2011年，中國電子商務的發展可謂多事之秋。前有潘石屹網上吆喝買房，開啟電商入侵房地產領域的新舉措，后有淘寶商城新規事件引發數千中小賣家群起圍攻。即便這樣，依然不能阻礙電子商務在國內的高歌猛進。根據艾瑞咨詢最新統計的數據顯示，2011年二季度中國網絡經濟規模達到622.0億元，環比上漲19.0%，同比增幅為77.5%，從數據指標變化情況看，2011二季度中國網絡經濟實現了較快增長，增幅較2010年各季度均有大幅提升。

　　地產電商不僅僅是造勢更是一種趨勢

　　隨著潘石屹敢為天下先的精神，很多開發商也開始對電商產生濃厚的興趣，萬科與淘寶網合作推出的網上購房功能可見一斑。雖然電商正以驚人的速度伸向房地產領域，但有業內人士擔憂，目前房產電商只是一個宣傳的噱頭，市場中開發商和電商平臺合作的內容不盡相同，但目的卻十分一致——均是為了宣傳、造勢。

　　電子商務是指在因特網開放的網絡環境下，基于瀏覽器/服務器應用方式，買賣雙方不謀面地進行各種商貿活動，實現消費者的網上購物、商戶之間的網上交易和在線電子支付以及各種商務活動、交易活動、金融活動和相關的綜合服務活動的一種新型的商業運營模式。

　　讀史才能知今。武漢華爾盟商業管理有限公司總經理余紅顏以紙巾和手帕的關系表達了自己對電商前景的看法。“在過去那個年代，我們都習慣性的自帶手帕。紙巾問世之后，最初也不被人看好，但是現在人人都在使用紙巾，誰現在還會擔心紙巾的消費市場。“任何一個新事物的誕生，都不能簡單的以好與不好來定論。商業的電子商務平臺的建立，是時代發展的一種趨勢。創新精神，我們得永遠保持下去。”

　　客戶需求是多方面、多層次的，隨著社會的發展更是如此，紙巾成為了人們日常生活的必備品，但手帕并未消亡。紙巾與手帕的關系就如同網絡與傳統的關系。網絡營銷方式與傳統營銷方式各有優越性和局限性，各有各的適用范圍，兩者之間的關系與其說是取代，不如說是互補。

　　余總說，房地產電商目前還處在一個摸索階段，在很多方面尚不成熟，所以必須有一套完善的制度。只有在游戲規則的范圍之內，才能健康穩定地發展。一旦電商走向成熟，房產電子商務將是一個巨大的市場。

　　商業地產電商克服了單純電商的缺陷

　　不過，目前人們比較熟悉的主要還是以信息發布為主的、單純的小額網絡交易平臺。

　　這種單純的電子商務，僅僅依靠線上的網絡平臺進行交易已暴露出諸多問題：如宣傳不實、質量不保、不見實物，甚至出現欺詐事件等等。因此，建立健全完善可信的電商平臺已迫在眉睫。

　　而房地產項目更是具有不同于一般產品的特殊屬性，不管是住宅還是商業項目，投資金額大、項目調研長，還有地理位置、區位優勢、交通條件等一系列復雜特征，都揭示出傳統的單純的電子商務不太好直接促成房地產產品的交易。余總如是說。

　　那么，房地產市場需要的是什么樣的電子商務呢？新浪商業地產最新推出的電商平臺應該說是一種全新的、其構架比較理想的電商平臺。它通過線上線中線下的有機配合，較好地彌補了單純電子商務平臺的缺陷。

　　針對商業地產的招商，線上通過大量的信息全方位展示商業項目和各大品牌的特色。在信息對稱的前提下，開發商與品牌商家需要進一步的溝通交流，這就從線上轉入線中。組織各種論壇、講座、推介活動，讓雙方面對面交流。最后通過線下組織商家實地考察、觀摩。以線下服務促進線上推廣及運營，這樣真正將網絡平臺的運用成果發揮到最大，從而使開發企業與品牌商家節省成本與時間。

　　商業項目定位七步法則

　　傳統模式下，開發企業與品牌商家的信息不對稱是影響招商成功與否的一大因素。在整個商業運轉過程中，項目的前期定位非常重要。對于商業項目的定位，余總總結的七步法則應運而生。

