊。正當戰后歐洲人在尋求如何調整過去都市發展的紋理，以重建飽受炮火摧殘的市中心區、或是建立新鎮時，所產生的新需求與新環境條件之際，在北美地區，某些大城市的外圍地帶，過去曾是小機場與農場的區域，也出現了新型態的城郊型區域性購物中心。這類購物中心，完全擺脫了諸如都市紋理之類的限制條件，根據商場內部經營的需要，自由地發展出理想的空間型態。結果，該類商場型態，經過一連串成功的轉型，來自世界各地的開發商與建筑師歷經二十年，最后終于訂定出一套購物中心設計的規劃綱領，在這段漫長的追尋歷程當中，他們的目標，就是要找出最新的商場營建技術、設計原則與商場標準的典范。

　　城郊型購物中心的型態發展沿革，可以簡單地用幾個階段、或幾個從它持續演變出來的子類型，來扼要說明之。基本上，一般認為最早出現的城郊型購物中心，是由一群臨時搭設、販售各類商品的小篷子所組成，一開始，該商場的組織架構，相當松散而且非常不正式，周圍環繞著大面積的停車場，并在篷子與篷子之間的路面，鋪上地坪，猶如一條露天的人行購物街。不過，很快地，這些商場的平面，或多或少都做了程度不一的調整，例如：在伊利諾州斯科基市（Skokie）的老歐嘉商場（Old Orchard，1956年開幕）的平面，就被簡化，變得比較井然有序，因此奠定了購物中心的平面配置原則。

　　這些配置原則，完全依照那些販售小篷子之承租商家的組合特性而定，尤其刻意配合少數大型的“主力”或具有“磁力”的百貨公司的特色，因為這些百貨公司，是吸引顧客前來此地最重要的賣點，還有許多小的店面單元，則靠過路性的購物人潮量，來維持生意。為了尋找最適當的商場型態，以維系這種小店家依賴百貨公司主力店生存的依存關系，因而產生了一套典型的平面配置方式，以商場內"主力"商店的數目為依據，盡量使正面入口到商場最冷清的角落之間（即使只有極少的顧客會經過的角落）的距離最短，同時，盡量使主要購物人潮，可以十分方便地從一家主力商店逛到另一家。這些“風車形”、“啞鈴形”“L形”或“十字形”的平面配置方式，分別針對具有一個、二個、三個、四個“磁力”商店的購物中心，而精心發展出來，這幾個配置方式，在過去，也一直都是接續下去的所有商場發展演進階段中，最廣為采用的基本規劃概念圖。

　　入口設計的詮釋方法

　　在討論關于購物街與中央空間的設計主題與問題時，有時候也很難避免不談到歷史上的建筑范例。在米蘭的拱廊商場中，曼哥尼師法圣彼得教堂，而且很確定地是，此舉并不是因為他癡心妄想要創造出一樣的宏偉空間，而是基于他希望能挑出一種類似的空間需求，來解決這種類似教堂中殿般簡狀拱頂交叉部分的空間；而在本書中所討論的許多購物中心案例里，其所采用之大教堂大廳基本剖面的形式，也就是類似許多古典建筑的類型。舉例而言，關于如何在購物街/中殿立面上，整合屋頂拱圈之重量較輕的結構體與低樓層重量較大之結構體的問題，對于哥德式以及文藝復興式建筑物而言，這是最常碰到的典型設計問題，因此該設計就以類似的手法，營造出面對購物街/中殿空間的回廊柱距空間的縮小版；然而，為了營造中央空間，再度又衍生出另一個問題，就是如何達到既可以維持中殿空間所帶來的空間延續性，卻又使空間本身保有某些獨特的空間高潮。

　　根據前述的這一些討論，我們或許就可以理解，為什么購物中心入口的設計特色，通常看起來都是模仿歷史建筑物的造型（然而手法并不太高明），因為這些設計的出發點，都是基于類似的設計考量——都為了在建筑物的外觀立面上，表現出購物街的剖面空間韻律，同時又要使這個剖面空間的韻律與大門的尺寸，在立面上互相融合在一起。

