工業地產熱興起的原因是什么？未來前景如何？哪類工業地產更值得關注？為此，本刊記者專訪了自身工業地產專家、戴德梁行工業部華東區主管、董事蘇智淵。

　　《投資有道》：近期工業地產升溫的主要原因有哪些？

　　蘇智淵：這一波工業地產熱潮大概是從去年下半年開始的。出現這波熱潮的主要因素有：首先，隨著上海住宅和商業用地價格的飆升和對人民幣升值的預期，工業地產投資商的熱情開始復蘇。一些渴望實現多元化發展的企業也開始進軍工業地產，成為企業平衡資產結構的一種方法。

　　第二，房產調控對住宅的限制越來越緊，而工業地產受到政策影響較小，不少的地產基金也開始投向工業地產。

　　《投資有道》：很多做住宅為主的開發商進入工業地產的動機有哪些？

　　蘇智淵：主要還是市場層面的原因。越來越多的開發商開始嘗試不同的物業類型，工業地產成為產業鏈均衡化的選擇。

　　另外，工業地產的開發模型已經從原來純粹的工業園區，轉向綜合性質的工業社區。大項目的住宅、商業和辦公部分的配套比例與生產性物業的比例一般為7﹕3。這樣的話，以前從事住宅和商業地產的開發商可以很快從配套這部分自己比較熟悉的產品獲得收益。

　　工業地產適合長期投資

　　《投資有道》：工業地產和商業地產相比，哪個更具投資潛力？

　　蘇智淵：短期內，工業地產盈利會低于商業地產，但長期看，比如10年或者20年，工業地產的價值潛力就會凸顯出來。這主要是工業地產前期進入的成本較低，比如土地成本較低。

　　《投資有道》：商業地產和工業地產的盈利模式有什么不同？

　　蘇智淵：二者盈利模式大同小異。

　　對于開發商而言，可售可租；對于運營商來說，主要在于以高素質、高標準的經營，獲取穩定租金和管理費；對于小業主來說，一是自營商業賺取利潤，二是取得租金。

　　《投資有道》：工業地產開發具有什么特點？

　　蘇智淵：工業地產最大的特點是與政府、政策關系緊密，所以，短期內不太可能形成完全市場化的運作方式。這主要是因為直到2007年中國大陸才推出工業土地“招拍掛”制度，工業地產的土地逐步形成市場化運作。在實際操作中，政府并不看重工業土地的土地收益，而是更看重其帶來的稅收、就業等效益。

　　科學園類地產或是黑馬

　　《投資有道》：國內投資商在工業地產領域形成的主要發展模式是什么？

　　蘇智淵：目前國內形成的工業地產主要有三類：物流類倉庫、生產制造業廠房和科學園（研發園）。物流類倉庫成本低風險小，受到外資機構青睞，他們的投資大約有80%指向這個方向，而大多數國內企業也在復制這一模式。

　　另外，科學園類地產是應當被關注的一類。前兩類園區本身與周邊的住宅和商業環境有一定的相斥性，除了必備的配套設施外，通常很少有住宅或商業項目希望臨近上述兩類工業園區。但科學園類地產的主要客戶是企業總部或研發中心，工作人口以高學歷人口為主，對于周邊的住宅和商業配套要求很高。因此科學園類地產會對周邊的住宅和商業地產帶來很多正面影響。這類地產的未來潛力和對周邊的輻射作用是巨大的。

　　《投資有道》：目前工業地產發展中存在哪些問題？

　　蘇智淵：目前工業地產的最大問題在于大量工業用地粗放型利用、區域經濟產業布局趨同、地區間政策性惡性競爭等。而解決這些問題的關鍵在于各級政府制定產業政策、產業規劃的科學性、合理性。

　　《投資有道》：下半年工業地產的走勢如何？

　　蘇智淵：下半年工業地產投資會更加活躍，外資與國內投資商會進入一輪新的圈地熱潮。而預計有較快租金增長的市郊商務園與高標準倉庫會是投資主要方向，尤其是高標準倉庫，將成為投資新熱點。

　　由于土地指標的逐年減少，上海工業地產已經基本從土地經濟過渡到樓宇經濟。也就是說，更多工業園區正從原先的土地批租模式轉為自建項目對外租售，類似西郊商務園這種能夠吸引企業入駐并產生高稅收的研發辦公樓產品成為主流產品。

　　《投資有道》：工業地產發展走勢會是怎樣？

　　蘇智淵：未來，工業地產會在不同的地區分化發展。長三角等地目前已無過多的工業土地資源，所以對價格敏感的企業將逐漸向內陸遷移，一些中西部城市，比如長沙、西安等將會成為他們的主要去處。所以，工業土地的價格將來會成為國內產業轉移的一個決定性力量。
　　（來源：投資有道　胡瓊）