戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)都要從防范風(fēng)險著眼

　　——沈陽建筑大學(xué)房產(chǎn)研究所所長 劉亞臣

　　金廊工程啟動至今已經(jīng)過去了八個年頭，現(xiàn)在的沈陽人們也越來越認識到商業(yè)地產(chǎn)對城市發(fā)展的作用。從沈陽的城市發(fā)展來看，在城市空間不斷擴大、工業(yè)地產(chǎn)和居住地產(chǎn)不斷發(fā)展的基礎(chǔ)上，它也越來越需要一個具有方便性和服務(wù)性的完整配套設(shè)施，而這一切必須靠商業(yè)地產(chǎn)來完成。

　　商業(yè)地產(chǎn)不僅可以滿足人們生產(chǎn)的需要、也可以滿足人民對日常生活的需要，所以它的發(fā)展是一種必然的趨勢。也只有商業(yè)地產(chǎn)，才能夠和居住地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)并列，作為一種獨立的地產(chǎn)形態(tài)而存在。其中城市綜合體作為商業(yè)地產(chǎn)一種最高級的形態(tài)，在近兩年的不斷發(fā)展中受到了眾人的矚目。它一般出現(xiàn)在城市的中心，并且復(fù)合了住宅、寫字間、購物中心、酒店等各種形態(tài)，成為一種可以與工業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的進行無縫連接的配套，滿足人們需求的多元、滿足城市發(fā)展的個性。

　　但從沈陽市來看，城市綜合體的發(fā)展還需經(jīng)歷一個階段，在這段相當長的時間內(nèi)，沈陽的城市綜合體發(fā)展將逐漸呈現(xiàn)出兩大特點：

　　第一、區(qū)域化特點。區(qū)域化是指無論是以金廊為中心的商業(yè)地產(chǎn)、以鐵西為中心的商業(yè)地產(chǎn)、以太原街或中街為中心的商業(yè)地產(chǎn)都將呈現(xiàn)出不同的地方特征。這些地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)尤其是城市綜合體將由于服務(wù)對象、區(qū)域、功能不同，經(jīng)營模式也各有各的特點。并且區(qū)域之間的城市綜合體將相互補充，相互助益，形成區(qū)域與區(qū)域間的銜接。

　　第二、帶動區(qū)域發(fā)展。城市綜合體將越來越加強服務(wù)的特性，為周邊地區(qū)的居民、周邊地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)提供服務(wù)和方便。以前沈陽只有中街、太原街等少數(shù)幾個區(qū)域的商業(yè)配套完善，少數(shù)地區(qū)的人們可以享受到商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來的方便。但隨著城市綜合體大批興建，人們所追求的方便和服務(wù)可以就近滿足，城市的多核心時代隨之來臨。

　　從萬達廣場開始，城市綜合體就已經(jīng)作為一種成熟的商業(yè)地產(chǎn)運用模式，深深的嵌入城市和區(qū)域發(fā)展進程中，同時與一個城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃、區(qū)位服務(wù)發(fā)展密切相關(guān)，成為一個對城市的商業(yè)是否完善進行考驗的重要指標。可是城市綜合體的出現(xiàn)雖然對城市商業(yè)的發(fā)展有很強的推動作用，但也有自己的風(fēng)險——比如，不同的城市綜合體應(yīng)體現(xiàn)不同的功能、不同的經(jīng)營取向，但密集的布局，相似的經(jīng)營品牌往往導(dǎo)致彼此的目標客戶群體趨同，加劇市場競爭；比如，城市綜合體是不動的，但經(jīng)營業(yè)績卻往往會發(fā)生變化，可能某段時間的效益出奇的好，但一段時間后經(jīng)營業(yè)績卻在不斷下滑，究其原因，可能就是經(jīng)營的思路無法滿足目標群體需求的變化；比如，在前期的規(guī)劃、投資者的財力、人力資源、物業(yè)服務(wù)等各個環(huán)節(jié)中，任何一環(huán)出現(xiàn)紕漏和差錯都將導(dǎo)致滿盤皆輸……

　　如果想要讓綜合體的發(fā)展有序進行，還要從以下幾方面來進行。

　　第一，綜合體的發(fā)展要符合城市的發(fā)展規(guī)律，滿足周邊環(huán)境和顧客的需求。城市綜合體與其他商業(yè)配套不同，作為一種大型商業(yè)配套的社區(qū)，它輻射范圍較廣，甚至可以為某個板塊和區(qū)域提供服務(wù)，所以它的發(fā)展應(yīng)與城市的商業(yè)發(fā)展和區(qū)域規(guī)劃相符合，更好地實現(xiàn)其拉動經(jīng)濟發(fā)展的作用。

　　第二，綜合體必須有一個良好的定位。任何一個綜合體在規(guī)劃時都應(yīng)考慮到項目的周邊環(huán)境、周圍客戶的消費能力及消費習(xí)慣等一系列因素，并根據(jù)這些來制定屬于自己的運營策略。

　　第三，城市綜合體要體現(xiàn)不同的經(jīng)營特色，要避免距離相近的綜合體項目目標群體及經(jīng)營手法的趨同，同質(zhì)化的經(jīng)營會讓競爭加劇，不利綜合體項目的健康發(fā)展。

　　第四，綜合體的良性發(fā)展應(yīng)具備兩大因素：即與政府的政策相符合、與政策發(fā)展方向和規(guī)劃相一致；與目標客戶的需求相一致。在綜合體建筑前一定要做好功課，了解周邊客戶的需求，抓住目標群體。

　　沈陽作為東北的經(jīng)濟文化中心，著名的老工業(yè)基地，一直對東北的發(fā)展起到不可估量的作用。尤其是大沈陽經(jīng)濟區(qū)概念的提出，更是讓沈陽這座古城愈發(fā)時尚起來。而最近幾年，由于政府的政策引導(dǎo)，由于沈陽招商力度的加大，也由于沈陽自身的魅力的吸引，眾多投資商進軍沈陽，沈陽的城市綜合體如雨后春筍般不斷出現(xiàn)。城市綜合體的發(fā)展不僅可以提高人們的生活質(zhì)感，還可以提升沈陽的城市功能，提升沈陽的區(qū)位優(yōu)勢，對其他城市起到示范作用，最終促進沈陽城市功能的發(fā)展。
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