　　關于上述的這一項入口設計考量，位在泰晤士河上游京斯頓（Kingston）已規劃完成之班鐸購物中心（Bentall Centre），其設計就清楚地說明了一個最常見的處理手法；在該商場中，四層樓高之購物街的剖面空間，向外延伸到街道立面上，然后在立面上的這一個交接點，伸出一個較小的雨庇，以呼應購物廊上方的圓拱造型，購物街剖面穿插在立面上，形成了一個符合行人尺度的、有頂蓋式的入口。圣路易斯購物中心的案例，則說明了北美地區在這一類的入口安排上，常用的二種設計版本，二者的目標都是要協調二種不同的尺寸；所謂的二個尺寸就是指，將購物街剖面同樣大小的幾何形，簡單地復制在立面上，使入口部分出現二種不同的尺寸規格。

　　入口設計還面對另一項難題，就是在既存的、尺度較大的構件上，如何試著用一種具有說服力的整合手法，將較小的元素結合上去，因此，設計手法的推敲發展，就鎖定在如何達成這個目標（包含如何處理界于二個極端尺度間的中間尺度的元素）。舉例而言，位于巴爾地摩郡的白沼澤購物中心（White MarshCenter，于1981年開幕），以及拉斯維加斯的時尚廣場（Fashion Show），就是采用這樣的一種復制元素的手法，將大門元素的尺寸縮小，以形成商場真正的入口，因為將尺寸縮小的效果，可以使人們將注意焦點集中在入口的點上。這個設計構想，在三度空間上更真實呈現的一個案例，就是大洋洲建筑師事務所（Architects Oceania）與RTKL聯合建筑師事務所，在雪梨聯合設計的港濱節慶市集廣場（Harbourside Festival Markets），這個案例令人想起，類似于西薩"佩里（Ccsar Pelli）在紐約炮臺公園的采光大廳中，所采用的縮小圓拱圈的造型。

　　入口設計策略的另一個詮釋手法，乃是將一層一層的墻面，穿插配置在進入購物中心的路徑上面，使該路徑穿透一道一道的墻，而且這種手法也不斷地提醒訪客入口路徑的設計主題，這種設計手法，在實際墻厚不足的情況下，或許也可以彌補從室外空間進入商場室內世界，空間轉換之緩沖區太短的情形。

　　帕莎迪納廣場（Plaza Pasadena）的入口，就是一個實例，在該商場中，有一條短的、圓拱形的入口購物街，與主要的購物街交錯，同時以一道穿進去的獨立墻面，拉開入口空間的序幕，猶如位在圓拱立面盡頭的一道凱旋門。許多位于美國的城郊型購物中心，其沒有開窗、像一個箱子之量體的單調外觀，特別喜歡采用這種造型富某些變化、三度空間的設計手法，有的是將一層一層的墻面設計成不同的樣子，有的則是在整個箱型量體后面，再加上一個實的量體，只有在入口的部分，才裂開一個口，例如：核心廣場/圣塔安娜商場的百貨公司的入口，就是這樣設計的。

　　最后，這樣的入口特質，可以被發展成真正的三度空間門廊，配置在建筑外墻上。在南灣蓋樂瑞雅購物中心里，以及再度被點到名的水晶峰商場，其室內購物街不同的幾何形，被加以運用而產生尺度較小的亭篷式建筑物，這些亭篷建筑所配置之處，就像入口前面的警衛室。在前者案例中，植栽、一座噴泉、以及一些桌椅，從商場的中央空間到這個入口遮蔽物之間，散置在各個角落，這段空間的營造，幾乎就像是商場內部中央空間的縮小翻版。在南街海港的17號碼頭中，這個設計原則，更延伸至室外，創造出一個復層式的門廊空間，將室內的劇院，往外延伸至建筑物的外觀上，來處理鄰接的開放空間。

