21世紀經(jīng)濟報道以“城市再造：以模式創(chuàng)新求解城市綜合體可持續(xù)發(fā)展”為主題，于11月25日在上海舉辦21世紀中國城市綜合體高峰論壇2011年年會。東方財富網(wǎng)全程直播此次論壇，以下為中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌先生的發(fā)言實錄。
顧云昌：各位朋友，很高興參加這次21世紀中國城市綜合體高峰論壇。2011年給我們的感覺商品房要壓，保障房要上，住宅地產(chǎn)要下，商業(yè)地產(chǎn)要上。中國的房地產(chǎn)出現(xiàn)兩個上，保障房大趕快上，商業(yè)地產(chǎn)一哄而上。
我最近看到了一些信息，無論是沿海城市還是內(nèi)地級城市，有的城市今年的開工量，一年增加了80%多，很多市長跟我說，我們區(qū)里面10個綜合體，我們不能不相信綜合體是好的市場，但是的確有很大的風險。
當代城市發(fā)展的新潮流。剛才秦虹主任講到了中國的城市化，現(xiàn)在中國人一半住在城里，一半住在農(nóng)村。未來最起碼有70%的人住在城里，30%以下的人住在農(nóng)村，這就是城市化。第二、中國的城市化，住在城里人不一定享受到城市的全部生活，住房水平和待遇不是所有人都一樣，我們的農(nóng)民工兄弟就不一樣。真正的城市化率可能只有35%。另外15%是農(nóng)民工兄弟，他們的住房討論，提供給他們的公共產(chǎn)品不是城市人的水平，住房我們?nèi)司?0平米以上，他們?nèi)司?平米、10平米。半拉子城市化要變成全城市化，另外我們城里的人要不斷提高生活水平和不斷改善。怎么改善，買好房子，還要拆房子。這是中國的城市化當中要蓋的房子，要蓋住宅和商業(yè)地產(chǎn)肯定有很大的需求量。當代城市發(fā)展當中我們蓋很多的房子，中國每年新蓋的住房占了世界總量的50%，人口只占了世界人口的五分之一。世界上最大的人口遷徙就發(fā)生在中國，在冬天里面，我們考慮這個問題要有遠見，春天和夏天會到的，關鍵是冬天能不能過好。
第二、一些發(fā)展中國家城市化基本完成，他們也有房地產(chǎn)，如果沒有房地產(chǎn)美國不會有金融危機，因為美國次貸危機導致全世界金融風暴。我最近到西班牙，西班牙房地產(chǎn)價格下跌了20%，整個國家失業(yè)率20%。我不是說由于失業(yè)率是房地產(chǎn)下降造成的，起碼是重要因素。美國的房價下降30%，經(jīng)濟一塌糊涂。什么時候美國經(jīng)濟可以上來，房地產(chǎn)經(jīng)濟上來就可以了。所以房地產(chǎn)和經(jīng)濟的關系密切，他們是搞城市更新。
我下面總結了一下，當代世界城市發(fā)展的新潮流有四個潮。第一是新城市主義;第二是田園城市;第三是緊湊節(jié)約型;第四綠色環(huán)保型。新城市主義，城市擴張是怎么擴張的?中國這樣搞開發(fā)區(qū)，再蓋一個城市，我們城市過去幾年都是開發(fā)區(qū)的，現(xiàn)在大家覺得光搞開發(fā)區(qū)是有問題的，白天上班了，晚上黑燈瞎火成為一個“鬼城”。住宅區(qū)放在城里面，白天上班了，都是老頭老太太在家里，晚上進來了，交通擁堵。我們不能搞開發(fā)區(qū)，一定要搞新城市，新區(qū)，城和市一起蓋，規(guī)劃新城市，而不是開發(fā)區(qū)。因為城和市是有機體，城是住人的，古時候大家住在一起，為了安全把城墻蓋起來，搞一個護城河，這叫做城。什么叫市?要有交易市場，街頭擺攤，市場出來了，到現(xiàn)在的城市綜合體。城和市必須共同發(fā)展。我們是光發(fā)展城，不發(fā)展市，光發(fā)展市或者不發(fā)展城。我們要搞清楚，新城市主義是城和市有機協(xié)調(diào)發(fā)展。我們綜合體恰恰是一個微型城市，在綜合體里面住的有產(chǎn)業(yè)、酒店、辦公和人們需要的，綜合體是新城市主義的典范。
第二個潮流是田園城市，指舊城改造再開發(fā)。西方發(fā)達國家舊城衰敗了，動員富人開發(fā)舊城。改造舊城要把田園模式引入，把陽光、空氣、綠地引入。人們清楚不能再蓋高樓，要留出綠地。像上海每個區(qū)域有一個綠地，每個街道有一個小綠地，這就是田園城市。
