有人能否認(rèn)全球商業(yè)正處于一場(chǎng)正在進(jìn)行時(shí)態(tài)的革命。多元化和個(gè)性化的需求、電商的擠壓、同行的競(jìng)爭(zhēng)、新技術(shù)新媒體的推波助瀾，都使得購(gòu)物中心的后期運(yùn)營(yíng)更加復(fù)雜，并倒逼前期設(shè)計(jì)、定位、招商等更符合市場(chǎng)與消費(fèi)者的期盼。
伴隨著社會(huì)多元化及消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)的不斷演變，消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物中心的需求早已不再局限于傳統(tǒng)的購(gòu)物。就以下亞洲各國(guó)行業(yè)領(lǐng)袖經(jīng)驗(yàn)之談，行業(yè)勇士們您是否有所啟迪呢？
馬來西亞
過去的幾年里，馬來西亞的購(gòu)物中心也與中國(guó)大陸地區(qū)一樣包含了商業(yè)中心、零售店、酒店、餐飲、街店、商鋪以及大賣場(chǎng)。從馬來西亞地區(qū)的人口分布和購(gòu)物中心的商業(yè)綜合建筑占地面積來看，馬來西亞商業(yè)市場(chǎng)既不缺乏大型購(gòu)物中心，也不缺乏購(gòu)買力。
對(duì)于目前世界的形勢(shì)對(duì)馬來西亞經(jīng)濟(jì)政策的影響，縱然有部分零售商通過優(yōu)惠租賃政策和創(chuàng)新的方式獲得更多權(quán)限去渡過艱難時(shí)光，但馬來西亞零售業(yè)的業(yè)績(jī)面臨著眾多挑戰(zhàn)的事實(shí)是毋庸置疑。因此根據(jù)馬來西亞的商業(yè)國(guó)情，未來的商業(yè)市場(chǎng)不得不找準(zhǔn)著力點(diǎn)接受市場(chǎng)發(fā)起的挑戰(zhàn)。
首先，要以旅游業(yè)為契機(jī)。從過去16年的消費(fèi)清單來看，馬來西亞旅游人口持續(xù)逐年增長(zhǎng)，又因旅游業(yè)占馬方零售業(yè)的業(yè)績(jī)比例越來越大，所以馬方希望今后推動(dòng)旅游人口的增長(zhǎng)，吸引更多的游客來馬來西亞消費(fèi)。
其次，打造社區(qū)先進(jìn)的生活方式。與購(gòu)物中心發(fā)展的方向相同，創(chuàng)造社區(qū)的生活方式是與健康、與F&B相連。當(dāng)然，社區(qū)商業(yè)中會(huì)有會(huì)議中心及其他配套的設(shè)施，健身中心也會(huì)融入了購(gòu)物中心里，娛樂中心也會(huì)并入社區(qū)購(gòu)物中心發(fā)展。
最后，與當(dāng)?shù)卣吐糜尉致?lián)合打造適合于全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展平臺(tái)。只有購(gòu)物、旅游、度假、觀光一體化，最好的服務(wù)、最好的產(chǎn)品，以及多元文化的定位，才會(huì)吸引到更多的客戶群。所以，馬來西亞旅游局以及政府對(duì)于購(gòu)物中心的發(fā)展建設(shè)做出了很大的支持，使得馬方的購(gòu)物中心充滿信心地接受各方給與的挑戰(zhàn)。
香港
與馬來西亞總體理念類似，香港商業(yè)無論是從管理經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域范圍都與其非常類似。作為一個(gè)國(guó)際金融中心，香港有許許多多的優(yōu)勢(shì)是其他城市無法與其比擬的。在過去一年當(dāng)中，馬來地區(qū)、日本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境都有非常大波動(dòng)的，雖然香港也有所改變，但整體上香港的經(jīng)濟(jì)和政治環(huán)境是穩(wěn)定和安全的。
今年中國(guó)的股市落到了歷史新低，下滑超過了53%，人民幣的貶值厲害，這些都使得大陸人群去香港購(gòu)物的興趣下滑。與馬來西亞一樣，香港同樣面臨著全球經(jīng)濟(jì)放緩的形態(tài)，市場(chǎng)受到了挫折。更不幸的是，無論與世界上哪個(gè)城市相比，香港的零售業(yè)的租金都是全球最貴的。而全球市場(chǎng)的放緩，讓香港失去了與部分奢侈品的合作機(jī)會(huì)。面對(duì)如此環(huán)境， 香港做出了以下變動(dòng)策略以應(yīng)市場(chǎng)變化：
1 、關(guān)注零售業(yè)的占領(lǐng)份額。
在香港整體的GDP份額來講，香港地區(qū)的購(gòu)物中心份額很大。香港一直都有 “免稅天堂”之稱，香港服務(wù)于不只是亞太地區(qū)的游客購(gòu)物，而全球的旅客。縱然經(jīng)過占中等負(fù)面新聞的影響，但在過去的2014年到2015年，香港零售業(yè)占整體GDP的份額中還是有不斷增長(zhǎng)。
2、 注意人口分化。
在零售行業(yè)中，過去香港有超過45萬的人是被購(gòu)物中心所直接聘用的。香港地區(qū)的人口比重比較大，人口密度高，因此從零售供應(yīng)方向來講，市場(chǎng)須關(guān)注本地居民的消費(fèi)，才能保持香港總體產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)額較為平穩(wěn)增長(zhǎng)。