　　購物街外觀的表現手法，使人們開始討論『新的購物中心類型在都市設計中所蘊含之意義』的問題，但是，在探討這一方面的問題前，我們有必要先提出一個更進一步的設計議題，這個議題在最近這幾年來，變得越來越重要。

　　我國購物中心的開發策略

　　在我國當前條件下，開發購物中心大體上存在兩種主要的方式，一是，地產公司開發的商業地產性質的購物中心項目，二是商業管理公司開發的商業經營性質的購物中心項目。

　　發展商的不同將決定未來購物中心不同的經營思想。地產公司憑借多年開發住宅和其它建筑的經驗，通常會采取將開發好的購物中心出售出去的做法，實行物業管理式的“商業管理”；而商業公司依靠自身多年的商業經營思想，通常會實行統一化的商業管理。這是對當前條件下基本狀況的一種結論。而國外的購物中心大多采取 “三權分離”的做法，即把所有權與經營權、管理權相分離，把購物中心交由專業的商業管理公司進行管理。

　　1、地產商發展購物中心拓寬了地產公司開發地產項目的新途徑

　　從2001年中開始，中國房地產業的旗艦萬達與沃爾瑪達成了長期的戰略合作伙伴關系，合作項目遍布長春、北京、天津、沈陽、青島、濟南、南京、西安、長沙、成都等城市，可謂開創了商業地產的先河，萬達將陸陸續續在上述各城市中的黃金地段投資興建大型購物廣場。屆時，除沃爾瑪以外，一些國際知名的高檔百貨公司、連鎖快餐店、連鎖建材超市、連鎖家具店和大批國內知名品牌也將加盟各城市的萬達國際購物廣場，從而形成強強聯手、集團式發展的態勢。萬達國際購物廣場將在各城市原本興旺的商業黃金地段再添一把大火，并為周圍地區帶來新的經濟增長點。

　　2、商業公司發展購物中心改變了傳統的經營方式

　　商業公司發展購物中心改變了傳統的經營方式，以實現與商戶共贏為目標，進而將傳統的商業公司與供應商的經銷代銷關系轉變為商業管理公司與商戶之間的租賃契約關系。根據2001臺灣地區大型店鋪總覽的調查，百貨公司已朝向大型化發展、進駐購物中心也將是臺灣百貨業未來的競爭重點；而且量販店也大多與購物中心相結合，這些趨勢都日益明顯的顯露了出來。這些發展策略對于購物中心的價值提升將會產生極大的積極影響，而百貨公司、量販店也將因此把自己的開店成本大大降低。臺灣地區的大型購物中心，憑借其強大的競爭能力已經逐漸在零售領域成為主流。購物中心以一位經營管理者的身份出現，將招攬許多的百貨公司、精品專賣店、各種連鎖店進場經營，形成綜合性商店組合，求得多方的共同發展和繁榮。百貨公司、專賣店進駐大型購物中心己成為業者的一種普遍選擇，也將帶動臺灣地區的零售業發生更為劇烈的演變。

　　3、開發購物中心的基本思路和關鍵控制因素

　　零售業是一個比較傳統的行業，而房地產業是新興的行業、發展很快的行業。房地產商和零售商進行結合的前景應該是非常廣闊的，因為中國的零售市場空間還很大。所以在未來的購物中心開發中，我們首先要統一理念、共同開發。這樣就可以準確定位，在設計上少走彎路，力求招商和基建的同時進行，更有效地去爭取時間、減少購物中心的開發成本、避免不必要的浪費、提高物業的使用效率，縮短投資回報期。其次，我們應該注意優勢互補、利益共享。零售商有成熟的經驗，有招商的能力和一整套有效的管理方法；房地產商有雄厚的開發實力和資金實力，也有良好的開發土地。需要的只是雙方的協調與合作。