第三是緊湊節(jié)約。節(jié)約型、緊湊型。因為城市土地資源有限，要節(jié)約能源，把城市搞的緊湊一點，綜合體都是步行的，減少交通，減少對外的路線，綜合體是密集、緊湊節(jié)約的。我認為中國城市發(fā)展要講究緊湊，中國的住宅建設講緊湊，因為我們?nèi)硕嗟厣佟３鞘谢荒芟衩绹鴮W習，美國是四個輪子上的國家，汽油價格便宜。我們中國石油價格比美國石油價格貴一倍，但是人家工資比我們高。中國的城市化一定要講緊湊。要向歐洲國家學習，歐洲國家城市緊湊，交通組織不錯。
第四是綠色環(huán)保。城市化當中講緊湊和節(jié)約，也不能忘記綠色環(huán)保和生態(tài)。上海世博會的口號叫做“城市，讓生活更美好”。綜合體讓我們的城市更加繁榮，繁榮當中要有生態(tài)，這結合起來是理想境界。
我們現(xiàn)在城市發(fā)展當中，過去中國的城市發(fā)展有一個特點攤大餅，除了攤大餅還有其他發(fā)展模式嗎?現(xiàn)在倡導的模式叫做餡餅。每個餡餅當中有一個好的綜合體和分中心，把餡餅做起來。每個餡餅的餡不一樣，有特色出來。在餡餅和餡餅之間有綠地空間，每個餡餅有各自的味道。我把城市發(fā)展的潮流和我們今天講的綜合體結合起來，在綜合體的打造當中，能不能根據(jù)現(xiàn)代世界城市發(fā)展的新潮流去做。這樣的情況下，我提出了幾個態(tài)。
第一、形態(tài)。綜合體是一個城市的名片，某某綜合體肯定想成為城市的亮點，是一個微型城市，你的形象很重要，外表、立面，讓人想起某某綜合體是什么樣的，流連忘返。上海綠地現(xiàn)在綜合體的特點是什么?綠地在全國開發(fā)樓盤當中就是建當?shù)氐谝桓邩牵@是他的名片。星河灣沒有搞城市綜合體，都是搞住宅的，但是一看這個立面就是星河灣，讓人感覺很清楚。賞心悅目的外觀和巨無霸的空間，這是綜合體的特征。另外就是高層、高容積率、高度“養(yǎng)眼”。這樣的形態(tài)是大家所追求的。我們?nèi)绾巫龊脩B(tài)，在規(guī)劃設計上把特色搞出來，如何做到高度“養(yǎng)眼”。
第二、業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)大家感覺更重要，它是多功能、復雜的復合，又是一種商業(yè)模式的優(yōu)化組合，也是城市GDP的發(fā)動機。為什么地方政府對于我們綜合體尤為青睞，他看到綜合體起來以后，既是城市的名片，也是城市GDP的發(fā)動機。這里面能夠集聚多少商業(yè)，每年有多少稅收產(chǎn)生，每年對于城市的就業(yè)和各方面的經(jīng)濟發(fā)展有多大的拉動力。中國的財稅體制，地方政府擔負著重要的發(fā)動經(jīng)濟的功能，現(xiàn)在靠投資，大量的高鐵嗎，高鐵停工已經(jīng)不少了。城市要打扮好，綜合體找到了這么一個業(yè)態(tài)。
綜合體當中如何做到業(yè)態(tài)比較合適的，我想一定有這么幾個方面。一個是要有差異化。第二要有特色。聽說縣城有的已經(jīng)搞綜合體了，綜合體的發(fā)展速度剛才說了雨后春筍，我覺得是翻江倒海。我覺得就是一個鎮(zhèn)也可以搞綜合體，前一陣子我在浙江嘉興下面的鎮(zhèn)，那個鎮(zhèn)搞了20幾萬平方米綜合體，我覺得不錯，它是中國第一羊毛衫的集散地。盡管是一個鎮(zhèn)，消費能力完全可以支撐綜合體，綜合體的發(fā)展，有沒有這個需求和消費能力。跑到西北地區(qū)小鎮(zhèn)上去，綜合體肯定不行，因為沒有購買力。這種不同的差異在不同的城市有大有小，業(yè)態(tài)和形態(tài)都可以不同。另外，還要強調(diào)特色。大家知道綜合體千篇一律，業(yè)態(tài)同質(zhì)化很多，需要我們認真思考。現(xiàn)在改造綜合體當中產(chǎn)生了很多好概念，比如北京有一個首創(chuàng)，他們搞綜合體可能在城市中間，也可能在幾個城市中間搞綜合體。他是奧特萊斯的概念，品牌折扣店為主導的綜合體。上次我去山東，那個開發(fā)商很有信心，說搞當?shù)仵r活產(chǎn)品為特征的綜合體。還有說以各色餐飲為主導的綜合體。商業(yè)的業(yè)態(tài)更重要，我們不要每個綜合體賣一樣的東西和一樣的組合，將來肯定有問題，互相競爭太殘酷了。所以要根據(jù)當?shù)氐那闆r，把你的特色搞出來，把差異化做出來是我們綜合體應該重點考慮的問題。剛才說到了資金問題、管理問題是另外問題，從業(yè)態(tài)來說，這是當前綜合體最應該考慮的大問題。