3 、擴(kuò)大香港購(gòu)物和度假的優(yōu)勢(shì)。
大陸開放之后，來港旅游購(gòu)物的人群比重不斷增加。數(shù)據(jù)顯示，截止到2014年底，到港旅游的大陸游客占了60%，且人均消費(fèi)在1000美金左右。如此大的消費(fèi)群體，香港市場(chǎng)應(yīng)加大迎合度，擴(kuò)大度假購(gòu)物優(yōu)勢(shì)。
4 、研究消費(fèi)者行為變化，建立游客的忠誠(chéng)度。
今年由于各方面的原因，整體的消費(fèi)水平還是下滑了7%，香港轉(zhuǎn)移到深圳消費(fèi)。零售商為適應(yīng)高端客戶的需求，努力設(shè)計(jì)出更多的項(xiàng)目，讓其感受購(gòu)物的與眾不同。硬件的提升，附加服務(wù)擴(kuò)大，游客的忠誠(chéng)度自然不會(huì)低。
5、 做好線上線下的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。
面對(duì)網(wǎng)上購(gòu)物的挑戰(zhàn)，香港市場(chǎng)通過聯(lián)盟的方式引入更多的電子商務(wù)模式，打造網(wǎng)上平臺(tái)，意圖是讓線上線下的服務(wù)能夠更好地緊密地互相促進(jìn)。方便顧客更好查詢想要的東西可以在哪里買到，如何到這個(gè)購(gòu)物中心等等配套服務(wù)。
日本
據(jù)日本相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在2014年，日本已有超過3614個(gè)購(gòu)物中心，3400兆億日元的營(yíng)業(yè)額，購(gòu)物中心總面積占日本占地面積的七分之一。從2014年到2015年上半年，日本奢侈品、高端購(gòu)物中心的增長(zhǎng)占有了大都市的主要購(gòu)物中心模式。
在日本，無論是社區(qū)型購(gòu)物中心還是都市綜合體，商家都是非常重要的。只有符合商業(yè)主題的商家才會(huì)與購(gòu)物中心看得更和諧。因日本人口已開始進(jìn)入老齡化發(fā)展，社區(qū)購(gòu)物中心、都市綜合體的活力有所下降。所以與周邊國(guó)家相比，日本購(gòu)物中心的整體格局的都在變化。面對(duì)老態(tài)市場(chǎng)的延伸，日本市場(chǎng)為保持市場(chǎng)活力不得不重新選擇開辟新市場(chǎng)。
首先，要選擇主題。
根據(jù)市場(chǎng)行業(yè)的趨勢(shì)，符合你的主題的商家會(huì)使得購(gòu)物中心看得更和諧，而整體來講，相對(duì)比較日本的整體人口，超過65歲以上的人口逐年地增加。我們的購(gòu)物中心的整體格局的變化為購(gòu)物中心的發(fā)展做了參考。
其次，與旅游相結(jié)合開辟新的消費(fèi)市場(chǎng)。
外國(guó)游客到日本的數(shù)量在持續(xù)上升，2014年大概有1300到1400萬人次，未來估計(jì)會(huì)有2000萬的人訪問日本。就娛樂功能和購(gòu)物需求，開發(fā)旅游消費(fèi)對(duì)于購(gòu)物中心市場(chǎng)來說是可持續(xù)發(fā)展。
再則，增大電子商務(wù)應(yīng)用。
電子商務(wù)的發(fā)展，市場(chǎng)給予的預(yù)測(cè)是使零售業(yè)每年可能會(huì)有10%的增長(zhǎng)。所以電子商務(wù)的發(fā)展也帶動(dòng)購(gòu)物中心、零售業(yè)的促銷，物流、服務(wù)水平都也都因此為零售業(yè)績(jī)帶來影響。
最后，要回歸到本位。
購(gòu)物中心扮演的角色就是服務(wù)，我們要回歸到最原始的服務(wù)方式，持續(xù)地去提供我們的最優(yōu)秀、最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。要為就業(yè)提供更多的工作機(jī)會(huì)，要為人們的生活的提高做出貢獻(xiàn)
印度尼西亞
在印度尼西亞地區(qū)全國(guó)范圍已超過200家大型城市購(gòu)物綜合體，相比較于人口基數(shù)， 200多間購(gòu)物中心是能夠滿足當(dāng)?shù)氐男枰６啾绕渌麌?guó)家，印尼的租金較低，因當(dāng)?shù)刭?gòu)物中心的空置率只有10%左右。
印尼在某種程度上可作為新興市場(chǎng)，，政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展非常受關(guān)注，對(duì)零售行業(yè)帶來的GDP增長(zhǎng)也十分期待。因此在政府的扶持下，如何建造不同區(qū)域的購(gòu)物中心是印尼開發(fā)商不斷研究的課題。根據(jù)印尼市場(chǎng)情況，印尼的開發(fā)須注意各個(gè)方面：
1、 與商家保持良好關(guān)系。
與零售商保持非常好的關(guān)系，及時(shí)溝通非常的重要的。商業(yè)體能提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)與體驗(yàn)，客戶群進(jìn)行購(gòu)物為商家?guī)碓鲋怠?