　　商業公司與地產公司合作有利于化解開發和經營上的風險，有利于實現雙贏。對房地產公司而言，如果房產不能順利銷售出去，風險是很大的；而對于商業公司而言，如果沒有好的物業設施和條件，就無法更快地發展和壯大，競爭實力也不能得到增強，同樣也將面臨巨大的競爭壓力。如果把兩者很好地結合起來，實現商業公司與地產公司的將是極為可能的。

　　從國內的情況看，能夠專業進行購物中心規劃設計的公司還不是很多，專業的建筑院所也難以完成購物中心的總體規劃和設計，因為購物中心的設計不是單純的一座靜止的建筑物，購物中心需要有對商業的極深理解和準確把握。在購物中心的整體設計上，國內有不少購物中心缺乏一個鮮明的主題，甚至連基本定位都不確定，采用的方式還主要是照搬別人的模式，這對一個個性化和本土化很強的產業來說，是要為此而承受很大風險的。作為一個國際化程度比較高的產業來說，購物中心實現國際化與本土化的有機結合是置關重要的，而本土化的概念對不同地區又將具有不同的特點，決不是一個簡單的“土洋結合”的問題，而是洋模式與本地區以及購物中心個體的風俗、文化底蘊、消費傾向、市場環境等等諸多方面的結合問題。當前最需要我們的購物中心業者首先要明確的是基本的定位，并在確定的定位下，通過有效招商和建筑語言更好地表現出來。所有的發展商都希望自己建設的購物中心能取得成功，面對百貨店和各種類型的連鎖店，大家各自都存在著一定經營上的局限，建立準確而且正確的市場定位是最為重要的一點，所以，發展商和管理者一定要通過市場的周密調查，在最重要的因素的引導下去取得相應的數據資料，并進行縝密的研究分析，以滿足調查主題的需要。比如，商品的品類、服務消費者的范圍、競爭性的價格、服務的質量、租約的分類以及相應的鼓勵措施，等等，并且發展商和管理者還要全盤考慮如何增加購物中心價值的課題。

　　4、購物中心的定位不應脫離“特色”

　　購物中心已經進入到了追求特色化的時代，特色正在成為購物中心生存與發展的靈魂。讓人欣喜的是，國內已經相當一部分的購物中心開始了各種主題化的有益嘗試，并且取得了一定的成功。但同時讓人擔心的是，也有一些在建和正在招商的購物中心還沒有對此引起高度的重視，仍然沒有對原有的模式進行調整和完善，其實這在現在來說，的確是令產業擔憂的一件事情。

　　定位中高檔層面的廣州時代廣場目前引進了旅游廣場和高檔家具中心，為時代廣場的特色增加了“分數”；而天河娛樂廣場的定位就是娛樂運動，首先以電影院吸引消費者，然后再加入攀巖等運動的元素；中華廣場也特意開辟了數碼城和摩托城；而萬國廣場引進了史奴比餐廳和電器城。

　　5、購物中心要注重自身價值的創造與提高

　　購物中心通常是由一定數量的主力店及中小型店鋪組成的，購物中心的主要收入就是來自于主力店和專業店鋪的租金。為了保證購物中心從整體運營上進入健康發展的軌道，并且獲得消費者的認同，購物中心除了要規劃好市場的區隔、尋求差異化客層策略、建立舒適享受的購物娛樂環境、完善良好的信息管理系統外，專業化的經營管理團隊、購物中心品牌形象的塑造都應該成為購物中心業者所關注的重點。總體而言，購物中心的價值來源主要來自租金收入，而租金收入的支付者則需要依靠對來客信息的準確掌握而帶來的營業收入來維持持續的運營，購物中心的管理者同樣也要在客流的統計與分析上積極為商戶創造更加便利的條件。換句話來說，購物中心的價值來自于自身的位置、商品多樣化所帶來的集客能力，來自于主力店（如百貨公司或超市）和專業店品牌的號召能力，這三個因素的集合，創造了商戶的營業收入，也創造和增加了購物中心自身的價值。