　　第一步是商業體量的輻射能力級定位：一個商業項目在這個區域能涵蓋多少消費者，能輻射多遠的距離；第二步是業態的定位(生活館或是百貨或是綜合體亦或是購物中心)；第三步是業種的定位；第四步是品類的定位；第五步是品牌的定位；第六步是投資的定位；第七步是布局的定位。

　　確定這七步定位就好像拍電影一樣，先要知道電影拍給誰看，是年輕人還是家庭；是給喜歡看恐怖片的人還是喜劇片的人，這是搞商業地產剛開始要放進去的內容。　　

　　如果定位不明晰，即便招來很好的品牌商家，也沒用。很多開發商有一種誤解，覺得找商家不是困難的，甚至不找商家，商家也會主動投懷送抱。但關鍵是商家怎么會來找你，你怎么吸引他來找你。商業是比較虛的，流動性的東西，是可變性比較大的商業。

　　商業不拼爆發力 拼的是耐力

　　商業不拼爆發力，拼的是耐力，看得是可持續發展。余總說：如何獲得品牌商的信任實則是考量一個開發企業的綜合能力，也就是后期運營的能力。2003年，坐落于武漢街道口的群光廣場正式開業，周邊大學林立，項目在開業之初鎖定的消費群體是高校教師。引進的大多是臺灣品牌。從武漢高校教師人群分析得出，教師具備一定的消費能力但不等同于購買能力也強。由于開發企業過高地估計了教師的購買力，導致整個商業運營并不景氣。隨后群光發現周邊高校學生雖然消費能力較弱，但購買能力很強，開始逐步調商，最終讓群光廣場重煥新生。從這一點上，我們可以看出，一個好的商業項目，關鍵看后期運營管理的能力。商業項目在招商的操作過程中，我個人建議，在不影響建筑主體的情況下，先填滿。“好的商業就是一個良性循環的過程，是一個不斷調整的過程。”

　　租金應該由營業額來決定

　　在招商的過程中，開發商與品牌商家難免會在租金價格上進行長期的博弈。不少人認為，一個好的商業項目，通過租金的高低便可知曉。對此，余總認為，商家能夠付的租金不是開發商單方面的要價。進駐這個商業項目，商家的生意能夠做到多少！“租金應該由營業額來決定，而不是由地方周邊的租金來決定，租金高并不代表形象好。”

　　某項目策劃師曾言，商業地產做的是品牌，而不是產品，住宅項目是短期行為，一個項目做完賣完這是一個產品，而商業地產要朝著打造品牌來做。品牌不是隨意能夠模仿，品牌有它自己的生命力。每一個項目都應該有自己獨立的個性，獨立的品質，獨立的性格。就如同每一個生出來的小孩都應該有自己的個性，有自己成長的個性。商業地產不是一天兩天的項目，是一個可持續性的項目。面對如今以吃喝玩樂購一站式消費的商業項目，我們更應考慮新一代消費者追求的不僅僅是基本物質的滿足，而是精神層面的定位。

　　在這方面，招商更需要的是策略，開發商為了短期的效果，常常會在一開始將最大最好的位置最優惠的價格租給某某商家。這是項目招商的常規做法，但問題是領頭的商家能不能真正為項目的后期帶來更好的商家反映，所以，招商的關鍵就取決于誰是第一批進駐商家的定位。如果第一家進駐的是低端品牌，高端品牌就不會再考慮；反之，如果進駐的第一家是高端品牌，第二級、第三級商家都會跟著進來。

　　商業運營管理就像培育自己的孩子

　　談到經營管理方面的細節，余總認為，商管不僅僅是單純和客戶每天聊聊天，要思考每個商家的經營狀況，洞察消費者的購物心理。很多商業地產的開發商都沒有這樣做，因為他們覺得租給商家就是商家的事了，做不做是他們的問題，只要租金收到就萬事大吉，這是很短期的想法，一旦租戶經營衰退，消費者流失，商業項目也就成一盤死棋。所以商業運營管理是持續性的行為。就像懷胎十個月，小孩出來你每天都要想他，而不能想其他的事情，后面的工作每天都很辛苦。

　　“如果要做商業，首先是要有充足的資金；其次要聘請專業的商業機構，開發企業與商家是相互依存的關系，通過專業的商業團隊來引導商家。商業地產不同于住宅，是一個長期積累的過程，不是速食品。”余總最后總結說。
　　(新浪商業地產　黑巧克力/文)