戰略與戰術都要從防范風險著眼

　　——沈陽建筑大學房產研究所所長 劉亞臣

　　金廊工程啟動至今已經過去了八個年頭，現在的沈陽人們也越來越認識到商業地產對城市發展的作用。從沈陽的城市發展來看，在城市空間不斷擴大、工業地產和居住地產不斷發展的基礎上，它也越來越需要一個具有方便性和服務性的完整配套設施，而這一切必須靠商業地產來完成。

　　商業地產不僅可以滿足人們生產的需要、也可以滿足人民對日常生活的需要，所以它的發展是一種必然的趨勢。也只有商業地產，才能夠和居住地產、工業地產并列，作為一種獨立的地產形態而存在。其中城市綜合體作為商業地產一種最高級的形態，在近兩年的不斷發展中受到了眾人的矚目。它一般出現在城市的中心，并且復合了住宅、寫字間、購物中心、酒店等各種形態，成為一種可以與工業地產和住宅地產的進行無縫連接的配套，滿足人們需求的多元、滿足城市發展的個性。

　　但從沈陽市來看，城市綜合體的發展還需經歷一個階段，在這段相當長的時間內，沈陽的城市綜合體發展將逐漸呈現出兩大特點：

　　第一、區域化特點。區域化是指無論是以金廊為中心的商業地產、以鐵西為中心的商業地產、以太原街或中街為中心的商業地產都將呈現出不同的地方特征。這些地區的商業地產尤其是城市綜合體將由于服務對象、區域、功能不同，經營模式也各有各的特點。并且區域之間的城市綜合體將相互補充，相互助益，形成區域與區域間的銜接。

　　第二、帶動區域發展。城市綜合體將越來越加強服務的特性，為周邊地區的居民、周邊地區的商業地產提供服務和方便。以前沈陽只有中街、太原街等少數幾個區域的商業配套完善，少數地區的人們可以享受到商業地產發展帶來的方便。但隨著城市綜合體大批興建，人們所追求的方便和服務可以就近滿足，城市的多核心時代隨之來臨。

　　從萬達廣場開始，城市綜合體就已經作為一種成熟的商業地產運用模式，深深的嵌入城市和區域發展進程中，同時與一個城市商業發展規劃、區位服務發展密切相關，成為一個對城市的商業是否完善進行考驗的重要指標�？墒浅鞘芯C合體的出現雖然對城市商業的發展有很強的推動作用，但也有自己的風險——比如，不同的城市綜合體應體現不同的功能、不同的經營取向，但密集的布局，相似的經營品牌往往導致彼此的目標客戶群體趨同，加劇市場競爭；比如，城市綜合體是不動的，但經營業績卻往往會發生變化，可能某段時間的效益出奇的好，但一段時間后經營業績卻在不斷下滑，究其原因，可能就是經營的思路無法滿足目標群體需求的變化；比如，在前期的規劃、投資者的財力、人力資源、物業服務等各個環節中，任何一環出現紕漏和差錯都將導致滿盤皆輸……

　　如果想要讓綜合體的發展有序進行，還要從以下幾方面來進行。

　　第一，綜合體的發展要符合城市的發展規律，滿足周邊環境和顧客的需求。城市綜合體與其他商業配套不同，作為一種大型商業配套的社區，它輻射范圍較廣，甚至可以為某個板塊和區域提供服務，所以它的發展應與城市的商業發展和區域規劃相符合，更好地實現其拉動經濟發展的作用。

　　第二，綜合體必須有一個良好的定位。任何一個綜合體在規劃時都應考慮到項目的周邊環境、周圍客戶的消費能力及消費習慣等一系列因素，并根據這些來制定屬于自己的運營策略。

　　第三，城市綜合體要體現不同的經營特色，要避免距離相近的綜合體項目目標群體及經營手法的趨同，同質化的經營會讓競爭加劇，不利綜合體項目的健康發展。

　　第四，綜合體的良性發展應具備兩大因素：即與政府的政策相符合、與政策發展方向和規劃相一致；與目標客戶的需求相一致。在綜合體建筑前一定要做好功課，了解周邊客戶的需求，抓住目標群體。

　　沈陽作為東北的經濟文化中心，著名的老工業基地，一直對東北的發展起到不可估量的作用。尤其是大沈陽經濟區概念的提出，更是讓沈陽這座古城愈發時尚起來。而最近幾年，由于政府的政策引導，由于沈陽招商力度的加大，也由于沈陽自身的魅力的吸引，眾多投資商進軍沈陽，沈陽的城市綜合體如雨后春筍般不斷出現。城市綜合體的發展不僅可以提高人們的生活質感，還可以提升沈陽的城市功能，提升沈陽的區位優勢，對其他城市起到示范作用，最終促進沈陽城市功能的發展。
　�。ㄐ吕朔慨a）