　　6、探索購物中心的“三權分離”的經營開發體制

　　零售業的一般業態，比如超市、便利店以及真正意義上的百貨公司都是自己開發、自己經營、自我管理。與之不同，購物中心是開發與經營分開，物業管理與商品管理分離，雙方各司其責，實行真正的分工合作，從而構成了購物中心雙主體運行的統一體。這樣的好處就是可以最大限度地減少商業資金的投入，發揮商業公司在商業管理方面的經驗和優勢，實現與地產開發商的雙贏；一般而言，此舉可以有效地提高商業的勞動生產率，因為購物中心內的專業店和百貨公司的管理人員要比其它單體店少得多，其管理費用將大大降低，購物中心營業員人均所負責的面積要遠遠大于同類的單體店；購物中心實行的是特色化、細分化和專業化的經營，相對而言的集客能力，特別是有效顧客的能力比較強。

　　購物中心的污水處理系統

　　一、污水系統

　　在規劃污水系統前需先調查基地所在地區是否有公共污水下水道系統。若有公共污水下水道系統，基地范圍內的污水便可直接排放至該處，若無公共污水下水道系統，由于購物中心內可能產生的污水應為生活用水及廚房的雜排水，并無工業廢水等，因而僅需配合排放的廢水量設置適宜的污水處理設施，使區內的污水經過處理后，達到法規規定的放流水標準后排放至一般下水道系統或承受水體。

　　（一） 污水處理設施配置

　　污水處理設施的配置位置應單獨位于較隱蔽的場所，避免破壞購物中心商圈的景觀及活動。若位于山坡地上等有坡度的基地上，則需配合地形及排水方向將污水處理設施配置于地勢較低及基地內的排水管線末端處，有利于完整地處理區內所有的污水。污水處理設施最好配置于一處。其設置可配合購物中心的分期分區發展，分期建設。所使用的處理方法應由專業人員設計并決定。