第三、動態(tài)。對外交通、對內(nèi)交通，人流組織和物流組織。動態(tài)交通和靜態(tài)交通。這幾個動態(tài)一定要結合起來。對外的交通通達性很大，內(nèi)部的交流，上下左右的交流，樓上樓下平面的組合交流要組織好。人流和物流，有的綜合體搞起來以后，招不來商，他覺得搞商業(yè)地產(chǎn)和住宅一樣，結果死掉了。什么原因?這個物流組織沒有辦法弄好，將來沒有辦法進來，或者你的空間設計不合理。對于這么一個大體量復合性的東西，一個是交通問題，還有動態(tài)交通和靜態(tài)交通，比如停車場。因為這么大的體量和復雜功能，一定要把交通問題的動態(tài)考慮好。
第四、生態(tài)。我們世界發(fā)展的潮流，特別是像綠色環(huán)保，對于生態(tài)怎么理解?我認為兩個方面的生態(tài)。一個是自然生態(tài)，一個是人文生態(tài)。自然生態(tài)是建筑物的資源節(jié)約和形成的環(huán)境友好。為什么綜合體當中有主題公園這個說法，實際上是想把這個體現(xiàn)出來。綜合體本來的地貌，如果有水面和綠地的應該保留下來，更好的形成環(huán)境。同時，打造過程當中節(jié)能減排，這才能做到真正的生態(tài)。除了自然生態(tài)還有人文生態(tài)。綜合體有寫字樓、商場、娛樂、電影院，還有居民，這個互相之間的關系不要干擾。我覺得和諧不光是自然生態(tài)，還有人文生態(tài)問題。我認為綜合體之所以受到青睞，因為它是房地產(chǎn)開發(fā)和城市經(jīng)營相結合最高的境界，是城市財富集聚效應的集中放大，綜合體是房地產(chǎn)開發(fā)最高形態(tài)，又是能夠放大財富效應，也是我們現(xiàn)代城市發(fā)展的必然產(chǎn)物。對于這樣的綜合體怎么打造，各位再繼續(xù)交流。
現(xiàn)在又碰到了一個新的概念，我們現(xiàn)在提文化大繁榮與大發(fā)展，這和綜合體有什么關系?過去只講商業(yè)，能不能把文化的概念，綜合體融合應用起來。有的品牌開發(fā)商私下說，有很多舊城區(qū)一大糊涂，文化大發(fā)展、大繁榮賦予進去。我們不要講吃的喝的，還有文化的東西，把這個概念更加繁榮起來，創(chuàng)造出更好的城市綜合體。
第二、健康、保健、醫(yī)療，現(xiàn)在人們最講究是活的健康，我們的城市開發(fā)工作如何把健康的理念，特別是老年護理的理念在綜合體體現(xiàn)出來。我前兩天到醫(yī)院拿藥，一個中藥、一個西藥還要排隊太難了。年輕人考慮有沒有房子住的問題，老年人有房子了，沒人管，我們在開發(fā)綜合體的時候體現(xiàn)出對于老年的關懷，綜合體當中如果有一個護理中心專門關懷這些人的，不一定看病，主要是怎么給他護理，講保健，讓他知道身體健康的情況。我覺得保健老年產(chǎn)業(yè)和綜合體結合起來有沒有可能。一個是文化產(chǎn)業(yè)，一個是健康護理這方面的產(chǎn)業(yè)，來一個中國式的創(chuàng)造，把房地產(chǎn)真正做到為老百姓服務，因為有需求。歸根到底，我們的房地產(chǎn)、商業(yè)、綜合體要以需求為導向，有什么需求就滿足他。當然還可以創(chuàng)造需求。
今天，中國的房地產(chǎn)有很大的發(fā)展空間，商業(yè)地產(chǎn)有很大的發(fā)展空間，但是在這樣一哄而上的過程當中一定要冷靜思考，有沒有定位，如何使綜合體做得更加有差異化，適應當前整個房地產(chǎn)的大潮，適應未來中國社會發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老和健康產(chǎn)業(yè)這些東西。前景是美好的。
(來源：東方財富網(wǎng))