2 、選址。
隨著零售業(yè)全球一體化的趨勢(shì)非常明顯，印尼零售商開始把目光放到日本或者是韓國(guó)、泰國(guó)，甚至是把目光投到了法國(guó)的巴黎。而其它一些海外國(guó)家的零售商也把目光投入印尼。在這個(gè)這是一個(gè)交叉的過程中，印尼發(fā)展商在重新審視選址，選擇有很多原產(chǎn)物質(zhì)的島嶼，以固有資源吸引外商投資發(fā)展。
3 、關(guān)注消費(fèi)人群分布。
了解人口分布以及人口增長(zhǎng)，事實(shí)上就是了解終極消費(fèi)人口的分布群。滿足消費(fèi)人群的期待，就是幫助購(gòu)物中心贏得忠實(shí)客戶群和固定人流。
臺(tái)灣
臺(tái)灣購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)發(fā)展將近二十年左右，在這二十年中，臺(tái)灣發(fā)展了60個(gè)大型購(gòu)物中心。在這二十年中，購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)在臺(tái)灣已是蓬勃發(fā)展，現(xiàn)已遍及各地。
面對(duì)時(shí)下的市場(chǎng)發(fā)展，臺(tái)灣購(gòu)物中心也發(fā)生脫胎換骨的變化。實(shí)體購(gòu)物中心、虛擬購(gòu)物中心兩個(gè)互相競(jìng)爭(zhēng)，給了體驗(yàn)式購(gòu)物中心一次發(fā)展平臺(tái)。把科學(xué)技術(shù)運(yùn)用到未來購(gòu)物中心發(fā)展中給消費(fèi)者一個(gè)經(jīng)驗(yàn)型體驗(yàn)式購(gòu)物中心已成趨勢(shì)。而對(duì)于如何打造經(jīng)驗(yàn)型體驗(yàn)式購(gòu)物中心，臺(tái)灣市場(chǎng)最有發(fā)言權(quán)。
1、 做好空間坪效。
整個(gè)環(huán)境空間對(duì)于所有商業(yè)體經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)來說，是沒有辦法產(chǎn)生一毛錢的平效。可是，大型的商業(yè)體可透過特別的設(shè)計(jì)和空間布局帶來更多人潮和消費(fèi)。通過對(duì)消費(fèi)者的轉(zhuǎn)變研究，可知更好的環(huán)境可以帶動(dòng)不同的人流量和消費(fèi)。
2、 主題商場(chǎng)創(chuàng)新定位。
每一個(gè)商業(yè)體的創(chuàng)新，都是在了解當(dāng)?shù)叵M(fèi)者和族群后，讓開發(fā)商結(jié)合當(dāng)?shù)叵M(fèi)者需求和未來消費(fèi)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行創(chuàng)新定位。如臺(tái)灣誠(chéng)品生活商場(chǎng)以文創(chuàng)為主的商場(chǎng)，最大的特色就是把工作空間跟商品空間結(jié)合。文化餐館、鐵路商業(yè)等主題特色店的開發(fā)也都在主題設(shè)計(jì)方面得到追捧。
3 、發(fā)展旅游購(gòu)物中心。
在臺(tái)灣市場(chǎng)中，開發(fā)者認(rèn)為以旅游目的為主的和以觀光客為主的購(gòu)物中心，是一個(gè)非常受歡迎的觀光景點(diǎn)。
4 、新功能化的商業(yè)模式。
未來的購(gòu)物中心不再只有零售、餐飲、娛樂設(shè)施的結(jié)合。購(gòu)物中心應(yīng)該把當(dāng)?shù)刈迦旱男枨笕谌胭?gòu)物中心，把所有生活需求在購(gòu)物中心中整體提供。如：郵局、銀行、教育、育嬰等系列需求功能的配置。
（來源：中購(gòu)聯(lián) 作者：王康）