　　（二） 計劃污水量

　　污水量的計算可通過如下步驟進行：

　　1.處理對象人口數

　　根據各使用空間如商店、電影院、餐廳、超級市場等的分類，分別計算各空間內的處理對象人口數，將各空間的人口數相加后匯總即為該全區的處理對象人口數。

　　2.平均污水量

　　用各使用空間的每人每日產生的污水量乘上各空間的處理對象人口數，所得的數值即為該空間每日的平均污水量。

　　各空間的平均污水量相加匯總后即為購物中心每日所產生的平均污水量。

　　二、污水排水設備

　　（一） 基本原則

　　1.排水系統應避免出現終端管，但因清潔口的需要而延長至合適的位置時則不在此限。

　　2.雨水排水管不得與污水處理設備所接續的污水管及雜排水管相接續。

　　3.含有對下水道及污水處理設備有害的油脂（grease）、可燃性廢水、土砂等排水系統，或含有能再生、再利用物質的排水系統，應設置截留器截留之。

　　4.排水管應設置清潔口或其他清潔方式清潔管內，避免阻塞。

　　5.排水系統上應有排水口空間等防護措施以防止排水逆流；特定器具、裝置、設施等排水，應行間接排水。

　　6.與排水系統接續的器具類，均應具備存水彎。

　　7.與排水系統接續之高溫排水，原則上應冷卻至40度以下后才排放。

　　（二） 排水系統工程的配管

　　1.排水管接合部應具水密性，避免植物的根或土砂進入。

　　2.污水或雜排水配置，不得使用具有兩向或三向承口的接頭。

　　3.無論橫管或立管，排水管皆不得在下游方向縮小其管徑。

　　（三） 存水彎

　　1.封水深度不得小于50mm，不得大于100mm。

　　2.器具存水彎之水封部應容易檢查，且在便于清潔處設置清潔口。

　　3.不得設置雙重存水彎。

　　（四） 截留器

　　1.截留器應裝設于易于清潔保養的位置。

　　2.截留器應裝設通氣管。

　　3.營業用大廚房或類似場所應設置足夠容量的油脂截留器。

　　4.營業性質的洗滌場，應設置能分離不溶性物質如線頭等的截留器。

　　三、間接排水

　　（一） 需行間接排水裝置

　　需行間接排水的裝置分為機械設備及配管、裝置的排水以及蒸氣系統、熱水系統的排水。在購物中心內出水口需要使用間接排水的機械設備包括：

　　1.冰箱、冰柜、洗滌槽、蒸氣柜等有關食品儲存或加工的設備。

　　2.給水水池及水箱的溢、排水管。

　　3.洗碗機、洗滌機、脫水機。

　　4.飲水機、飲料用冷水器、給茶器等。

　　四、通氣設備

　　（一）一般事項

　　1.排水立管上部，應以伸頂通氣管向上延長，并向大氣開放。

　　2.個別通氣方式或回路通氣方式應設有通氣立管。

　　3.間接排水系統或其它特殊排水系統的通氣管，不得與其它通氣系統相連接，應單獨有效直接地排向大氣。若此等排水設施有兩套以上系統時，不同種類的排水系統仍應獨立排放。

　　4.通氣立管不得與雨水立管相連接。

　　5.大型油脂截留器應設置通氣管。

　　6.含有油份等比空氣重的蒸汽，為防其冷卻凝結成液狀而積留在管底，其橫向通氣管應向上斜，且不得有凹部存在。

　　購物中心的消防系統規劃

　　提示：本文僅在于提供購物中心消防系統的規劃中的內容要點，資料列之具體指標雖與我國國家標準進行核對，但不承諾沒有誤差。引用前，務必請會員認真依據國家或地方之標準進行核查，以防止出現任何偏差。特別聲明——準確指標和相關數據請嚴格依據我國國家標準GB來制定實行。

　　一、 建筑物的防火

　　二、消防主管機關及資格

　　三、一般原則

　　（一）為了在火災發生時能很快地撲滅火苗，大面積的空間必須以防火墻、防火天花板、防火門及防火樓板做防火分隔。建筑技術規則第七十九條規定：“防火構造建筑物或防火建筑物，其總樓地板面積在1500平方公尺以上者，應按每1500平方公尺，以具有一小時防火時效的防火墻、防火樓板及甲種防火門窗區劃分隔。

　　（二）入口大廳及過道等都必須以耐燃的材料來建筑。

　　（三）煙塵的排出需藉由可開啟的門窗及機械排煙來處理，可開啟的門窗同時也利于消防人員自外部進入救災。若建筑物采用如帷幕墻等不能開啟的墻面，則需設有緊急進口或緊急用升降梯，以利消防人員及其設備進入救災。

　　（四）所有的樓梯都必須能自成一封閉獨立空間，且該門需具有1.5小時防火時效。

　　（五）自動警報設備應與管理中心及工程師辦公室連接，同時亦需依法設置自動撒水頭。依法在重點位置設置消防隊專用出水口。同時亦需注意通風換氣的需要，特別是地下室的服務區部分。

　　（六）可在各商店單元的店門處設置撒水設備，以形成一消防撒水網，阻斷火勢的蔓延。

　　（七）玻璃制品不適用于做為防火區劃的墻面。

　　四、防火避難設施

　　（一）出入口

　　商場的樓地板面積合計超過500平方公尺者，其直通樓梯應在避難層的適當位置，開設兩處以上不同方向的出入口，每處寬度不得小于1.2公尺。其中最小一處應直接通向道路，其他各處可開向寬1.5公尺以上的通路，通路凈高不得小于3公尺，并應接通道路。而在避難層的出入口，其總寬度不得小于該用途層最大一層之樓地板面積每100平方公尺寬36公分之計算值，但上述使用性質之總樓地地板面積超過1500平方公尺時，36公分應增加為60公分。但每處出入口之寬度不得小于2公尺，其他出入口每處寬度不得小于1.2公尺，高度不得小于1.8公尺。

　　避難層以外之樓層，通達供避難使用的走道或直通樓梯間，其地面層以上各樓層的出入口不得小于各該樓層樓地板面積每100平方公尺寬27公分計算值；地面層以下的樓層，27公分應增為36公分。但每處出入口寬度，不得小于1.2公尺，并應裝設甲種防火門。

　　（二）走廊

　　在同一層樓內的居室樓地板面積在200平方公尺以上（地下層時為100平方公尺以上），其走廊兩側有居室者，其走廊配置應在1.6公尺以上，其他走廊在11公尺以上。走廊的地板面有高低時，其坡度不得超過1/10，并不得設置臺階。防火建筑內各層連接直通樓梯的走廊通道的墻壁，應為防火構造或不燃材料。

　　（三）樓梯

　　樓梯應能完全隔離煙及火。任何建筑物自避難層以外的各樓層均應設置一座以上的直通樓梯（包括坡道）通達避難層或地面，樓梯位置應設于明顯處所。若避難層上層的樓地板面積超過400平方公尺，其他任一層超過240平方公尺，或地下層樓地板面積在200平方公尺以上，則應設置兩座以上的直通樓梯。

　　自樓面居室任一點至樓梯口的步行距離不得超過30公尺，15層以上的建筑物則應減為20公尺。避難層自樓梯口至屋外出入口的步行距離不得超過30公尺。通達3層以上供商場或類似使用的樓層，應設置安全梯及特別安全梯，通達5層以上，供商場或類似使用的樓層，至少應有一座特別安全梯。

　　1.安全梯構造

　　（1）室內安全梯的構造

　　安全梯間四周墻壁應為防火構造，天花板及墻面，應以不燃材料裝修。進入安全梯的出入口，應裝設安全門，其構造應符合甲種防火門或鑲嵌鐵絲網玻璃的乙種防火門，并不得設置門檻；安全門的寬度不得小于安全梯的寬度。安全門應向避難方向開啟。安全梯間應設有緊急電源之照明設備，其開設采光用的向外窗戶或開口者，應與其他窗戶或開口或非防火構造的外墻等相距90公分以上。

　　（2）戶外安全梯的構造

　　安全梯應為防火構造。安全梯與建筑物任一開口間的距離，除至安全梯的安全門外，不得小于2公尺，但開口面積在1平方公尺以內，并裝置鑲嵌鐵絲網的固定玻璃者不在此限。出入口應裝設符合甲種防火門或鑲嵌鐵絲網玻璃的乙種防火門規定的安全門，但從室外走廊連接安全梯者，其出入口應免裝設安全門。對外開口面積應在2平方公尺以上。

　　（3）特別安全梯構造

　　自室內至安全梯，應由陽臺或排煙室開始進入。樓梯間及排煙室的四周墻壁應為防火構造，其天花板及墻面的裝修應為不燃材料。樓梯間及排煙室，應設有緊急電源的照明設備。其開設采光用固定窗戶或在陽臺外墻開設的開口，除開口面積在1平方公尺以內并鑲嵌鐵絲網的固定者外，應與其他開口相距90公分以上，但在防火帶范圍內，不得開口。自室內通陽臺或進入排煙室的出入口，應裝設甲種防火門，自陽臺或排煙室進入樓梯間的出入口，應裝設甲種或乙種防火門。

　　樓梯間與排煙室或陽臺之間所開設的窗戶應為固定窗。

　　建筑物達15層以上或地下層3層以下者，各樓層的特別安全梯樓梯間與排煙室或樓梯間與陽臺的面積，不得小于各該層居室樓地板面積3%。

　　供商場使用的直通樓梯總寬度，以該建筑物各層中任一樓層（不包括避難層）商場的最大樓地板面積每100平方公尺，樓梯寬60公分為計算值。但若其面積之和達到建筑面積1/8且大于15平方公尺者，應再增加樓梯寬度。

　　一棟建筑物在不同的樓層有兩種以上不同用途，直通樓梯總寬度應逐層核算，以使用較嚴（最嚴）的樓層為計算標準。同一樓層有兩種以上的不同用途，該樓層的直通樓梯寬度應分別計算后合計。

　　建筑物在5層以上的樓層供公眾使用時，應設置樓梯通達可供避難使用的屋頂平臺，其面積不得小于建筑面積的1/2。在該面積范圍內不得建造其他設施。

　　（四） 排煙設備

　　1.排煙設備

　　每層樓地板面積超過5000平方公尺者應設置排煙設備。但每100平方公尺以內以分隔墻或防煙壁區劃分隔者不在此限。所謂防煙壁是指以不燃材料建造的垂壁，自天花板下垂50公分以上。

　　2.排煙設備構造

　　排煙壁區劃范圍內任一部份至排煙口的水平距離不得超過45公尺。排煙口、排煙風道（管）及其他與火煙接觸的部份，均應以不燃材料建造。排煙風道（管）貫穿防煙壁部份的空隙，應以水泥砂漿或以不燃材料填充。

　　需要電源的排煙設備，應有緊急電源及配線的設置。

　　建筑物高度超過30公尺或地下層樓地板面積超過1000平方公尺的排煙設備，應將控制及監視工作集中于中央管理室。

　　3.緊急升降梯間及特別安全梯的進風排煙設備

　　緊急升降梯間及特別安全梯的進風排煙設備應設置可開向戶外的窗戶，若無，則需開設排煙口，并直接連通排煙管道。排煙管道應垂直裝置，其頂部直接通向戶外。若設有每秒鐘可進、排4立方公尺以上，并可隨進風口、排煙口的開啟而自動操作的進風機、排煙機者，則可不受上述限制。

　　（五）緊急照明設備

　　依建筑技術規則第一百零四條的規定，商場的居室部份及自居室至避難層所需經過的走廊、樓梯、通道及其他平時依賴人工照明的部份應設置照明設備。緊急照明的構造應依建筑技術規則建筑設備編的規定。

　　（六）緊急用升降梯

　　建筑物高度超過10層樓以上部份的最大一層樓地板面積，在1500平方公尺以上者，至少應設置一座；超過1500平方公尺時，每達到3000平方公尺設置一座。

　　五、消防設備

　　（一）滅火設備

　　1.室內消防栓

　　各層樓地板面積在500平方公尺以上者需設室內消防栓。建筑物在第六層以上樓層或地下室層或無開口的樓層，各層樓地板面積在150平方公尺以上者亦需設室內消防栓。但建筑物為防火構造，且內部裝修材料使用阻燃材料耐火板者，則面積可加倍計算。

　　2.自動灑水設備

　　建筑物在第六層以上，第十層以下的樓層，各層的樓地板面積在150平方公尺以上者，以及建筑物在第十一層以上的樓層，各層的樓地板面積在100平方公尺以上者需設置自動灑水設備。

　　室內停車空間部分可有自動灑水設備、自動干粉滅火設備、自動二氧化碳滅火設備、自動泡沫滅火設備或自動揮發性液體滅火設備等選擇設置。但室內停車空間的外墻開口面積（非金屬門窗部分）達1/2以上，或各樓層防火區劃范圍內停車位數在20輛以下者可免設置。

　　在大型購物中心內，灑水設備是不可或缺的設備。即使是防火區劃已經小到無須設置灑水系統，仍以設置為宜。

　　設置灑水系統必然會使天花板降低，在設計樓高時應予以考慮。

　　3.消防水管及消防立管

　　除了灑水系統之外，消防水管也應有所規范。消防水管的長度及配置位置應能完全覆蓋Mall內所有的面積，甚至它提供一個功能，即在剛起火而火場溫度尚未能啟動灑水系統之前，便能以此系統撲滅火源。

　　（二）報警設備

　　建筑物應依規定設置報警設備，其受信機（器）應集中管理，設于總機室或值班室。但若依建筑技術規則設有自動灑水系統的樓層，可免設報警設備。第六層以上設火警自動報警設備的樓層應裝設廣播設備。